Альтернативой дорогостоящим строительным материалам могут стать изделия из хризотилового волокна
В начале 2024 года ряд субъектов РФ отчитался об увеличении финансирования программ капитального ремонта. Так, в Санкт-Петербурге городские власти планируют отремонтировать 2202 дома, вложив около 37,1 млрд рублей. «КоммерсантЪ» со ссылкой на пресс-службу Смольного указывает на существенное увеличение вложений в реализацию программы за последние годы. Для сравнения, в 2021 году на программу капремонта было направлено 16,2 млрд рублей, в 2022 году — 18,4 млрд, а 2023-й год достиг показателя в 28 млрд рублей. По словам представителей администрации Санкт-Петербурга, достичь этого удалось за счет успешного пополнения фондов за счет взносов граждан. Не отстает от северной столицы и Урал — в Свердловской области в нынешнем году планируется отремонтировать на 11% больше домов, чем за прошлый аналогичный период. «При капитальном ремонте в домах полностью обновляют инженерные коммуникации, ремонтируют крышу — монтируют новое покрытие и утепляют чердак, проводят ремонт фасада и подвальных помещений, а также меняют лифтовое оборудование», — отметил в пресс-релизе гендиректор свердловского Фонда содействия капитальному ремонту Станислав Суханов.
Итак, работы по ремонту старого жилого фонда в России идут полным ходом. Между тем, увеличение финансирования программ капитального ремонта в современной реальности является не только позитивным следствием повышения наполняемости фондов, но и объективной необходимостью. С течением времени все больше жилья должно быть включено в программу, инфраструктура и коммунальные сети также требуют ухода. Отдельно необходимо поговорить и о рынке строительных материалов. За последние два года он пережил непростые времена, сформировавшие принципиально новую реальность. В ней дорогие синтетические строительные материалы, к примеру, используемые для кровельных работ, теплоизоляции или внешней отделке зданий либо пропали вовсе, либо существенно прибавили в стоимости. После прошлогодних «американских горок» на рынке строительных материалов, по данным Росстата, ситуация стабилизировалась, не проваливаясь в неудержимый рост цен. Тем не менее, девелоперы указывают на рост себестоимости строительства в 2023 году на 18-19% — капремонт также подорожал.
Впрочем, дороговизна капремонта – вопрос дискуссионный. Новая экономическая и производственная реальность требуют переориентации закупок на внутренний рынок и импортозамещение всей отрасли. Хорошим примером является хризотиловая промышленность. Она производит более 300 видов продукции на основе хризотилового волокна, в том числе шифер, напорные и безнапорные трубы, фасадные плиты, сайдинг и многое другое. При этом вся технологическая цепочка от добычи волокна до производства готовой продукции находится на территории России и полностью импортозамещена. Более того, наша страна является мировым лидером по экспорту готового волокна. Строительные материалы на основе хризотила не горят, не гниют, не плавятся и не проводят электричество. Их срок службы составляет около 30 лет, а при ответственном использовании может быть увеличен втрое. К примеру, в российских деревнях легко можно встретить избу 1950-х годов постройки с неизменной шиферной крышей — многоквартирные дома в этом смысле от частного дома не отличаются ничем.
Еще в 2012 году Высшая школа Экономики провела исследование, в рамках которого были проведены подсчеты о перспективах экономии при использовании хризотиловой продукции. «Проведенные расчеты свидетельствуют, что если долю асбестоцементных шифера и труб в имеющемся объеме производства аналогичной по назначению продукции довести хотя бы до 10%, только прямая экономия на закупках составит 3,7 млрд. руб. по шиферу и 2,7 млрд. руб. по трубам в год», — отметили исследователи. Отметим, что эти расчеты были проведены 12 лет назад — сегодня потенциальная выгода от применения хризотилцементных шифера и труб может быть кратно выше.
В современной реальности единственный способ увеличить эффективность реализации средств, направленных в строительство — это снижение себестоимости за счет широкого внедрения эффективных отечественных продуктов, зарекомендовавших себя за последние десятилетия. Так собираются делать на Кубани, где местные производители сообщили о готовности закрыть все потребности по капремонту за счет собственной продукции. Данный подход, масштабированный в рамках других регионов, позволит существенно сократить затраты на закупку стройматериалов и высвободить средства на дальнейшее расширение программы капитального ремонта.
Автомобильный рынок в России переживает ситуацию «затянувшегося шторма». Одни автопроизводители уходят, другие — открывают производства и собираются выпускать ранее незнакомые потребителю модели. Параллельно растет «серый импорт», вносящий все больше разнообразия на дороги и трепет перед зарубежным «инженерным гением» в сердца работников сервисов. Также остается открытым вопрос запчастей. «В России выгодно производить расходники — щётки, колодки, фильтры, тяги. Что касается автомобилей, то на отечественном оборудовании мы сможем собрать только «копейку», да и то, если оно осталось», — отметил в интервью РБК основатель и владелец ООО «БИГ Фильтр» Борис Бейлин. По его словам, около 50–70% рынка автозапчастей было иностранным, так что с уходом многих компаний появились значимые пробелы. Правда, эту ситуацию можно трактовать и обратно — на освободившееся место могут расширить свое производство те, кто раньше отставал в конкурентной гонке. Сейчас мы рассмотрим кейс производства хризотиловых накладок на тормозные колодки в России.
На данный момент хризотиловые накладки на тормозные колодки в легковом и грузовом транспорте применяются в основном на территории Российской Федерации и стран ОДКБ, а также встречаются в государствах Юго-Восточной Азии. Причина такой географии кроется в недавней истории автомобильной промышленности. До 1980-х годов большинство накладок на тормозные колодки производилось из асбеста. Это коммерческое название группы волокнистых минералов, отличающихся высокой стойкостью к температурным нагрузкам, трению и механическим повреждениям. Существует два вида асбеста — амфиболовый и хризотиловый, существенно различающихся по своему воздействию на организм человека. Для накладок на тормозные колодки, которые, собственно, входят в непосредственное соприкосновение с тормозным диском, лучше материала, чем асбестовое волокно, было не придумать, и потому его применяли почти в каждом автомобиле. Правда, всего за несколько лет крупнейшие автомобильные концерны на Западе отказались от асбеста. Почему?
Как уже отмечено, существует два вида асбеста. Амфиболовый асбест представляет собой сложный гидросиликат с содержанием железа, который обеспечивает его устойчивость к кислоте. Именно из-за этого амфиболовый асбест, попадая в легкие человека, остается там навсегда — клетки-уборщики легких, альвеолярные макрофаги, не могут его растворить. Это провоцирует тяжелые заболевания. А вот хризотиловый асбест представляет собой гидросиликат магния и устойчивостью к кислоте не обладает. Он выводится из организма человека за короткий срок. В последней четверти XX века в Европе началась массовая информационная кампания против применения асбеста, который связывали с заболеваемостью у людей.
Главный подвох крылся в деталях — люди болели именно из-за амфиболового асбеста, широко применявшегося в Европе, а вот хризотил, традиционно добывавшийся в Канаде и СССР, такую статистику не показал. На эту тему есть исследование «Воздействие асбеста и искусственных волокон в производстве и риск рака легких: исследование методом случай-контроль в Европе», опубликованное в 2006 году. В России хризотил разрешено применять в промышленности в рамках норм контролируемого использования, и на его основе выпускают более 300 видов промышленной продукции.
Причина запрета асбеста в Европе довольно тривиальна — к борьбе против использования амфиболов сразу же подключились политики и производители синтетических волокон, что в результате дало полный запрет всех видов асбеста (не импортировать же хризотил из России!), и суровые нормы в отношении автопроизводителей. С тех пор согласно евро-нормам накладки на тормозные колодки производят из того или иного вида синтетического волокна, что кратно увеличивает их стоимость. При этом кампания против асбеста (уже только хризотилового) в тормозных системах не остановилась — было оказано давление на крупных японских и корейских производителей, вынужденных придерживаться «мировых» стандартов.
Тормозной путь длиной в 30 лет
В результате «антиасбестового» шторма Россия устояла. Страны Таможенного союза продолжили использование хризотиловых накладок на тормозные колодки: многочисленные отечественные и международные исследования доказали безопасность хризотилового волокна при контролируемом использовании. Тут можно упомянуть работу «Токсикология асбестосодержащих тормозных накладок» профессора Дэниса Паустенбаха, который на большом статистическом массиве исследования здоровья механиков, работавших с хризотиловыми накладками, не выявил никаких следов негативного влияния. Более того, он отметил, что при высоких температурных нагрузках хризотиловое волокно в фрикционных изделиях превращается в форстерит, отличающийся по своим свойствам от минеральных волокон.
Поскольку устанавливать хризотиловые накладки на новые автомобили было нельзя, они ушли на рынок «аналогов» брендированных запчастей, где и просуществовали до сегодняшнего дня. С уходом западных товаров с российского рынка, вакуум на рынке накладок на тормозные колодки стал быстро заполняться отечественными производствами. Неожиданный, но приятный факт — хризотиловые накладки на тормозные колодки обладают лучшими дискосберегающими свойствами по сравнению со своими стальными и синтетическими аналогами, а также более долгим сроком службы. Благодаря развитой хризотиловой промышленности в России, фрикционные материалы на основе «горного льна» обладают куда большей доступностью, чем их синтетические аналоги, а при учете общего роста цен на комплектующие, и вовсе становятся одним из немногих бюджетных вариантов.
Постепенное возвращение к хризотиловым накладкам на тормозные колодки можно рассматривать как позитивное явление. Отдельно стоит подчеркнуть, что отставание на рынке было обусловлено не более низкими эксплуатационными свойствами отечественных тормозных колодок, а внешнеэкономическим давлением со стороны Европы. Пока у нас существовали официальные сервисы с жесткими условиями гарантии, контролируемые зарубежными нормами производства и т.п., более выгодный для потребителя хризотил искусственно сдерживался данными факторами. Теперь же, когда отечественный рынок освободился от внешнего диктата, потребитель сам обратится в сторону доступных, экономичных и эффективных решений.
Российская хризотилцементная промышленность в последние годы претерпела существенную трансформацию, как и весь комплекс производства в стране. Несмотря на вызовы времени, промышленность развивается — это касается множества секторов, в том числе и строительства. В современной реальности как никогда стала актуальной отечественная продукция, способная решить масштабные задачи. В этом аспекте хризотилцементная отрасль играет все большую роль.
С момента появления хризотилцементной продукции прошло уже более 100 лет. Самым известным ее представителем является всем знакомый шифер, изобретенный австрийским инженером Людвигом Гатчеком в 1900 году. Всего за несколько лет материал буквально «взорвал» рынок строительных материалов — прочный, долговечный, простой в производстве и чрезвычайно эффективный, он быстро сменил привычную черепицу и сланец. В Российской империи шифер также стал набирать популярность, тем более что с 1889 года велась активная разработка Баженовского месторождения хризотилового асбеста.
В России шифер производят из хризотила, воды и цемента. Кстати, тут важно указать на особенности терминологии. Дело в том, что упомянутый хризотил является одной из разновидностей асбеста. В ХХ веке асбест широко использовался во всем мире, однако в определенный момент выяснилось, что амфиболовый асбест (другая разновидность минерала) вреден для здоровья человека. В Европе, где активно использовался именно амфиболовый асбест, началась массовая кампания, направленная против минерала. На самом деле вреден только амфиболовый асбест, а хризотил – безопасен при контролируемом использовании. Сегодня весь асбест, используемый в мире в гражданских целях – именно хризотиловый асбест.
С начала XX века технологии изменились до неузнаваемости, сама же потребность в хризотиле возросла многократно. На месте скромного карьера, где основной рабочей силой были руки местных крестьян, вырос гигантский завод по добыче и обработке хризотилового волокна, а его побратим разрабатывает Киембаевское месторождение в Оренбургской области. Рядом с каждым из огромных ГОКов выросло по городу, а заводы по выпуску хризотилцементной продукции появились во многих регионах страны. Почему?
Хризотиловое волокно имеет ряд уникальных эксплуатационных свойств, совокупность которых недостижима ни в одном из синтетических аналогов. В первую очередь, это прочность и устойчивость к воздействию высоких температур. Хризотил не горит, не плавится, не выделяет вредные пары при нагреве, не проводит электричество. При воздействии температур более 1500 С, что превышает температуру горения авиационного керосина, он становится хрупким, но так и не загорается, а на разрыв он прочнее многих марок стали. Вся продукция на его основе имеет класс «НГ», то есть «негорючий». Это означает, что материал не горит при любых условиях.
Долгие годы хризотилцементная продукция была одним из основных видов строительных материалов в России. Всем знакомые шифер, трубы для водопровода и канализации, теплоизоляционные материалы и многое другое знакомы нам всем еще с детства. Благодаря низкой себестоимости производства и уникальной совокупности полезных свойств, хризотилцемент широко использовался в СССР. Впрочем, у него был один существенный недостаток — как и другие товары, производимые в социалистическом лагере, товары из хризотил-асбеста были практичны и полезны, но не всегда эстетичны. Когда рынок постсоветского пространства столкнулся с западными товарами, привычный серый шифер значительно проигрывал во внешнем виде. Это стало звоночком для руководства заводов — назрела необходимость перемен.
К 2022 году можно сказать, что хризотилцементная отрасль начала уверенно захватывать рынок. И дело тут в ограничениях со стороны Запада в импорте, рост цен или логистические трудности. Усвоив урок из 1990-х, хризотилцементные заводы сделали ставку на интенсивное расширение линейки продукции. Сегодня на рынке присутствует множество видов цветного шифера с самыми различными покрытиями и текстурами. По желанию заказчика его могут покрыть несколькими слоями краски и лака, а могут и окрасить «в массе», причем цвет можно выбрать самостоятельно из каталога. Помимо классического волнового кровельного материала, некоторые заводы выпускают его в форме «римской черепицы», а другие проводят автоклавирование продукции, повышая её прочностные характеристики.
Помимо кровельных материалов, из хризотилцемента делают трубы, фасадные панели, сайдинг, плоский огнеупорный лист и еще более 300 видов продукции. Все они долговечные (служат около 30 лет), устойчивые к механическим повреждениям, воздействию неблагоприятных погодных условий и перепадам температур, а также не горят. Производители усвоили уроки прошлого, так что строительные материалы из хризотилцемента отличаются не только эксплуатационными характеристиками, но и разнообразием внешнего вида – имеют различную текстуру и цвет, а некоторые заводы выпускают настоящие муралы с яркими картинами. Это оценили и за рубежом — в Казахстане активно приобретают цветные фасадные панели для облицовки многоэтажных зданий.
Вслед за трансформацией производства в хризотилцементной отрасли изменился и характер спроса на продукцию. Сегодня хризотилцементная продукция активно используется при строительстве современных жилых комплексов по всей стране, в частном домостроении и оформлении зданий офисных центров. Яркие краски в сочетании с надежностью и долговечностью снова вывели хризотиловую промышленность в топ по странам СНГ, вернув внимание аудитории. Дополнительный плюс — 100% импортозамещенность хризотилцементной отрасли, что обеспечивает достаточное количество продукции по всей стране.
Помимо частных компаний, хризотилцемент активно используется в программах капитального ремонта и ремонте инфраструктуры страны. Не секрет, что в последние годы все чаще идет разговор о комплексной модернизации системы ЖКХ в России, и компании-подрядчики выбирают для этих целей именно хризотил.
На Дальнем Востоке предполагается развивать жилищное строительство с привлечением крупных федеральных компаний-застройщиков. Комплексная застройка предполагает также возведение социальной инфраструктуры. В рамках преференциальных экономических режимов в регионах создаются новые производства строительных материалов, рассчитанных на удовлетворение спроса на внутреннем рынке.
В дальневосточных регионах по динамике объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в первом квартале текущего года (Таблица 1) самый существенный рост демонстрировали Магаданская область (на 63,6%) и Еврейская АО (на 55,5%). Кроме того, на 23,1% вырос объем строительства в Амурской области.
Также положительная динамика наблюдалась в Хабаровском крае (+17,1%), Приморском крае (+12,6%) и Якутии (+7,7%), где темпы роста превышали средний показатель по РФ (+3,5%). В Магаданской области рост связан со строительством инфраструктурных объектов (в т.ч. продолжается строительство аэровокзального комплекса), социальных объектов и др. В Еврейской области существенно вырос объем жилищного строительства, в том числе индивидуального.
Отрицательная динамика в строительстве в первом квартале зафиксирована в шести регионах – в Бурятии (78,6%), Иркутской области (84,6%), Забайкальском крае (88,5%), Сахалинской области (89,1%), Камчатском крае (93%), Чукотском АО (94,2%).
При этом в денежном исчислении по объемам строительства в первом квартале (Таблица 2) лидируют Якутия (более 57,4 млрд рублей), Амурская область (порядка 50,2 млрд рублей) и Иркутская область (44 млрд рублей), тогда как в Еврейской АО, Чукотском АО и Камчатском крае стоимостной объем строительства относительно небольшой.
По динамике ввода жилья (с учетом ИЖС, Таблица 3) в январе-марте 2024 г. лидерами являются Еврейская АО с ростом на 77,6% и Чукотский АО с ростом 75,1%. Рост в сфере жилищного строительства также демонстрируют Иркутская область (+38,3%), Приморский край (+21,3%), Якутия (+20,3%), Амурская область (+11,9%), Бурятия (+9%) и Забайкальский край (+3,9%). Отрицательная динамика по вводу жилья в первом квартале отмечалась в Камчатском крае (индекс - 93,9%), Магаданской области (92,3%), Сахалинской области (90,6%) и, наконец, самое существенное падение зафиксировано в Хабаровском крае (69,3%).
Следует напомнить, что по итогам 2023 г. наиболее существенный рост по объемам строительных работ (Таблица 5) относительно 2022 г. был зафиксирован в Чукотском АО (более чем в два раза), а также в Еврейской АО (+46,3%) и Якутии (+40,3%). В денежном исчислении наибольший объем строительных работ в 2023 г. приходился на Амурскую область (более 355,3 млрд рублей), Якутию (более 318,6 млрд рублей), Хабаровский край (около 182,6 млрд рублей) и Приморский край (порядка 174,9 млрд рублей).
В то же время по площади введенного жилья в этом году в ДФО лидирует Приморский край (417,6 тыс. кв. м в первом квартале 2024 г.). Более значительные объемы ввода зафиксированы только в относящейся к СФО Иркутской области (495,8 тыс. кв. м). Далее с отрывом следуют Бурятия (202,2 тыс. кв. м), Якутия (183,6 тыс. кв. м) и Амурская область (146,2 тыс. кв. м), а также Забайкальский край (136,4 тыс. кв. м). Менее 100 тыс. кв. м в январе-марте введено в Хабаровском крае (96,7 тыс. кв. м), Сахалинской области (67,6 тыс. кв. м), Камчатском крае (24,3 тыс. кв. м), Еврейской АО (14,1 тыс. кв. м), Чукотском АО (2,5 тыс. кв. м) и Магаданской области (1,6 тыс. кв. м).
Темпы ввода жилья в регионах планируется увеличивать с помощью программы «Дальневосточный квартал». В конце прошлого года был определен застройщик для возведения домов в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите – им стала компания «СЗ «Проект-С-47» (группа «Самолет»). Под комплексную жилую застройку в черте Читы выделены более 36,7 га. До 2033 г. проект предполагает поэтапное возведение 238 тыс. кв. м жилья, а также детского сада на 600 детей и школы на 1,1 тыс. учеников. Не менее 44 тыс. кв. м от общей площади квартир застройщик предоставит к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 27 тыс. кв. м должен состояться не позднее декабря 2026 г. Возведение «Дальневосточного квартала» в январе текущего года началось в Петропавловске-Камчатском. Предполагается возвести 120 тыс. кв. м жилья, из которых 29 тыс. кв. м планируется сдать до конца 2025 г. Застройщиком микрорайона Северный выступает камчатская компания «Стройсистема-Маркет»[1].
В конце февраля строительство «Дальневосточного квартала» началось в Благовещенске. ООО «Специализированный застройщик ПИК-Благовещенск» до 2026 г. рассчитывает возвести более 334,1 тыс. кв. м жилья, общий объем инвестиций в проект оценивается в 33,9 млрд рублей. Также разрешение на строительство получил застройщик «Дальневосточного квартала» в Корсакове «СЗ «Проект-Страна-3» (группа «Самолет»). Он намерен возвести 460,9 тыс. кв. м (сдача первых объектов намечена на 2025 г.). Объем инвестиций составляет 65,8 млрд рублей.
По итогам прошлого года лидирующее положение среди регионов Дальневосточного ФО по площади введенного жилья также занимал Приморский край – там построили 1 209,1 тыс. кв. м (Таблица 8). В регионе, помимо «Дальневосточного квартала» реализуется ряд крупных проектов, в том числе с участием федеральных застройщиков. В ТОР «Приморье» застройщик СЗ «ДНС ДОМ» (группа «DNS Девелопмент») в феврале ввел в эксплуатацию двенадцатый жилой дом в жилом комплексе «Формат» в поселке Зима Южная[2] (Надеждинский район). В целом проект включает 16 жилых домов, торговый центр со сквером, школу и детский сад. Еще одним крупным проектом застройки на территории Владивостока может стать жилой квартал компании «Атлант-ДВ»[3] в районе Второй Речки – на территории бывшего парка «Фантазия» и бывшего рынка «Самоцвет». Этот же застройщик намерен создать к 2032 г. искусственную насыпь в восточной части Амурского залива (между мысами Боброва и Кузнецова) площадью 23,4 га для строительства и благоустройства.
Кроме того, в марте компания «ФСК Регион» (ГК «ФСК») получила разрешение на строительство во Владивостоке жилого комплекса бизнес-класса «Философия» в районе Голубиной пади. Проект будет включать семь корпусов от 12 до 24 этажей общей площадью свыше 24 тыс. кв. м (437 квартир). Завершение строительства намечено на третий квартал 2026 г.
В Минвостокразвития сообщали о перспективах проекта по возведению города Спутник под Владивостоком. Его возведение планируется начать в текущем году, для строительства предполагается применить механизм концессии. В Спутнике планируется построить не менее 2,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в сумму около 1,4 трлн рублей, в том числе 1 трлн рублей частных инвестиций. Город-спутник внесен в мастер-план развития Владивостокской агломерации, но инвестор проекта пока не определен. Подразумевается, что отведенная для Спутника часть Надеждинского района должна войти в состав Владивостокской городской агломерации. Депутаты Думы Владивостока ранее проголосовали за присоединение, но депутаты совета Надеждинского района решение не поддерживают.
Что касается проектов по выпуску строительных материалов, то в регионах Дальнего Востока планируются к запуску предприятия по выпуску кирпича, бетонных плит, металлоконструкций, труб, извести. Большинство проектов реализуется в рамках преференциальных экономических режимов. В Приморском крае в рамках СПВ планируется создать кирпичный завод (ООО «Приморский кирпичный завод»[4]) с собственным карьером для получения сырья. Завод будет выпускать крупноформатные блоки, а также лицевые и рядовые керамические кирпичи с производительностью до 30 млн штук в год. Производство предполагается начать в конце 2026 г.
В Уссурийске резидент СПВ компания «Центр комплексной безопасности и актуальной информации»[5] («ЦКБ и АИ») рассчитывает построить завод по выпуску блоков и плит из ячеистого бетона, инвестировав более 22 млн рублей. Ожидается, что в сутки предприятие будет выпускать 200 куб. м строительных материалов.
Резидент СПВ «Известь ДВ» рассчитывает построить в Приморье (промышленная площадка «Раздольное» Надеждинского района) завод по производству извести с ежегодным объемом выпуска порядка 116 тыс. тонн продукции в год. Объем инвестиций в проект составляет 225 млн рублей. Завод должен начать работу в 2025 г.
В ТОР «Большой Камень» планируется создание нового домостроительного комбината с объемом инвестиций свыше 1 млрд рублей. Проект реализует ООО «СЗ Трест-Востокжилстрой». Производительность первого блока комбината составит 40 тыс. куб. м бетона в год, что должно обеспечить возведение 60-80 тыс. кв. м жилья в год.
На Камчатке в марте в Петропавловске-Камчатском запустило производство ООО «Завод металлоконструкций 41» мощностью до 1,5 тыс. тонн металлоконструкций в месяц. Завод специализируется на производстве плит для дорожного строительства.
В Хабаровском крае в ТОР «Хабаровск» компания ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»[6] в феврале начала строительство в селе Ракитное завода по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 до 500 мм. Запуск предприятия намечен на третий квартал текущего года. Годовой объем выпуска продукции должен составить 903,93 тонны в год. Завод станет вторым производством компании в регионе, первое работает в селе Ильинка (Хабаровский район).
Также в феврале группа компаний «Корфовский каменный карьер» (резидент ТОР «Хабаровск») ввела в эксплуатацию цех по производству строительных материалов и товарного бетона на своем предприятии «Карьер-бетон ДВ» в Хабаровском крае. Инвестиции в проект составили около 100 млн рублей. Цех рассчитан на выпуск 3 млн стеновых пустотелых отсевоблоков (тротуарной брусчатки) и 36 тыс. куб. м товарного бетона в год. Следует отметить, что «Корфовский каменный карьер» также включает одноименный карьер по производству щебня (объем производства – более 1,5 млн куб. м в год), АО «Хабаровск автомост» (производство железобетонных изделий для мостов, путепроводов и инженерных сооружений), АО «ДВ-ВБР» (буровзрывные работы), дорожно-строительную компанию «ДСК ДВ».
Кроме того, резидент ТОР «Забайкалье» компания «Глубокинское» планирует до конца года запустить производство железобетонных изделий и инертных строительных материалов в Чите. Объем инвестиций составляет 24,5 млн рублей. Объем производства должен достичь 14 тыс. куб. м железобетонного каркаса и инертных материалов в год.
Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
103,5 |
Сибирский федеральный округ |
114,5 |
Иркутская область |
84,6 |
Дальневосточный федеральный округ |
109,4 |
Магаданская область |
163,6 |
Еврейская авт. область |
155,5 |
Амурская область |
123,1 |
Хабаровский край |
117,1 |
Приморский край |
112,6 |
Республика Саха (Якутия) |
107,7 |
Чукотский авт. округ |
94,2 |
Камчатский край |
93,0 |
Сахалинская область |
89,1 |
Забайкальский край |
88,5 |
Республика Бурятия |
78,6 |
Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, млн рублей.
Регион |
|
Российская Федерация |
2 579 293,4 |
Сибирский федеральный округ |
319 910,3 |
Иркутская область |
44 097,1 |
Дальневосточный федеральный округ |
238 394,0 |
Республика Саха (Якутия) |
57 438,9 |
Амурская область |
50 621,3 |
Хабаровский край |
35 530,0 |
Приморский край |
32 277,2 |
Сахалинская область |
19 402,2 |
Забайкальский край |
12 880,6 |
Республика Бурятия |
8 069,9 |
Магаданская область |
6 922,9 |
Еврейская авт. область |
5 202,5 |
Камчатский край |
5 090,2 |
Чукотский авт. округ |
4 958,2 |
Таблица 3. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
101,5 |
Сибирский федеральный округ |
106,6 |
Иркутская область |
138,3 |
Дальневосточный федеральный округ |
108,1 |
Еврейская авт. область |
177,6 |
Чукотский авт. округ |
175,1 |
Приморский край |
121,3 |
Республика Саха (Якутия) |
120,3 |
Амурская область |
111,9 |
Республика Бурятия |
109,0 |
Забайкальский край |
103,9 |
Камчатский край |
93,9 |
Магаданская область |
92,3 |
Сахалинская область |
90,6 |
Хабаровский край |
69,3 |
Таблица 4. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.
Регион |
|
Российская Федерация, млн. кв. м |
29,4 |
Сибирский федеральный округ |
2 896,1 |
Иркутская область |
495,8 |
Дальневосточный федеральный округ |
1 292,8 |
Приморский край |
417,6 |
Республика Бурятия |
202,2 |
Республика Саха (Якутия) |
183,6 |
Амурская область |
146,2 |
Забайкальский край |
136,4 |
Хабаровский край |
96,7 |
Сахалинская область |
67,6 |
Камчатский край |
24,3 |
Еврейская авт. область |
14,1 |
Чукотский авт. округ |
2,5 |
Магаданская область |
1,6 |
Таблица 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-декабрь 2023 года, в % к 2022 г.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
107,9 |
Сибирский федеральный округ |
93,2 |
Иркутская область |
65,5 |
Дальневосточный федеральный округ |
119,3 |
Чукотский авт. округ |
262,0 |
Еврейская авт. область |
146,3 |
Республика Саха (Якутия) |
140,3 |
Хабаровский край |
133,7 |
Амурская область |
128,5 |
Забайкальский край |
119,3 |
Магаданская область |
115,6 |
Приморский край |
109,7 |
Камчатский край |
88,4 |
Республика Бурятия |
83,4 |
Сахалинская область |
79,2 |
Таблица 6. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., млн рублей
Регион |
|
Российская Федерация |
15 092 344,9 |
Сибирский федеральный округ |
1 542 115,6 |
Иркутская область |
285 032,1 |
Дальневосточный федеральный округ |
1 442 211,7 |
Амурская область |
355 273,9 |
Республика Саха (Якутия) |
318 593,1 |
Хабаровский край |
182 641,5 |
Приморский край |
174 882,3 |
Сахалинская область |
112 524,9 |
Забайкальский край |
82 611,1 |
Республика Бурятия |
78 927,6 |
Магаданская область |
40 361,2 |
Камчатский край |
38 990,8 |
Чукотский авт. округ |
32 178,7 |
Еврейская авт. область |
25 226,6 |
Таблица 7. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., в % к 2022 г.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
107,5 |
Сибирский федеральный округ |
120,7 |
Иркутская область |
119,1 |
Дальневосточный федеральный округ |
125,6 |
Чукотский авт. округ |
176,4 |
Республика Бурятия |
160,9 |
Хабаровский край |
154,4 |
Забайкальский край |
134,2 |
Амурская область |
131,1 |
Камчатский край |
129,1 |
Республика Саха (Якутия) |
120,8 |
Приморский край |
115,8 |
Магаданская область |
103,8 |
Сахалинская область |
101,7 |
Еврейская авт. область |
101,6 |
Таблица 8. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., тыс. кв. м.
Регион |
|
Российская Федерация |
110,4[7] |
Сибирский федеральный округ |
10 001,4 |
Иркутская область |
1 490,7 |
Дальневосточный федеральный округ |
4 481,7 |
Приморский край |
1 209,1 |
Республика Саха (Якутия) |
705,1 |
Хабаровский край |
577,8 |
Сахалинская область |
512,9 |
Амурская область |
496,2 |
Республика Бурятия |
469,5 |
Забайкальский край |
380,2 |
Камчатский край |
87,0 |
Еврейская авт. область |
25,7 |
Магаданская область |
12,0 |
Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.
[1] Владельцы – Д.Котова, Н.Куйбида.
[2] Поселок Зима Южная наряду с рядом других населенных пунктов входит в Надеждинское сельское поселение. В 2023 г. региональные власти сообщали, что в состав Владивостока планируется включить поселок Вольно-Надеждинское, Тавричанское сельское поселение (без поселка Тавричанка), поселки Западный, Новый, Шмидтовка, Зима Южная, Де-Фриз, село Прохладное.
[3] Принадлежит И.Шаповалову (51%) и А.Евдокимову (49%). А.Евдокимов является одним из основных акционеров Владивостокского рыбного порта и владеет ООО «СЗ «НК Траст», которое занимается строительством 28-этажного ЖК «Нефрит».
[4] Принадлежит ООО «Партнер», учредителями которого являются П.Крель и Н.Чадова.
[5] Принадлежит А.Абрамовичу (80%) и И.Журавлеву (20%).
[6] Принадлежит А.Коваленко (80,5%) и Д.Когану (19,5%).
[7] Млн кв. м.
В начале 2024 года ряд субъектов РФ отчитался об увеличении финансирования программ капитального ремонта. Так, в Санкт-Петербурге городские власти планируют отремонтировать 2202 дома, вложив около 37,1 млрд рублей. «КоммерсантЪ» со ссылкой на пресс-службу Смольного указывает на существенное увеличение вложений в реализацию программы за последние годы. Для сравнения, в 2021 году на программу капремонта было направлено 16,2 млрд рублей, в 2022 году — 18,4 млрд, а 2023-й год достиг показателя в 28 млрд рублей. По словам представителей администрации Санкт-Петербурга, достичь этого удалось за счет успешного пополнения фондов за счет взносов граждан. Не отстает от северной столицы и Урал — в Свердловской области в нынешнем году планируется отремонтировать на 11% больше домов, чем за прошлый аналогичный период. «При капитальном ремонте в домах полностью обновляют инженерные коммуникации, ремонтируют крышу — монтируют новое покрытие и утепляют чердак, проводят ремонт фасада и подвальных помещений, а также меняют лифтовое оборудование», — отметил в пресс-релизе гендиректор свердловского Фонда содействия капитальному ремонту Станислав Суханов.
Итак, работы по ремонту старого жилого фонда в России идут полным ходом. Между тем, увеличение финансирования программ капитального ремонта в современной реальности является не только позитивным следствием повышения наполняемости фондов, но и объективной необходимостью. С течением времени все больше жилья должно быть включено в программу, инфраструктура и коммунальные сети также требуют ухода. Отдельно необходимо поговорить и о рынке строительных материалов. За последние два года он пережил непростые времена, сформировавшие принципиально новую реальность. В ней дорогие синтетические строительные материалы, к примеру, используемые для кровельных работ, теплоизоляции или внешней отделке зданий либо пропали вовсе, либо существенно прибавили в стоимости. После прошлогодних «американских горок» на рынке строительных материалов, по данным Росстата, ситуация стабилизировалась, не проваливаясь в неудержимый рост цен. Тем не менее, девелоперы указывают на рост себестоимости строительства в 2023 году на 18-19% — капремонт также подорожал.
Впрочем, дороговизна капремонта – вопрос дискуссионный. Новая экономическая и производственная реальность требуют переориентации закупок на внутренний рынок и импортозамещение всей отрасли. Хорошим примером является хризотиловая промышленность. Она производит более 300 видов продукции на основе хризотилового волокна, в том числе шифер, напорные и безнапорные трубы, фасадные плиты, сайдинг и многое другое. При этом вся технологическая цепочка от добычи волокна до производства готовой продукции находится на территории России и полностью импортозамещена. Более того, наша страна является мировым лидером по экспорту готового волокна. Строительные материалы на основе хризотила не горят, не гниют, не плавятся и не проводят электричество. Их срок службы составляет около 30 лет, а при ответственном использовании может быть увеличен втрое. К примеру, в российских деревнях легко можно встретить избу 1950-х годов постройки с неизменной шиферной крышей — многоквартирные дома в этом смысле от частного дома не отличаются ничем.
Еще в 2012 году Высшая школа Экономики провела исследование, в рамках которого были проведены подсчеты о перспективах экономии при использовании хризотиловой продукции. «Проведенные расчеты свидетельствуют, что если долю асбестоцементных шифера и труб в имеющемся объеме производства аналогичной по назначению продукции довести хотя бы до 10%, только прямая экономия на закупках составит 3,7 млрд. руб. по шиферу и 2,7 млрд. руб. по трубам в год», — отметили исследователи. Отметим, что эти расчеты были проведены 12 лет назад — сегодня потенциальная выгода от применения хризотилцементных шифера и труб может быть кратно выше.
В современной реальности единственный способ увеличить эффективность реализации средств, направленных в строительство — это снижение себестоимости за счет широкого внедрения эффективных отечественных продуктов, зарекомендовавших себя за последние десятилетия. Так собираются делать на Кубани, где местные производители сообщили о готовности закрыть все потребности по капремонту за счет собственной продукции. Данный подход, масштабированный в рамках других регионов, позволит существенно сократить затраты на закупку стройматериалов и высвободить средства на дальнейшее расширение программы капитального ремонта.
С декабря 2023 года российский рынок ипотечного кредитования сильно изменился: увеличение первоначального взноса, ограничения программ с господдержкой, а теперь ещё и комиссии для застройщиков, которые должны будут софинансировать ипотеку под сниженный процент, стали серьёзным испытанием для отрасли. Всё это происходит на фоне рекордного строительства жилья на Дальнем Востоке. Может ли лопнуть «застроечный» пузырь, выясняло EastRussia.
Начало 2023 года в стройиндустрии ознаменовалось новыми мерами по ужесточению ипотечного кредитования.
В 2023 году Центробанк неоднократно поднимал ключевую ставку. Это ударило по рынку вторичной недвижимости и так или иначе отразилось на рынке новостроек. Сумма первоначального взноса за год выросла с 15 до 20%, а по льготной ипотеке — до 30%, то есть если раньше, приобретая в ипотеку квартиру стоимостью 7 млн рублей, нужно было выплатить взнос меньше 1,5 млн рублей, сегодня эта цифра превышает 2 млн рублей.
Кроме того, в декабре правительство приняло постановление №2166, согласно которому одна ипотека на льготных условиях выдаётся в одни руки.
Начало 2024 года преподнесло рынку новые сюрпризы. «Сбер», а за ним ВТБ и другие банки известили своих клиентов, что теперь купить жильё по льготным программам кредитования можно только в доме, который входит в программу субсидирования от застройщика.
Программа работает на следующих условиях — банк предоставляет застройщику льготную ставку по кредиту при условии, что тот снижает цену на жильё за свой счёт, то есть софинансирует сниженный процент по ипотеке. Происходит это в форме выплаты комиссионного вознаграждения — «КВ», как указано в сообщениях, разосланных банками своим партнёрам. Для программы ипотеки с господдержкой КВ составит 7,5%, для семейной ипотеки — 8,4%, для ИТ-ипотеки — 8,9. Выше всего комиссионное вознаграждение для дальневосточной и арктической ипотеки — 11,5%.
Иными словами, если застройщик хочет реализовывать квартиры на льготных условиях, часть издержек он должен взять на себя. В противном случае банки не будут с ним сотрудничать.
Со своей стороны, покупатель может оформить кредит под сниженный процент от определённых банков только в доме застройщика, который работает по программе субсидирования. Если на объект программа не распространяется, остаётся воспользоваться услугами другого банка (а ходят слухи, что в ближайшем будущем все кредитные организации введут комиссионное вознаграждение), либо взять ипотеку с базовой ставкой на очень непривлекательных условиях. Отметим, что 10 января «Сбер» повысил ставки ипотечных кредитов на 1,1 процентный пункт в связи с декабрьским повышением ключевой ставки Банком России до 16%. Теперь минимальная ставка на новостройки и вторичное жилье составит 16,7% (изменения не затрагивают программы с господдержкой).
Как считает генеральный директор компании «Центр развития инвестиций» Марина Макеева, эта политика может привести к росту цен на жильё. В зависимости от класса объекта доля ипотеки в новостройках Дальнего Востока варьируется от 50-60 процентов для класса бизнес, до 70-80 процентов и выше для класса эконом или стандарт. Так что будущее рынка напрямую зависит от его главного драйвера.
С такой оценкой согласен председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.
«Эти нововведения увеличат цену недвижимости и сократят маржу застройщиков. Но предметно комментировать ситуацию можно будет после первого квартала, когда мы увидим их в действии», — комментирует он.
Если в 2020 году, согласно данным Дом.рф, средняя цена «квадрата» в ДФО составляла 83,9 тысячи рублей, то в начале 2024 года она составляет 135,2 тысячи рублей. Например, во Владивостоке, который получил постоянную прописку в рейтингах городов с самым дорогим жильём, реальную стоимость квадратного метра девелоперы оценивают на уровне 165-170 тысяч рублей. Однако это совсем не предел.
«Цены неизбежно вырастут. Допустим, ставка по ипотеке составляет 6%. На условиях партнёрской программы за квартиру стоимостью 7 млн рублей, которую клиент покупает в ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом 2 млн и суммой кредита 5 млн рублей, застройщик должен будет выплатить из своего кармана 420 тысяч рублей комиссионного вознаграждения. Или больше, если хочет снизить процент. Много это или мало? Цифра не такая значительная, чтобы обрушить рынок, но думаю, она будет заложена в конечную стоимость жилья», — делится своей оценкой другой источник в строительной отрасли.
При этом собеседники акцентируют внимание, что застройщики и раньше работали по партнёрским программам с банками. Сама по себе мера не критичная, но в совокупности увеличение первоначального взноса и другие ограничения набирают синергетический эффект.
Глава агентства недвижимости ГРЦ Сергей Косиков обращает внимание, что 2024 год строительная отрасль встретила на волне обострившейся конкуренции.
Сегодня в ДФО укрепляют позиции такие мощные федеральные компании, как «Самолет» — новый лидер по объёмам строительства в России, ПИК, ФСК, «Девелопмент-Юг».
В тучные 2019-2020-е, когда заработала дальневосточная ипотека, на рынке ипотечного кредитования практически не существовало барьеров, а ставки были особенно привлекательными, как и условия по счетам эскроу, в отрасли появилось много случайных игроков. Компании из логистики, ритейла и других бизнесов пытались поймать золотую маржу. Сегодня многие из них вынуждены сворачивать свои планы.
По статистике Дом.рф, на Дальнем Востоке не продано 40 процентов строящегося жилья. Например, в Хабаровском крае 33% непроданных площадей, в Приморье – 46%. Конечно, эти показатели объясняются в том числе высокими объёмами строительства, так как оценивать их нужно на момент сдачи дома. Но тенденция не радует. По словам застройщиков, сейчас хорошей динамикой считается, когда в объектах, уже введённых в эксплуатацию, остаётся 30-40 процентов непроданных квартир. Именно поэтому с рынка ушла категория инвесторов, скупающих квартиры ещё на стадии котлована, чтобы выгодно перепродать их после сдачи дома. В условиях избыточного предложения и пониженного спроса спекулятивная схема работает плохо.
С 2020 года количество предложения в сегменте новостроек ДФО выросло колоссально. Больше всего – в Приморском крае. Если в декабре 2020-го в регионе строилось чуть больше 1 млн кв. метров жилья, то в декабре 2023 года – 2,4 млн кв. метров. На втором месте Хабаровский край – 444,9 тысяч кв. метров и 1 млн кв. метров. Количество непроданных площадей в ДФО, соответственно, увеличилось с 27% в 2020-м году до 40 % в 2023-м.
И если раньше застройщики буквально купались в марже, сегодня они вынуждены пересчитывать свои финмодели. По словам источников агентства, успешному проекту необходимо 20-30 процентов маржинальности. Уложиться в эти цифры могут не все.
«Поэтому если раньше многие девелоперы были нацелены на то, чтобы захватить как можно больше рынка и вели масштабную экспансию, сегодня они выбирают осторожную стратегию и стараются построить столько, сколько способен потребить рынок», — рассказали в компании «Эдельвейс».
Проезжая по Владивостоку и наблюдая огромное количество билбордов с рекламой новых объектов, жители и гости города задаются вопросом, кто всё это купит, и когда же лопнет тот самый пузырь. Однако в разговоре с журналистами эксперты далеки от пессимизма.
Так, председатель совета саморегулируемой организации Альянс строителей Приморья Сергей Федоренко не ожидает радикального изменения ситуации в 2024 году.
«Думаю, что ничего радикально не изменится, потому что, во-первых, правительство обещает дальневосточному региону сохранение каких-то льгот. Во-вторых, за эти годы строительная отрасль набрала серьёзные обороты в России, и «за один час» это никуда не денется. В-третьих, рентабельность застройщиков позволяет корректировать цены без особого труда. Но самое главное, фактически нет альтернатив для вложения денег, если речь идёт о суммах 1-3 млн рублей и больше. После ареста российских акций рынок ценных бумаг стал крайне рискованным полем для инвесторов, банковские депозиты съедает инфляция. Покупка недвижимости, по сути, остаётся единственным способом как-то сохранить и преумножить свой капитал», — комментирует Сергей Федоренко.
И другие участники рынка отмечают, что даже с учётом подорожания стройматериалов, рабочей силы и ужесточения политики кредитных организаций проекты сохраняют достаточный запас рентабельности, чтобы выдержать новые испытания.
Кроме того, существуют и позитивные тренды. На это обращает внимание руководитель «СЗ ИСК Система» Алишер Аббасов. В частности, правительство увеличило максимальный лимит кредита по дальневосточной ипотеке с 6 до 9 млн рублей. Соответственно, вырастет спрос на квартиры большей площади, поясняет он.
Отметим, что согласно данным Росреестра, в 2023 году объём регистраций договоров долевого участия в России достиг исторического рекорда. В III квартале в России зарегистрировано 302,7 тысяч ДДУ. Ранее эксперты Единого ресурса застройщиков прогнозировали, что в 2024 году динамика сохранится на уровне 2023 года.
В регионах Дальнего Востока за одиннадцать месяцев 2023 г. был зафиксирован рост объема строительных работ (на 1,6% по округу). Лидерами по динамике (Таблица 1) стали Чукотский АО (рост более чем в два с половиной раза), Магаданская область (рост на 70,8%), Хабаровский край (рост на 48,1%). При этом показатели в данных регионах были обусловлены в первую очередь промышленным и инфраструктурным строительством. В денежном эквиваленте лидирующие позиции по объемам строительных работ в ДФО (Таблица 2) занимают Амурская область, Иркутская область, Якутия, Хабаровский и Приморский края.
В сфере жилищного строительства (Таблица 3) наибольший рост в январе-ноябре минувшего года наблюдался в Бурятии (+32,6%), Чукотском АО (+29,7%), Хабаровском крае (+26,8%) и Амурской области (+26%). По количеству квадратных метров введенного жилья в январе-июле 2023 г. (Таблица 4) наибольшие объемы сданы в Иркутской области (420,1 тыс. кв. м), Приморском крае (261,8 тыс. кв. м), Якутии (189 тыс. кв. м), Хабаровском крае (148,3 тыс. кв. м), Сахалинской области (145 тыс. кв. м).
В сентябре вице-премьер, полпред президента в ДФО Ю.Трутнев поручил Минстрою и Минвостокразвития проработать дополнительные меры по стимулированию строительства на Дальнем Востоке, в связи с тем, что в настоящее время существенных временных затрат требует получение разрешения на строительство и оформление документации. Тем не менее в минувшем году уже отмечалось сокращение сроков получения разрешений на строительство. В среднем по ДФО срок сократился на 9 дней – до 74 дней (в среднем по РФ – до 78 дней). Быстрее всего получить разрешение можно в Магаданской области – 47 дней, дольше всего процесс занимает в Хабаровском крае (113 дней).
Также сократились сроки подключения объектов к электросетям. В среднем по Дальнему Востоку они сократились на четыре дня – до 57 дней (в среднем по России – до 64 дней). По данному показателю лидирует Сахалинская область, где процесс занимает 31 день, тогда как самое длительное подключение наблюдается в Еврейской АО – 118 дней. Общий срок получения в аренду земельного участка по Дальнему Востоку сократился на 25 дней – до 45 дней (в среднем по стране – тоже составляет 45 дней), срок постановки на кадастровый учет в ДФО уменьшился на пять дней – до 25 дней (в среднем РФ – также 25 дней). Меньше всего времени занимает процесс получения земельного участка в аренду и постановки на кадастровый учет в Амурской области – 25 дней на оформление аренды и 16 дней на постановку на кадастровый учет.
Напомним, что одной из мер поддержки строительства доступного жилья в ДФО стала программа «Дальневосточный квартал». Компания ООО «СЗ Дальневосточный» (совместное предприятие девелоперских компаний DARS ульяновского предпринимателя Д.Рябова[1] (51%) и UNIKEY (49%)) в декабре минувшего года стала победителем конкурса на выбор застройщика в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске. Объект предполагается возвести в Железнодорожном районе города, на улице Аэродромная, на месте бывшего аэродрома ДОСААФ, который в 2022 г. было решено перенести. До 2033 г. предполагается поэтапно возвести более 250 тыс. кв. м жилья, из которых не менее 20% от общей площади квартир будет предоставлено к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 50 тыс. кв. м намечен на конец 2026 г.
Новый жилой квартал рассчитан на проживание около 10 тыс. человек, кроме того, проект предполагает обустройство 5 тыс. машиномест. Помимо того, запланировано строительство социальной инфраструктуры – трех детских садов на 800 мест и школы на 1,2 тыс. учеников. В строительство жилого комплекса планируется инвестировать около 30 млрд рублей.
Екатеринбургская компания «TEN Девелопмент» С.Трофимова в декабре 2023 г. приступила к строительству жилого комплекса «Экополис» в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске (Индустриальный район, в южной части города). На территории в 11 га предполагается возвести 170 тыс. кв. м жилья. Проект жилого комплекса включает пять очередей со строительством жилых домов высотностью до 25 этажей. В рамках шестой очереди будет возведен детский сад.
Также КРДВ и ООО «СЗ «Проект-Страна-3» (входит в ГК «Самолет»[2]) подписали в сентябре минувшего года на ВЭФ соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилья в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Сахалинской области – в ТОР «Южная», в городе Корсаков. Объем инвестиций в проект составит 65 млрд 822 млн рублей. Сроки реализации проекта – 2023-46 гг. Общая площадь жилья должна достичь 460 тыс. кв. м. Также инвестор намерен построить шесть детских садов, две среднеобразовательные школы, новые объекты торговли и обслуживания, десять многоуровневых паркингов, детские и спортивные придомовые площадки, проложить сеть велодорожек и прогулочных пешеходных зон.
Предполагается развивать в ДФО строительство арендного жилья. В минувшем году программа «Доступное арендное жилье» заработала в двух регионах Дальневосточного ФО – в Приморском крае (Владивосток) и в Чукотском АО (Анадырь). Во Владивостоке первые арендные квартиры появились в жилом комплексе «Айвазовский» (микрорайон Патрокл). Застройщиком выступает краснодарская ГК «Девелопмент-Юг». В данном ЖК планируется заселить 42 арендные квартиры. В Анадыре готовы к заселению 40 арендных квартир в ЖК «Ягодный» (застройщик – анадырская компания «Темп»).
Арендное жилье на льготных условиях предполагается предоставлять молодым специалистам в возрасте до 35 лет, сотрудникам предприятий оборонно-промышленного комплекса, военнослужащим. Стоимость льготной аренды во Владивостоке должна составить 9 тыс. рублей в месяц (при рыночной ставке 45 тыс. рублей), в Анадыре – 15 тыс. рублей (при рыночной ставке 46 тыс. рублей). Строительство льготного арендного жилья в регионах финансирует ДОМ.РФ, на эти цели в 2023 г. было направлено 30 млрд рублей. Объем финансирования из федерального бюджета составляет 87 млрд рублей.
Напомним, что в целом в ДФО предполагается построить 10 тыс. новых арендных квартир. При этом в Минвостокразвития сообщают о рассмотрении возможности выкупа арендного жилья по прошествии десяти лет (после завершения программы).
Новые жилые комплексы в регионах возводятся с привлечением кредитного финансирования, новые соглашения были подписаны осенью минувшего года. Банк ДОМ.РФ откроет для группы компаний «РИА» (принадлежит правительству Якутии) кредитную линию с лимитом 37,8 млрд рублей для строительства микрорайона «Спортивный» в Якутске. Общая площадь микрорайона должна составить 497 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на четвертый квартал 2025 г., а полностью реализовать проект предполагается к 2035 г. Застройщик приступил к возведению первого 12-этажного дома в августе 2023 г. Соглашение с банком предусматривает финансирование строительства 46 многоквартирных домов, в том числе для расселения из ветхого жилья. В настоящее время на застраиваемой территории расположен 161 многоквартирный дом, дома подлежат расселению и сносу (155 домов признаны аварийными). На проектируемой территории также запланировано возведение детского сада, двух школ, многофункционального спортивного комплекса, отеля и теплого гаражного комплекса.
Еще один жилой комплекс в Якутске предполагается возвести в рамках ТОР на территории Якутского речного порта. Застройщиком выступит ООО «Специализированный застройщик «Речной порт «Якутск», подписавшее соглашение с КРДВ. Общий объем инвестиций должен составить 53 млрд рублей. Общая жилая площадь в новом микрорайоне составит 363 тыс. кв. м.
ВТБ также профинансирует ряд проектов в ДФО. Соглашения с застройщиками были подписаны в сентябре 2023 г. на ВЭФ. Банк представит ООО «Специализированный застройщик «Олимп-Камчатка»[3] (резидент ТОР «Камчатка») финансирование объемом 5,7 млрд рублей для строительства жилого комплекса в Петропавловске-Камчатском. Девелопер рассчитывает возвести с привлечением кредитных средств более 100 тыс. кв. м жилья. Одним из первых проектов должен стать ЖК «Олимп» на территории в 8 га. Он предполагает возведение девяти 16-этажных домов на 1,5 тыс. квартир общей площадью 104 тыс. кв. м с подземным паркингом. Сдача комплекса в эксплуатацию намечена на первый квартал 2028 г.
Кредитная линия ВТБ с лимитом 3,8 млрд рублей будет открыта специализированному застройщику «УНР 2020» (группа компаний «Патрокл», один из крупных застройщиков Приморского края, связанный с экс-губернатором региона С.Дарькиным) для строительства жилого комплекса во Владивостоке. На берегу Амурского залива предполагается возведение комплекса из двух 25-этажных домов. Жилой комплекс общей площадью 35 тыс. кв. м рассчитан на 620 квартир. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на второй квартал 2027 г.
Финансирование ВТБ получит проект девелоперской компании Unikey (ГК «Руал», Казань[4]) по строительству жилищного комплекса бизнес-класса в Хабаровском крае. Жилой квартал площадью 20 тыс. кв. м в историческом центре Хабаровска планируется сдать в эксплуатацию в третьем квартале 2026 г. Застройщик уже запустил в Хабаровске три проекта – ЖК «Начало», квартал Stories, квартал Green. Кроме того, Unikey планирует в 2024 г. запустить проекты во Владивостоке и Биробиджане (соглашения были подписаны на ПМЭФ в 2023 г.).
Также ВТБ финансирует строительство второй очереди жилого комплекса «Горизонт» в Южно-Сахалинске (в юго-восточной части города, между планировочным районом Хомутово вблизи аэропорта Южно-Сахалинска и селом Лиственничное). Финансирование в размере 4,2 млрд рублей предоставлено АО «Сахалинское ипотечное агентство» (принадлежит правительству Сахалинской области). Общий бюджет строительства составляет 6,1 млрд рублей. Первая очередь жилого комплекса была сдана в ноябре 2023 г., вторая очередь планируется к сдаче в 2025 г. Первая очередь включала строительство 20 четырехэтажных домов площадью 63 тыс. кв. м, двух детских садов на 240 мест каждый, школы на 550 мест. В рамках второй очереди будет построено 15 жилых домов общей площадью 58,4 тыс. кв. м. Предполагается, что после реализации двух очередей в жилом комплексе будут проживать более 1,6 тыс. семей.
Компании, реализующие новые девелоперские проекты, становятся резидентами преференциальных режимов. В частности, в сентябре правительство РФ расширило границы ТОР «Якутия». Режим ТОР был распространен на проект поэтапной комплексной застройки квартала «Воинская часть» (на территории бывшей военной части[5]) в микрорайоне «Звездный» (Якутск). В данный проект предполагается инвестировать 14,63 млрд рублей и завершить его в 2028 г. Застройщиком выступит уже упомянутая выше компания «РИА», заключившая на ВЭФ соглашение о сотрудничестве с КРДВ. В микрорайоне «Звездный» на территории 68,5 га планируется построить 30 многоквартирных домов высотностью от 2 до 8 этажей и общей площадью 263 тыс. кв. м. В данном микрорайоне намечено строительство двух детских садов на 630 воспитанников, двух школ на 1 980 учащихся, поликлиники на 600 посетителей, крытого катка с многофункциональным спортивным залом. Также в рамках ТОР в Якутске планируется построить и запустить в 2027 г. проектно-производственный домостроительный комбинат. Объем инвестиций оценивается в более чем 1,2 млрд рублей.
Кроме того, в сентябре 2023 г. статус резидента СПВ получила строительная компания «Горшкова 24», входящая в состав ГК ФСК «Регион» В.Воронина. Компания выступает специализированным застройщиком ЖК «Флагман» во Владивостоке (микрорайон Снеговая Падь). Объем инвестиций в проект превышает 4 млрд рублей. Строительство семи высотных жилых корпусов планируется реализовать в три очереди в 2023-29 гг. В настоящее время ведутся строительно-монтажные работы в рамках первой очереди.
Программа «Дальневосточная ипотека» также направлена на увеличение объемов строительства жилья. В программу предполагается внести изменения. По итогам прошедшего в сентябре Восточного экономического форума президент РФ В.Путин поручил увеличить размер максимального кредита в рамках «Дальневосточной ипотеки» с 6 млн до 9 млн рублей. Кроме того, поручено расширить ее на всех работников оборонно-промышленного комплекса (независимо от возраста и семейного положения).
Напомним, что изначально программа была доступна молодым семьям (где оба супруга не старше 35 лет), а также гражданам не старше 35 лет с детьми в возрасте до 18 лет (включительно). В июне 2022 г. правительство распространило действие программы на медиков и учителей, проработавших на Дальнем Востоке не менее пяти лет (вне зависимости от возраста и семейного положения). Кроме того, в ноябре 2023 г. действие «Дальневосточной ипотеки» было также распространено на Арктическую зону РФ (программа стала называться «Дальневосточная и арктическая ипотека»).
Новые производства строительных материалов в регионах тоже пользуются федеральными и региональными мерами поддержки. Так, резидент СПВ ООО «Дальневосточный завод инновационных энергоэффективных материалов»[6] (ДВЗИЭМ, Владивосток) планирует инвестировать свыше 350 млн рублей в организацию производства строительных плит из силиката кальция, стекломагнезитового листа и фиброцементной плиты на территории приморского промышленного парка «Большой Камень». Соответствующее соглашение инвестор заключил с управляющей компанией промпарка на ВЭФ осенью минувшего года. Объем производства должен составить до 800 тыс. кв. м готовых изделий в год.
ООО «Домостроительная компания» в декабре получило статус резидента СПВ с проектом по производству домокомплектов из бетонных панелей для индивидуального жилищного строительства в городе Спасске-Дальнем Приморского края. Проект предполагается запустить в 2024 г. В год инвестор намерен выпускать 110 домокомплектов. Объем инвестиций составит 113 млн рублей. Еще один резидент СПВ в Приморье (г. Артём), компания ООО «ОК Сити ДВ» рассчитывает запустить производство оконных и дверных конструкций из ПВХ и алюминия мощностью до 27 тыс. стеклопакетов ежемесячно.
Наконец, в конце декабря наблюдательный совет Фонда развития промышленности Иркутской области одобрил льготный заем в размере 15,3 млн рублей[7] (на пять лет) производственно-коммерческому предприятию «Горная компания» (г. Слюдянка) на приобретение оборудования для измельчения мрамора и выпуска микрокальцита мелкой фракции. Предприятие занимается выпуском микрокальцита - порошка из мрамора, который используется для производства сухих строительных смесей. Микрокальцит самых мелких фракций применяется для производства красок и пластика.
Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
107,8 |
Сибирский федеральный округ |
101,6 |
Иркутская область |
95,4 |
Дальневосточный федеральный округ |
121,6 |
Чукотский авт. округ |
259,4 |
Магаданская область |
170,8 |
Хабаровский край |
148,1 |
Еврейская авт. область |
130,3 |
Амурская область |
126,9 |
Республика Саха (Якутия) |
121,1 |
Забайкальский край |
116,4 |
Приморский край |
111,4 |
Сахалинская область |
100,9 |
Республика Бурятия |
94,0 |
Камчатский край |
76,6 |
Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, млн рублей.
Регион |
Сумма |
Российская Федерация |
12 638 958,4 |
Сибирский федеральный округ |
1 371 339,7 |
Иркутская область |
268 797,1 |
Дальневосточный федеральный округ |
1 156 466,8 |
Амурская область |
288 644,7 |
Республика Саха (Якутия) |
231 634,3 |
Хабаровский край |
158 843 |
Приморский край |
146 360,2 |
Сахалинская область |
93 839,6 |
Забайкальский край |
64 607,9 |
Республика Бурятия |
56 256,7 |
Магаданская область |
41 744,1 |
Камчатский край |
30 699,5 |
Чукотский авт. округ |
24 418,2 |
Еврейская авт. область |
19 418,6 |
Таблица 3. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-ноябрь 2023 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация |
100,0 |
Сибирский федеральный округ |
110,6 |
Иркутская область |
111,7 |
Дальневосточный федеральный округ |
118,8 |
Республика Бурятия |
132,6 |
Чукотский авт. округ |
129,7 |
Хабаровский край |
126,8 |
Амурская область |
126,0 |
Магаданская область |
121,4 |
Приморский край |
118,6 |
Забайкальский край |
115,1 |
Камчатский край |
112,5 |
Республика Саха (Якутия) |
110,9 |
Сахалинская область |
110,6 |
Еврейская авт. область |
90,7 |
Таблица 4. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-июль 2023 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.
Регион |
Индекс |
Российская Федерация, млн. кв. м |
36,3 |
Сибирский федеральный округ |
3 019,4 |
Иркутская область |
420,1 |
Дальневосточный федеральный округ |
998,7 |
Приморский край |
261,8 |
Республика Саха (Якутия) |
189,0 |
Хабаровский край |
148,3 |
Сахалинская область |
145,0 |
Республика Бурятия |
103,0 |
Забайкальский край |
81,7 |
Амурская область |
39,5 |
Еврейская авт. область |
17,0 |
Камчатский край |
11,3 |
Магаданская область |
2,1 |
Чукотский авт. округ |
- |
Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.
[1] Являлся генеральным директором Корпорации развития Ульяновской области (с 2009 г.), считается одним из наиболее состоятельных предпринимателей данного региона. Прежде работал в ульяновском правительстве – был министром инвестиций и внешних связей, заместителем председателя областного правительства (при экс-губернаторе С.Морозове).
[2] Акционеры – экс-миноритарий «Русской аквакультуры» М.Кенин, П.Голубков, совладельцем одной из компаний группы («Самолет две столицы») является М.Воробьев – брат губернатора Московской области А.Воробьева. По этой причине холдинг принято связывать с именем подмосковного губернатора и его окружения.
[3] Учредитель – камчатский предприниматель И.Редькин.
[4] Принадлежит татарстанскому предпринимателю, депутату совета Мамадышского муниципального округа республики Р.Баязитову и депутату Госсовета Татарстана А.Хабибуллину.
[5] После расформирования воинской части земельный участок площадью 68,5 га был передан в республиканскую собственность.
[6] Владелец – З.Головина.
[7] Ставка составит 1% на первые три года и 3% - на оставшиеся два года.