– Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: покупательская способность снижена, ставки кредитования высокие, государственные программы меняют условия. Все эти изменения, конечно, коснулись и рынка недвижимости Дальнего Востока.

Понятно, что «Дальневосточная ипотека» помогает выживать рынку ДФО, но стоимость квадратного метра в строящемся жилье высокая и не укладывается в бюджет, выделяемый льготной программой. Соответственно покупателям нужны деньги и на первоначальный взнос, и на дальнейшую отделку квартиры, так как все квартиры в новостройках в основном продаются в сером или белом ключе. Пока снижение стоимости новостроек на рынке не наблюдается. Мы уже, конечно, видим выгодные предложения застройщиков в виде рассрочки платежа и оплаты траншами, но стоимость квадратного метра пока не снижается.

Что касается вторичного рынка жилья, то снижение стоимости вторичного жилья, конечно, наблюдается. Не очень быстро, но цена падает. На площадках, как правило, стоит завышенная цена, а внося предложение, покупатель занижает стоимость процентов на 15, и продавец соглашается на такое предложение. В основном покупают за наличный расчет, остаток, как правило, добирают потребительским кредитом или ипотекой, но на небольшую сумму.

Рынок индивидуального жилищного строительства пока встал, оформление ипотек по госпрограммам на ИЖС непростое и не все подрядчики соглашаются строить по условиям банка. Но надеемся, что наши партнеры в Сбербанке, сейчас отладят процесс выдачи ипотеки на ИЖС.

Делая анализ рынка и экономики в целом, хочу сказать, что откладывать покупку или продажу недвижимости не стоит. Если для вас актуально какое-то действие с недвижимостью, нужно делать здесь и сейчас. Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке, сделав предложение выгодное для вас. Для того, кто собирается продавать недвижимость, сегодня хорошее время в дешевом сегменте. Например, районы, которые плохо продавались в обычном рынке, сейчас продаются в первую очередь и практически без снижения стоимости.

Многие положили деньги под проценты, но анализируя экономику в целом, видно, что рубль дешевеет, а все вокруг дорожает, при этом недвижимость сохраняет капитал. Что касается новостроя и строительства ИЖС, здесь вообще снижение стоимости не ожидается, обязательно нужно использовать возможность ипотек с государственной поддержкой. Моя рекомендация клиенту: сейчас, конечно, нужно воздержаться от базовой ипотеки, но опять же есть варианты снижения ставки в банках, рефинансирования ипотеки, закрытие ипотеки после продажи недвижимости. Просто нужно обязательно все просчитывать и подобрать лучший вариант. Поэтому обращайтесь к профессионалам за консультацией.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

— Елена Юрьевна, что сейчас строится на Дальнем Востоке? В каких регионах, в каких объемах? И как это соотносится с обеспеченностью жильем?

— По итогам прошлого года более 70% строительных работ (объекты промышленности и инфраструктуры, жилые помещения) выполнено в Якутии, Амурской области, Хабаровском и Приморском краях. Лидеры по объему ввода жилья — Приморье, Якутия, Бурятия, Хабаровский край. Очень хорошие темпы роста у Забайкалья и Еврейской автономной области.

Конечно, эффект «низкой базы» работает: если раньше ничего не строили, один введенный дом резко поднимает статистику. Но разница еще и в формате застройки. В Приморье и Хабаровском крае строятся жилые комплексы с элементами инфраструктуры — детские площадки, соцобъекты. На севере, как правило, — просто дом. Поэтому качество среды там объективно ниже.

Региональные застройщики сильны, особенно в Якутии. Федеральные — такие как «Самолет», «ПИК» — туда заходят редко. А они несут с собой культуру и философию современного жилья, когда покупаешь не просто квартиру, а комфортную среду. Да и ресурсов у них больше: могут быстро решить вопросы с материалами, кадрами — в том числе благодаря масштабу.

И сейчас сформировалась такая картина: в нише — местные застройщики, в сегменте ЖК — федералы.

— Но ведь население не растет такими же темпами, что и строительство. Неужели застройщики будут продолжать строить районами и кварталами?

— Думаю, будут. Потребность в жилье сохраняется — даже при стабильной численности. Люди хотят улучшать свои жилищные условия: поменять однушку на двушку, съехать от родителей. Это и делает рынок жилья устойчивым.

Другое дело — доступность. Долгое время стоимость квадратного метра росла быстрее доходов, особенно на «первичке». Только к концу 2024-го доходы по темпам роста догнали цены. Ипотека по-прежнему тянет: треть средней зарплаты уходит на кредит, а это серьезная нагрузка на годы. Если доходы будут снижаться — а есть такие риски, — спрос, конечно, упадет.

— А насколько «дальневосточная ипотека» держит рынок?

— Когда программа появилась, ее критиковали — она действительно подтолкнула цены вверх. Но сейчас, после свертывания федеральной льготной ипотеки, дальневосточная стала якорной: она покрывает уже половину всех ипотек в регионе.

Программа адаптируется: расширяют возрастной порог, подключают новые категории — медиков, педагогов, участников СВО. Банки сейчас очень осторожны: сложно взять кредит даже на первоначальный взнос. Но сама программа стабилизирует рынок.

Сейчас ее расширили на Арктику, а в сочетании с программой комплексного развития территорий (КРТ) — это мощная связка. С одной стороны — предложение (КРТ), с другой — платежеспособный спрос (ипотека). Пока это работает.

Рынок замедляется, но застройщики адаптируются: предлагают рассрочку, по сути заменяя банки. Пока ЦБ не вмешался, этот механизм поддерживает продажи. Даже в Дом.РФ признают, что это допустимая мера в текущих условиях.

— Как вы относитесь к идее расширить «дальневосточную ипотеку»: поднять возрастной порог, снизить первоначальный взнос?

Теоретически — да, это может стимулировать спрос. Но ключевое ограничение все равно в другом — в реальных доходах и ставке ЦБ.

Да, доходы немного выросли, но в перспективе мы прогнозируем их снижение. Уже видно, что падает спрос на рынке труда в логистике и IT — это тревожный сигнал. А застройщик работает с кредитом, ставка высока — значит, издержки велики. Даже если расширить программу, барьеры для людей останутся, и спрос упрется в их финансовые возможности.

— В начале года застройщик Unikey заявлял, что приостанавливает запуск новых проектов — как раз из-за высокой стоимости ипотечных кредитов. То есть строят по уже запущенным, но новые проекты пока не запускают. Видите ли вы такую же осторожность у других крупных застройщиков по всей стране?

— Да, осторожность действительно наблюдается. Это подтверждается хотя бы тем, что количество новых проектов, выводимых на рынок на стадии котлована, в 2024 году сократилось примерно на 9%. Это уже показатель.

Плюс когда рынок был «перегрет» и демонстрировал высокую доходность, в него начали заходить непрофильные игроки — те, кто не имел опыта в девелопменте, но стремился вложить свободные средства. Они покупали земельные участки, надеясь на быструю прибыль. Сейчас таких активов стало заметно меньше: их распродают, оптимизируют портфели. Это тоже важный сигнал: если избавляются от земли, значит, ожидания по доходности изменились.

Сами застройщики стали гораздо более расчетливы. Помимо снижения активности на стадии котлована, они оценивают риски по текущим проектам. Один из ключевых индикаторов — так называемая «распроданность» жилья, то есть доля уже проданных квартир в строящемся объекте. Мы видим, что с 2026 года наметится тенденция к снижению этого показателя.

Для девелопера важно, чтобы уровень распроданности и готовности объекта соотносились в диапазоне 70–80%. То есть примерно 80% строящегося жилья должно быть уже реализовано. Если этот уровень падает ниже 70%, это сигнал о недостаточном спросе. Тогда у застройщика возникает масса издержек: он сдал дом, а квартиры остались непроданными — соответственно, на него ложатся расходы по их содержанию, коммунальным платежам, налогам. Это «замороженные» средства, которые не работают.

Такие риски подталкивают компании к более аккуратной стратегии. Хотя в некоторых регионах пока сохраняется дефицит предложения — например, на Камчатке. А вот в Приморье, наоборот, мы фиксируем признаки избытка предложения. Все эти данные есть в нашем аналитическом обзоре — с разбивкой по регионам.

— Вы упомянули отраслевую инфляцию и цены на стройматериалы. Сложилось ощущение, что сейчас стоимость строительства как будто выравнивается, хотя логистика и доставка на Дальний Восток остаются дорогими. Это так?

— Действительно, ситуация не такая критичная, как раньше. Если мы говорим не про уникальные или экстремальные стройки — например, на Чукотке или в условиях вечной мерзлоты Якутии, — то в целом цены на стройматериалы на Дальнем Востоке в 2024 году выросли на 7%. Это меньше, чем отраслевая инфляция, которая составила 8%. То есть удорожание находится в пределах допустимого, а местами даже ниже общероссийских темпов.

Более того, если сравнить структуру строительства, то в целом Дальний Восток строит примерно из тех же материалов, что и остальная Россия. Монолит-кирпич составляет 55% всех конструкций — по стране в целом этот показатель около 53%. То есть мы не можем сказать, что на Дальнем Востоке используется что-то принципиально иное или более дорогое.

Тем не менее логистика действительно остается фактором — особенно для северных регионов. Поэтому застройщики все чаще говорят о необходимости развивать строительные кластеры вблизи строительных площадок. Хотя, надо признать, что во многих случаях проще и выгоднее завезти материалы из регионов Сибири или Китая, чем производить их локально. Это вопрос масштаба: у инвестора должен быть понятный рынок сбыта, чтобы вложения окупались. Если стройки штучные, большой индустриальный кластер не заработает.

Некоторые застройщики также предлагают смягчить требования по комплексному развитию территорий (КРТ) — это могло бы снизить финансовую и административную нагрузку и повысить интерес к проектам.

— А что с арендой? В Амурской области, например в городе Свободный, где реализуются масштабные газохимические комплексы, или в Приморье, где много промышленного строительства, — цены на аренду взлетают, когда в регион приезжают вахтовики и специалисты на крупные стройки. Это сопровождается строительством нового жилья или застройщики на этот временный спрос особо не реагируют?

— Да, вы совершенно правы — это ощутимая проблема. В регионе по-прежнему низкий уровень обеспеченности жильем. Мы исторически отстаем от центральных регионов — просто позже начали активно строить. Говорить о системном строительстве арендного жилья пока преждевременно. Такие проекты есть — например, в Хабаровском крае и Амурской области, и это результат совместной работы бизнеса и региональных властей. Но пока это единичные инициативы. Массового, институционального рынка аренды у нас на Дальнем Востоке пока не сложилось.

Да, застройщики в принципе заинтересованы в участии в таких проектах. Но пока экономической модели, которая бы это делала выгодным, нет. Возможно, ситуация изменится, когда завершится текущая волна строительных проектов и компании начнут искать новые ниши.

Кстати, многие девелоперы уже смотрят в сторону малых городов, не только столиц регионов. В Приморье, например, это Уссурийск, в Амурской области — тот же Свободный. Это вполне реальные направления для расширения бизнеса.

Интересно, что хотя статистика показывает, что половина жилья на Дальнем Востоке — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в реальности этот сегмент не так виден. Он распылен, часто связан с дачной амнистией и небольшими проектами. Но потенциал у ИЖС есть, и это может стать «запасным аэродромом» для девелоперов, если многоквартирное строительство начнет замедляться. Главное — обеспечить масштаб, чтобы проекты окупались. Например, чтобы построить коттеджный поселок на тысячу семей, нужно найти этих самых покупателей и обеспечить инфраструктуру. Это не просто, но такие планы у некоторых застройщиков есть. 

— Спасибо за содержательную беседу. И если подытожить — как, по-вашему, будет развиваться рынок жилья на Дальнем Востоке в ближайшие годы? Чего ждать жителям: падения цен не будет, а роста?

— Цены на жилье на Дальнем Востоке, скорее всего, не будут снижаться — это маловероятно. Но и резкого роста не будет. Регион все еще имеет низкий уровень обеспеченности жильем, поэтому сохраняется потенциал для развития.

Однако темпы роста будут скромнее, чем в предыдущие пять лет. Главный сдерживающий фактор — это доходы населения. Без их роста рынок не сможет развиваться.

Фактор стимулирования — снижение ключевой ставки Центробанком. Но, по моим оценкам, до конца этого года и, скорее всего, до середины следующего, существенного снижения ставки ждать не стоит.

Я бы сказала так: с 2026 года, вероятно, начнется фаза замедления в жилищном строительстве. Но этот рынок, как показывает практика, способен быстро оживать — при благоприятной внешней конъюнктуре. Поэтому, несмотря на замедление, потенциал для восстановления остается.

Государство может помочь, смягчив регуляторную среду, создав более гибкие условия для девелоперов. Но, увы, на фундаментальные экономические показатели — такие как инфляция или стоимость кредитных ресурсов — оно влияет лишь косвенно. Пока Центробанк держит высокую ключевую ставку, а Минфин стимулирует расходы, жилье дешеветь не будет. Поэтому девелоперы будут подстраиваться под эти реалии.

История человечества неразрывно связана с эволюцией материальной культуры. Путешествие сквозь века от камня к бронзе, затем к стали и современности наглядно показывает, как рождался современный мир из первых ударов каменного рубила. Большинство из используемых в древности материалов сегодня давно забыты. Обсидиановый нож или бронзовый топор уже не встретишь в руках человека. Впрочем, далеко не все кануло в Лету — некоторые спутники цивилизации продолжают жить с нами бок о бок долгие тысячи лет. Одним из них является асбест.

Согласно статье «Асбест в мировой культуре» Маргариты Холкиной и Глеба Данилова, на территории Фенноскандии (современные Скандинавия, Финляндия и часть русского Севера) еще в середине 5 тыс. до н.э. была распространена культура асбестовой керамики. Её представители добавляли в глину волокна асбеста, что придавало ей необычный вид. Ученые считают, что древнее население этих территорий не понимало прочностных характеристик минерала, но зато высоко ценило необычный вид подобной посуды. Предполагается, что «асбестовые» горшки использовались в рамках «престижной экономики» — обмена ценными предметами между различными племенами.

Подобные культуры можно найти по всему миру — на Корейском полуострове между IV и II тыс. до н.э. были найдены осколки керамики с добавлением асбеста, на японском острове Кюсю, и, конечно же, в Средиземноморской ойкумене. На Корсике, Крите, в Греции и на итальянском полуострове появляются настоящие асбестовые рудники, в которых добывают «горный лен». Историк Страбон писал о «камнях, которые прядут как шерсть», а Плиний Старший упоминал о занятном обычае у индийцев. Они заворачивали тела своих правителей в асбестовые саваны и сжигали – надо ли говорить, что этот материал мог пережить не одни похороны. 

Древние греки и римляне, как и мы с вами, высоко ценили особые свойства асбеста — он не горит, не плавится, устойчив к механическим повреждениям и из его волокон можно создать настоящую ткань. Его часто называли «волосами саламандры», придавая магическое значение. Правда, использовался он в основном как диковинка. Добыча асбестового волокна была сопряжена с большими трудозатратами, а обогащать его тогда не умели. Часто асбестовые скатерти оказывались в домах у императоров и аристократов, которые удивляли гостей, отправляя испачканную ткань в очаг. Огонь за мгновения уничтожал следы пиршества, оставляя её белоснежно чистой. Подобными опытами над сотрапезниками грешили вслед за Цезарем, Карл Великий, Петр I и другие главы государств.

Другое применение асбестовому волокну нашли в Египте. Местные жрецы изготавливали из асбеста специальный шнур для особых ламп. Они крепились на стенах, внутри которых были скрытые полости для масла. Незаметно подливая топливо, жрецы утверждали, что эти лампы — вечные. Плутарх писал о вечно горящей лампе, висевшей над дверью храма Юпитера-Аммона в Египте, святой Августин упоминал в своих сочинениях древнеегипетскую «дьявольскую» лампу, которую не гасили ни вода, ни ветер. Конечно же, римляне не могли не воспользоваться наработками соседей, так что во время правления императора Юстиниана над воротами Эдессы также горел неугасимый светоч. Позже ту же самую технологию заимствовали в советских керосинках, только уже без мистики.

Благодаря своим исключительным свойствам асбест время от времени появлялся в мистических историях, часто довольно забавных. Доподлинно известно, что монахи из Монте-Кассини приобрели полотенце, которым якобы сам Мессия обмывал ноги своих учеников. Доказательством чудесных свойств полотна служила его устойчивость к огню и механическим повреждениям. Монахи отдали круглую сумму торговцу реликвиями, чтобы спустя годы выяснить правду.

Сегодня асбест превратился из диковинки в привычный материал. Всего из него производят более 300 видов промышленных продуктов, в том числе всем привычные хризотилцементный шифер, трубы, сайдинг, фасадные плиты, добавку для укрепления автодорог, а также многое другое. Кстати, наша страна является мировым лидером по объемам добычи асбеста. Это позволяет держать доступные цены на рынке на широкий ассортимент продукции на его основе — её широко используют при строительстве частных и многоэтажных домов, программах капитального ремонта, реализации крупных инфраструктурных проектов и т.д.

В России добывают и используют только хризотиловый асбест, и это очень важное уточнение. До конца XX века в мире не знали о существенном различии между двумя видами асбеста — хризотиловым и амфиболовым. Амфиболы представляют собой сложные гидросиликаты с молекулой железа, которые обладают устойчивостью к кислотам. Они не выводятся из организма человека и провоцируют болезни. Сегодня они запрещены во всем мире. Хризотиловый же асбест представляет собой гидросиликат магния, который устойчивостью к кислотам не обладает. Он выводится из организма человека за короткий промежуток времени. Сегодня в РФ хризотиловый асбест разрешено применять при контролируемом использовании. Пожалуй, миф о том, что асбест может быть вреден — единственный, который не остался до конца развенчанным на сегодняшний день.

Строительство и ввод жилья

В первом квартале текущего года на Дальнем Востоке по динамике объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (таблица 1), самый значительный рост продемонстрировали Амурская область (на 78,6%), Камчатский край (на 64,9%) и Бурятия (на 34%). Кроме того, рост, превышающий средний по стране (+6,9%), наблюдался в Еврейской АО (на 17,3%) и Хабаровском крае (на 14,4%). В целом темпы роста объемов строительных работ на Дальнем Востоке в январе-марте превысили среднероссийские – 15% против 6,9%.

Отрицательная динамика по строительству была зафиксирована в январе-марте 2025 г. в четырех регионах округа – в Магаданской области (снижение индекса до 50,6%), Чукотском АО (80,5%), Якутии (89,7%) и в Сахалинской области (90,1%).

По вводу жилых домов в Дальневосточном ФО в январе-марте 2025 г. (таблица 2) лидерами роста стали Магаданская область (+70%), Хабаровский край (+67,6%) и Якутия (+43,5%). В Иркутской области был зафиксирован рост на 47,9%. Также рост в сфере жилищного строительства наблюдался в первом квартале года в Забайкальском крае (на 21,1%), Бурятии (на 10,7%) и Еврейской АО (на 5,1%).

Сокращение темпов ввода жилых домов в первом квартале года демонстрировали Амурская область (индекс составил только 35,6%), Чукотский АО (51,2%), Сахалинская область (56,6%), Приморский край (74,1%) и Камчатский край (97,6%). Показатели данных регионов повлияли на отрицательную динамику в целом по ДФО в первом квартале (снижение индекса до 97,2%, в РФ рост составил 8,9%).

Набольший объем площади сданного жилья в ДФО в первом квартале года (таблица 3) по-прежнему фиксируется в Приморском крае (309,3 тыс. кв. м). В первую пятерку по объемам жилищного строительства также входят Якутия (263,6 тыс. кв. м), Бурятия (223,8 тыс. кв. м), Забайкальский край (165,2 тыс. кв. м) и Хабаровский край (162 тыс. кв. м). В Иркутской области в январе-марте было введено 733,4 тыс. кв. м жилых площадей, что является вторым показателем в Сибирском ФО (после Новосибирской области).

За прошлый год на Дальнем Востоке было введено 4,7 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем в 2023 г. (достигнут максимальный объем ввода жилых помещений с 1992 г.). Площадь введенного в эксплуатацию жилья, приходящаяся в среднем на одного человека, составила 0,6 кв. м (при 0,74 кв. м по России). При этом в основном рост был обеспечен индивидуальным жилищным строительством – доля ИЖС в общем объеме сданного жилья составила 54%. Наиболее высокие темпы роста по возведению жилья в рамках ИЖС показали Чукотский АО, Еврейская АО, Сахалинская область и Бурятия. В целом 77% всего объема введенного на Дальнем Востоке в минувшем году жилья приходится на Приморский край (28%), Якутию (16%), а также Бурятию, Хабаровский край и Амурскую область (по 11%).

Лидером среди регионов округа по объемам построенного жилья в 2024 г. стал Приморский край, где было сдано 1,3 млн кв. м. По итогам первого квартала текущего года объемы строительства жилья в данном регионе, как отмечалось выше, резко снизились – на 26% относительно аналогичного периода 2024 г.

По итогам первого квартала 2025 г. в Дальневосточном ФО в целом было введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м жилья, что на 2,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Во всех регионах ДФО преобладают помещения, возведенные в результате индивидуального жилищного строительства (ИЖС), – они составляют 76% построенных площадей (в РФ – 78%). На долю многоквартирных домов пришлось 24% (в РФ - 22%). Следует отметить, что по итогам 2024 г. продажи квартир в строящемся жилье в России не сократились только в Дальневосточном ФО, где рост относительно 2023 г. составил 6% (1,6 млн кв. м).

Тем временем развития пока не получает проект строительства города-спутника Владивостока (Надеждинский район). Глава Минвостокразвития А.Чекунков в мае заявил, что препятствием для инвесторов служит высокая процентная ставка. Новый срок завершения реализации проекта намечен на 2055 г. Инвестиции в строительство на территории 1,4 тыс. га оцениваются в 970 млрд рублей (прежняя оценка осенью 2024 г. составляла 300 млрд рублей), вложения в создание инфраструктуры – в 30 млрд рублей.

Ранее сообщалось о планах построить 2,5 млн кв. м жилья для 80 тыс. человек. По словам А.Чекункова, планы были скорректированы. В настоящее время предполагается построить 7 млн кв. м недвижимости для 200 тыс. человек. На территории, определенной под спутник Владивостока, на сегодняшний день уже ведется строительство. В частности, группа компаний «DNS Девелопмент» реализует проект комплексного жилого строительства «DNS Сити» с объемом инвестиций 99 млрд рублей, предполагающего возведение 657 тыс. кв. м жилья (более 60 многоквартирных домов) на 25 тыс. жителей. Проект также включает возведение двух школ на 1 100 мест каждая и двух детских садов на 650 мест каждый.

Федеральные девелоперы тоже все больше расширяют свою деятельность на Дальнем Востоке. В мае федеральному застройщику Glorax А.Биржина и А.Андрианова была одобрена покупка приморских строительных компаний, входящих в ГК «Жилкапинвест» Д.Коробова – «СЗ «Катерная», «СЗ «Тухачевского, 80», «СЗ «Регион», «СЗ «Дом на Бульваре», «Управляющая компания Жилкапинвест». Glorax приобрел эти компании через ООО «Специализированный застройщик «Буран». Компании «Жилкапинвеста» возводят в Приморском крае 138 тыс. кв. м жилья.

При этом лидером дальневосточного рынка жилья по объемам строительства на начало 2025 г. стала федеральная группа «Самолёт»^[1] со строящимися 410 тыс. кв. м (в т.ч. 331 тыс. кв. м – в Приморском крае). Далее следуют компании «Эскадра» (286 тыс. кв. м), «Ренессанс Актив» (182 тыс. кв. м) и «Жилкапинвест» (138 тыс. кв. м). В начале 2024 г. «Самолёт» находился только на 19-м месте по Дальнему Востоку.

Проекты по возведению нового жилья реализуют в рамках преференциальных экономических режимов также и местные застройщики. ООО «СЗ «Элемент-с» (группа компаний «Эскадра»^[2]) в апреле завершило строительство жилого комплекса «Море» во Владивостоке, инвестировав 1,9 млрд рублей в рамках режима СПВ. В апреле ООО «СЗ «Ракета»^[3] получило статус резидента ТОР «Забайкалье» для реализации проекта комплексной застройки микрорайона «Мечтатели» в Чите. Предполагается построить десять жилых домов общей площадью 91,5 тыс. кв. м с административно-деловыми секциями, а также детский сад на 210 мест и школу на 560 мест. Ввод первой очереди намечен на 2026 г., окончательная сдача объекта запланирована на 2030 г. Объем инвестиций оценивается в более чем 13 млрд рублей.

Производство стройматериалов

Что касается производства строительных материалов, то новые мощности, рассчитанные на поставки на внутренний рынок и снижение цены, запускаются и планируются в ряде регионов. В том числе ряд проектов реализуется компаниями с китайским капиталом. Стоит отметить, что в 2025 г. зафиксирован рост стоимости строительных материалов для дальневосточных компаний, приобретаемых по тендерной системе, на 29,3%^[4] относительно 2024 г.^[5]

Строительство второй очереди завода полимерных труб в Приморском крае (ООО «Приморский завод полимерных труб», группа «Полипластик» М.Гориловского, Л.Гориловского и Газпромбанка) планируется завершить к 2027 г. Объем инвестиций оценивается в сумму порядка 3 млрд рублей. Текущие мощности позволяют выпускать свыше 11 тыс. тонн труб в год, после запуска второй очереди объемы выпуска предполагается увеличить до более чем 35 тыс. тонн в год.

Резидент ТОР «Хабаровск» ООО «НЭР Восток»^[6] в текущем году рассчитывает запустить производство блочно-модульных и быстровозводимых зданий, инвестировав более 40 млн рублей. Мощность производства должна превысить 1,8 тыс. кв. м зданий в течение первого года работы. Компания ООО «Промпарк Хабаровск»^[7] в марте получила статус резидента ТОР для реализации проекта по производству оконного профиля ПВХ и цеха каленого стекла. На первом этапе предполагается запустить мощности по выпуску 1 тыс. тонн профиля ПВХ, 800 тонн подоконного профиля и 10 тыс. кв. м. каленого стекла в год. В рамках второго этапа инвестор планирует построить дополнительные производственные помещения общей площадью 1,5 тыс. кв. м для выпуска комплектующих для оконных и дверных конструкций.

В Приморском крае резидент ТОР «Большой Камень» компания «АБК Лидер»^[8] рассчитывает построить завод по производству блоков, стеновых панелей и вентиляционных шахт из автоклавного газобетона мощностью 300 тыс. кв. м продукции в год. Начало производства запланировано на четвертый квартал 2027 г. В проект предполагается вложить 1,1 млрд рублей. Резидент ТОР «Якутия» компания ООО «Газобетон»^[9] намерена к 2027 г. построить цех по производству газобетонных блоков в Якутске. Объем инвестиций в компании оценивают в 11,5 млн рублей. Мощность нового производства должна составить 5,45 тыс. куб. м продукции в год.

Наконец, в Амурской области резидент ТОР «Амурская» к 2026 г. планирует построить асфальтобетонный завод в Свободненском районе. Запуск намечен на второй квартал 2026 г., выход на проектную мощность – на 2027 г. Предприятие должно выпускать 296,4 тыс. тонн асфальтобетонных смесей в год. Объем инвестиций оценивается в 215,3 млн рублей. Производственный комплекс будет включать асфальтосмесительную установку производительностью 130 тонн в час, склады для сырья и готовой продукции, лабораторию и административное здание.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2025 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Строительство жилых домов, январь-март 2025 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 3. Ввод жилья с учетом ИЖС, январь-март 2025 года, тыс. кв. м общей площади.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia. 

[1] Крупнейшие акционеры – М.Кенин, П.Голубков. Компания традиционно тесно связана с властями Московской области.

[2] Владивосток, учредители – Д.Перевозников, И.Максименко.

[3] Чита, учредители – крупные забайкальские предприниматели В.Нагель, И.Нагель, Л.Нагель (владельцы активов основателя бизнеса К.Нагеля, умершего в 2023 г.). Семье Нагелей также принадлежат кирпичный завод и строительная компания «Мир», завод напитков «Читинские Ключи» и др.

[4] Наиболее значительный рост зафиксирован в стоимости пиломатериалов – на 43,8%, на 42,8%, увеличились цены на воздуховоды и фасонные изделия, на 25,2% подорожали системы кондиционирования. Рост по металлоконструкциям составил около 22,4%, по сухим строительным смесям – 21,6%, по инженерному оборудованию - 21,7%, по электрике – 20,8%.

[5] По данным системы «ТендерПро».

[6] Хабаровск, учредители – Д.Захватов, П.Кабанов.

[7] Село Ракитное, учредитель – Ма Чанфа.

[8] Большой Камень, учредители – Цинь Юйвэй, А.Курбанов.

[9] Якутск, учредитель – В.Сидоров.

– Ирэна, какую оценку вы можете дать облику Петропавловска-Камчатского от 0 до 10?

– Не будем лукавить – это троечка. В первую очередь, большой вопрос есть к санитарному содержанию города. Тут необходима некая реформа, пересмотр контрактной системы по уборке территории, по содержанию парков, скверов. Это большая работа. Основные проблемы города – его протяженность и недостаток населения (всего около 170 тыс. человек). Такая большая протяженная территория, конечно, должна быть более густо населена. Ну и конечно, город должен быть запроектирован концептуальной застройкой – нужно понимать, куда он будет расти и для чего. В Петропавловске всегда жили люди-временщики, вахтовики, которые предполагали, что будут жить тут недолго. Поэтому он застраивался хаотично вдоль Авачинской бухты.

– Какие еще проблемные места города бросаются в глаза?

– Не везде есть выходы к бухте для людей. У порта там очень плотная застройка, и подходы для жителей ограничены, а их надо облагораживать и делать более доступными. Конечно, вопрос навигации в городе тоже стоит остро. Сейчас у туристов есть большой запрос на самостоятельные путешествия, но, попадая в Петропавловск, совершенно не понимаешь, куда надо двигаться. Нужны интерактивные баннеры, карты, указатели, QR-коды с информацией. Турист ценит чистоту и простоту навигации. Большая проблема города – промышленные зоны, заполненные неиспользуемыми объектами – их нужно ревитализировать. Наши оптовые базы на восьмом километре могут превратиться в хорошие ярмарки вместо убогих ангаров. Территория мехзавода могла бы стать локальным рыбным рынком – чего тут не хватает. У нас даже территории называются «километрами» – я такого нигде не встречала, очень интересная фишка, которая могла бы придать городу узнаваемость. Нужно посмотреть под новым углом на промзоны, которые ломают город на куски – и это классный вызов для архитектора.

– Какие первые шаги нужно сделать на пути к ревитализации столицы Камчатки?

– Камчатка уже сама по себе бренд, просто этот бренд нужно упаковать. И это можно сделать за счет локальных территорий, но тут без объединения бизнеса и власти это сделать невозможно. У города есть большой потенциал, но, чтобы его реализовать, нужна команда, которая этот город запроектирует от и до. На Камчатку туристы приезжают, несомненно, ради природных красот. Но за город становится обидно. Как будто, город и не нужен вовсе, он все время остается в стороне. Вложения все идут в эко-тропы, парк «Три вулкана». Далеко не все туристы живут за городом, а кто их будет обслуживать и в какой обстановке? Инфраструктура города, его наполнение, развитие урбанистики – это очень важно. Гостям будет интересно, например, посмотреть на исторические объекты, которые в Петропавловске есть. Историю нужно включать в общий ансамбль города, заставлять ее работать тоже. Например, исторический центр, где в рамках мастер-плана будет реконструкция, облагородят, но там нужно очень осторожными, чтобы не потерять те жемчужинки, которые у нас сохранились. Жаль, что мастер-план не предполагает реализации большого городского парка, которого так не хватает горожанам. Есть идея сделать наше камчатское Золотое кольцо: Эссо – камчатская Швейцария, Мильково, Усть-Камчатск, Козыревск. Это небольшие поселки, но каждый имеет свою идентичность, в которую интересно погружаться и которую нужно тоже упаковывать.

– Я так понимаю, пока нет какой-то общей концепции, вы предлагаете улучшать городскую среду локально?

– В идеале, нам нужна большая команда специалистов. Было бы уместным даже объявить всероссийский конкурс, чтобы быстро переупаковать город, изменить взгляд на привычные местным жителям вещи, сделать их интересными для всех гостей. Вот, например, вписывать в облик города культуру коренных жителей, может, через арт-объекты, муралы. Это хорошо работает. Локации должны быть найдены самими художниками. Турист хочет погружаться самостоятельно, чувствовать, как город с ним разговаривает. Тут могут сработать иммерсивные прогулки. Но, пока мы не удовлетворим основные базовые потребности, мы не сможем удовлетворить высшие – пирамида Маслоу. Нельзя поставить объект Микеланджело, когда вокруг горы мусора.

Когда у нас будет молодая креативная команда профессионалов, проектный офис по архитектуре и урбанистике, конкурс, мы сможем запроектировать Петропавловск-Камчатский за год. Если администрация будет работать в одной связке с архитекторами, мы сможем создать вау-эффект. А дальше должна идти работа по привлечению средств в регион. Так уже работает Сахалин, у них там все запроектировано, а губернатор очень погружен и заинтересован в привлечении архитекторов. Надо работать активно и с бизнесом, вовлекать. Все девелоперы знают, что лучше застройку жилья вести сразу с включенными инфраструктурными соцобъектами.

– У вас есть диалог с администрацией города, с генеральным архитектором?

– В регионе настолько огромный дефицит архитекторов, что главного нет ни в городе, ни в крае. В генеральном плане Петропавловска есть большие вопросы с межеванием. У нас есть куски земли, которые вообще никому не принадлежат. И есть еще проблема с ТОРами, которые созданы для развития, однако городу эти территории не подчиняются, они даже не согласовывают свои фасадные, архитектурные решения с городскими властями. Это брешь в законодательстве. Как мы можем развивать город, влиять на архитектуру если у нас такие ситуации? Сейчас пока ощущение некоего латания дыр. Считаю очень важным для региона в стимулировании отрасли – это создание соответствующего мероприятия – форума «Архитектура. Строительство. Дизайн- Камчатка».

– Какие проекты вы реализовали на Камчатке?

– Недавно мы ввели в эксплуатацию входную группу детской поликлиники, сейчас работаем над ее фасадами. Работаем с администрацией Усть-Камчатска, Паратункой. Создаем проекты интерьеров общественных пространств, разрабатывали глэмпинг, создали несколько проектов для Петропавловска, но они оказались пока не востребованы. Мы работаем всего три года. В архитектурной мастерской создали образовательный модуль по подготовке будущих архитекторов, авторский курс для малышей с 6 лет, а также цифровые курсы.

На Камчатке я оказалась в раннем детстве, потом уезжала на Украину, там получила образование архитектора, вышла замуж. В 2010 году вернулись с супругом на север Камчатки, в родной поселок Манилы. С 2021 года работаю в Петропавловске как индивидуальный предприниматель. Также я руковожу некоммерческой организацией «Центр развития креативных индустрий». Я за то, чтобы развивались креативные кластеры и это тоже поможет региону стать более теплым, позитивным, красивым. Хотим создать ассоциацию креативных индустрий, чтобы создать более эффективную коммуникацию и взаимодействие среди творческой проактивной элиты.