– Сейчас девелоперы проходят период адаптации к новым экономическим условиям. Я говорю об отмене льготной ипотеки на новостройки, повышении размера первоначального взноса по всем действующим программам, в целом более высоким требованиям банков к заемщикам. Это приводит к снижению емкости рынка, к которой мы привыкли за последние годы, делает потенциального покупателя более щепетильным при выборе жилого комплекса для покупки квартиры. Процесс принятия решения и выхода на сделку стал дольше.

В целом, все девелоперы сейчас фиксируют некоторое замедление темпов продаж. В будущем это приведет к тому, что застройщики будут вынуждены очень внимательно оценить портфель проектов, планируемых к запуску, чтобы сбалансировать прогнозируемые темпы продаж и скорость строительства.

Относиться к этому можно по-разному. Многолетний опыт доказывает, что такие кризисные ситуации позволяют бизнесу мобилизоваться, избавиться от ненужного и выйти на новый уровень – эволюционировать. Я считаю, в девелопменте эта эволюция приведет к тому, что на рынке появится больше привлекательного продукта, подходящего под актуальные потребности самых разных клиентов. Все мы понимаем, что многое сейчас в строительной сфере зависит от покупательской способности.

Обязательно нужно учитывать, как разогналась отрасль за последние годы. Прямо сейчас в Приморье ведется строительство более трех млн кв. метров жилья. Это рекордные для региона показатели, которые говорят о том, что на рынке развернется серьезная и бескомпромиссная борьба за каждого клиента. Причем, потенциальному покупателю уже недостаточно просто добротно построенного ЖК в удобной локации – такой выбор у приморцев сейчас действительно есть. Новый запрос заключается в том, что клиент хочет видеть разнообразную, сбалансированную, эстетичную городскую среду за порогом своего подъезда, причем в масштабе целого района. Поэтому наиболее привлекательными станут проекты, где, помимо жилья, создают новую инфраструктуру со школами, садами, магазинами, местами для прогулок и отдыха, занятий спортом и т.д. Рынок на этот запрос начинает реагировать. Если некоторое время назад мы были чуть ли не единственным девелопером, который в своих проектах – поселок «Новый Де-Фриз», ЖК «Формат», а теперь и в DNS Сити – сразу предусматривал создание всей этой инфраструктуры, то сейчас принципы комплексного подхода к развитию территории действительно становится трендом в нашем регионе. Уже анонсирована подготовка к запуску таких комплексных проектов во Владивостоке, и все участники отрасли будут следить за их реализацией. По нашему опыту «первопроходцев» могу сказать, что это не простой, но, на мой взгляд, самый верный путь развития жилищного строительства.

Если говорить о параметрах девелоперского продукта, то следующий год будет посвящен поиску баланса. Все это время мы наблюдали настоящую «гонку вооружений» с точки зрения наполнения различными опциями жилых комплексов. Девелоперы стремились перещеголять конкурентов: зарядки для телефона в лавочках на улице, сады на кровле, фонтаны во дворе и многое другое. Интересно, что на Дальнем Востоке этот тренд начался несколько позднее по сравнению с центральной Россией. Повлияло то, что в регион зашли федеральные девелоперы, которые привнесли свои стандарты качества и новые форматы. Одновременно с этим произошел запуск интересных проектов региональных застройщиков. В комплексе все это положительно сказалось на качестве и параметрах ЖК, которые сейчас представлены на рынке: если еще три-четыре года назад клиента можно было удивить закрытыми дворами без машин и современными детскими и спортивными площадками, то теперь это база.

Однако в новых экономических условиях разнообразные «фишки» все же придется пересмотреть. С одной стороны необычные атрибуты делают ЖК ярким и привлекательным, но с другой – более дорогим. Подобные продуктовые решения девелоперы будут пропускать через сито реальных потребностей и ценностей покупателя. Останется и даже улучшится то, что по-настоящему важно, а от избыточных элементов будут избавляться.

Если рассуждать о том, что ждет отрасль в целом, то, очевидно, что девелоперам придется научиться зарабатывать не только по привычной относительно простой схеме «построил – продал», а искать другие способы взаимодействия с потребителями: предлагать клиентам рассрочку, лизинг, аренду. Другими словами, необходимо будет «включать голову», креативить еще больше и еще качественнее.

Если говорить про Дальневосточный федеральный округ, то здесь строительная отрасль находится в более выгодных условиях благодаря «дальневосточной ипотеке», за счет чего сильных изменений или потрясений удается избежать. Для понимания значимости этого инструмента для местного рынка приведу статистику: в наших проектах ЖК «Формат» и DNS Сити – 60% сделок проходят по программе ДВ-ипотеки.

В будущем на Дальнем Востоке и в Приморском крае, в частности, будут выигрывать в конкуренции девелоперы с ликвидными продуктами, подходящими под условия льготной ипотеки, но предлагающие достойный продуманный продукт.  При этом одним из ключевых факторов успеха на рынке станет наличие разнообразной квартирографии, удовлетворяющей потребностям всех категорий покупателей. К примеру, в своих проектах – «Формат» и «DNS Сити» – мы обеспечили широкий ассортимент квартир – от 23 до 104 кв. метров, и все варианты отделки: черновую, предчистовую, квартиры с готовым ремонтом. Плюс в «DNS Сити» вывели на рынок двухуровневые квартиры с потолками пять метров и большими витражными окнами.

Если говорить о стоимости жилья, то серьезных скачков, думаю, не будет. Да, отдельные застройщики будут предлагать скидки, но долго это не продлится, поскольку работать себе в убыток никто не будет. Соответственно рынок вернется к борьбе за клиента на поле качества продукта. 

Взнос 50 процентов

Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов – 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.).

 инфографика ДОМ.РФ

Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита.

инфографика ДОМ.РФ

Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.

«Вторичный рынок встал – если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная – заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов – это неподъёмная цифра для молодых семей», – прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев.

Падение спроса на льготную ипотеку

Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов – таков негативный сценарий.

«Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», - считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.

инфографика ДОМ.РФ

Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке».

«В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни – часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток).

Рост проектов бизнес-класса

Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей. ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске – всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья.

«Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», – прокомментировал представитель компании DARS Development.

Ипотечный стандарт

На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех.

С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.

Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке».

С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки.

«Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», – комментирует Сергей Косиков.

Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится.

«На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», – комментирует Сергей Косиков.

Снизится ли стоимость жилья

И самый резонансный вопрос – стоимость квадратного метра. В СМИ проходила информация, что жильё активно дешевеет на Дальнем Востоке, но риелторы её не подтверждают.

«Во Владивостоке цены предложений новостроек после отмены программы господдержки выросли на 2,6 процента», – поделились цифрами в агентстве недвижимости ГРЦ.

ДОМ.рф тоже не фиксирует снижения стоимости жилья по регионам. В октябре в Хабаровском крае квадратный метр стоил 146,7 тысяч по отношению к 146,2 к сентябрю и 143 тысячам в августе.

По словам застройщиков, растущие расходы и падающая маржинальность не позволят девелоперам значительно снизить прайсы.

Тематическое изображение от freepik

«В проекте только строительная часть составляет порядка 100 тысяч рублей. Прибавьте сюда аренду участка и все вопросы, связанные с землёй. Банковское сопровождение добавляет ещё 10-20 тысяч к стоимости квадратного метра», – комментирует член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Собственники предлагают колоссальные скидки до 20 процентов, если им нужно срочно продать жильё. Но что касается рынка новостроек, здесь ценовая политика зависит от финмодели, которую застройщики согласовывают с банками. Некоторые собеседники в разговоре с корр. агентства выразили мнение, что 250 тысяч за кв. метр – разумная цена, например, для Владивостока.

Неочевидный фактор

«Кроме того, хотя Дальний Восток имеет свои преимущества, не стоит забывать об удалённости региона. Мы находимся далеко от источников производства любых материалов, поставки из-за рубежа сократились, цены высокие. Рынок рабочей силы ограничен, и её тоже непросто привезти с Запада», – перечисляет руководитель строительной компании «ДаВинчи групп» Алексей Исаков.

Его коллега Людмила Давыденко отмечает, что единственное, на чём в перспективе могут сэкономить застройщики, это логистика, и предлагает оценить ситуацию с неочевидного ракурса.

По её словам, в строительной отрасли ДФО за последние годы произошли изменения: в регион пришли крупные застройщики, торговые сети строительных материалов, развивается местное производство в ТОР Приморья.

«Логистика – ресурс, которым край обладает, но пока не осваивает», – акцентирует Людмила Давыденко.

Представители отрасли Приморского края выделили ряд направлений, которые могут снизить себестоимость строительства:

– придорожные технопарки (технико-экономическое обоснование по ним уже разработано, уточняет собеседница).

– Оптимизация транспортных схем. Например, зона Михайловского района Приморья идеальна тем, что через неё проходят дороги во все районы края.

– Не задействованы малая авиация и десятки заброшенных военных аэродромов, в том числе в Михайловском районе.

– Дроны могут использоваться не только в транспортировке грузов, но и при строительстве объектов. В этом году колледжи впервые произвели набор на специальности, связанные с управлением, сборкой и разработкой дронов.

«Ну и не забываем, что нас окружают водные просторы, не используется огромное количество частных плавсредств. У Приморского края много преимуществ перед другими регионами, надо только захотеть ими воспользоваться», – резюмирует Людмила Давыденко.

К слову, развитием логистики озабочены и крупные федеральные компании, такие, как ФСК. Именно в Приморье группа решила локализовать производство газобетонных блоков. После запуска предприятие будет производить 150 тысяч кубометров продукции в год с выходом на объёмы производства до 240 тысяч кубометров ежегодно. Строительство в промышленном парке Большой камень может начаться уже в следующем году.

«Дальний Восток – перспективный регион для нас. ФСК зашла в Хабаровский край, Амурскую область, Приморье, и мы видим спрос, пусть и не такой большой. Действует дальневосточная ипотека, крупные федеральные стройки – в приоритете органов федеральном власти. Другое дело, что помимо исторических девелоперов на рынке появилось много хаотичных игроков с одним проектом в портфеле, и качественного продукта у них нет. А в сложившихся условиях выиграет тот, кто сможет обеспечить максимально качественное предложение», – прокомментировал представитель компании «ФСК» Станислав Варнаков.

Таким образом, 2025-й год обещает ужесточение конкуренции и самые неожиданные сценарии развития событий. При этом эксперты уточняют, что на сегодняшний день объекты сдаются вовремя или с незначительными задержками, вероятность появления замороженных строек крайне низкая, и в любом случае покупателя защищает ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Если у девелопера возникнут проблемы, объект будет достроен с помощью государства.

Отметим, что сегодня в ДФО строится более 7 млн жилья. Из них не продано 45 процентов. Лидером остаётся Приморье с объёмами строительства около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. В Хабаровском крае показатель значительно ниже – около 1,3 млн. кв. метров.

Интересно, что, по мнению аналитиков, возможное сворачивание рынка в обозримом будущем может привести к дефициту предложения через несколько лет. А это будет означать новый рост цен.

По объемам работ, выполненных в сфере строительства (таблица 1) в январе-июле текущего года наибольший прирост относительно аналогичного периода прошлого года на Дальнем Востоке, демонстрируют Хабаровский край (+37,7%), Еврейская АО (+29,8%) и Приморский край (+19,2%). При этом в целом по ДФО прирост составил только 1,9%, поскольку в большинстве регионов динамика была отрицательной – в частности, в Сахалинской области, Забайкальском крае, Магаданской области, Бурятии, Чукотском АО и Амурской области.

В то же время в денежном отношении (таблица 2) лидерство по объемам строительных работ за семь месяцев года принадлежит Якутии (более 178 млрд рублей), далее следуют Амурская область (свыше 144 млрд рублей), Иркутская область (более 134 млрд рублей) и Хабаровский край (свыше 127 млрд рублей).

В жилищном строительстве на Дальнем Востоке в январе-июле введено 2,7 млн кв. м жилья, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2023 г. Лидерами роста (таблица 3) в январе-июле 2024 г. стали Еврейская АО (+51,8%), Магаданская область (+42,8%) и Якутия (+41,9%). При этом на Чукотке и в Магаданской области в целом объемы строительства крайне невелики – 3,6 тыс. кв. м и 4,9 тыс. кв. м соответственно. Отрицательную динамику в жилищном строительстве демонстрируют Сахалинская область (снижение индекса до 98,6%) и Камчатский край (94,9%).

Наибольшие объемы нового жилья за восемь месяцев года (таблица 4) введены в Иркутской области (978,9 тыс. кв. м), Приморском крае (803,1 тыс. кв. м), Якутии (452,8 тыс. кв. м) и Бурятии (452,9 тыс. кв. м). При этом Приморье и Якутия являются лидерами по объемам одобренных льготных жилищных кредитов в ДФО. Запуск новых проектов жилищного строительства за семь месяцев года в ДФО вырос на 11% относительно аналогичного периода прошлого года – до 1,9 млн кв. м новых проектов. К 6 сентября на этапе строительства находились порядка 6,8 млн кв. м в новостройках.

В качестве основного стимула развития жилищного строительства в макрорегионе правительство РФ видит сохранение льготной дальневосточной и арктической ипотеки на уровне 2%. Что касается арендного жилья, то летом регионам Дальнего Востока был выделен дополнительный лимит квартир в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» - Сахалинской области предоставлен дополнительный лимит на 400 квартир (всего – 1 721 квартира), Забайкальскому краю – 262 квартиры (всего – 1 089). Напомним, что в целом предполагается построить в ДФО не менее 10 тыс. арендных квартир, на что правительством выделено 87 млрд рублей. На сегодняшний день подписаны договоры на строительство 7,5 тыс. квартир. Уже построены и переданы для сдачи в аренду 42 квартиры в Приморском крае (ЖК «Айвазовский» во Владивостоке), 40 квартир в Чукотском АО (ЖК «Ягодный» в Анадыре) и 24 квартиры в Якутии (микрорайон «Марха» в Якутске).

ВТБ в сентябре открыл кредитную линию на 4,5 млрд рублей владивостокскому специализированному застройщику «Группа»^[1] на возведение жилого комплекса во Владивостоке на площади 100 тыс. кв. м в микрорайоне «Зеленый угол»^[2] (Ленинский район Владивостока). В рамках первой очереди строится жилой дом на 699 квартир общей площадью 37,5 тыс. кв. м. Сдача дома в эксплуатацию запланирована на четвертый квартал 2027 г. Среди завершенных проектов «СЗ «Групп» в Приморье – коттеджные поселки «Белый парус» и «Парк Де-Фриз».

В июне ВТБ открыл финансирование на 1,1 млрд рублей для строительства первой очереди жилого комплекса «Эколэнд» в Хабаровске (микрорайон Березовка^[3], Краснофлотский район в северной части города). Проект реализует ООО «СЗ БМК-Девелопмент»^[4]. Предполагается построить четыре дома общей площадью 12,6 тыс. кв. м. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на четвертый квартал 2025 г.

Со своей стороны, банк ДОМ.РФ профинансировал на сумму около 1,3 млрд рублей благовещенскую группу компаний «САР» для строительства третьего и четвертого этапов ЖК «Современник» в селе Чигири Благовещенского района Амурской области (в 10 км от Благовещенска). Общая площадь проекта составит более 15 тыс. кв. м, включая 9 тыс. кв. м жилой площади. Первый и второй этапы комплекса были введены в 2023 г.

На предоставленные ДОМ.РФ кредитные средства в Амурской области, помимо «Современника» (161 квартира), также строятся крупный ЖК «Зея парк» (11,7 тыс. квартир, группа «ПИК») и ЖК «Европейский квартал» (226 квартир, АО «СЗ Благовещенскстрой»).

Следует отметить, что у ДОМ.РФ также есть собственные проекты в регионах. Так, в сентябре стало известно, что ДОМ.РФ создаст социальную инфраструктуру (поликлинику, спортивный комплекс) в рамках проекта жилого комплекса «ДОМ на Востоке» во Владивостоке (район бухты Патрокл, Первомайский район города). Проект реализует компания «ДОМ.РФ Девелопмент». Ведется строительство третьей очереди жилого комплекса, рассчитанного на 314 квартир и 153 машино-места на подземной парковке. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на третий квартал 2027 г. Полностью проект планируется реализовать к 2030 г.

Тем временем группа компаний DARS Д.Рябова из Ульяновска до 2030 г. намерена реализовать в Хабаровске два новых проекта комплексного строительства и благоустройства с объемом инвестиций порядка 19 млрд рублей. В августе девелопер завершил сделку по приобретению хабаровской компании ООО «СЗ «Атлант 27», получив право на строительство жилого комплекса «На семи холмах» (в границах улиц Совхозная и Трехгорная). Проект предполагает возведение 150,65 тыс. кв м жилья на площади 13,4 га. Также в партнерстве с ДОМ.РФ DARS рассчитывает построить жилой комплекс таунхаусов объемом около 35 тыс. кв. м в районе улицы Связная.

Наконец, крупный федеральный девелопер «Самолет» (ООО «Самолет Регионы») в марте учредил компанию ООО «СЗ Проект-С-71», летом выигравшую торги на комплексное развитие территории в районе улиц Трехгорная и Карьерная в Хабаровске. Застройщик за 120 месяцев должен разработать и утвердить планировку территории, построить 49 тыс. жилых и 1 тыс. нежилых кв. м, детский сад на 230 мест, благоустроить территорию. Еще одна дочерняя компания «Самолета», ООО «СЗ Проект-С-47», в январе подписала соглашение с властями Забайкальского края о возведении 238 тыс. кв. м жилья до 2033 г. в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите (ТОР «Забайкалье»). Первая очередь должна быть введена не позднее декабря 2026 г. Объем инвестиций составит 27,2 млрд рублей.

В рамках преференциальных экономических режимов Дальнего Востока появляются новые производства строительных материалов, ориентированные как на жилищное, так и промышленное строительство. В рамках ТОР «Приморье» в Надеждинском районе осенью запущено производство полимерных труб группы «Полипластик» М.Гориловского, включающее четыре линии, выпускающие трубы различного диаметра (от 20 до 1200 мм) для тепловых, газовых, водопроводных и канализационных сетей, электрозащиты. После выхода на проектную мощность завод должен выпускать свыше 35 тыс. тонн продукции в год (на такой объем предприятие предполагается вывести в течение ближайших пяти лет).

При этом в компании заявили о дальнейших планах по увеличению мощностей по выпуску трубной продукции в Дальневосточном ФО к 2030 г. до 57,5 тыс. тонн. Таким образом, на сегодняшний день у «Полипластика» действуют две производственные площадки на Дальнем Востоке – Хабаровский трубный завод мощностью 22,5 тыс. тонн в год и запущенный сейчас Приморский завод полимерных труб текущей мощностью 11 тыс. тонн в год.

В ТОР «Хабаровск» ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»^[5] рассчитывает запустить первую очередь нового завода, в который было инвестировано 150 млн рублей. В первом цехе предполагается открыть две линии по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 мм до 500 мм. Общая производительность должна составить 3-3,5 тыс. тонн в год. В целом проект рассчитан на четыре очереди с общим объемом инвестиций в 350 млн рублей. Запуск второй очереди намечен на сентябрь 2025 г.

ООО «Специализированный застройщик Речной порт «Якутск» (ГК «Старвей» Ф.Любашевского^[6]) планирует инвестировать 350 млн рублей в создание производства инертных материалов для строительства дорог в Якутии в рамках ТОР «Якутия». Инвестпроект предполагает строительство асфальто-бетонного завода, дробильного комплекса, а также нового речного причала и складских площадок. Производственная мощность завода должна составить 90 тыс. тонн щебня и 220 тыс. куб. м асфальта в год.

ООО «Дальневосточный завод строительных материалов»^[7] (ДВ СЗМ) в августе получило заем на 47 млн рублей от Фонда развития промышленности Хабаровского края на создание новой производственной линии для изготовления сухих строительных смесей. Предприятие производит до 700 тонн продукции в месяц, модернизировав производство, оно рассчитывает выйти на 100 тонн смесей в сутки.

Наконец, резидент СПВ уссурийская компания «МДКОР»^[8] планирует в 2028 г. запустить в Уссурийске завод железобетонных конструкций мощностью 130 тыс. тонн продукции в год. Предполагается, что завод будет состоять из пяти цехов, складской территории, железнодорожного тупика, собственной котельной. Начало строительных работ намечено на первый квартал 2025 г.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, тыс. кв. м общей площади жилых помещений

[1] Владивосток, учредители – Е.Де и М.Матузный.

[2] Микрорайон расположен на месте теплиц ликвидированного совхоза «Приморье».

[3] Бывший поселок городского типа, в северо-восточной части города возле Ореховой сопки.

[4] Хабаровск, владелец – А.Кулакевич.

[5] Владельцы – А.Коваленко, Д.Коган.

[6] Президент нефтесервисной ГК «Интегра». СЗ Речной порт «Якутск» строит в Якутии жилой комплекс «Ленские высоты» с объемом инвестиций 50,3 млрд рублей.

[7] Владелец – А.Дрантиев.

[8] Учредители – А.Викол, Е.Хон.

Городам и людям

По данным Минвостокразвития, в 2023 году Дальний Восток вдвое опередил среднероссийские показатели по темпам увеличения строительства (+19% против +8% в среднем по РФ) и втрое — по вводу жилья (+26% против +8% в РФ). Объем введенной жилплощади, достигший 4,5 млн кв. м, явился максимальным за последние 30 лет. Тем не менее потенциал роста еще не исчерпан: площадь введенного жилья на одного жителя в ДФО составила 0,57 кв. м, тогда как в среднем по стране — 0,75 кв. м.

Положительная динамика жилищного строительства за период с 2021 года наблюдается по девяти субъектам Дальневосточного федерального округа. Наиболее крупные рынки первичного жилья по многоквартирной застройке сложились в Приморье (по итогам 2023 года введено в строй 495 тыс. кв. м) и Хабаровском крае (342 тыс. кв. м), отмечает директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет» Станислав Таратунин. Для сравнения, с двукратным отставанием от них идут Якутия и Бурятия, где построено 172 тыс. и 161 тыс. кв. м.

Тематическое фото. источник: пресс-служба правительства Хабаровского края

Самая доступная из ипотек

Ведущим фактором, влияющим на объемы застройки, является льготная ипотека. В 2023 году жителями ДФО оформлено 128,5 тыс. различных ипотечных соглашений на 540,5 млрд руб. Во всех регионах федерального округа наблюдалось увеличение выданных кредитов (средняя сумма — 4,2 млн руб.), причем взрывной рост произошел в Бурятии и Забайкальском крае.

Как сообщили в ФАНУ «Востокгосплан», средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным дальневосточникам, на конец 2023 года составила 6,35%, что на 1,56 п.п. ниже, чем в среднем по России. Безусловно, определенную роль здесь сыграла программа «Дальневосточная ипотека», предусматривающая процентную ставку не выше 2%. Наиболее активно ей пользуются жители Приморья, Якутии и Хабаровского края.

В прошлом году из всех ипотечных кредитов, выданных в ДФО, почти треть была оформлена по «Дальневосточной ипотеке». По сравнению с предыдущим годом число семей, которые благодаря ей оформили сделку, увеличилось на 38%, до 34,6 тыс. Объем кредитования вырос на 46%, до 166,8 млрд руб.

Всего же в рамках «Дальневосточной ипотеки», начиная с декабря 2019 года, построено или приобретено более 110 тыс. квартир. Размер выданных кредитов суммарно превысил 0,5 трлн руб.

Вместе с тем подавляющая часть жилплощади сегодня вводится в административных центрах. По сути, они формируют макрорегиональный рынок жилья. Например, доля Владивостока в продажах своего региона оценивается в 80%, Благовещенска — 74%, Южно-Сахалинска — 84%. В столицах других субъектов ДФО этот процент еще выше – более 90%, информирует Станислав Таратунин.

Не квартирой единой

Ситуацию возможно несколько изменит реализация мастер-планов дальневосточных городов, социально-экономическое развитие которых не мыслимо без возведения нового жилья. Напомним, из 25 муниципальных образований ДФО, разработавших стратегии пространственного планирования, больше половины не являются столичными городами.

К тому же в основе каждого мастер-плана — вопросы улучшения городской инфраструктуры, что должно стимулировать активность застройщиков. «Основной проблемой для дальнейшего ввода жилых микрорайонов является дефицит мощности объектов коммунальной инфраструктуры и магистральных сетей для технического присоединения жилых микрорайонов», — подчеркивает зампред правительства Амурской области Павел Матюхин.

Комплексная застройка квартала «Р» в Нерюнгри - слайд из мастер-плана Нерюнгри. изображение: Корпорация развития Дальнего Востока

Сам жилищный вопрос не теряет актуальности для населения. По данным Минвостокразвития, в числе основных тем, которые волнуют людей, более трети опрошенных (36%) назвали доступность и состояние жилья. В 2023 году, информирует «Востокгосплан», доход только 43% домохозяйств макрорегиона позволял приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке с использованием собственных и заемных средств. Уровень доступности жилья на Дальнем Востоке сохранился на уровне 2022 года.

Вместе с тем стоимость 1 кв. м жилплощади на первичном рынке остается одной из самых высоких по стране. Причем темпы роста денежных доходов дальневосточников отстают от темпов роста цен на недвижимость. Сократить этот разрыв как раз и должно повышение общего экономического уровня, влияющего на увеличение реального достатка населения, на что, в том числе, направлена стратегия пространственного развития.

«Мастер-план — это наглядный документ для людей, в котором они могут понимать, как город будет выглядеть, какие отрасли в нем будут развиваться. Потому что в конечном итоге люди выбирают для жизни тот город, в котором они видят свое будущее и своих потомков», — справедливо указывает управляющий партнер компании «Новая земля» Григорий Соломин.

Районы, кварталы Дальнего Востока

Драйвером рынка многоквартирного строительства в ближайшие годы обещает стать запускаемая программа «Дальневосточный квартал», в рамках которой предполагается построить жилья примерно для 65 тыс. человек. Ожидается, что за счет предоставляемого застройщикам набора льгот и преференций будет сдерживаться рост себестоимости вводимой жилплощади, которая только за прошлый год выросла на Дальнем Востоке почти на 30%.

К настоящему времени в рамках программы «Дальневосточный квартал» проведены конкурсы и отобраны победители среди застройщиков по семи городам. Речь идет о Благовещенске (за время действия контракта предполагается ввести 334 тыс. кв. м жилплощади), Петропавловске-Камчатском (125 тыс. кв. м), Чите (238 тыс. кв. м), Биробиджане (176 тыс. кв. м), Хабаровске (312 тыс. кв. м), Улан-Удэ (216 тыс. кв. м) и Корсакове (на первом этапе — 50 тыс. кв. м).

Последний на первый взгляд выбивается из «столичного» списка. Тем не менее Корсаков тяготеет к Южно-Сахалинской агломерации, а кроме того, как ожидается, он станет точкой экономического роста в южной части Сахалина, где построят глубоководный морской порт, будет сконцентрирована переработка морепродуктов с крупным центром дистрибуции рыбной продукции. Модернизация портовой зоны и строительство жилья в городе должны идти параллельно, считает сахалинский губернатор Валерий Лимаренко.

Реализация новой жилищной программы с совокупным объемом строительства 1,8 млн кв. м жилья ориентировочно рассчитана до 2034-2036 годов. Взамен точечной застройки под «Дальневосточный квартал» отводятся обширные участки земли, которые, помимо многоэтажек, будут последовательно застраиваться социальными объектами.

Изображение: Корпорация развития Дальнего Востока

Население сможет приобретать здесь жилье, в том числе, по льготному кредитованию. Часть квартир планируется сдавать в аренду по расценкам ниже среднерыночных, и примерно 20% от общей площади застройщик предоставит к выкупу регионам для социальных нужд. Это, в частности, позволит более активными темпами расселять людей из ветхих и аварийных домов.

Переселение из аварийного жилфонда в последние годы осуществляется по программе Фонда развития территорий, напомнил мэр Петропавловска-Камчатского Константин Брызгин. Вместе с тем, добавил он, нужно, чтобы эта проблема решалась быстрее. «Работа осложняется по объективным причинам: реализация программы не предусматривает обязательное строительство нового жилья, переселение может производиться и во вторичный фонд. С этим не всегда согласны жильцы. Это уходит в судебные разбирательства, споры, которые длятся годами. Поэтому темпы расселения не такие, как хотели бы видеть. Выход из этой ситуации один – это стимулирование и развитие жилищного строительства», – убежден градоначальник.

«Win-win» по-дальневосточному

В свою очередь инвестор, участвующий в программе «Дальневосточный квартал», получает господдержку при получении земли и налоговых льгот, которые ему предусмотрены по аналогии с резидентами ТОР. Строительная организация сможет воспользоваться сокращенными процедурами согласования и утверждения документации по планировке территории, разрешению на ввод в эксплуатацию и прочими административными преференциями. И конечно, ей будет оказываться помощь в строительстве инженерной инфраструктуры. Все эти механизмы помогут застройщику своевременно выполнить взятые на себя обязательства, подчеркивают в Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики.

Согласно условиям конкурса, девелоперу необходимо обладать достаточным опытом массового строительства многоквартирных домов (объем ввода жилья за последние пять лет должен составить не менее 60 тыс. кв. м жилья), и на сегодня в проект зашли как региональные, так и федерального уровня компании.

«Действительно, мы активно участвуем в реализации программы «Дальневосточного квартала», верим в ее перспективность, — рассказал EastRussia директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет» Станислав Таратунин. — Комплексность и приоритетность в реализации таких программ позволяют девелоперам с уверенностью смотреть в будущее и рассчитывать на успешность реализации своих проектов в регионе. Меры поддержки, которые предоставляет Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики и регионы (строительство инфраструктуры, налоговые льготы, квоты на работников из дружественных стран и пр.) делают эти проекты востребованными».

Государство за счет предлагаемого строителям пакета льгот, помимо прочего, намерено влиять на ценовую составляющую проекта, отмечали ранее в Минвостокразвития. Стоит сказать, за 2023 год себестоимость строительства жилых помещений на Дальнем Востоке выросла на 29,5%. Постройка 1 кв. м в многоквартирных домах на начало этого года в среднем по ДФО оценивалась в 73,2 тыс. руб. (в разрезе регионов присутствует значительная дифференциация, например, между Чукоткой и Бурятией цена может различаться почти в шесть раз). По мысли властей, за счет преференций у строительных компаний снизятся издержки по строительству жилья, что отразится на себестоимости квадратного метра.

Первые квартиры в отдельных локациях «Дальневосточного квартала» запланированы к сдаче в 2025-2026 годах.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Тематическое изображение от freepik

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

Тематическое изображение от freepik

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

Тематическое изображение от freepik

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

В дальневосточных регионах по динамике объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в первом квартале текущего года (Таблица 1) самый существенный рост демонстрировали Магаданская область (на 63,6%) и Еврейская АО (на 55,5%). Кроме того, на 23,1% вырос объем строительства в Амурской области.

Также положительная динамика наблюдалась в Хабаровском крае (+17,1%), Приморском крае (+12,6%) и Якутии (+7,7%), где темпы роста превышали средний показатель по РФ (+3,5%). В Магаданской области рост связан со строительством инфраструктурных объектов (в т.ч. продолжается строительство аэровокзального комплекса), социальных объектов и др. В Еврейской области существенно вырос объем жилищного строительства, в том числе индивидуального.

Отрицательная динамика в строительстве в первом квартале зафиксирована в шести регионах – в Бурятии (78,6%), Иркутской области (84,6%), Забайкальском крае (88,5%), Сахалинской области (89,1%), Камчатском крае (93%), Чукотском АО (94,2%).

При этом в денежном исчислении по объемам строительства в первом квартале (Таблица 2) лидируют Якутия (более 57,4 млрд рублей), Амурская область (порядка 50,2 млрд рублей) и Иркутская область (44 млрд рублей), тогда как в Еврейской АО, Чукотском АО и Камчатском крае стоимостной объем строительства относительно небольшой.

По динамике ввода жилья (с учетом ИЖС, Таблица 3) в январе-марте 2024 г. лидерами являются Еврейская АО с ростом на 77,6% и Чукотский АО с ростом 75,1%. Рост в сфере жилищного строительства также демонстрируют Иркутская область (+38,3%), Приморский край (+21,3%), Якутия (+20,3%), Амурская область (+11,9%), Бурятия (+9%) и Забайкальский край (+3,9%). Отрицательная динамика по вводу жилья в первом квартале отмечалась в Камчатском крае (индекс - 93,9%), Магаданской области (92,3%), Сахалинской области (90,6%) и, наконец, самое существенное падение зафиксировано в Хабаровском крае (69,3%).

Следует напомнить, что по итогам 2023 г. наиболее существенный рост по объемам строительных работ (Таблица 5) относительно 2022 г. был зафиксирован в Чукотском АО (более чем в два раза), а также в Еврейской АО (+46,3%) и Якутии (+40,3%). В денежном исчислении наибольший объем строительных работ в 2023 г. приходился на Амурскую область (более 355,3 млрд рублей), Якутию (более 318,6 млрд рублей), Хабаровский край (около 182,6 млрд рублей) и Приморский край (порядка 174,9 млрд рублей).

В то же время по площади введенного жилья в этом году в ДФО лидирует Приморский край (417,6 тыс. кв. м в первом квартале 2024 г.). Более значительные объемы ввода зафиксированы только в относящейся к СФО Иркутской области (495,8 тыс. кв. м). Далее с отрывом следуют Бурятия (202,2 тыс. кв. м), Якутия (183,6 тыс. кв. м) и Амурская область (146,2 тыс. кв. м), а также Забайкальский край (136,4 тыс. кв. м). Менее 100 тыс. кв. м в январе-марте введено в Хабаровском крае (96,7 тыс. кв. м), Сахалинской области (67,6 тыс. кв. м), Камчатском крае (24,3 тыс. кв. м), Еврейской АО (14,1 тыс. кв. м), Чукотском АО (2,5 тыс. кв. м) и Магаданской области (1,6 тыс. кв. м).

Темпы ввода жилья в регионах планируется увеличивать с помощью программы «Дальневосточный квартал». В конце прошлого года был определен застройщик для возведения домов в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите – им стала компания «СЗ «Проект-С-47» (группа «Самолет»). Под комплексную жилую застройку в черте Читы выделены более 36,7 га. До 2033 г. проект предполагает поэтапное возведение 238 тыс. кв. м жилья, а также детского сада на 600 детей и школы на 1,1 тыс. учеников. Не менее 44 тыс. кв. м от общей площади квартир застройщик предоставит к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 27 тыс. кв. м должен состояться не позднее декабря 2026 г. Возведение «Дальневосточного квартала» в январе текущего года началось в Петропавловске-Камчатском. Предполагается возвести 120 тыс. кв. м жилья, из которых 29 тыс. кв. м планируется сдать до конца 2025 г. Застройщиком микрорайона Северный выступает камчатская компания «Стройсистема-Маркет»^[1].

В конце февраля строительство «Дальневосточного квартала» началось в Благовещенске. ООО «Специализированный застройщик ПИК-Благовещенск» до 2026 г. рассчитывает возвести более 334,1 тыс. кв. м жилья, общий объем инвестиций в проект оценивается в 33,9 млрд рублей. Также разрешение на строительство получил застройщик «Дальневосточного квартала» в Корсакове «СЗ «Проект-Страна-3» (группа «Самолет»). Он намерен возвести 460,9 тыс. кв. м (сдача первых объектов намечена на 2025 г.). Объем инвестиций составляет 65,8 млрд рублей.

По итогам прошлого года лидирующее положение среди регионов Дальневосточного ФО по площади введенного жилья также занимал Приморский край – там построили 1 209,1 тыс. кв. м (Таблица 8). В регионе, помимо «Дальневосточного квартала» реализуется ряд крупных проектов, в том числе с участием федеральных застройщиков. В ТОР «Приморье» застройщик СЗ «ДНС ДОМ» (группа «DNS Девелопмент») в феврале ввел в эксплуатацию двенадцатый жилой дом в жилом комплексе «Формат» в поселке Зима Южная^[2] (Надеждинский район). В целом проект включает 16 жилых домов, торговый центр со сквером, школу и детский сад. Еще одним крупным проектом застройки на территории Владивостока может стать жилой квартал компании «Атлант-ДВ»^[3] в районе Второй Речки – на территории бывшего парка «Фантазия» и бывшего рынка «Самоцвет». Этот же застройщик намерен создать к 2032 г. искусственную насыпь в восточной части Амурского залива (между мысами Боброва и Кузнецова) площадью 23,4 га для строительства и благоустройства.

Кроме того, в марте компания «ФСК Регион» (ГК «ФСК») получила разрешение на строительство во Владивостоке жилого комплекса бизнес-класса «Философия» в районе Голубиной пади. Проект будет включать семь корпусов от 12 до 24 этажей общей площадью свыше 24 тыс. кв. м (437 квартир). Завершение строительства намечено на третий квартал 2026 г.

В Минвостокразвития сообщали о перспективах проекта по возведению города Спутник под Владивостоком. Его возведение планируется начать в текущем году, для строительства предполагается применить механизм концессии. В Спутнике планируется построить не менее 2,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в сумму около 1,4 трлн рублей, в том числе 1 трлн рублей частных инвестиций. Город-спутник внесен в мастер-план развития Владивостокской агломерации, но инвестор проекта пока не определен. Подразумевается, что отведенная для Спутника часть Надеждинского района должна войти в состав Владивостокской городской агломерации. Депутаты Думы Владивостока ранее проголосовали за присоединение, но депутаты совета Надеждинского района решение не поддерживают.

Что касается проектов по выпуску строительных материалов, то в регионах Дальнего Востока планируются к запуску предприятия по выпуску кирпича, бетонных плит, металлоконструкций, труб, извести. Большинство проектов реализуется в рамках преференциальных экономических режимов. В Приморском крае в рамках СПВ планируется создать кирпичный завод (ООО «Приморский кирпичный завод»^[4]) с собственным карьером для получения сырья. Завод будет выпускать крупноформатные блоки, а также лицевые и рядовые керамические кирпичи с производительностью до 30 млн штук в год. Производство предполагается начать в конце 2026 г.

В Уссурийске резидент СПВ компания «Центр комплексной безопасности и актуальной информации»^[5] («ЦКБ и АИ») рассчитывает построить завод по выпуску блоков и плит из ячеистого бетона, инвестировав более 22 млн рублей. Ожидается, что в сутки предприятие будет выпускать 200 куб. м строительных материалов.

Резидент СПВ «Известь ДВ» рассчитывает построить в Приморье (промышленная площадка «Раздольное» Надеждинского района) завод по производству извести с ежегодным объемом выпуска порядка 116 тыс. тонн продукции в год. Объем инвестиций в проект составляет 225 млн рублей. Завод должен начать работу в 2025 г.

В ТОР «Большой Камень» планируется создание нового домостроительного комбината с объемом инвестиций свыше 1 млрд рублей. Проект реализует ООО «СЗ Трест-Востокжилстрой». Производительность первого блока комбината составит 40 тыс. куб. м бетона в год, что должно обеспечить возведение 60-80 тыс. кв. м жилья в год.

На Камчатке в марте в Петропавловске-Камчатском запустило производство ООО «Завод металлоконструкций 41» мощностью до 1,5 тыс. тонн металлоконструкций в месяц. Завод специализируется на производстве плит для дорожного строительства.

В Хабаровском крае в ТОР «Хабаровск» компания ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»^[6] в феврале начала строительство в селе Ракитное завода по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 до 500 мм. Запуск предприятия намечен на третий квартал текущего года. Годовой объем выпуска продукции должен составить 903,93 тонны в год. Завод станет вторым производством компании в регионе, первое работает в селе Ильинка (Хабаровский район).

Также в феврале группа компаний «Корфовский каменный карьер» (резидент ТОР «Хабаровск») ввела в эксплуатацию цех по производству строительных материалов и товарного бетона на своем предприятии «Карьер-бетон ДВ» в Хабаровском крае. Инвестиции в проект составили около 100 млн рублей. Цех рассчитан на выпуск 3 млн стеновых пустотелых отсевоблоков (тротуарной брусчатки) и 36 тыс. куб. м товарного бетона в год. Следует отметить, что «Корфовский каменный карьер» также включает одноименный карьер по производству щебня (объем производства – более 1,5 млн куб. м в год), АО «Хабаровск автомост» (производство железобетонных изделий для мостов, путепроводов и инженерных сооружений), АО «ДВ-ВБР» (буровзрывные работы), дорожно-строительную компанию «ДСК ДВ».

Кроме того, резидент ТОР «Забайкалье» компания «Глубокинское» планирует до конца года запустить производство железобетонных изделий и инертных строительных материалов в Чите. Объем инвестиций составляет 24,5 млн рублей. Объем производства должен достичь 14 тыс. куб. м железобетонного каркаса и инертных материалов в год.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.

Таблица 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-декабрь 2023 года, в % к 2022 г.

Таблица 6. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., млн рублей

Таблица 7. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., в % к 2022 г.

Таблица 8. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., тыс. кв. м.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia. 

[1] Владельцы – Д.Котова, Н.Куйбида.

[2] Поселок Зима Южная наряду с рядом других населенных пунктов входит в Надеждинское сельское поселение. В 2023 г. региональные власти сообщали, что в состав Владивостока планируется включить поселок Вольно-Надеждинское, Тавричанское сельское поселение (без поселка Тавричанка), поселки Западный, Новый, Шмидтовка, Зима Южная, Де-Фриз, село Прохладное.

[3] Принадлежит И.Шаповалову (51%) и А.Евдокимову (49%). А.Евдокимов является одним из основных акционеров Владивостокского рыбного порта и владеет ООО «СЗ «НК Траст», которое занимается строительством 28-этажного ЖК «Нефрит».

[4] Принадлежит ООО «Партнер», учредителями которого являются П.Крель и Н.Чадова.

[5] Принадлежит А.Абрамовичу (80%) и И.Журавлеву (20%).

[6] Принадлежит А.Коваленко (80,5%) и Д.Когану (19,5%).

[7] Млн кв. м.

Статистика

В Дальневосточном ФО в январе текущего года почти во всех регионах сохранялся рост потребительских цен на товары и услуги (к декабрю 2023 г., Таблица 1). Исключением стала Магаданская область (99,9%). Тем не менее рост цен превысил среднероссийский показатель (+0,9%) только в Бурятии (+1,3%).

Во всех дальневосточных регионах и в Иркутской области в декабре прошлого года продолжался рост среднемесячной заработной платы (к декабрю 2022 г., Таблица 2). В трех регионах темпы роста опередили среднероссийские (+16,6%) – в Забайкальском крае (+22,3%), Еврейской АО (+18,9%) и Камчатском крае (+18%). В то же время наиболее низкие показатели прироста зафиксированы в Якутии (+11,4%) и Чукотском АО (+11,9%). Наиболее высокий уровень безработицы характерен для Забайкалья, Якутии и Бурятии (Таблица 3). Уровень безработицы менее 2% наблюдается в Камчатском крае и Амурской области.

Жильё

Обеспечение доступности жилья является одной из основных мер поддержки, направленной на борьбу с оттоком населения и сохранение кадров на местах в макрорегионе. В этой связи продолжается возведение в регионах арендного жилья. Напомним, что Минвостокразвития и Единым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» был разработан механизм реализации программы «Доступное арендное жилье в ДФО». «ДОМ.РФ» будет приобретать арендные квартиры у застройщиков по договорам долевого участия.

В частности, в Якутске зимой завершилось строительство пятиэтажного дома с арендными квартирами в микрорайоне Марха. Арендная плата за квартиру площадью 51 кв. м составит около 11 тыс. рублей в месяц при среднерыночной ставке в городе 45 тыс. рублей в месяц за ту же площадь. Всего в бюджете республики на 2024-26 гг. предусмотрено около 170 млн рублей на реализацию данной программы. До 2026 г. в республике намерены ввести 850 арендных квартир в Якутске, Нерюнгри, Алдане и Мирном.

В Чукотском АО планируется построить 366 квартир по программе арендного жилья в Анадыре и Угольных Копях. К концу прошлого года к заселению были готовы 40 квартир в ЖК «Ягодный» в Анадыре. Арендная плата за квартиру площадью 59 кв. м составляет примерно 15 тыс. рублей в месяц (рыночная ставка – около 46 тыс. рублей).

Между тем около 100,5 тыс. семей на Дальнем Востоке и в Арктике приобрели к настоящему времени жилье в рамках программы «Дальневосточная и арктическая ипотека». Чаще ипотечные кредиты с господдержкой в ДФО оформляли в Приморском крае (26,5 тыс. кредитов), Якутии (21,8 тыс. кредитов), Хабаровском крае (13,2 тыс. кредитов). На данные регионы приходится 62% всех выдаваемых на Дальнем Востоке льготных дальневосточных жилищных кредитов.

В конце 2023 г. правительство изменило правила выдачи льготной ипотеки на Дальнем Востоке и в Арктике. В программе сохранены процентная ставка в 2% годовых и ниже и размер первоначального взноса в 20%. При этом максимальная сумма кредита была увеличена с 6 млн до 9 млн рублей для желающих приобрести жилье в новостройке площадью свыше 60 кв. м, или построить собственный дом. Кроме того, рассматривается возможность очередного расширения списка участников программы. Ее предполагается распространить на учителей частных школ и индивидуальных предпринимателей, деятельность которых связана с образованием. Соответствующее поручение дал в феврале президент РФ В.Путин. В настоящее время программа распространяется на учителей и преподавателей государственных образовательных учреждений и врачей государственных медицинских учреждений, проработавших в ДФО не менее пяти лет. В феврале В.Путиным было также поручено включить в число получателей льготной ипотеки на Дальнем Востоке военнослужащих-участников СВО (без ограничений по возрасту и семейному положению) и членов их семей (в случае гибели военного).

Медицина и образование

У отдельных проектов в медицинской сфере в регионах появляются крупные инвесторы. Так, частично подконтрольный «Росатому» медицинский холдинг «Медскан»^[1] намерен принять участие в создании медицинского кластера в Южно-Сахалинске. В феврале власти региона подписали соглашение о сотрудничестве в части открытия в Южно-Сахалинске семиэтажного медицинского центра с поликлиникой и стационаром на 40 коек. Ожидается, что он станет частью Тихоокеанского медицинского кластера, в рамках которого областные власти также рассчитывают развивать санаторно-курортное и рекреационное направления. Центр должен начать работу летом. Ранее «Медскан» не работал на Дальнем Востоке. В Иркутске «Русатом Хэлскеа» строит центр ядерной медицины для Восточно-Сибирского онкологического центра.

Между тем власти Якутии в марте обратились к президенту РФ В.Путину с просьбой выделить финансирование из федерального бюджета на строительство республиканской инфекционной клинической больницы. Проектно-сметная документация объекта к настоящему времени разработана и уже прошла федеральную экспертизу. Пока в Якутске отсутствует специализированное здание под инфекционную больницу, а действующее инфекционное отделение региона работает в приспособленном здании в структуре Якутской республиканской клинической больницы.

Что касается финансирования крупных объектов в сфере образования, то Газпромбанк в феврале открыл финансирование строительства кампуса Сахалинского государственного университета (СахГУ) в Южно-Сахалинске – «СахалинTech» (включает научно-образовательный центр и студенческий городок). Концессионером проекта выступает инвестиционно-строительная группа «К1»^[2]. Совокупные капитальные затраты по проекту оцениваются в 26,1 млрд рублей, из них 16 млрд рублей выделит Газпромбанк. Ожидается, что кампус будет включать учебно-образовательный и научно-лабораторный блоки, несколько корпусов общежитий, библиотеку, конгресс-холл и общественно-деловые пространства на площади 112 тыс. кв. м. Вместимость студенческого городка составит 1,5 тыс. мест. Строительство ведется в рамках национального проекта «Наука и университеты», завершение стройки намечено на 2026 г.

Газификация

Федеральное правительство рассчитывает развивать программу социальной газификации. Президент В.Путин в обращении к Федеральному Собранию отметил, что в приоритетные планы по газификации входит обеспечение Якутии, Бурятии, Хабаровского, Приморского, Забайкальского краев, Амурской области, Еврейской АО.

Жителям отдаленных регионов, использующим уголь и дрова для отопления, где невозможно проведение газификации, предполагается выделить субсидию на приобретение современного экологически чистого оборудования российского производства. На данную меру планируется направить дополнительно около 32 млрд рублей. Стоит отметить, что в 2024 г. на подключение домов льготных категорий граждан к газовым сетям из федерального бюджета дополнительно будет направлен 1 млрд рублей.

Тем временем в Приморском крае в марте завершилось строительство газопровода для подключения к природному газу трех новых газовых котельных в Надеждинском районе (Вольно-Надеждинское). Напомним, что в этом районе планируется масштабное жилищное строительство в рамках проекта города-спутника Владивостока. Средства на прокладку газопровода выделены из краевого бюджета. В целом КГУП «Примтеплоэнерго» (принадлежит Приморскому краю) планирует перевести на газ 18 котельных в Находкинском, Владивостокском, Дальнереченском, Артемовском городских округах и Спасске-Дальнем, в результате чего будет выведено из эксплуатации 29 мазутных котельных.

Северный завоз

В рамках осуществления северного завоза в отдаленные регионы Минвостокразвития РФ намерено с 2025 г. приступить к оцифровке всех данных о северном завозе. Данные будут объединены в единую информационную систему – федеральную государственную информационную систему мониторинга северного завоза (ФГИС северного завоза), основными функциями которой являются оцифровка и объединение всех задач северного завоза по принципу единого окна.

Ожидается, что единая система позволит построить оптимальные по продолжительности и стоимости логистические маршруты доставки важных товаров, сделает прозрачным ценообразование для дальнейшего контроля субсидий и обеспечит специальную маркировку грузов северного завоза, а также позволит автоматизировать сбор статистической информации. В ФГИС планируется создать систему предиктивных уведомлений и трекинга (отслеживания) грузов. В марте правительство утвердило постановление о ее создании.

Новый электронный ресурс будет интегрирован с единой информационной системой в сфере закупок, государственной информационной системой электронных перевозочных документов, единой системой мониторинга перевалки грузов в морских портах, системой государственного портового контроля. ФГИС мониторинга северного завоза будет вводиться в эксплуатацию поэтапно в течение 2024-26 гг. Напомним, что в августе 2023 г. был подписан федеральный закон, создающий правовые и организационные основы северного завоза.

Таблица 1. Потребительские цены на товары и услуги, январь 2024 г., в % к декабрю 2023 г.

Таблица 2. Среднемесячная заработная плата работников организаций, декабрь 2023 года, в % к соответствующему месяцу предыдущего года.

Таблица 3. Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы и численность рабочей силы, тыс. человек, ноябрь 2023 г. - январь 2024 г.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Создан в 2014 г. крупным столичным бизнесменом Е.Туголуковым. В феврале 2022 г. с долей 25,001% в состав акционеров «Медскана» вошел «Русатом Хэлскеа» (дивизион ГК «Росатом», работающий в сфере здравоохранения), который в июле 2023 г. увеличил свою долю в компании до 50%.

[2] Принадлежит Д.Колосову, компанию также связывают с ГК «ВИС» петербургского бизнесмена И.Снегурова, частично аффилированной с А.Ротенбергом.

Непростое начало года

Начало 2023 года в стройиндустрии ознаменовалось новыми мерами по ужесточению ипотечного кредитования.

В 2023 году Центробанк неоднократно поднимал ключевую ставку. Это ударило по рынку вторичной недвижимости и так или иначе отразилось на рынке новостроек. Сумма первоначального взноса за год выросла с 15 до 20%, а по льготной ипотеке — до 30%, то есть если раньше, приобретая в ипотеку квартиру стоимостью 7 млн рублей, нужно было выплатить взнос меньше 1,5 млн рублей, сегодня эта цифра превышает 2 млн рублей.

Кроме того, в декабре правительство приняло постановление №2166, согласно которому одна ипотека на льготных условиях выдаётся в одни руки.

Начало 2024 года преподнесло рынку новые сюрпризы. «Сбер», а за ним ВТБ и другие банки известили своих клиентов, что теперь купить жильё по льготным программам кредитования можно только в доме, который входит в программу субсидирования от застройщика.

Программа работает на следующих условиях — банк предоставляет застройщику льготную ставку по кредиту при условии, что тот снижает цену на жильё за свой счёт, то есть софинансирует сниженный процент по ипотеке. Происходит это в форме выплаты комиссионного вознаграждения — «КВ», как указано в сообщениях, разосланных банками своим партнёрам. Для программы ипотеки с господдержкой КВ составит 7,5%, для семейной ипотеки — 8,4%, для ИТ-ипотеки — 8,9. Выше всего комиссионное вознаграждение для дальневосточной и арктической ипотеки — 11,5%.

Иными словами, если застройщик хочет реализовывать квартиры на льготных условиях, часть издержек он должен взять на себя. В противном случае банки не будут с ним сотрудничать.

Со своей стороны, покупатель может оформить кредит под сниженный процент от определённых банков только в доме застройщика, который работает по программе субсидирования. Если на объект программа не распространяется, остаётся воспользоваться услугами другого банка (а ходят слухи, что в ближайшем будущем все кредитные организации введут комиссионное вознаграждение), либо взять ипотеку с базовой ставкой на очень непривлекательных условиях. Отметим, что 10 января «Сбер» повысил ставки ипотечных кредитов на 1,1 процентный пункт в связи с декабрьским повышением ключевой ставки Банком России до 16%. Теперь минимальная ставка на новостройки и вторичное жилье составит 16,7% (изменения не затрагивают программы с господдержкой).

Цены будут расти

Как считает генеральный директор компании «Центр развития инвестиций» Марина Макеева, эта политика может привести к росту цен на жильё. В зависимости от класса объекта доля ипотеки в новостройках Дальнего Востока варьируется от 50-60 процентов для класса бизнес, до 70-80 процентов и выше для класса эконом или стандарт. Так что будущее рынка напрямую зависит от его главного драйвера.

С такой оценкой согласен председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.

«Эти нововведения увеличат цену недвижимости и сократят маржу застройщиков. Но предметно комментировать ситуацию можно будет после первого квартала, когда мы увидим их в действии», — комментирует он.

Если в 2020 году, согласно данным Дом.рф, средняя цена «квадрата» в ДФО составляла 83,9 тысячи рублей, то в начале 2024 года она составляет 135,2 тысячи рублей. Например, во Владивостоке, который получил постоянную прописку в рейтингах городов с самым дорогим жильём, реальную стоимость квадратного метра девелоперы оценивают на уровне 165-170 тысяч рублей. Однако это совсем не предел.

«Цены неизбежно вырастут. Допустим, ставка по ипотеке составляет 6%. На условиях партнёрской программы за квартиру стоимостью 7 млн рублей, которую клиент покупает в ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом 2 млн и суммой кредита 5 млн рублей, застройщик должен будет выплатить из своего кармана 420 тысяч рублей комиссионного вознаграждения. Или больше, если хочет снизить процент. Много это или мало? Цифра не такая значительная, чтобы обрушить рынок, но думаю, она будет заложена в конечную стоимость жилья», — делится своей оценкой другой источник в строительной отрасли.

При этом собеседники акцентируют внимание, что застройщики и раньше работали по партнёрским программам с банками. Сама по себе мера не критичная, но в совокупности увеличение первоначального взноса и другие ограничения набирают синергетический эффект.

Колоссальная конкуренция

Глава агентства недвижимости ГРЦ Сергей Косиков обращает внимание, что 2024 год строительная отрасль встретила на волне обострившейся конкуренции.

Сегодня в ДФО укрепляют позиции такие мощные федеральные компании, как «Самолет» — новый лидер по объёмам строительства в России, ПИК, ФСК, «Девелопмент-Юг».

В тучные 2019-2020-е, когда заработала дальневосточная ипотека, на рынке ипотечного кредитования практически не существовало барьеров, а ставки были особенно привлекательными, как и условия по счетам эскроу, в отрасли появилось много случайных игроков. Компании из логистики, ритейла и других бизнесов пытались поймать золотую маржу. Сегодня многие из них вынуждены сворачивать свои планы.

По статистике Дом.рф, на Дальнем Востоке не продано 40 процентов строящегося жилья. Например, в Хабаровском крае 33% непроданных площадей, в Приморье – 46%. Конечно, эти показатели объясняются в том числе высокими объёмами строительства, так как оценивать их нужно на момент сдачи дома. Но тенденция не радует. По словам застройщиков, сейчас хорошей динамикой считается, когда в объектах, уже введённых в эксплуатацию, остаётся 30-40 процентов непроданных квартир. Именно поэтому с рынка ушла категория инвесторов, скупающих квартиры ещё на стадии котлована, чтобы выгодно перепродать их после сдачи дома. В условиях избыточного предложения и пониженного спроса спекулятивная схема работает плохо.

Осторожная стратегия

С 2020 года количество предложения в сегменте новостроек ДФО выросло колоссально. Больше всего – в Приморском крае. Если в декабре 2020-го в регионе строилось чуть больше 1 млн кв. метров жилья, то в декабре 2023 года – 2,4 млн кв. метров. На втором месте Хабаровский край – 444,9 тысяч кв. метров и 1 млн кв. метров. Количество непроданных площадей в ДФО, соответственно, увеличилось с 27% в 2020-м году до 40 % в 2023-м.

И если раньше застройщики буквально купались в марже, сегодня они вынуждены пересчитывать свои финмодели. По словам источников агентства, успешному проекту необходимо 20-30 процентов маржинальности. Уложиться в эти цифры могут не все.

«Поэтому если раньше многие девелоперы были нацелены на то, чтобы захватить как можно больше рынка и вели масштабную экспансию, сегодня они выбирают осторожную стратегию и стараются построить столько, сколько способен потребить рынок», — рассказали в компании «Эдельвейс».

Сохранение капитала

Проезжая по Владивостоку и наблюдая огромное количество билбордов с рекламой новых объектов, жители и гости города задаются вопросом, кто всё это купит, и когда же лопнет тот самый пузырь. Однако в разговоре с журналистами эксперты далеки от пессимизма.

Так, председатель совета саморегулируемой организации Альянс строителей Приморья Сергей Федоренко не ожидает радикального изменения ситуации в 2024 году.

«Думаю, что ничего радикально не изменится, потому что, во-первых, правительство обещает дальневосточному региону сохранение каких-то льгот. Во-вторых, за эти годы строительная отрасль набрала серьёзные обороты в России, и «за один час» это никуда не денется. В-третьих, рентабельность застройщиков позволяет корректировать цены без особого труда. Но самое главное, фактически нет альтернатив для вложения денег, если речь идёт о суммах 1-3 млн рублей и больше. После ареста российских акций рынок ценных бумаг стал крайне рискованным полем для инвесторов, банковские депозиты съедает инфляция. Покупка недвижимости, по сути, остаётся единственным способом как-то сохранить и преумножить свой капитал», — комментирует Сергей Федоренко.

И другие участники рынка отмечают, что даже с учётом подорожания стройматериалов, рабочей силы и ужесточения политики кредитных организаций проекты сохраняют достаточный запас рентабельности, чтобы выдержать новые испытания.

Кроме того, существуют и позитивные тренды. На это обращает внимание руководитель «СЗ ИСК Система» Алишер Аббасов. В частности, правительство увеличило максимальный лимит кредита по дальневосточной ипотеке с 6 до 9 млн рублей. Соответственно, вырастет спрос на квартиры большей площади, поясняет он.

Отметим, что согласно данным Росреестра, в 2023 году объём регистраций договоров долевого участия в России достиг исторического рекорда. В III квартале в России зарегистрировано 302,7 тысяч ДДУ. Ранее эксперты Единого ресурса застройщиков прогнозировали, что в 2024 году динамика сохранится на уровне 2023 года.

В регионах Дальнего Востока за одиннадцать месяцев 2023 г. был зафиксирован рост объема строительных работ (на 1,6% по округу). Лидерами по динамике (Таблица 1) стали Чукотский АО (рост более чем в два с половиной раза), Магаданская область (рост на 70,8%), Хабаровский край (рост на 48,1%). При этом показатели в данных регионах были обусловлены в первую очередь промышленным и инфраструктурным строительством. В денежном эквиваленте лидирующие позиции по объемам строительных работ в ДФО (Таблица 2) занимают Амурская область, Иркутская область, Якутия, Хабаровский и Приморский края.

В сфере жилищного строительства (Таблица 3) наибольший рост в январе-ноябре минувшего года наблюдался в Бурятии (+32,6%), Чукотском АО (+29,7%), Хабаровском крае (+26,8%) и Амурской области (+26%). По количеству квадратных метров введенного жилья в январе-июле 2023 г. (Таблица 4) наибольшие объемы сданы в Иркутской области (420,1 тыс. кв. м), Приморском крае (261,8 тыс. кв. м), Якутии (189 тыс. кв. м), Хабаровском крае (148,3 тыс. кв. м), Сахалинской области (145 тыс. кв. м).

В сентябре вице-премьер, полпред президента в ДФО Ю.Трутнев поручил Минстрою и Минвостокразвития проработать дополнительные меры по стимулированию строительства на Дальнем Востоке, в связи с тем, что в настоящее время существенных временных затрат требует получение разрешения на строительство и оформление документации. Тем не менее в минувшем году уже отмечалось сокращение сроков получения разрешений на строительство. В среднем по ДФО срок сократился на 9 дней – до 74 дней (в среднем по РФ – до 78 дней). Быстрее всего получить разрешение можно в Магаданской области – 47 дней, дольше всего процесс занимает в Хабаровском крае (113 дней).

Также сократились сроки подключения объектов к электросетям. В среднем по Дальнему Востоку они сократились на четыре дня – до 57 дней (в среднем по России – до 64 дней). По данному показателю лидирует Сахалинская область, где процесс занимает 31 день, тогда как самое длительное подключение наблюдается в Еврейской АО – 118 дней. Общий срок получения в аренду земельного участка по Дальнему Востоку сократился на 25 дней – до 45 дней (в среднем по стране – тоже составляет 45 дней), срок постановки на кадастровый учет в ДФО уменьшился на пять дней – до 25 дней (в среднем РФ – также 25 дней). Меньше всего времени занимает процесс получения земельного участка в аренду и постановки на кадастровый учет в Амурской области – 25 дней на оформление аренды и 16 дней на постановку на кадастровый учет.

Напомним, что одной из мер поддержки строительства доступного жилья в ДФО стала программа «Дальневосточный квартал». Компания ООО «СЗ Дальневосточный» (совместное предприятие девелоперских компаний DARS ульяновского предпринимателя Д.Рябова^[1] (51%) и UNIKEY (49%)) в декабре минувшего года стала победителем конкурса на выбор застройщика в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске. Объект предполагается возвести в Железнодорожном районе города, на улице Аэродромная, на месте бывшего аэродрома ДОСААФ, который в 2022 г. было решено перенести. До 2033 г. предполагается поэтапно возвести более 250 тыс. кв. м жилья, из которых не менее 20% от общей площади квартир будет предоставлено к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 50 тыс. кв. м намечен на конец 2026 г.

Новый жилой квартал рассчитан на проживание около 10 тыс. человек, кроме того, проект предполагает обустройство 5 тыс. машиномест. Помимо того, запланировано строительство социальной инфраструктуры – трех детских садов на 800 мест и школы на 1,2 тыс. учеников. В строительство жилого комплекса планируется инвестировать около 30 млрд рублей.

Екатеринбургская компания «TEN Девелопмент» С.Трофимова в декабре 2023 г. приступила к строительству жилого комплекса «Экополис» в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске (Индустриальный район, в южной части города). На территории в 11 га предполагается возвести 170 тыс. кв. м жилья. Проект жилого комплекса включает пять очередей со строительством жилых домов высотностью до 25 этажей. В рамках шестой очереди будет возведен детский сад.

Также КРДВ и ООО «СЗ «Проект-Страна-3» (входит в ГК «Самолет»^[2]) подписали в сентябре минувшего года на ВЭФ соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилья в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Сахалинской области – в ТОР «Южная», в городе Корсаков. Объем инвестиций в проект составит 65 млрд 822 млн рублей. Сроки реализации проекта – 2023-46 гг. Общая площадь жилья должна достичь 460 тыс. кв. м. Также инвестор намерен построить шесть детских садов, две среднеобразовательные школы, новые объекты торговли и обслуживания, десять многоуровневых паркингов, детские и спортивные придомовые площадки, проложить сеть велодорожек и прогулочных пешеходных зон.

Предполагается развивать в ДФО строительство арендного жилья. В минувшем году программа «Доступное арендное жилье» заработала в двух регионах Дальневосточного ФО – в Приморском крае (Владивосток) и в Чукотском АО (Анадырь). Во Владивостоке первые арендные квартиры появились в жилом комплексе «Айвазовский» (микрорайон Патрокл). Застройщиком выступает краснодарская ГК «Девелопмент-Юг». В данном ЖК планируется заселить 42 арендные квартиры. В Анадыре готовы к заселению 40 арендных квартир в ЖК «Ягодный» (застройщик – анадырская компания «Темп»).

Арендное жилье на льготных условиях предполагается предоставлять молодым специалистам в возрасте до 35 лет, сотрудникам предприятий оборонно-промышленного комплекса, военнослужащим. Стоимость льготной аренды во Владивостоке должна составить 9 тыс. рублей в месяц (при рыночной ставке 45 тыс. рублей), в Анадыре – 15 тыс. рублей (при рыночной ставке 46 тыс. рублей). Строительство льготного арендного жилья в регионах финансирует ДОМ.РФ, на эти цели в 2023 г. было направлено 30 млрд рублей. Объем финансирования из федерального бюджета составляет 87 млрд рублей.

Напомним, что в целом в ДФО предполагается построить 10 тыс. новых арендных квартир. При этом в Минвостокразвития сообщают о рассмотрении возможности выкупа арендного жилья по прошествии десяти лет (после завершения программы).

Новые жилые комплексы в регионах возводятся с привлечением кредитного финансирования, новые соглашения были подписаны осенью минувшего года. Банк ДОМ.РФ откроет для группы компаний «РИА» (принадлежит правительству Якутии) кредитную линию с лимитом 37,8 млрд рублей для строительства микрорайона «Спортивный» в Якутске. Общая площадь микрорайона должна составить 497 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на четвертый квартал 2025 г., а полностью реализовать проект предполагается к 2035 г. Застройщик приступил к возведению первого 12-этажного дома в августе 2023 г. Соглашение с банком предусматривает финансирование строительства 46 многоквартирных домов, в том числе для расселения из ветхого жилья. В настоящее время на застраиваемой территории расположен 161 многоквартирный дом, дома подлежат расселению и сносу (155 домов признаны аварийными). На проектируемой территории также запланировано возведение детского сада, двух школ, многофункционального спортивного комплекса, отеля и теплого гаражного комплекса.

Еще один жилой комплекс в Якутске предполагается возвести в рамках ТОР на территории Якутского речного порта. Застройщиком выступит ООО «Специализированный застройщик «Речной порт «Якутск», подписавшее соглашение с КРДВ. Общий объем инвестиций должен составить 53 млрд рублей. Общая жилая площадь в новом микрорайоне составит 363 тыс. кв. м.

ВТБ также профинансирует ряд проектов в ДФО. Соглашения с застройщиками были подписаны в сентябре 2023 г. на ВЭФ. Банк представит ООО «Специализированный застройщик «Олимп-Камчатка»^[3] (резидент ТОР «Камчатка») финансирование объемом 5,7 млрд рублей для строительства жилого комплекса в Петропавловске-Камчатском. Девелопер рассчитывает возвести с привлечением кредитных средств более 100 тыс. кв. м жилья. Одним из первых проектов должен стать ЖК «Олимп» на территории в 8 га. Он предполагает возведение девяти 16-этажных домов на 1,5 тыс. квартир общей площадью 104 тыс. кв. м с подземным паркингом. Сдача комплекса в эксплуатацию намечена на первый квартал 2028 г.

Кредитная линия ВТБ с лимитом 3,8 млрд рублей будет открыта специализированному застройщику «УНР 2020» (группа компаний «Патрокл», один из крупных застройщиков Приморского края, связанный с экс-губернатором региона С.Дарькиным) для строительства жилого комплекса во Владивостоке. На берегу Амурского залива предполагается возведение комплекса из двух 25-этажных домов. Жилой комплекс общей площадью 35 тыс. кв. м рассчитан на 620 квартир. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на второй квартал 2027 г.

Финансирование ВТБ получит проект девелоперской компании Unikey (ГК «Руал», Казань^[4]) по строительству жилищного комплекса бизнес-класса в Хабаровском крае. Жилой квартал площадью 20 тыс. кв. м в историческом центре Хабаровска планируется сдать в эксплуатацию в третьем квартале 2026 г. Застройщик уже запустил в Хабаровске три проекта – ЖК «Начало», квартал Stories, квартал Green. Кроме того, Unikey планирует в 2024 г. запустить проекты во Владивостоке и Биробиджане (соглашения были подписаны на ПМЭФ в 2023 г.).

Также ВТБ финансирует строительство второй очереди жилого комплекса «Горизонт» в Южно-Сахалинске (в юго-восточной части города, между планировочным районом Хомутово вблизи аэропорта Южно-Сахалинска и селом Лиственничное). Финансирование в размере 4,2 млрд рублей предоставлено АО «Сахалинское ипотечное агентство» (принадлежит правительству Сахалинской области). Общий бюджет строительства составляет 6,1 млрд рублей. Первая очередь жилого комплекса была сдана в ноябре 2023 г., вторая очередь планируется к сдаче в 2025 г. Первая очередь включала строительство 20 четырехэтажных домов площадью 63 тыс. кв. м, двух детских садов на 240 мест каждый, школы на 550 мест. В рамках второй очереди будет построено 15 жилых домов общей площадью 58,4 тыс. кв. м. Предполагается, что после реализации двух очередей в жилом комплексе будут проживать более 1,6 тыс. семей.

Компании, реализующие новые девелоперские проекты, становятся резидентами преференциальных режимов. В частности, в сентябре правительство РФ расширило границы ТОР «Якутия». Режим ТОР был распространен на проект поэтапной комплексной застройки квартала «Воинская часть» (на территории бывшей военной части^[5]) в микрорайоне «Звездный» (Якутск). В данный проект предполагается инвестировать 14,63 млрд рублей и завершить его в 2028 г. Застройщиком выступит уже упомянутая выше компания «РИА», заключившая на ВЭФ соглашение о сотрудничестве с КРДВ. В микрорайоне «Звездный» на территории 68,5 га планируется построить 30 многоквартирных домов высотностью от 2 до 8 этажей и общей площадью 263 тыс. кв. м. В данном микрорайоне намечено строительство двух детских садов на 630 воспитанников, двух школ на 1 980 учащихся, поликлиники на 600 посетителей, крытого катка с многофункциональным спортивным залом. Также в рамках ТОР в Якутске планируется построить и запустить в 2027 г. проектно-производственный домостроительный комбинат. Объем инвестиций оценивается в более чем 1,2 млрд рублей.

Кроме того, в сентябре 2023 г. статус резидента СПВ получила строительная компания «Горшкова 24», входящая в состав ГК ФСК «Регион» В.Воронина. Компания выступает специализированным застройщиком ЖК «Флагман» во Владивостоке (микрорайон Снеговая Падь). Объем инвестиций в проект превышает 4 млрд рублей. Строительство семи высотных жилых корпусов планируется реализовать в три очереди в 2023-29 гг. В настоящее время ведутся строительно-монтажные работы в рамках первой очереди.

Программа «Дальневосточная ипотека» также направлена на увеличение объемов строительства жилья. В программу предполагается внести изменения. По итогам прошедшего в сентябре Восточного экономического форума президент РФ В.Путин поручил увеличить размер максимального кредита в рамках «Дальневосточной ипотеки» с 6 млн до 9 млн рублей. Кроме того, поручено расширить ее на всех работников оборонно-промышленного комплекса (независимо от возраста и семейного положения).

Напомним, что изначально программа была доступна молодым семьям (где оба супруга не старше 35 лет), а также гражданам не старше 35 лет с детьми в возрасте до 18 лет (включительно). В июне 2022 г. правительство распространило действие программы на медиков и учителей, проработавших на Дальнем Востоке не менее пяти лет (вне зависимости от возраста и семейного положения). Кроме того, в ноябре 2023 г. действие «Дальневосточной ипотеки» было также распространено на Арктическую зону РФ (программа стала называться «Дальневосточная и арктическая ипотека»).

Новые производства строительных материалов в регионах тоже пользуются федеральными и региональными мерами поддержки. Так, резидент СПВ ООО «Дальневосточный завод инновационных энергоэффективных материалов»^[6] (ДВЗИЭМ, Владивосток) планирует инвестировать свыше 350 млн рублей в организацию производства строительных плит из силиката кальция, стекломагнезитового листа и фиброцементной плиты на территории приморского промышленного парка «Большой Камень». Соответствующее соглашение инвестор заключил с управляющей компанией промпарка на ВЭФ осенью минувшего года. Объем производства должен составить до 800 тыс. кв. м готовых изделий в год.

ООО «Домостроительная компания» в декабре получило статус резидента СПВ с проектом по производству домокомплектов из бетонных панелей для индивидуального жилищного строительства в городе Спасске-Дальнем Приморского края. Проект предполагается запустить в 2024 г. В год инвестор намерен выпускать 110 домокомплектов. Объем инвестиций составит 113 млн рублей. Еще один резидент СПВ в Приморье (г. Артём), компания ООО «ОК Сити ДВ» рассчитывает запустить производство оконных и дверных конструкций из ПВХ и алюминия мощностью до 27 тыс. стеклопакетов ежемесячно.

Наконец, в конце декабря наблюдательный совет Фонда развития промышленности Иркутской области одобрил льготный заем в размере 15,3 млн рублей^[7] (на пять лет) производственно-коммерческому предприятию «Горная компания» (г. Слюдянка) на приобретение оборудования для измельчения мрамора и выпуска микрокальцита мелкой фракции. Предприятие занимается выпуском микрокальцита - порошка из мрамора, который используется для производства сухих строительных смесей. Микрокальцит самых мелких фракций применяется для производства красок и пластика.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-ноябрь 2023 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-июль 2023 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Являлся генеральным директором Корпорации развития Ульяновской области (с 2009 г.), считается одним из наиболее состоятельных предпринимателей данного региона. Прежде работал в ульяновском правительстве – был министром инвестиций и внешних связей, заместителем председателя областного правительства (при экс-губернаторе С.Морозове).

[2] Акционеры – экс-миноритарий «Русской аквакультуры» М.Кенин, П.Голубков, совладельцем одной из компаний группы («Самолет две столицы») является М.Воробьев – брат губернатора Московской области А.Воробьева. По этой причине холдинг принято связывать с именем подмосковного губернатора и его окружения.

[3] Учредитель – камчатский предприниматель И.Редькин.

[4] Принадлежит татарстанскому предпринимателю, депутату совета Мамадышского муниципального округа республики Р.Баязитову и депутату Госсовета Татарстана А.Хабибуллину.

[5] После расформирования воинской части земельный участок площадью 68,5 га был передан в республиканскую собственность.

[6] Владелец – З.Головина.

[7] Ставка составит 1% на первые три года и 3% - на оставшиеся два года.