- Если рассматривать девелоперскую деятельность на Дальнем Востоке с эмоциональной составляющей, то можно сказать, что строительство на подъеме и все с точки зрения происходящего на девелоперском рынке выглядит позитивно – растут объемы строительства и ввода в эксплуатацию, улучшается качество продукта. Такая эмоциональная составляющая больше относится ко мне лично, как к человеку, который живет на Дальнем Востоке, живет во Владивостоке. Все это мне очень сильно импонирует и я рад, что у нас такое происходит.

Если переходить к более прагматичным вещам, к менеджерским, то здесь, конечно же, нужно зафиксировать рост объемов строительства в два-три раза. Например, в этом году в Приморском крае ожидается ввод в эксплуатацию 1,2 млн кв. метров жилья – это примерно на 20% больше показателей предыдущего года. У нас долгое время строилось мало кв. метров жилья и по большей части это была точечная застройка и местные, локальные проекты. Все строилось долго, дорого и не с тем уровнем качества, которого, наверное, хотелось бы людям. Рынок покупал все, что строилось, и все были несчастливы. Но в последнее время на Дальнем Востоке появились действенные инструменты поддержки от государства, такие как субсидированные ипотеки, которые сделали жилье доступным. Это позволило
девелоперам думать о масштабных проектах, потому что спрос вырос. Сюда пришли федеральные застройщики со своей парадигмой, своими качествами работы, со своими стандартами, появились интересные проекты от региональных игроков. Это тоже улучшило девелоперский продукт, и рынок стал думать о комплексном развитии территории.

Если говорить про нас, непосредственно про «DNS Девелопмент», то мы всегда работали по принципам комплексного развития территории. На всех наших проектах мы самостоятельно разрабатывали мастер-планы, документацию по планировке территории. Квадратные метры строятся синхронизировано с дорогами, сетями, коммерческой недвижимостью, социальными объектами – школами и детскими садами. Это наш принцип работы. Здорово, что сейчас эти принципы транслируются, пусть иногда и искусственно, и на проекты других девелоперов. Это очень радует.

Большее количество строящихся квадратных метров, рождает и большую конкуренцию, а она приводит к тому, что девелоперы вынуждены в своих проектах конкурировать за покупателя. В конечном счете, это поднимает девелоперский рынок на высший уровень, качество жилья становится лучше. Это положительно сказывается на покупателях, на жителях Приморского края – сейчас это рынок покупателя, которому есть из чего выбирать. А улучшение качества проживания позволяет людям оставаться на Дальнем Востоке, помогает привлекать новых жителей. Хорошо, если впоследствии это может привести к тенденции переезда людей из других регионов на Дальний Восток за качеством жизни. Ну, или, по крайней мере, мы будем находиться на одной планке с западными регионами.

Эксперты «Восточного центра государственного планирования» (далее «Востокгосплан». — прим. ред.) объявили, что по итогам 2020 года в пяти регионах ДФО выросли объемы строительства жилья, а это, в свою очередь, приведет к росту численности населения. Речь шла о Забайкалье, Магаданской и Амурской областях, ЕАО и Бурятии.

«Объем строительных работ в Забайкальском крае по сравнению с прошлым годом вырос на 40,7%, в Магаданской области – на 19,5%, Амурская область – на 11,3%, Еврейской автономной области – на 8,3% и Республике Бурятия – на 6,9%», — уточняют аналитики.

Росстат возражает

По данным Росстата за последние три года, в Еврейской автономной области рост объемов строительства наблюдался в 2019 году — в регионе ввели 23,6 тыс. квадратных метров жилья. В 2018 году этот показатель составлял 19,5 тыс. Что касается прошедшего года (2020), в ЕАО сдали лишь 14,1 тыс. квадратных метров жилплощади, с учетом ИЖС — это на 40 процентов меньше. Денег у области нет даже на сохранение темпов строительства, не говоря уже о его наращивании: по данным межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия «Дальний Восток и Забайкалье», региональному бюджету нужно 4 миллиарда федеральной помощи, чтобы к 2025 году добиться оптимальных показателей по выполнению программ национального проекта и построить еще 39 многоквартирных домов. В прошлом году в ЕАО строили чуть больше 6 тыс. квадратных метров в Облучье. Это 134 квартиры, которые хотят сдать в эксплуатацию в 2021-м, и они предназначены для переселения собственников аварийного фонда — в свободную продажу это жилье не пойдет.

В Амурской области кривая статистики аналогична: с 111,6 тыс. квадратных метров жилья в 2018 году она подскочила до планки в 176,2 тыс. в 2019-м. А в прошлом году произошло падение. На начало 2020-го в Приамурье строили около 155,7 тыс. «квадратов», но к наступлению 2021-го смогли сдать лишь 135 тыс. Часть строек перенесли на текущий год: свою роль в этом сыграла пандемия коронавируса, которая привела к нехватке рабочей силы. В Амурскую область не приехали китайские рабочие, и застройщикам пришлось сбавить темп.

Более-менее данные «Востокгосплана» соответствуют действительности в Магаданской области: там с 2018 по 2020 год сдали 4,3 тыс., 7,4 тыс. и 9 тыс. квадратных метров жилья соответственно. Но заявления экспертов о росте объемов строительства выглядят не такими впечатляющими после анализа цифр: на Колыме построили чуть больше, чем в нищей ЕАО. При этом территория Еврейской автономной области почти в 12 раз меньше Магаданской области, а ее население лишь на 18 тыс. больше.

В Бурятии, напротив, показатели, озвученные Росстатом, больше чем у «Востокгосплана» — статистика экспертов занижена на 12 процентов. В 2019 году в этом регионе ввели в эксплуатацию 230,6 тыс. квадратных метров жилья, а в 2020-м — 275,8 тыс., что дает прирост в 19 процентов. Что касается Забайкальского края, там объемы жилищного строительства в последние три года падают. В 2018 году сдали 210,1 тыс. квадратных метров, в 2019-м — уже 198,2 тыс., а в 2020-м — лишь 170,7 тыс. «квадратов». Падение составило почти 20 процентов.

В Хабаровском крае темпы строительства жилья снизились за три года с 290,78 тыс. квадратных метров до 223,1 тыс. В Приморье планка постепенно растет — 533,78 тыс. «квадратов» до 645,47 тыс. за это же время. Сахалин строит жилье по графику синусоиды: 389,17 тыс., 333,2 тыс. и 435,7 тыс. квадратных метров в течение трех лет. Похожая ситуация, с поправкой на цифры, сложилась на Камчатке и в Якутии. В Чукотском АО рост показателей строительства незначительный: с 880 квадратных метров в 2018 году регион дошел до 1,7 тыс. по итогам 2020-го. Таким образом, реальный рост, озвученный «Востокгоспланом», совпадает с официальной российской статистикой только по Магаданской области.

Эти нестыковки — не единственные в существующей картине строительства жилья на Дальнем Востоке. Ознакомиться с реальными данными по каждому из регионов ДФО практически невозможно: в открытом доступе отчетные цифры министерств строительства не удается найти. На запросы EastRussia не ответили из Магаданской области, Бурятии, Забайкалья, Якутии, Чукотки и ЕАО. В Хабаровском крае предоставили информацию за три года, но она не во всем соответствует данным Росстата. Так, в 2018 году, по сведениям краевого министерства строительства, ввод жилья составил 273,8 тыс. квадратных метров — федеральная статистика говорит о 290,78 тыс. В 2019 году местные застройщики сдали 294,5 тыс. квадратных метров по данным министерства строительства, и 282 тыс. — по отчетам Росстата. Цифра за 2020 год в Хабаровском крае завышена на 5,3 тыс. квадратных метров в сравнении с федеральной (228,4 тыс. «квадратов» против 223,1 тыс.).

В Приморском крае и на Сахалине, напротив, данные до тысячной доли совпадают с отчетами Росстата, как сделанные под копирку. В Амурской области по итогам 2020 года данные противоречивы: по сведениям Амурстата, в эксплуатацию сдали 135 тыс. квадратных метров жилья, а минстрой говорит о 155,7 тыс.

Сотые доли квадрата 

О реальной обеспеченности жильем населения говорит и показатель строительства квадратных метров в соотношении с численностью граждан. В среднем по России по итогам 2020 года возводили 0,4 квадратных метра на человека. При этом около 94 процентов объема жилищного строительства аккумулировано в городах, а фактически — в 308 агломерациях. Еще 809 крупных населенных пунктов страны не прирастают квадратными метрами, а в них проживают 24 миллиона россиян — эти данные опубликовало Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК).

Не менее чем в половине регионов ДФО соотношение по строительству жилья к численности населения ниже, чем в среднем по России. Так, по итогам 2020 года в Забайкальском крае проживали 1 053 485 человек, и на каждого строилось лишь 0,16 квадратного метра жилья — в 2,5 раза меньше среднероссийского показателя. В Бурятии это 0,277 квадратных метра на гражданина, на Чукотке — 0,03 квадратного метра, в ЕАО — 0,09 квадратного метра. На Сахалине и Курилах приходится 0,89 «квадрата» новостройки на одного островитянина — это в 2,2 раза больше, чем в среднем по России и на 30 процентов больше, чем в 2019 году, но этот факт в списке «Востокгосплана», как ни странно, не фигурирует вообще.

В Амурской области в 2020 году построили 0,17 квадратного метра на человека, а в 2019-м — 0,22 метра. Падение реального показателя обеспеченности жильем почти на 30 процентов к прошлогоднему вуалируется ростом объемов строительства. Аналогичные вопросы возникают и к статистике других регионов.

Брошено, но нужно

Помимо явных нестыковок по показателям строительства нового жилья, остается подвешенным статус брошенных квартир — на Дальнем Востоке их предостаточно. Речь идет не о расселенном аварийном и ветхом фонде, который еще не успели ликвидировать, а о вполне пригодных для жилья помещениях в небольших городах и поселках. Часть уезжающих годами не могут продать свои квартиры — такая жилплощадь никому не нужна. Часть помещений поступает в маневренный фонд и переходит в распоряжение муниципалитетов, часть уничтожается. Но большая доля квадратных метров продолжает пустовать без дела, пока здание целиком не придет в негодность. Иногда речь идет о целых кварталах.

Заброшенные дома постепенно «съедают» жилое пространство, ликвидируя маленькие села. В Магаданской области так недавно перестал существовать поселок Атка. В Хабаровском крае количество пустующих домов растет, а «свободные» квадратные метры поступают под контроль районных администраций — власти региона такое жилье в статистике не учитывают. Целые кварталы брошенных квартир можно увидеть в Амурске: они появились еще в 90-х годах прошлого века, когда население города сократилось почти на 30 процентов. Сейчас таких зданий 14, и местная мэрия пытается замаскировать неприглядные фасады маскировочными принтованными панелями. Баннерные сетки прикрывают дом № 8 на Комсомольском проспекте и четыре дома на улице Строителей. Выглядит это симпатично, но красочная обертка не умаляет проблему: оставленные квартиры в Амурске по-прежнему висят на балансе города мертвым грузом. Заселять их нельзя, но и признать аварийными или непригодными не выходит. Комментировать патовую ситуацию в администрации города отказались.

Кроме того, ни в одном из субъектов ДФО региональные министерства строительства не отслеживают, сколько квадратных метров жилья в сданном доме застройщик реально выставляет на свободный рынок. В ежегодные отчеты поступают цифры, отражающие общую квадратуру здания. При этом несколько жилых помещений подрядчик может оставлять в своем резерве и не пускать в продажу. В официальной статистике это «урезание» никак не отражается и дает бонус к годовому показателю строительства — а значит, и пространство для возможных манипуляций статистикой.

«Министерство строительства не контролирует, как компания-застройщик распоряжается построенными квартирами, если они возводились не под условия заключенного контракта с нашим учреждением», — сообщил EastRussia представитель минстроя Хабаровского края.

Самой неоднозначной в этой истории остается формула расчета обеспечения жильем, о которой уже шла речь выше: объем сданных квадратных метров делится на численность населения региона. Миграция населения с Дальнего Востока ежегодно измеряется тысячами человек, и тут есть простор для жонглирования статистикой. Так, по данным Минвостокразвития, в 2019 году отток населения с ДФО суммарно составил 10,4 тысяч человек. Это так называемая иммиграционная убыль. По факту из макрорегиона уехали 285 165 дальневосточников. Как утверждает Росстат, только за полгода (январь-июль 2019) и один лишь Хабаровский край лишился больше 31 тысячи граждан. Забайкальский край за этот же период покинули чуть больше тысячи граждан, около 1 600 человек оставили Амурскую область. Даже с учетом прибывших в дальневосточные субъекты иностранцев, которые приезжают по трудовым квотам на время, а прибыло их в 2019-м 274 720 человек, картина сильно отличается от заявленной федеральным ведомством. В 2020 году миграция с Дальнего Востока сократилась из-за пандемии коронавируса, но с ослаблением эпидемиологических ограничений она ожидаемо будет нарастать.

Если предположить, что 10,4 тыс. дальневосточников, которые покинули федеральный округ в 2019 году — это семьи из трех человек, у каждой из которых была в собственности квартира площадью около 50 квадратных метров, то уехавшие оставили в регионах ДФО 3466 квартир. Общая площадь этого жилья составит 173 тысячи квадратных метров, которые появятся на рынках недвижимости Дальнего Востока как доступные для населения. Это около 15,7 тысячи квадратных метров для каждого из 11 регионов. Кроме того, даже если ежегодно в условной Амурской области будут строить 100 тысяч «квадратов», этот объем будут распределять на постоянно уменьшающуюся численность населения. Аналогичная ситуация складывается в каждом из субъектов Дальнего Востока: люди уезжают, не обращая внимания на рост или падения темпов строительства.

Таким образом, даже при одинаковых темпах строительства жилья показатель обеспеченности квадратными метрами на Дальнем Востоке в целом и в каждом из регионов может расти каждые 12 месяцев. Для этого дальневосточникам, судя по всему, необходимо всего лишь продолжать покидать родную землю: чем меньше жителей в регионе, тем больше квадратных метров на них приходится, по законам обратной математической пропорции.

Строительный коллапс Дальнего Востока

Для Приморья и Хабаровского края переход на проектное финансирование строительства долевого жилья и эскроу-счета не выглядит критичным, считают эксперты. Так, многоэтажное строительство в Хабаровском крае ведут 62 застройщика. По старым нормам в регионе достраивают 55 объектов, из которых 78 готовы более чем на 30%.

По расчетам губернатора Хабаровского края Сергея Фургала, до конца этого года ввод жилья должен увеличиться с 273,8 тыс. кв. метров до 310 тыс. Чтобы минимизировать негативные последствия адаптивного периода, Минстрою региона поручили разработать для застройщиков «дорожную карту», позволяющую добросовестным подрядчикам продолжать работу и избавиться от недобросовестных застройщиков. При этом предполагается улучшение обеспечения застройщиков местными материалами. Это должно позволить снизить себестоимость строительных работ и повысить качество проектной документации.

Переход на проектное финансирование в Приморском крае усложняется на фоне локальных ограничений: зоны военного лесничества, ограничения строительства в городской черте, ограничения по зонам культурного наследия, зоны комплексного устойчивого развития территорий. Переход на эскроу-счета трансформирует строительный рынок окончательно, впрочем, удорожание квартир произошло бы и без перехода на проектное финансирование. Стоимость жилья во Владивостоке, вертикально растет с 2013 года.

Если по некоторым регионам России себестоимость новых домов в 2019 году возросла на 15-22%, то в дальневосточных регионах она традиционно превышала среднероссийскую на 20-40%. Этому «способствует» удаленность поставщиков строительных и отделочных материалов, а также сложная логистика в Сахалинской области, на Камчатке, в Магадане, Якутии.

Период адаптации застройщиков к проектному финансированию с использованием счетов эскроу начался в начале этого года. Снижение объемов в строительстве будет достаточно ощутимым, при этом в Приморье с учетом локальных факторов рост цены может быть выше, чем в других регионах ДФО. Изменить ее может вмешательство государства с нацпроектами по доступной земле, строительству инфраструктуры, доступной ипотеке.

«Сегодня в Приморском крае строят жилье только крупные строительные компании, у которых имеются серьезные собственные средства, техника и проверенные подрядчики. Новые игроки в регион не заходят, но не только из-за того, что не могут взять в банке кредит, а в том числе из-за многочисленных рисков, например, невозможности получить участок под строительство, дефицита квалифицированных строительных рабочих, невозможности получить градостроительный план и начать строить без проекта планировки квартала, и тому подобное», — рассказал председатель коллегии адвокатов «Власов и партнеры» Денис Власов.

Столичный рост

Само по себе введение эскроу счетов лишь обязывает застройщика соответствовать ряду вполне выполнимых для профессионала требований и вовремя сдавать в эксплуатацию дома. Однако многие эксперты продолжают заявлять, что эскроу-счета приведут к росту цен и лоббированию интересов крупного бизнеса. При этом 100% гарантии безопасности для покупателей ожидать не стоит. Приморский край не является исключением. Генеральный директор АН «Метры» Владимир Закурко объясняет, что сейчас в регионе еще достаточное количество строящихся и достраивающихся домов, где можно обойтись без эскроу-счетов, но это вопрос нескольких лет.

«Рынок строительства не обрушится, а вот то, что на рынок Приморья изъявят желание зайти крупные федеральные строители и новые игроки — иностранные инвесторы с колоссальными активами — вполне ожидаемый и прогнозируемый сценарий», — уверен Владимир Закурко.

По его словам, эскроу-счета уже подняли стоимость жилья и продолжат это делать. Однако если говорить о Владивостоке, то там на ценник повлияли и другие факторы.

«После того как столица ДФО была перенесена из Хабаровска в город у моря, поток, желающих найти работу у нас, значительно увеличился. В ближайшее время ожидается переезд нескольких тыс. человек из Хабаровских департаментов и представительств, соответственно с ними поедут и их семьи. С прошлого года уже значительно выросла стоимость аренды квартир. А если заработает сказочная президентская ипотека под 2% , рост стоимости кв. метра станет нормальной практикой. Хотя, если не будет изменения вниз по ипотечным ставкам, то возможно за февраль рынок немного "замерзнет" и отыграет цены на квартиры вниз», — отметил Владимир Закурко.

Банк не дает добро

Свое участие в проектном финансировании застройщики Дальнего Востока начали планировать заранее. Вскоре выяснилось, что на эскроу-счета перестроились лишь несколько крупнейших банков страны: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ и банк «Открытие». Из 2,8 тыс. заявок, поданных девелоперами на получение кредитов, по данным ЦБ, одобрено и заключено 519 кредитных договоров на общую сумму 640 866 млн рублей. И судя по цифрам, Дальний Восток оказался в аутсайдерах. По состоянию на 28 октября 2019 года, в ДФО заключили лишь 23 кредитных договора с застройщиками на общую сумму в 11 328 млн рублей. Это предпоследний результат из федеральных округов, хуже ситуация лишь на Северном Кавказе, где заключили всего три кредитных договора на сумму 1291 млн рублей.

«Проблема низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли больше идет от содержания. Строители не занимаются торговлей или производством, они строят. И результатом стройки являются квартиры – товар к продаже. Но если за эти квартиры деньги уходят на эскроу-счета, то у застройщика ничего не остается. Поэтому банки по новой схеме проектного кредитования берут в залог эти квартиры и участок, на котором застройщик ведет строительство», — объясняет заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей Исаков.

Такой формат работы в корне отличается от типовой схемы проектного финансирования и кредитования. При этом, если продажная стоимость квартир невысокая, то маржинальность проектов низкая. Такие проекты банки отказываются кредитовать.

«Банк — как промежуточный институт между застройщиком и дольщиками — нормальная практика, применяемая во всем мире. Для того чтобы застройщик мог достойно представлять себя на рынке, по большому счету, не обязательно использовать деньги потенциального покупателя напрямую. Для этого и существует механизм эскроу-счетов. Я уверен, для стабильной компании вхождение в программу проектного финансирования проблемой не станет. Например, мы — не самый крупный застройщик на рынке Владивостока, но без особых проблем проходим аккредитацию в банке. Разумеется, каждый случай — индивидуален. По нашему объекту, который мы сейчас строим, требования банка достаточно жесткие — дофинансирование собственными средствами составляет около 20% от стоимости объекта 700 млн тыс. рублей — это порядка 190 млн рублей. Мы относимся к таким условиям спокойно. В нашей ситуации речь идет о жилом проекте бизнес класса, когда банк, анализируя концепцию объекта, учитывает определенные собственные риски и повышает процент гарантии», — комментирует генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов.

Однако не у всех застройщиков все складывается так удачно. Так, группа компаний «Армада» пытается войти в программу проектного финансирования уже больше трех месяцев. Банки оказались не готовы к тому, что комплексную застройку, которую ведет «Армада», переводят в точечную.

«На трех гектарах земли мы строим цельный жилой комплекс, объединенный единым паркингом, детской и спортивной площадкой, зеленой зоной. По проекту, ЖК разбит на три очереди строительства, так как с экономической точки зрения строить поэтапно — самое разумное решение. Но банки до сих пор не могут разобраться с вопросом самой земли, определенной под застройку, которая должна выступать залогом по кредиту. Нас ставят перед фактом принудительного кадастрового разделения этой земли на три самостоятельных участка. То есть, к каждому дому мы должны привязать индивидуальный паркинг, детскую площадку, и речи о комплексной застройке в такой ситуации быть не может», — рассказал генеральный директор ГК «Армада» Евгений Пименов.

Застройщику предлагают взять кредит под залог всех трех гектаров при наличии 15% от общей его стоимости. Однако такие расходы под силу только гигантским строительным компаниям.

«Небольшие застройщики с домом стоимостью 100 млн рублей вряд ли пострадают. Не так сложно найти собственные 15 млн, чтобы показать банку начальные капвложения. Не пострадают и крупные компании, строящие на 20-30 гектарах. Вывод такой: проектное кредитование наносит удар по компаниям среднего уровня. И если кабальные условия банков в части разделения участков на подучастки не изменятся, ни к чему хорошему это не приведет. Такое межевание не дает возможности строить комплексно, уводит в сторону точечной застройки. А комплексной застройке нужно именно поэтапное финансирование», — считает застройщик.

Росту быть?

Главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий Антон Быков объясняет, что даже при растущем интересе к кредитованию застройщиков, банки подходят к этому вопросу со свойственной им бухгалтерской осторожностью, отдавая предпочтение крупным компаниям.

«Ругать за это банки нельзя, они все-таки рискуют своими деньгами, но возможно получив достаточный уровень компетенции в строительной отрасли, они охотнее начнут работать и с региональными строительными предприятиями», — прокомментировал эксперт.

По данным банков, число проектов, получивших одобрение по проектному финансированию в Приморском крае не достигло и десяти. Это связано с тем, что большинство застройщиков пока работает по промежуточной схеме с использованием спецсчетов.

Базовая ставка устанавливается банками в 12%. Затем, через систему скоринга, банк может ее снижать. Например, при пополнении эскроу-счетов или при высоком кредитном рейтинге застройщика и его подрядчиков. У ряда застройщиков спецставка может быть установлена банками под 6% и при этом строительство включено в специальную программу по кредитованию под 8,5%. Поэтому надежные застройщики получат кредитование под хороший процент, что поможет удержать более низкие цены на жилье. Следующий год покажет, как это будет работать на самом деле.

«Низкую ставку по кредиту банк может дать в том случае, если сумма кредита покрывается средствами на счетах-эскроу. Как только на счета поступают деньги, ставка снижается. При 100% покрытии, ставка будет на уровне 4%», — рассказал управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай Долгушев.

В пресс-службе банка ВТБ рассказали, что требования, предъявляемые к застройщикам со стороны банков стандартные: наличие опыта реализации строительных объектов, отсутствие «замороженных» проектов, оформленные права на землю и наличие собственных средств в реализуемом проекте.

«В качестве собственного участия мы принимаем, в том числе рыночную стоимость земельного участка. Полный перечень требований всегда индивидуальный, т. к. у каждого жилого проекта есть свои особенности», — отметили в банке.

Объем ввода в эксплуатацию и продаж нового жилья на Дальнем Востоке покажет конец года. Эксперты прогнозируют неплохие показатели, так как, несмотря на введение эскроу-счетов, некоторые компании имеют «старый»» запас ресурсов строительства по прежним условиям. Когда же на рынке останутся застройщики, осуществляющие строительство в рамках проектного финансирования под условные 12%, спад объема строительства и значительное удорожание себестоимости строек неизбежны.

«Демографические проблемы ДФО, могут серьезно ограничивать скорость реализации объектов жилой недвижимости по ДДУ. А это в свою очередь дает возможность банкам в соответствии с механизмом действия кредитования под эскроу-счета не снижать процентную ставку на большей части финансирования строительства», — отметил аналитик Антон Быков.

- Дальнему Востоку нужен массовый турист, но как некая часть турпотока. Этот поток должен быть разнообразным: индивидуальные туры, малые группы, массовые потоки на постоянной основе. У Дальнего Востока все для этого есть: объекты показа, территории, куда массовые потоки пустить невозможно из-за экологических и природоохранных ограничений, и городская среда – крупные города и поселки, Как пример – Хабаровск. Не просто так его называют европейской столицей Дальнего Востока, причем называют его так не россияне, а иностранцы.

У туриста, который собирается куда-то ехать, основная задача – переключиться. Он на положительных эмоциях, у него множество ожиданий, он хочет чего-то неожиданного, чего-то яркого, чего-то, что оставило бы в его памяти определенный след. Дальний Восток – как раз одно из тех мест, где турист точно все это получит. Да, сюда очень сложно заманить туриста, но и сложно представить, что человек, который здесь побывал, не получил ярких впечатлений. Я таких случаев не припомню.

Когда мы по государственной программе впервые привезли на Дальний Восток детские группы с запада России, они, стоя на берегу Амура, были поражены, и говорили о том, что увидели окраину Родины. Они были очень удивлены, что это еще не окраина, что до нее еще лететь и летать. Такие примеры говорят о том эмоционально-психологическом, с положительной точки зрения шоке, которые люди испытывают, когда приезжают сюда. Они понимают, что города на Дальнем Востоке не стоят посреди глухой тайги, что по улицам не ходят медведи. Они видят современные улицы, здания, архитектуру и все, что соответствует современному городу в мировом смысле. У многих в этом плане мировоззрение перестраивается.

Сегодня все знают о российском Дальнем Востоке, постоянно слышат о нем, но когда видят его сами, то уже по-другому к нему относятся, ведь эта территория оставляет самые положительные ощущения.

– Есть в строительстве на Дальнем Востоке вопросы, которым управленцам, бизнесу и государству нужно уделить пристальное внимание. Например, стандартный вопрос – нехватка рабочих рук. Мы сейчас испытываем некоторый голод, причем не только рабочих, а еще и качественных услуг и товаров, подрядчиков, генподрядчиков, производителей.

На мой взгляд, на Дальнем Востоке не хватает производственной базы, которая была бы локализована здесь и которая бы напрямую решала наши потребности. Например, мы всегда работали с ориентацией на поставки материалов от российских производителей, и все эти заводы, как правило, расположены в центральной России. С запада идет керамическая плитка, арматура, утеплитель. Фактически география поставок – это вся Россия. А ведь это логистика, это железная дорога, которая перегружена, и любые сбои в поставках – это практически остановка действующих предприятий.

Поэтому для нас становится необходимым, чтобы такие производства появились в доступности, на Дальнем Востоке, чтобы мы были уверены, что поставка произойдет в нужны сроки. Производство таких простых вещей, как арматура, плитка, песчаные смеси, штукатурка, можно и у нас организовать, природные и человеческие ресурсы на Дальнем Востоке для этого есть. Это помогло бы и девелоперской отрасли и всей экономике в целом.

С ростом строительства и развития Дальнего Востока все острее становится вопрос энергоснабжения новых строящихся микрорайонов. Сейчас тренд на КРТ, строительство ведется на больших участках, и для них нужны дополнительные энергетические мощности. Мы и по своим проектам видим, что потребление растет. Без электричества развитие отрасли и региона невозможно. Это направление также нужно развивать.

Помимо этого, нужно больше сосредоточиться на управлении застройкой, сбалансированной мастер-планами. Сейчас это делает государство, надо спустить этот вопрос на уровень исполнителей, чтобы появились дизайн-коды, проектные решения, чтобы застройщикам было удобнее работать.

– Первоочередная проблема для развития глэмпинга на Дальнем Востоке — это создание банка территорий. Потому что если предприниматель, который планирует строить глэмпинг, ошибется с участком — это 100-процентный проигрыш. Должны быть выявлены территории, на которых можно организовывать глэмпинг, а правительство должно помочь в части организации сети снабжения и коммуникаций, особенно электричества. Также должны быть территории с возможностью организации сезонных и круглогодичных глэмпингов. Ведь это разные лоты по инвестициям: если сезонный глэмпинг можно открыть, например, за 20-25 млн рублей, то круглогодичный – минимум за 150 млн.

Банк территорий должны создавать местные отделения по туризму. Инвесторам должны предлагать лоты с условиями, что это не просто земля, а участок, к которому за указанную сумму можно протянуть электричество, организовать охранные зоны. Например, в Татарстане сделали банк территорий в виде электронной платформы. Можно зайти и посмотреть, в какие территории и на каких условиях можно инвестировать.

Конечно же, нужно помогать предпринимателям. Есть потрясающий опыт опять же в Татарстане, где дирекция по развитию природных территорий помогает предпринимателям в части перевода земель в нужное назначение, к примеру, из сельхозземель в рекреацию, в части сопровождения в госорганы, в организации МСП. Я в нескольких регионах, как предприниматель, делала проекты для глэмпингов. Часть средств на проекты выделяет государство, а предприниматель оплачивает только разработку финансового плана, маркетинговую стратегию.

Ну и, конечно, для развития глэмпингов нужна помощь в выделении грантов. До 2028 года есть федеральные гранты для предпринимателей, Дальний Восток должен обязательно забрать часть этих средств.

Еще одна помощь для уже существующих проектов – это налаживание трафика, маркетинговая стратегия. К примеру, в Московской области год назад везде висели баннеры с рекламой глэмпинга. Это ротация. По этому примеру можно установить стенд в аэропорту и показывать глэмпинги, расположенные на территории Сахалина, Камчатки, Курильских островов. И это также помощь, еще один кейс для поддержки глэмпингов и предпринимателей. Большая часть туристов, приезжающая на Дальний Восток — из Москвы и Петербурга. Поэтому и рекламу дальневосточных территорий нужно делать именно в городах, откуда идет основной поток туристов.

Сейчас развитие глэмпинга стало катализатором развития модульного производства. У нас есть несколько фабрик, которые делают модульные домики, но их немного, они не удовлетворяют спрос. Если кто-то организует на Сахалине или во Владивостоке производство модулей для глэмпинга, то будет прекрасно, ведь это не только формат B2B – для отелей, но и может быть и B2C, в том числе. Конечно, сложно привозить стройматериалы, но если их производство будет налажено на месте, то будет замечательно, потому что эти домики необходимо постоянно обслуживать – в выигрыше будут все.