Многоэтажки

Недвижимость в Чите - одна из самых дорогих в стране: в центре города цены за квадратный метр в многоэтажках начинаются от 160 тысяч рублей. 

^{инфографика: министерство строительства, дорожного хозяйства и транспорта Забайкальского края}

По предоставленным пресс-службой краевого минстроя данным, в первом квартале 2020 года первичное жильё в Чите стоило 65,99 тысячи рублей за метр, вторичное - 57,2 тысячи. За год цена увеличилась до 80,1 тысячи за первичку и 72,99 тысячи за метр на вторичном рынке.

В следующие 12 месяцев, к первому кварталу 2022 года, стоимость снова прыгнула больше, чем на 14 тысяч, на первичном рынке перевалив за 94,1 тысячи рублей за метр, на вторичном - за 89,1 тысячи.

Но рекорд по росту стоимости был поставлен к концу 2022 года. За это время первичный рынок даже по официальным статистикам подорожал на 30 тысяч за метр, составив 124,1 тысячи. Вторичный, наоборот, незначительно, но подешевел - до 88,7 тысячи.

В приказе Минстроя России сообщается, что средняя цена на квадратный метр в Забайкальском крае в I квартале 2023 года составляет 122,6 тысячи рублей.

Одна из причин дороговизны жилья - малый объём строительства. За три прошедших года, по предоставленным пресс-службой правительства края данным, в Чите появились 11 новых многоквартирных домов и новостройка, возведённая РЖД в Карымском районе. Кроме того, 30-квартирный дом построили в посёлке Чернышевск и многоквартирный - в городе Шилке.

Компания «Атолл» в краевом центре построила № 14 и № 15 в микрорайоне «Хороший», «Региональное управление строительства» записало в свой актив дома по Токмакова, 41, и Токмакова, 47.

«Энергожилстрой» построил дом по Проезжей, 20, его дочерняя компания «Энергожилстрой - Чита» завершила первый этап строительства дома на углу улиц Бабушкина и Нерчинско-Заводской. Жилым комплексом в посёлке Каштак занимались специалисты компании «ГолдГеоПром», домом по Бутина, 32, - индивидуальный предприниматель Виталий Быстров, представляющий компанию «Тантал». Центральный район города прирос зданием по Смоленской, 30, которым занималась предприниматель Надежда Чевлытко, а Фонд Забайкальского края в январе 2023 года сдал дом № 32 в районе Девичья сопка.

Комментируя главные строительные тенденции Забайкалья в 2022 году, глава минстроя края Алдар Бальжиров отметил, что на отрасль сильное влияние оказали пандемия коронавируса и стихийные бедствия.

«В связи с пандемией COVID-19 была закрыта граница с КНР – единственным источником иностранной рабочей силы в сфере строительства. Самые крупные наводнения в России произошли на территории края в 2021 году – два наводнения и 2022 году – одно наводнение», - сказал он, перечисляя основные факторы, повлиявшие на темпы и объёмы строек.

Бальжиров добавил, что на возведение и ввод жилья повлияло несвоевременное исполнение поставщиками договоров поставки материалов и конструкций на объекты. Это стало основными проблемами застройщиков, которые строили по социальным программам. 

Частники

Наводнение и то, сколько домов оказались разрушенными после него, сыграло свою роль в том, как ускорились в строительстве забайкальцы. Тепло держится в регионе три-четыре месяца в году, строительный сезон чуть дольше, и оставаться без крыши над головой на долгую зиму и обычно холодную затяжную весну никто не хотел: напрягали все силы, строили и восстанавливали.

В 2020 году в графе «индивидуальное жилищное строительство» добавились 143,7 тыс. квадратных метров. По итогам 2021 года плюсом пошли ещё 146,9 тыс. Резкий скачок всей отрасли строительства в 2022 году обеспечили именно частные домики - забайкальцы сдали аж 224,7 тыс. квадратных метров, причём основные объёмы по вводу такого жилья предсказуемо пришлись на осень.

- Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию в отрасли в Хабаровском крае? Она стагнирует, ее лихорадит, идет борьба за заказы, за землю?

- Я бы сказал, что есть позитивное ожидание. В силу разных причин долгое время строительная отрасль находилась в подвешенном состоянии – в том числе и из-за смены губернаторов, их команд. Обанкротившийся «Дальспецстрой» - крупнейший игрок на рынке - с 2014 года не построил ни одного квадратного метра. Только вот свои долги-недоделки достроили в прошлом году под активным давлением прокуратуры и властей.

Примерно с середины прошлого года выстреливший спрос опустошил вторичный рынок. Он был простимулирован и дешевой ипотекой – не только дальневосточной, и тем, что провалились краевые программы по строительству и обеспечению отдельных категорий граждан жильем. Цены на вторичном рынке взлетели так, что сейчас почти сравнялись с ценами на новостройки. И чтобы остудить перегретый необеспеченным спросом рынок сегодня надо строить. Надо строить много, надо строить быстро, и поэтому я бы назвал ситуацию позитивным ожиданием новых возможностей.

- В этом году в крае запланирован ввод жилья в объеме 317 тыс. кв. м., что на 38% больше, чем в 2020 году. При этом несколько лет подряд регион плановые показатели не выполнял. В чем причина и есть ли основания, полагать, что в этом году их удастся достичь?

- Раньше мы – Хабаровский край – ежегодно делали 350 тыс. кв. метров жилья не напрягаясь. Напряжение было в 2014 году, когда надо было строить жилье для пострадавших от наводнения 2013-го год, тогда ввели что-то около 480 тыс. кв. метров. То есть 350… до 400 тыс. кв. метров это был такой стабильный уровень для Хабаровского края. Хотя еще при Вячеславе Шпорте (губернатор Хабаровского края 2009 -2018 прим. ред.) озвучивалась идея строительства миллиона квадратных метров, уже тогда было много вопросов по реализации этого посыла. По большому счету, это трудноосуществимая мечта. У нас сейчас нет в Хабаровском крае, в первую очередь, покупательского ресурса на такой объем жилья. Рынок определяется потребностью. Сегодня у нас средневзвешенная цена за квадратный метр 105-110 тыс. рублей. Вот умножьте на миллион – сколько это будет миллиардов? Есть столько денег у населения? А если это не покупается, то возникает коллапс, и отрасль рушится. Деньги застройщикам, девелоперам не возвращаются, они разоряются и все. У нас в европейской России части где-то в 2015-ом был такой обвал, когда настроили кучу домов – 84 – 86 млн. кв. метров – и рынок обрушился. Тысячи квадратных метров, сотни домов стояли пустые, непроданные.

- Но тогда ипотека была дорогая…

- Да, тогда ипотека была дорогая, сейчас появились инструменты направленные на улучшение качества жизни дальневосточников, в том числе и дешевые жилищные кредиты. Но все-таки объем в миллион квадратных метров, это для рынка Хабаровского края скорее мечта.

- А сколько крупных строительных компаний сегодня работает в регионе?

- Надо смотреть по объектам… По моим оценкам сейчас, пожалуй, у нас пять самых таких крупных застройщиков с ресурсами. На первом месте это Фонд жилищного строительства, но не сам Фонд, а «Специализированный Застройщик Фонда жилищного строительства» сейчас у них основной проект – это ЖК «Березки». Там будет 17 домов, порядка 120 тыс. кв. метров. В прошлом году они начали эту работу, построили первый дом и параллельно заложили еще четыре. В этом году планируют сдать не менее 43.0 тыс. квадратных метров. Фонд жилищного строительства (ФЖС) – готов кварталами строить, у него для этого есть завод ЖБИ, производство строительной фурнитуры, специализированные подрядные организации, проектировщики.

Далее это «Специализированный застройщик «Перспектива» - у них «в планах» пять домов разной этажности от 9-ти до 26-ти - это ЖК «Вершины» в границах улиц Шатова-Совхозная-Трехгорная в Железнодорожном районе Хабаровска, повторяю «в планах».
Потом я бы назвал группу компаний «УИП» - «Управление инвестиционных программ» - они строят «Петроглиф парк», «Восточный парк», «Южный парк» - это застройщик Юрченко. Он много строит такими небольшими комплексами – по три по четыре дома. Потом ГК «Энка» - у них комплекс «Ю-сити». И еще я бы назвал группу компаний «ДА! Девелопмент» - у них жилой комплекс «Культура». Это все компании, которые строят большие дома, большие площади. Сейчас к нам зашла еще сибирская компания «Талан» - они активно точечно выкупают землю и успешно строят дома.

ТОП застройщиков по объемам текущего жилищного строительства в Хабаровском крае на апрель 2021

^{Источник – аналитический обзор портала «Единый ресурс застройщиков»}

Если еще приводить примеры, то нужно упомянуть строительный холдинг «Керенг» - 30 этажный многоквартирный дом в ЖК «Richeville-Sky», ГК «Стройметалл» - у них ЖК «Надежда» по Алексеевской, ГК Баск строят ЖК «Ленинградский» - 22-этажный дом в центре Хабаровска, между торговым центром «НК Сити» и ледовым дворцом «Платинум арена», и ГрадъСервис. Ну и вот анонсирован приход игрока федерального масштаба группы «Пик».

- И вот здесь хотелось бы поподробнее – вам известны детали, когда приходит, с чем приходит «Пик»? Нет ли у вас ощущения, что вот придет «Пик» и для местных застройщиков настанут трудные времена, потому что они задавят масштабом?

- Знаете, «Пик» - как МакДональдс. Они заходят во все крупные города, где есть деньги и эти деньги качают. То, что они будут строить дешево – это абсурд. Они не за этим сюда приходят. Мы в принципе не против. Потому что любой бизнес имеет право на существование, все определяется конкурентоспособностью, но конкуренция должна выстраиваться в абсолютно равной и прозрачной среде. Такие условия как у них, должны быть обеспечены для всех игроков на рынке. Тут главный вопрос опять же в земле – у «Пика» нет земли. То есть такой земли, на которой можно было бы сразу строить – с коммуникациями, с сетями. Вот дают им землю, но без инфраструктуры, но ее все равно надо где-то взять, инфраструктуру. И вот вопрос – получат ли они преференции в виде того, что инфраструктура будет возводиться за счет местных бюджетов, а они уже начнут по своей схеме работать.

Сейчас, например, готовится к принятию нормативный акт, который предусматривает, что в торгах на землю, на которой можно строить, преференции будут у тех, кто в прошлом году построил, к примеру, не меньше 500 тыс. квадратных метров. Федеральная структура такой объем покажет легко, а вот местные сразу отсекаются. Этот механизм пока не работает, так пытались сделать, но наш бизнес выступил против, сделал замечание правительству Хабаровского края, что это недопустимо. Получается такая сегрегация, хотя должны быть равные условия у всех.

- То есть вы не боитесь прихода «Пика»? Что он заберет ваш «кусок пирога»?

- Мы не боимся, потому что мы сами можем создавать инфраструктуру. А у «Пика» задачи такой нет. Думаю, что в корзине их финансовых расходов нет такой задачи, создавать здесь инфраструктуру. Они приходят на готовую, либо на ту, которую готов кто-то сделать. Еще один важный момент – чтобы строить, нужны производительные силы, то есть предприятия и люди. Этого сейчас ничего нет, значит или покупать задорого – вот как «Талан» он пришел, купил людей за дорого, люди к нему пришли, но это же сказывается все на конечной цене продукта. Мы сегодня продаем по 80-83 тыс. рублей квадратный метр, а «Талан» - по 160, правда, они продают ближе к центру, а мы в новом микрорайоне, и они говорят, что у них премиум-класс. Почем будет продавать «Пик»? Из чего они собираются строить, на какой производственной базе? Когда все заработает, они будут строить быстро, у них индустриальная доктрина, максимальная готовность так называемого «полуфабриката» - у них секции уже должны идти укомплектованные радиаторами, стеклопакетами, с какой-то частью проводки, и все это собирается без «мокрых» процессов. Это почти тоже самое, что наше крупно-панельное домостроение. Только мы собрали контур, накрыли, утеплились – тоже с минимумом «мокрых» процессов. Все делается на заводе, все делается по ГОСТам.

Когда «Пик» придет сюда – в Хабаровский край – пока неясно. Они пришли в Приморье, купили во Владивостоке несколько площадок. Что и как будет здесь… посмотрим. Если мы говорим про тот самый «миллион квадратных метров в год», то места всем хватит. Мы можем давать 100 тыс. кв. метров в год, и это для нашего региона внушительная цифра. Больше нам не позволят наши производственные мощности. Если мы захотим строить больше, нам надо создать дополнительные, а это не быстро. Плюс там должны работать люди, специалисты, которых надо учить и т.д. А «Пику», повторюсь, придется или покупать производственные мощности, или создавать свои. Поэтому дешевле нас он строить не будет, это я точно говорю! У них просто не получится, при том, что им придется много инвестировать на начальном этапе, организовывать процесс, а у нас уже все работает. Поэтому в этом году они строить не начнут – это 100%, я думаю, что и следующий год не просматривается.

- Уже в этом году должна начаться реализация программы «Дальневосточный квартал», которая подразумевает комплексную застройку больших масштабов. Один из первых проектов в ее рамках запланирован на территории Хабаровска. На земельном участке площадью 83 га планируется построить жилой микрорайон общей площадью 330 тыс. кв. м. И бытует мнение, что такие большие проекты под силу только таким крупным девелоперам как группе «Пик». Согласны ли вы с этим? Каким строительным организациям, из числа уже присутствующих на рынке Хабаровского края было бы под силу строить «ДВ-кварталами»?

- Наш проект, который мы развернули в прошлом году, наша программа индустриального строительства это и подразумевает. Поэтому «Дальневосточные кварталы» - это то, чем мы уже занимаемся, то, что мы придумали – индустриальное развитие жилищного строительства на крупных площадях путем комплексного освоения территорий – со всей инженерной инфраструктурой и социальной. Вот наш комплекс «Березки» - там 120 тыс. квадратных метров жилья пока только с детским садом, но когда мы дальше пойдем, то там и школы и поликлиника.

- А кроме вас кто-то готов еще так строить – кварталами?

- Сейчас сразу, на высокой скорости, чтобы по 60-90, допустим, тысяч квадратов? Пока, дума, сегодня не готов никто. Готовится, правда, один из застройщиков - ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», он начал строить производственные мощности, и земля у него есть что-то порядка 69 га, но она пока пустая – без сетей.

- Что приходится сейчас завозить из стройматериалов на Дальний Восток?

- У нас сейчас нет стекла, нет полимеров – разнообразных пластиков, нет алюминиевых конструкций, витражные группы, входные группы – это все везем из Татарстана, европейской части РФ, кабельной продукции у нас нет, лифтового хозяйства, энергоустановок, керамика вся завозная и краски. Мы здесь производим цементы, арматуру, но и то – «тонкомер» приходится возить из Сибири.

- А будет, кому строить? Ведь дефицит рабочей силы привозной так и не решен?

- Да, пока не решен, вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что отрабатывается сейчас схема упрощенного варианта завоза с обязательной вакцинацией всех прибывших, но я так думаю, что привезенных по такой схеме рабочих скорее всего направят на крупные федеральные стройки – на БАМ, в Центральную Россию. Кроме того я бы отметил нехватку образованного среднего звена – прорабов, бригадиров, высококвалифицированных рабочих. Есть дефицит именно квалифицированных исполнителей – бетонщиков, арматурщиков. Привозная рабочая сила отчасти решает эту проблему, но привозная рабочая сила дорого стоит. Принято думать, что все эти среднеазиатские труженники копейки стоят. Ничего подобного. Но при этом среди рабочих из Средней Азии очень сложно найти именно квалифицированного рабочего. Ценник на человека, который умеет работать, например, с облицовочным кирпичом – очень высокий сейчас.

- И напоследок, вопрос, который мы отчасти уже затрагивали – реален ли сценарий, и что должно произойти, чтобы квадратный метр в Хабаровском крае подешевел? По статистике мы видим, что цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья Хабаровского края в I квартале 2020 года составляла 78,2 тыс. рублей (от 59 до 110 тыс. рублей), в I квартале 2021 года – 100,7 тыс. рублей (от 78 до 180 тыс. рублей), рост составил 28,8 %. Но и строилось немного, упадут цены, если начнется масштабное строительство?

- Нет. Не упадут. Смотрите, квадратный метр торгуется в условном коридоре своих сегментов. Вот есть сегмент «стандарт» - и он у нас сегодня 80 тыс. рублей. Мы – «Специализированный застройщик "Фонд жилищного строительства» – строим жильё по этому стандарту. Ниже не строит никто, только если это не «шалаши» какие-нибудь – без нормальной канализации, где все сыпется. Но «стандарт» есть, и мы его предлагаем за 80. А дальше – только вверх. Вот «Талан», они что говорят: «160 тысяч, но у нас премиум-класс». И есть еще дороже – «умные» дома и т.п. Но главное, есть себестоимость строительства в которую входят: цена на землю, стоимость стройматериалов, стоимость работ, машины и оборудование, накладные расходы, банковские услуги, стоимость техпрессоединения и т.д.. И ничего из этого не дешевеет.

Сегодня изменилась политика в сфере строительства через долевое участие граждан – появились эскроу-счета. Застройщик живые деньги теперь не получает от граждан - покупателей, их получает банк. Эскроу счета - это гарантия сохранности средств граждан. Она обходится гражданам в дополнительные 8-12%. Это начальная ставка стоимости банковского кредита для застройщика. Ещё одно немаловажное условие – это уровень маржинальности проекта. Если он не покрывает возможные риски банка, то банк откажет вам в кредитных ресурсах. Всё это в совокупности напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра. Т.е. даже если строить кварталами, километрами – дешеветь квадратный метр в целом не будет. Можно скорректировать объем нового жилья в каждом сегменте. Ну, к примеру, больше строить жилья класса "стандарт", таким образом, увеличив на рынке долю этого продукта и, соответственно, обеспечить его доступность для большего количества покупателей.   

В начале было дерево

«Дом дальневосточника» прозвучал на всю страну, заставил встрепенуться многих - ведь в самом деле: чего-чего, а леса на Дальнем Востоке хоть отбавляй. В хабаровском микрорайоне «Поселок Горького» правительство региона анонсировало уже и выделение 50 миллионов рублей из краевого бюджета на строительство первой дороги к пилотному кварталу типовых деревянных индивидуальных домов. О готовности поставлять домокомплекты заявили три десятка компаний-производителей – как местных, так и из других регионов.  В зависимости от пожеланий заказчика средняя цена дома-конструктора из дерева «плавала» в диапазоне 20 – 80 тысяч рублей за квадратный метр.

Однако в июне 2022-го в регионе заговорили о том, что рынок производства деревянных домокомплектов недостаточно развит. По словам зампреда правительства Хабаровского края по вопросам строительства Керима Сунгурова, от жителей стали поступать просьбы о том, чтобы льготы, предусмотренные проектом «Дом дальневосточника», распространялись не только на деревянные, а на комбинированные, монолитные, кирпичные индивидуальные дома. В итоге принято решение о расширении программы.

Гибкий железобетонный подход

И вот в проект заходит новый игрок, предлагающий включить конвейер по выпуску панельных одноэтажных домов - хабаровский завод железобетонных изделий №4 (ЖБИ-4). На возведение такого жилища площадью  100 кв. метров с учетом земляных работ, фундамента, подведения инженерных коммуникаций и наружной отделки понадобится 45-50 дней, обещают специалисты ЖБИ-4. Дома сдаются под ключ, но без внутренней отделки.

Демонстрационный образец «Дома дальневосточника» от ЖБИ-4 простоял зиму с минимальными теплопотерями
^{фото: EastRussia}

Стоимость кв. метра такого дома в минимальной комплектации –  всего 25 тыс. рублей. Экспериментально-выставочный дом простоял уже более года, достойно перенеся суровую зиму. Панели выдерживают температуру до –40 и ниже, с минимумом теплопотерь. При его возведении использовались дорогие японские фасады и поэтому цена составила 56 тыс. за кв. метр – что также гораздо ниже среднерыночной.

Гендиректор ЖБИ-4 Александр Александров рассказал, что у завода есть возможность производить до трех домокомплектов ежедневно.

Александр Александров, гендиректор ЖБИ-4
^{фото: EastRussia}

«В год мы готовы производить 40 тыс. кв. метров жилья, при модернизации мы увеличим нашу производительность до 70 тыс кв. метров. Намерены открыть свои производственные площадки в нашем регионе и новые застройщики. Это отработанная годами технология, как только начнется массовое производство таких домов в крае – спрос значительно вырастет. Мы только в начале выхода на хабаровский рынок», – добавил он, сказав, что уже две хабаровские семьи подали заявки железобетонные «Дома дальневосточника».

Как отметил министр строительства Хабаровского края Олег Сутурин, «Дома дальневосточника» должны заинтересовать многодетные и молодые семьи, особенно в свете того, что льготная ипотека продлена до 2030 года.

«Спросом пользуются двух-, трех- и пятикомнатные дома. Всего пять дней нужно, чтобы поставить коробку на земле. Завод ЖБИ-4 имеет все технические возможности по выпуску домокомплектов: быстро, недорого, удовлетворяет любой спрос – одноэтажные, двухэтажные и индивидуальные жилые дома. Земельные участки подбираем так, чтобы можно было строить целыми поселками, чтобы был единый ансамбль, чтобы было комплексное решение по инженерным сетям и подъездным дорогам, смотрим локации по имеющимся соцобъектам: детсады и школы должны быть в шаговой доступности», – рассказал министр.

Олег Сутурин, министр строительства Хабаровского края
^{фото: EastRussia}

Олег Сутурин добавил, что региональный Минстрой оказывает активное содействие не только этому заводу, но и другим производителям домокомплектов, чтобы они тоже включились в реализацию флагманского проекта Хабаровского края «Дом дальневосточника». В настоящее время продолжается подбор земельных участков, разрабатываются типовые проекты. Один из участков определен в селе Мичуринское Хабаровского района. Проект будут реализовывать на нескольких локациях и в Хабаровске в уже упомянутом поселке Горького, а также в Южном микрорайоне.

Пакет льгот для поддержки индивидуального домостроения еще не до конца разработан. Предполагается за счет краевого бюджета субсидировать часть ипотечной ставки, чтобы сделать кредиты на строительство жилья доступнее. Разрабатывается специальный сайт, где любой желающий построить «Дом дальневосточника» сможет выбрать участок, подобрать проект, рассчитать его стоимость и начать воплощение проекта. В январе этого года региональное правительство сообщало, что десять первых домов по этой программе должны появиться уже в 2022 году. 

Взнос 50 процентов

Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов – 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.).

Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита.

Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.

«Вторичный рынок встал – если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная – заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов – это неподъёмная цифра для молодых семей», – прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев.

Падение спроса на льготную ипотеку

Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов – таков негативный сценарий.

«Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», - считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.

Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке».

«В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни – часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток).

Рост проектов бизнес-класса

Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей. ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске – всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья.

«Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», – прокомментировал представитель компании DARS Development.

Ипотечный стандарт

На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех.

С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.

Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке».

С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки.

«Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», – комментирует Сергей Косиков.

Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится.

«На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», – комментирует Сергей Косиков.

Снизится ли стоимость жилья

И самый резонансный вопрос – стоимость квадратного метра. В СМИ проходила информация, что жильё активно дешевеет на Дальнем Востоке, но риелторы её не подтверждают.

«Во Владивостоке цены предложений новостроек после отмены программы господдержки выросли на 2,6 процента», – поделились цифрами в агентстве недвижимости ГРЦ.

ДОМ.рф тоже не фиксирует снижения стоимости жилья по регионам. В октябре в Хабаровском крае квадратный метр стоил 146,7 тысяч по отношению к 146,2 к сентябрю и 143 тысячам в августе.

По словам застройщиков, растущие расходы и падающая маржинальность не позволят девелоперам значительно снизить прайсы.

«В проекте только строительная часть составляет порядка 100 тысяч рублей. Прибавьте сюда аренду участка и все вопросы, связанные с землёй. Банковское сопровождение добавляет ещё 10-20 тысяч к стоимости квадратного метра», – комментирует член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Собственники предлагают колоссальные скидки до 20 процентов, если им нужно срочно продать жильё. Но что касается рынка новостроек, здесь ценовая политика зависит от финмодели, которую застройщики согласовывают с банками. Некоторые собеседники в разговоре с корр. агентства выразили мнение, что 250 тысяч за кв. метр – разумная цена, например, для Владивостока.

Неочевидный фактор

«Кроме того, хотя Дальний Восток имеет свои преимущества, не стоит забывать об удалённости региона. Мы находимся далеко от источников производства любых материалов, поставки из-за рубежа сократились, цены высокие. Рынок рабочей силы ограничен, и её тоже непросто привезти с Запада», – перечисляет руководитель строительной компании «ДаВинчи групп» Алексей Исаков.

Его коллега Людмила Давыденко отмечает, что единственное, на чём в перспективе могут сэкономить застройщики, это логистика, и предлагает оценить ситуацию с неочевидного ракурса.

По её словам, в строительной отрасли ДФО за последние годы произошли изменения: в регион пришли крупные застройщики, торговые сети строительных материалов, развивается местное производство в ТОР Приморья.

«Логистика – ресурс, которым край обладает, но пока не осваивает», – акцентирует Людмила Давыденко.

Представители отрасли Приморского края выделили ряд направлений, которые могут снизить себестоимость строительства:

– придорожные технопарки (технико-экономическое обоснование по ним уже разработано, уточняет собеседница).

– Оптимизация транспортных схем. Например, зона Михайловского района Приморья идеальна тем, что через неё проходят дороги во все районы края.

– Не задействованы малая авиация и десятки заброшенных военных аэродромов, в том числе в Михайловском районе.

– Дроны могут использоваться не только в транспортировке грузов, но и при строительстве объектов. В этом году колледжи впервые произвели набор на специальности, связанные с управлением, сборкой и разработкой дронов.

«Ну и не забываем, что нас окружают водные просторы, не используется огромное количество частных плавсредств. У Приморского края много преимуществ перед другими регионами, надо только захотеть ими воспользоваться», – резюмирует Людмила Давыденко.

К слову, развитием логистики озабочены и крупные федеральные компании, такие, как ФСК. Именно в Приморье группа решила локализовать производство газобетонных блоков. После запуска предприятие будет производить 150 тысяч кубометров продукции в год с выходом на объёмы производства до 240 тысяч кубометров ежегодно. Строительство в промышленном парке Большой камень может начаться уже в следующем году.

«Дальний Восток – перспективный регион для нас. ФСК зашла в Хабаровский край, Амурскую область, Приморье, и мы видим спрос, пусть и не такой большой. Действует дальневосточная ипотека, крупные федеральные стройки – в приоритете органов федеральном власти. Другое дело, что помимо исторических девелоперов на рынке появилось много хаотичных игроков с одним проектом в портфеле, и качественного продукта у них нет. А в сложившихся условиях выиграет тот, кто сможет обеспечить максимально качественное предложение», – прокомментировал представитель компании «ФСК» Станислав Варнаков.

Таким образом, 2025-й год обещает ужесточение конкуренции и самые неожиданные сценарии развития событий. При этом эксперты уточняют, что на сегодняшний день объекты сдаются вовремя или с незначительными задержками, вероятность появления замороженных строек крайне низкая, и в любом случае покупателя защищает ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Если у девелопера возникнут проблемы, объект будет достроен с помощью государства.

Отметим, что сегодня в ДФО строится более 7 млн жилья. Из них не продано 45 процентов. Лидером остаётся Приморье с объёмами строительства около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. В Хабаровском крае показатель значительно ниже – около 1,3 млн. кв. метров.

Интересно, что, по мнению аналитиков, возможное сворачивание рынка в обозримом будущем может привести к дефициту предложения через несколько лет. А это будет означать новый рост цен.

В октябре в Якутии начался основной этап строительства уникального моста, которого жители республики ждали с 1980-х годов. Переход позволит снять сезонную транспортную ограниченность Якутска. Сейчас 70% населения республики в период ледостава-ледохода не могут на автомобиле добраться до «большой земли»: сухопутное сообщение может отсутствовать от пяти до шести месяцев в году.

К примеру, за последние пять лет «зимник» через Лену работал с января по апрель. Для большегрузных автомобилей ситуация еще сложнее, так как срок действия переправы меньше на 1,5-2 месяца: паромы работают с конца мая по октябрь. А в межсезонье для перевозок задействуются суда на воздушной подушке.

В суровых условиях 

Работы, начатые в октябре, будут вестись до самых сильных морозов, сообщили East Russia в министерстве транспорта и дорожного хозяйства региона. В настоящее время работы ведутся одновременно на обоих берегах реки. Строители занимаются устройством технологических площадок с подъездными путями, где разместятся производственные базы, оборудование, административно-бытовой комплекс и общежития для строителей.

На технологической площадке №1 завершена сборка специального зимнего комплекта бетонного завода. Это позволит обеспечить работу по выпуску бетонных смесей во время сурового холодного сезона. Точно такой же устанавливается на правом берегу. Началось бурение и бетонирование буронабивных свай (БНС). На этот год запланировано устройство до 50 БНС под эстакаду левобережной части моста.

«В пиковом значении в 2025-2026 годах будут привлечено около 1500 рабочих по различным специальностям», — рассказали в министерстве.

Фактически работы по строительству моста начались еще в 2021 году. Подготовлена территория строительства, переустроены инженерные сети (электроэнергия, газ, связь) под основной ход строительства мостового перехода.

По данным ведомства, предварительная общая стоимость Ленского моста составляет 129,5 млрд рублей с НДС в ценах третьего квартала 2022 года. При этом федеральное финансирование составит 59% - 65 млрд рублей. Остаток суммы планируется выделить из регионального бюджета и внебюджетных средств. Проект структурирован на основе частной концессионной инициативы. Финансовым партнёром концессии выступает Сбер.

После устройства опор в русловой части будет выполнена надвижка пролётных строений моста, собираться которые будут заранее на берегу. Технология надвижки — это один из современных методов возведения мостов, при котором монтаж пролётных строений осуществляется с берега, постепенно надвигая их на опоры с помощью специальных гидравлических домкратов. 

Уникальные строительные технологии

Мост через Лену — это уникальный транспортный объект, не имеющий полного аналога в мировой практике мостостроения. Близкие по конструкции сооружения возведены во Владивостоке — через пролив Босфор Восточный и бухту Золотой Рог. Однако в условиях, подобных якутским, вантовые мосты ещё не строились. При разработке проекта учитывались специфические особенности региона: экстремально низкие зимние температуры, мощный ледоход, сильные паводки, а также сложная логистика доставки материалов на северные территории. В процессе проектирования был тщательно изучен опыт стран Азии, Европы и Америки.

Ленский мост – трёхпилонный вантовый мост, эта конструкция выбрана проектировщиками как наиболее оптимальная для климатических условий и гидрологического режима реки. Здесь будут использованы лучшие практики и технологические решения в мостостроении, некоторые из них – впервые в России. Общая протяжённость моста с автомобильными подходами составит 14,5 км, по нему смогут проезжать 5300 автомобилей в сутки.

В рамках проекта впервые в нашей стране будут применены наплавные коффердамы, рассказали в пресс-службе группы «ВИС». Использование такого типа коффердамов обусловлено сложными климатическими и гидрологическими условиями территории строительства. (Коффердам представляет собой временное сооружение, предназначенное для создания герметичного рабочего пространства. Его устанавливают прямо в воде, непосредственно в месте возведения опор моста. Это позволяет создать сухую зону, обеспечивая возможность проведения необходимых работ на дне практически любого водоема. — прим. автора).

«Летний строительный сезон в Якутске длится всего около четырех месяцев, после чего наступает суровый осенний ледоход. В отличие от классических шпунтовых ограждений, наплавные коффердамы можно подготовить на берегу заранее, минимизируя работы в акватории, что критически важно в условиях ограниченного времени. Кроме того, коффердамы спроектированы таким образом, что смогут выдерживать нагрузки от ледохода, снижая риски повреждения конструкций. Производственные работы по изготовлению конструкций уже запущены», — пояснили в пресс-службе группы компаний.

В рамках создания проектной документации по Ленскому мосту проведена масштабная работа, учитывающая климатические особенности региона. Генеральным проектировщиком выступил Институт Гипростроймост – Санкт-Петербург, занимавшийся разработкой крупнейших транспортных инфраструктурных объектов в России – Крымского моста, моста через бухту Золотой Рог во Владивостоке и многих других.

Участие в проектировании приняли и другие ведущие институты, каждый из которых был сфокусирован на определённой области исследований. Так, Институт мерзлотоведения им. П.И. Мельникова СО РАН изучал геокриологическую ситуацию, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды занималась физическим моделированием русловых процессов, Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова выполнил математическое моделирование русловых процессов, Крыловский государственный научный центр исследовал аэродинамические характеристики конструкции.

Проведённая работа позволила разработать оптимальные, а по ряду параметров – единственно возможные проектные решения, спрогнозировать изменения мерзлотных условий в период строительства и эксплуатации объекта.

Основная сложность – это климатические условия региона. Вечномерзлые грунты, сезонные перепады температур до 95 градусов, сейсмическая активность, гидрологический режим реки – это те факторы, которые были предусмотрены при проектировании. Принятая конструкция моста способна выдерживать все перечисленные условия и полностью отвечает эксплуатационным требованиям.  

Эффект для экономики Дальнего Востока

Ленский мост — станет одним из ключевых объектов транспортной системы всего Дальнего Востока. Этот проект позволяет логистически связать Транссиб и БАМ с богатыми минерально-сырьевыми центрами Мирнинского и Ленского районов республики, создать дополнительный выход на территории Восточной Сибири.

«По оценкам Минэкономразвития России экономический эффект от реализации проекта превысит затрачиваемые средств в 1,6 раз. Считаю, что в долгосрочной перспективе, с учетом мультипликативного эффекта от развития промышленности, логистики в якутском узле эффект будет значительно выше. Якутск станет важнейшим транспортно-логистическом хабом, где будут соединяться железная дорога, речной и авиационный транспорт», - считает гендиректор Проектного офиса развития Арктики Максим Данькин.

Эксперт считает, что строительство моста даст дополнительный импульс для развития судоходства по Лене в целях увязки с Северным морским путем и увеличит интенсивность доставки грузов в направлении Магадана. «В конечном итоге выходу получит и население за счет снижения цены на доставку товаров, создания новых рабочих мест и повышения их транспортной мобильности», - отметил Максим Данькин.

Эксперт «Ленского клуба», председатель Общественного совета при Министерстве транспорта России, первый заместитель генерального директора Центра стратегических разработок Татьяна Горовая отметила, что строительство моста через Лену позволит в первую очередь решить проблему социальной связанности территории Республики Саха для населения. По её словам, в расчете на одного пассажира экономия времени в пути за год составит в среднем 130 минут. Внушительным будет и экономический эффект: прирост валовой добавленной стоимости за 20 лет эксплуатации моста достигнет порядка 250 миллиардов рублей, что станет стимулом для развития республики. 

Зачем нужна новая ТЭЦ?

Хабаровская ТЭЦ-1 уже 70 лет является одним из ключевых объектов теплоэнергетики города. Однако её технологическое оборудование устарело и требует дорогостоящего ремонта. Как отметил и.о. министра энергетики Хабаровского края Герман Тютюков, поддерживать исправное состояние станции становится всё сложнее из-за отсутствия запасных частей и износа оборудования.

При этом ТЭЦ-1 обеспечивает до 60% потребности Хабаровска в тепле, её мощности позволяют вырабатывать до 435 МВт электроэнергии и это делает её критически важным объектом для города. Однако её угольное поле и склад золошлаковых отходов создают серьёзное экологическое воздействие, ухудшая качество воздуха в районе.

Ещё в 2015 году было принято решение о строительстве новой станции, которая сможет полностью заменить старую. Проект стал возможным благодаря государственной программе модернизации тепловой энергетики, однако его реализация столкнулась с рядом сложностей. Строить ТЭЦ-4 начали в 2021-м, тогда запуск в эксплуатацию намечался на 2024 год, однако санкционные ограничения, потребовавшие перепроектирования и замены импортных компонентов на отечественные аналоги, несколько отодвинули сроки. Сегодня завершение строительства намечено на 2027 год.

Характеристики новой ТЭЦ-4 и текущий статус проекта

Новая ТЭЦ-4 строится на территории ТЭЦ-1 и будет использовать исключительно природный газ в качестве топлива, что позволит устранить угольную пыль и сократить выбросы вредных веществ. Электрическая мощность станции составит 410 МВт, тепловая — 1380 Гкал/ч, что превышает возможности ТЭЦ-1, которая выдаёт 1200,2 Гкал/час. Объект рассчитан на потребление до 400 тыс. куб. м газа в час, что почти втрое больше текущего потребления ТЭЦ-1.

По словам Евгения Кухтина, директора дальневосточного филиала АО УК «Гидро ОГК», использование современного оборудования российского производства обеспечит надёжную и экологичную работу станции.
«Котлы-утилизаторы поставляет «Подольский машиностроительный завод». Газовые турбины производства компании «Силовые машины»— город Санкт-Петербург. И основное оборудование у нас ещё это паровые турбины, их делает «Уральский турбинный завод», город Екатеринбург. Кроме этого, сейчас уже построена теплофикационная установка мощностью 1080 гигакалорий. Там установлено шесть котлов единичной мощностью по 180 гигакалорий производства «Драгобургского котельного завода», Смоленская область. Подчеркну — контракты на поставку основного оборудования все заключены, они сейчас реализуются. Графики изготовления и графики поставки оборудования выполняются. Задача минимум сдать объект, то есть пустить основное оборудование, провести пусконаладку, пустить оборудование, это конец второго квартала двадцать седьмого года» — рассказал Евгений Кухтин.

Как отметил Герман Тютюков, объект готов примерно на 60%, а первые энергоблоки планируется запустить уже в 2025 году. Строительство идёт поэтапно: одновременно с вводом новых блоков ТЭЦ-4 будут выводиться из эксплуатации мощности ТЭЦ-1.

Проблемы и вызовы

Несмотря на общий прогресс, проект сталкивается с рядом вызовов. Основные из них связаны с обеспечением природным газом. На сегодня газ поступает на ТЭЦ-1 по действующей трубе с Сахалина, но для полноценной работы ТЭЦ-4 его недостаточно: потребление новой станции оценивается в 4 000 кубометров в час, ТЭЦ-1 получает 120 тыс. м3/час.

С 2019 года – с момента включения ТЭЦ в госпрограмму – дальневосточные энергетики пытались получить техусловия на подключение к газу, но получали отказ.

«Несмотря на уровень объекта, несмотря на то, что мероприятия по строительству новых газораспределительных станций включены в схемы Газпрома, под разными предлогами, что сеть не построена, что тариф не определён, получаем отказы, – отмечал в своём выступлении на круглом столе Хабаровского УФАС России начальник управления технологического присоединения Дальневосточной генерирующей компании Виталий Руденко в ноябре 2023 года. – Хотя для строительства как такового, нам и всем инвесторам, технические условия нужны не на стадии строительства, а на стадии проектирования». (см. материал EastRussia «ТЭЦ с протянутой трубой»).

Проблему пытались решить на встречах различного уровня, включая совещания в Правительстве РФ. Член правления, первый заместитель гендиректора «РусГидро» на одной из сессий IX ВЭФа 4 сентября 2024 года рассказал, что у компании есть ряд станций, которые она переводит с угля на газ, но она всё ещё ждёт решения от ведомств на тему того, какую генерацию развивать дальше – на газе или на угле. «Мы сейчас не можем получить по Хабаровской ТЭЦ-4 решение, а ведь у нас на уровне распоряжения правительства сроки фиксируются. Мы пока идём по, скажем так, по ограниченному пути, договариваемся, но через какой-то короткий период нам надо принять решение – что дальше делать?», — отметил Роман Бердников.

И вот в перечне поручений Владимира Путина от 9 ноября 2024 года появилось отдельное, посвящённое новому энергообъекту Хабаровска.

«Рекомендовать публичным акционерным обществам «Газпром» и «Федеральная гидрогенерирующая компания – РусГидро» обеспечить выдачу технических условий на технологическое присоединение к газораспределительным сетям и заключение долгосрочных договоров на поставки газа для нужд Хабаровской ТЭЦ-4 начиная с 2027 года. Срок – 1 января 2025 г.»

«На текущий момент природный газ поступает у нас с объектов Сахалинской области, — уточнил EastRussia и.о. министра энергетики Хабаровского края Герман Тютюков. — У нас сейчас идёт строительство серьезной газовой магистрали — перемычки между газопроводами "Сила Сибири" и "Сахалин - Хабаровск - Владивосток". Это синхронизирует очень много вопросов, и Хабаровский край сможет получать газ как со стороны сибирских ресурсов, так и со стороны Сахалинской области». Герман Тютюков также отметил, что на случай форс-мажора, каких-то аварийных ситуаций, будет использоваться дизельное топливо, на котором станция сможет отработать достаточно продолжительное время. 

Перспективы после ввода ТЭЦ-4

После завершения строительства ТЭЦ-4 Хабаровская ТЭЦ-1 будет выведена из эксплуатации, а её территория подвергнется реконструкции. Старые мощности, не только устаревшие, но и экологически небезопасные, уступят место современным установкам.

Строительство ТЭЦ-4 позволит частично решить проблему дефицита электроэнергии в регионе. По прогнозам, к 2028 году Хабаровский край может столкнуться с нехваткой около 200 МВт мощности. При этом ТЭЦ-4 рассчитана на дальнейшее расширение: проектом предусмотрена возможность добавления новых энергоблоков при росте потребностей.

Проект строительства ТЭЦ-4 является важнейшим для всей энергосистемы Дальнего Востока. Он отражает стремление России развивать экологичную и технологичную энергетику. Этот проект не только обновляет энергетическую инфраструктуру города, но и задаёт вектор для дальнейшего развития региона. ТЭЦ-4 станет фундаментом для новых энергетических решений, включая возобновляемые источники энергии, которые уже обсуждаются на уровне краевых властей.

Следующим масштабным проектом может стать строительство в регионе атомной электростанции. Проработка этого вопроса также стала одним из пунктов в списке поручений Президента. «Рекомендовать Госкорпорации "Росатом" рассмотреть вопрос о возможности ввода в эксплуатацию блоков Хабаровской и (или) Приморской атомных электростанций к 2032 году», — говорится в документе.

Локация для объекта атомной генерации в Хабаровском крае уже определена, причём вопрос начинали прорабатывать ещё во времена СССР: в 1987-м начались первые изыскания по проекту строительства Дальневосточной АЭС. Площадкой выбрали место вблизи посёлка Эворон.

«Это на самом деле оптимальная площадка с точки зрения геолокации, с точки зрения возможности выдачи мощности, технологических процессов и уже проведенных изысканий геологических, — сообщил Герман Тютюков. — Буквально до 31 декабря текущего года планируется несколько встреч на уровне губернатора региона, на уровне заместителя председателя правительства с группой Росатом, для согласования дорожных карт старта всех организационных процессов по этому объекту».