– Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: покупательская способность снижена, ставки кредитования высокие, государственные программы меняют условия. Все эти изменения, конечно, коснулись и рынка недвижимости Дальнего Востока.

Понятно, что «Дальневосточная ипотека» помогает выживать рынку ДФО, но стоимость квадратного метра в строящемся жилье высокая и не укладывается в бюджет, выделяемый льготной программой. Соответственно покупателям нужны деньги и на первоначальный взнос, и на дальнейшую отделку квартиры, так как все квартиры в новостройках в основном продаются в сером или белом ключе. Пока снижение стоимости новостроек на рынке не наблюдается. Мы уже, конечно, видим выгодные предложения застройщиков в виде рассрочки платежа и оплаты траншами, но стоимость квадратного метра пока не снижается.

Что касается вторичного рынка жилья, то снижение стоимости вторичного жилья, конечно, наблюдается. Не очень быстро, но цена падает. На площадках, как правило, стоит завышенная цена, а внося предложение, покупатель занижает стоимость процентов на 15, и продавец соглашается на такое предложение. В основном покупают за наличный расчет, остаток, как правило, добирают потребительским кредитом или ипотекой, но на небольшую сумму.

Рынок индивидуального жилищного строительства пока встал, оформление ипотек по госпрограммам на ИЖС непростое и не все подрядчики соглашаются строить по условиям банка. Но надеемся, что наши партнеры в Сбербанке, сейчас отладят процесс выдачи ипотеки на ИЖС.

Делая анализ рынка и экономики в целом, хочу сказать, что откладывать покупку или продажу недвижимости не стоит. Если для вас актуально какое-то действие с недвижимостью, нужно делать здесь и сейчас. Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке, сделав предложение выгодное для вас. Для того, кто собирается продавать недвижимость, сегодня хорошее время в дешевом сегменте. Например, районы, которые плохо продавались в обычном рынке, сейчас продаются в первую очередь и практически без снижения стоимости.

Многие положили деньги под проценты, но анализируя экономику в целом, видно, что рубль дешевеет, а все вокруг дорожает, при этом недвижимость сохраняет капитал. Что касается новостроя и строительства ИЖС, здесь вообще снижение стоимости не ожидается, обязательно нужно использовать возможность ипотек с государственной поддержкой. Моя рекомендация клиенту: сейчас, конечно, нужно воздержаться от базовой ипотеки, но опять же есть варианты снижения ставки в банках, рефинансирования ипотеки, закрытие ипотеки после продажи недвижимости. Просто нужно обязательно все просчитывать и подобрать лучший вариант. Поэтому обращайтесь к профессионалам за консультацией.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

У молодежи рыба не в почете

По оперативным данным Росстата, за 2023 год производство рыбной продукции достигло 4,4 млн т, что на 6% больше результата за предыдущий год.

Между тем, рассказала заместитель руководителя Роскачества Ольга Шанаева, по отдельным социально-возрастным группам фиксируется снижение частоты покупок рыбы. Сегодня едят рыбопродукцию один раз в неделю и чаще 42% россиян. Это в 1,6 раза меньше, чем пять лет назад (в 2018 году – 68%). Потребление рыбы один раз в месяц и реже характерно почти для трети населения.

Чаще других включают рыбопродукцию в свой рацион люди старше 45 лет. В то же время уровень еженедельного потребления рыбы среди молодежи не только ниже, но и быстрее снижается. За пять лет этот показатель сократился 2,5 раза: в 2018 году он составлял 55%, в 2023-м – 31%.

«Здесь как мы видим прежде всего нужно ориентироваться на молодое поколение, именно оно является драйвером потребления как в краткосрочной перспективе, так и в долгосрочной. Складывающееся отношение молодежи к рыбе (более частый отказ от потребления, отсутствие культуры приготовления, осведомленности о разнообразии рыбы) создает риски для отрасли», – заявила Ольга Шанаева.

Вместе с тем молодое поколение не столь далеко от морепродуктов: считается, что люди в возрасте от 18 до 24 лет являются главными любителями суши. Сегодня молодежь не хочет заниматься чисткой, разделкой рыбы, сложным ее приготовлением, соглашается руководитель отдела продаж Рыбное производство сети «Гипер-Глобус» Олег Рябов, и этот факт следует учитывать производителям и ритейлу.

«У той же курицы продаются отдельно ноги, крылья, филе. По рыбе это тоже есть, но в меньших объемах. Мы заметили, что чем больше даем покупателю готового продукта, тем он интереснее воспринимается», – уточнил он. 

Распробовать минтай на вкус

В среднем россияне потребляют пять видов рыбы, сообщают в Роскачестве. В топ-5 входит скумбрия (46%), сельдь (46%), горбуша (44%), минтай (40%), форель (37%).

Стоит сказать, что в 2022 году на Дальнем Востоке добыто 1,9 млн тонн минтая, при этом на внутренний рынок поставлено всего лишь 183 тыс. тонн (по предварительным итогам 2023 года – 200 тыс. тонн). Сейчас годовое потребление этой рыбы в России составляет без малого 1,3 кг на человека.

«Это немало, но мы видим, что есть куда расти», – признает президент Ассоциации добытчиков минтая (АДМ) Алексей Буглак.

Согласно опросу, из тех, кто говорил о недостатках минтаевой продукции, в 30% ответах указали на то, что им предпочтителен вид другой рыбы. Еще 19% отметили, что не нравится вкус минтая, а 15% – запах.

Исследование барьеров потребления показало, свидетельствуют в АДМ, что основные из них обусловлены эмоциональными факторами, связанными с восприятием минтая потребителем, например, как рыбы для кошек.

«Возможно влияет негативное воспоминание из детства: в детских садах готовили не вкусно, – не исключил Олег Рябов. – В школах это тоже не особо популяризировалось».

Изменить потребительскую картину в лучшую сторону – одна из ключевых целей программы «Дальневосточный минтай», пояснил Алексей Буглак. Речь, в частности, идет об информировании потребителей о современных технологиях промысла и переработки, в том числе особенностях морской заморозки рыбы, благодаря которой сохраняются полезные свойства и вкусовые качества. Например, с участием известного шеф-повара на Камчатке был снят документальный сериал о промысле и переработке минтая. Его посмотрели около двух млн человек. Кроме того, реализованы коллаборации с блогерами различного уровня.

Как проинформировал Алексей Буглак, в этом году особое внимание планируется уделить событийному маркетингу и совместным проектам с участниками цепочки поставок, в том числе переработчиками и ритейлом.

«Мы видим потенциал расширения воронки спроса, что может дать ощутимый прирост потребления минтая. Во-первых, за счет увеличения доли регулярных потребителей рыбы. Во-вторых, за счет увеличения в этой доли потребителей минтая. В-третьих, за счет частоты покупки», – обозначил направления президент АДМ. 

Морепродуктам пропишут дорожную карту

Зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Татьяна Сахарова сообщила, что в настоящий момент ведется разработка дорожной карты по увеличению внутреннего потребления отечественной рыбной продукции на период до 2030 года.

«Сейчас требуется предусмотреть мероприятия по увеличению доступности рыбной продукции для конечного потребителя в различных регионах страны», – подчеркнула она, добавив, что важно выработать эффективный механизм, обеспечивающий бесперебойное поступление улова из отдаленных районов промысла на перерабатывающие предприятия и в торговую сеть.

Основной объем перевозки морепродуктов с Дальнего Востока, где добывается 2/3 рыбы, в центральные регионы страны осуществляется железнодорожным транспортом. В то же время, отметила сенатор, в пик сезона, связанного с путиной, повышается цена услуги предоставления вагона под доставку морепродуктов. Это сказывается на конечной стоимости рыбы.

«Нужно проанализировать, как можно повлиять на ситуацию, и достаточно ли специализированного подвижного состава для снижения пиковых нагрузок», – подчеркнула Татьяна Сахарова.

Хотя тариф РЖД фиксированный, он индексируется на основе распоряжения правительства, стоимость услуги предоставления оператором вагона под перевозку груза формируется на рыночных условиях. Что касается подвижного состава, то все больше рыбы на станциях ДВЖД грузится в специализированные контейнеры, в то время как погрузка морепродуктов в рефрижераторных секциях и вагонах-термосах сокращается вследствие старения парка.

В 2000-м на сети железных дорог насчитывалось порядка десяти тыс. исправных рефвагонов, к 2022 году их осталось примерно три тыс. единиц. Хотя рефсекции для определенных грузоотправителей выгоднее – они вмещают больше рыбы, чем 20-футовый контейнер – их выпуск не осуществлялся более 30 лет.

В настоящее время есть несколько новых разработок вагонов для перевозок скоропортящихся грузов, требующих защиты (охлаждения, отопления) от воздействия высоких или низких температур наружного воздуха. Но какое место они займут на рынке, сказать сложно, да и сами производители пока не знают, насколько готов российский рынок к приобретению такого подвижного состава, рассказал представитель одной из вагоностроительных компаний.

Сдерживающим фактором может оказаться высокая цена такого парка. Так, ориентировочная стоимость автономного рефрижераторного вагона модели 16-2155 называлась в районе 16 млн рублей. На себестоимость производства особенно влияет наличие импортного комплектующего, в частности холодильно-обогревательной установки.

В качестве меры господдержки сейчас продолжается субсидирование железнодорожных перевозок рыбной продукции с Дальнего Востока, отметил замглавы Росрыболовства Василий Соколов. Пока дотации действуют при отправках минтая, в то же время рассматривается вопрос расширения субсидий на доставку других видов рыб (сельди, лососевых, сардин иваси), проинформировал он. 

Чтобы улов не прошел мимо сетей

Согласно расчетам аналитического центра Рыбного союза, логистика от Дальнего Востока до Москвы занимает 6-14% в стоимости рыбы на магазинной полке. На ее доставку до распределительного центра приходится еще 3-4%. Фасовка рыбопродукции – это 11-17% конечной цены, наценка же торговых сетей варьируется от 15 до 26%. Собственно, выручка рыбака – это 45-55% стоимости в рознице.

При этом рыба в магазинах стоит недешево, отмечает Татьяна Сахарова. В декабре в столичном регионе кета продавалась в среднем по 609 рублей за один кг, а неразделанная горбуша – по 339 рублей. По мнению сенатора, необходимо разложить состав цены на составляющие и понять, где нужно регулирование, но не административно-командными, а экономически мотивационными методами.

Несмотря на существенную торговую наценку, работать с рыбой непросто, утверждают представители ритейла. Морепродукты – это та категория товаров, с которыми связаны наибольшие затраты, свидетельствует директор по категорийному менеджменту «Свежая продукция и Ультра фреш» ОАО «Агроторг» (сеть «Пятерочка»; входит в Х5 Group) Наталья Богданова.

«Мы понимаем, что рыбная промышленность на сегодняшний день – отрасль, где инвестиции быстро не отбиваются. Понимаем себестоимость продукции, что в стоимости заложены высокие расходы при производстве товаров», – рассказала Наталья Богданова.

Еще до выхода торговой сети в ДФО ритейлер приобретал рыбу у одной из дальневосточных компаний, которая затем разорилась, добавила она. К финансовым проблемам приводит ряд факторов, в том числе негативно сказывается удорожание заемных средств. Рыбная отрасль сильно отличается от своих конкурентов по белковой корзине, обращает внимание председатель Рыбного союза Александр Панин, в том числе отсутствием доступа к целому комплексу мер господдержки, которыми как минимум 15 лет пользуются производители мяса и птицы.

«Все-таки мясо, курица, индейка, кролик, во-первых, производятся в местах массового потребления или близко к этим местам. Это не как в случае с Дальним Востоком, [где ведется промысел], а в центре проживает основное население. И даже Мурманск – не самое близкое место. И второе, это структура продаж. Все же мясное производство в первую очередь направлено на внутренний рынок, и превентивные меры [господдержки] были приняты в отношении импорта, как раз в этой части они сработали, в то время как рыбная продукция, которая добывается в отдаленных районах…это предмет международного спроса», – сказал Александр Панин.

По словам Натальи Богдановой, на днях на Дальнем Востоке открылся сотый магазин «Пятерочки». Однако приобрести рыбу в регионе для сети до сих пор затруднительно, хотя компания намерена выстраивать отношения с рыбаками.

«Мы готовы не просто заключать договоры на поставку, а брать на себя обязательства с точки зрения долгосрочного планирования и объемов, ваших производств, вместе развивать и культуру потребления, и категорию», – заявила менеджер.

Рыба – сложный для продвижения продукт, требующий вовлечения всех сторон: и того, кто добывает, и кто перевозит, и кто продает, рассуждает Василий Соколов. В качестве примера он привел прошлогоднюю лососевую путину. Одной из столичных компаний через месяц после завершения промыслового сезона нужно было срочно приобрести небольшую партию кижуча.

«Но на Дальнем Востоке мы уже его не найдем, вся рыба разошлась. Два месяца промысел, и дальше нужно искать ее в холодильниках. Это сложный вопрос», – объяснил замглавы Росрыболовства.

С другой стороны, приближается мойвенная путина. Выделяется существенный объем квот – порядка 80 тыс. тонн против 25 тыс. в прошлом году.

«До сих пор мойву не смогли продать с прошлого года, а сейчас ее будет больше в три раза. От активности торговых сетей очень многое зависит», – резюмировал Василий Соколов.

Говоря об увеличении потребления рыбной продукции, Ольга Шанаева выделила несколько действий. Это повышение осведомленности россиян о пользе морепродуктов, критериях качества и потребительских свойствах; долгосрочные совместные маркетинговые и коммуникационные кампании; популяризация недооцененных видов рыбы, продвижение тех видов биоресурсов, которые имеет перспективы увеличения вылова.

При этом разумно, чтобы все это осуществлялось на фоне наличия в торговых сетях продукта, соответствующего покупательной способности населения, убеждена замруководителя Роскачества. Рыбакам и ритейлу надо сотрудничать в данном направлении, здесь обоюдный интерес.