По итогам 2024 г. показатели Дальневосточного ФО по динамике доходов населения в целом отстают от общероссийских – 6% против 8,4%. Лидерами по росту реальных денежных доходов населения (Таблица 1) стали Амурская область (+9,8%), Еврейская АО (+8,9%) и Приморский край (+8,1%). При этом в Амурской области и Еврейской АО рост в значительной степени обусловлен эффектом низкой базы. Наиболее низкими темпами роста доходов населения отличаются Камчатский край (+0,1%, худший результат в России) и Чукотский АО (+1%, третий с конца результат в России).

Таблица 1. Динамика реальных денежных доходов населения, январь-декабрь 2024 г., в % к соответствующему периоду 2023 г.

В декабре 2024 г. наибольший рост заработной платы на Дальнем Востоке (Таблица 2) продемонстрировали Забайкальский край (+28,1%), Магаданская область (+22,8%) и Хабаровский край (+21%). Аутсайдером по данному показателю вновь является Камчатский край (+10,8%).

Таблица 2. Среднемесячная заработная плата работников организаций, декабрь 2024 года, в % к соответствующему месяцу 2023 г. 

Темпы роста потребительских цен в январе 2025 г. (Таблица 3) превысили общероссийские (+1,2%) в Амурской области (+1,6%), Хабаровском крае (+1,6%), Камчатском крае (+1,4%), Иркутской области (+1,4%) и Забайкальском крае (+1,3%).

Таблица 3. Потребительские цены на товары и услуги, январь 2025 г., в % к декабрю 2024 г.

Самый высокий уровень безработицы на Дальнем Востоке (Таблица 4) в ноябре 2024 г. – январе 2025 г. сохраняется в Якутии (5,3%), Забайкальском крае (4,9%) и Бурятии (4,1%). Также уровень безработицы превышает общероссийский (2,4%) в Иркутской области (3,1%). Наиболее низкий уровень безработицы фиксируется в Амурской области (1,1%).

Таблица 4. Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы и численность рабочей силы, тыс. человек, ноябрь 2024 г. - январь 2025 г.

Важным решением последнего времени в сфере социальных программ стало увеличение Минфином РФ уровня возмещения банкам по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» для поддержки выдачи льготных ипотечных кредитов в условиях текущей кредитно-денежной политики. Уровень возмещения для российских банков на весь срок действия льготных ипотечных кредитов был увеличен до 3 процентных пунктов по кредитам, выданным с 7 февраля по 6 августа 2025 г. на приобретение жилья в многоквартирных домах. По кредитам, выданным в этот же период на индивидуальное жилищное строительство, уровень возмещения увеличивается до 3,5 п.п. Прежде компенсация выпадающих расходов банков по дальневосточной ипотеке на ИЖС и многоквартирные дома рассчитывалась как ключевая ставка, увеличенная на 1,5 п.п.

Решение направлено на повышение маржинальности льготных ипотечных продуктов и заинтересованности банков в том, чтобы участвовать в льготных программах. Рентабельность льготных программ для банков стала снижаться на фоне роста ключевой ставки, тогда как предлагаемое субсидирование не компенсировало выросшие затраты.

По итогам 2024 г. объем выдачи кредитов по «Дальневосточной ипотеке» составил 232,6 млрд рублей, увеличившись на 21% относительно 2023 г. (на фоне сокращения выдач по ипотеке в рамках остальных льготных программ). Лидером по выдаче дальневосточных ипотек в 2024 г. среди банков^[1] стал Сбер (больше половины годового объема) – 156 млрд рублей (рост на 6,5% относительно 2023 г.). Известно также, что в ВТБ количество сделок по дальневосточной ипотеке выросло на 60% относительно 2023 г. Среди регионов лидерами по объемам выдачи стали Приморский край (53 млрд рублей), Якутия (36 млрд рублей) и Хабаровский край (31 млрд рублей).

Всего в регионах Дальнего Востока в 2024 г. оформлено 92,1 тыс. договоров ипотеки на сумму 378,7 млрд рублей. Общая задолженность дальневосточных заемщиков на 1 января 2025 г. составила 1,4 трлн рублей (рост с начала 2024 г. – 11,8%). При этом по данным СберИндекса в ноябре 2024 г. четыре дальневосточных региона вошли в первую десятку российских регионов по стоимости жилья (квадратного метра) в новостройках – Сахалинская область (на четвертом месте^[2], 189,9 тыс. рублей за кв. м), Якутия (шестое место, 185,3 тыс. рублей за кв. м), Амурская область (восьмое место, 181,5 тыс. рублей за кв. м) и Приморский край (десятое место, 167,6 тыс. рублей за кв. м). На тринадцатом месте находится Забайкальский край (162,4 тыс. рублей за кв. м), а на пятнадцатом месте – Хабаровский край (156,2 тыс. рублей за кв. м).

Строительство новых крупных объектов в сфере образования в регионах сталкивается с проблемами с финансированием и выбранными ранее концессионерами. В феврале в Хабаровском крае было расторгнуто концессионное соглашение на строительство университетского кампуса в Хабаровске. Концессионером выступает ООО «Кампус 2025» (входит в состав «Восточно-Арктической нефтегазовой корпорации» (ВАНК) ^[3]. Ранее с требованием расторгнуть заключенное в 2023 г. концессионное соглашение между ООО «Кампус 2025» и министерством образования и науки края обратилась в суд региональная прокуратура. После принятия иска к рассмотрению, суд наложил обеспечительные меры, запретив любые работы, а также денежные переводы по проекту. Надзорное ведомство полагает, что с момента заключения концессионного соглашения и во время его реализации у концессионера отсутствовали собственные и заемные денежные средства в требуемом объеме. Кроме того, краевое Минимущество в 2024 г. расторгло договор аренды земельного участка на улице Карла Маркса, где и предполагалось возвести кампус.

Предполагалось, что хабаровский кампус будет включать два девятиэтажных корпуса общежития общей площадью 54 тыс. кв. м на 2 500 человек (635 номеров), многоуровневый паркинг на 148 машино-мест. В корпусах, согласно проекту, также планируется разместить поликлинику на 200 посещений в смену, детский сад на 30 мест, столовую, кафетерий, торговые помещения, зоны отдыха.

Также структуры ВАНК должны были построить в Хабаровске три школы - концессии на их строительство отменены по решению суда. Власти края тем временем заявляют о поисках нового концессионера. Центральный районный суд Хабаровска рассмотрит уголовное дело о мошенничестве при строительстве объектов образования в Забайкальском, Приморском, Хабаровском краях (школ и детских садов в Чите, Хабаровске, Акше, Борзе, Владивостоке и Вольно-Надеждинском) и при газификации Читы, расследование которого завершилось в конце февраля. По версии надзорных органов, фигурантами дела, связанными с ВАНК, было присвоено около 900 млн рублей бюджетных средств в 2022 г. с помощью заключения ряда мнимых договоров поставок материалов и оборудования для строительства общеобразовательных школ и для газификации в рамках концессионных соглашений.

Помимо Хабаровского края университетские кампусы планируется построить в Забайкальском и Камчатском краях, Сахалинской области. Правительство Забайкальского края в феврале подписало с пятью крупными работающими на территории региона бизнес-структурами соглашения о сотрудничестве при строительстве межвузовского кампуса в Чите^[4]. Объем финансирования в рамках соглашений составляет 3,2 млрд рублей (в 2026-28 гг.) В число компаний вошли «Дальцветмет» («Мангазея Майнинг» С.Янчукова), «Корпорация Мостстройтранс» (учредитель М.Чочуа^[5]), «Норникель» («Интеррос» В.Потанина), «Удоканская медь» (USM Holdings А.Усманова), Highland Gold В.Свиблова. На территории кампуса в Чите планируется разместить здание учебно-лабораторного корпуса с технопарком, IT-парком, центром генных исследований, конгрессно-выставочный комплекс с интерактивным музеем и актовым залом, общежитие, гостиницу, спорткомплекс с бассейном и ледовой ареной, стадион.

В начале года одной из обсуждаемых проблем стал рост цен на электроэнергию в дальневосточных и байкальских регионах, связанный с введением трех диапазонов потребления электроэнергии для населения^[6] (в зависимости от объемов потребления) с 1 января 2025 г. После расчета стоимости потребления электроэнергии последовал рост недовольства жителей регионов увеличившимися платежами (в первую очередь, для жителей домов с электроотоплением), выросло количество обращений в муниципальные и региональные органы власти с просьбой пересмотреть принцип расчета. Стоит отметить, что востребованность электроотопления в восточных регионах страны велика в связи с низким уровнем газификации.

В итоге в конце февраля новое постановление правительства расширило возможность применения сезонного коэффициента к максимальному значению потребления электроэнергии для граждан, проживающих в домах, оборудованных электроотопительными установками, в отсутствие альтернативных источников теплоснабжения. Повышающий коэффициент 1,8 для граждан, проживающих в жилых или садовых домах, оборудованных электроотопительными установками, по решению региональных властей может применяться в любом регионе в течение всего отопительного сезона (в каждом регионе разные сроки) вне зависимости от диапазона потребления. Новое постановление также предполагает пересчет стоимости электроэнергии с начала 2025 г. для граждан, проживающих в домах с электроотоплением.

Ранее применение коэффициента допускалось только в регионах, уровень газификации которых составляет менее 5% (к таковым, в частности, относятся Амурская область, Еврейская АО, Иркутская область, Забайкальский край, Бурятия, Магаданская область). При этом применение коэффициента было невозможным для Приморского края (уровень газификации 23,44%) и Хабаровского края (уровень газификации 63%)^[7]. Стоит отметить, что для Дальневосточного ФО характерен наиболее низкий уровень газификации среди всех федеральных округов – 24%, что связано со слабо развитой трубопроводной магистральной и газораспределительной инфраструктурой, отсутствием газоперерабатывающей инфраструктуры.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] В программе участвуют Сбер, ВТБ, Азиатско-Тихоокеанский Банк, Банк ДОМ.РФ, Дальневосточный банк, КБ УБРиР, Московский кредитный банк, Ланта Банк, Банк Долинск, СКБ Приморья «Примсоцбанк», Банк СГБ, АО ВБРР, Газпромбанк, Новикомбанк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Совкомбанк, Алмазэргиэнбанк.

[2] После Москвы, Санкт-Петербурга, Республики Алтай.

[3] Владелец – О.Кадиев.

[4] В нем должны проходить занятия студентов, аспирантов и ординаторов Забайкальского государственного университета, Читинской государственной медицинской академии, Забайкальского аграрного института, Забайкальского института железнодорожного транспорта и Читинского института Байкальского государственного университета.

[5] Генеральный директор ГУП «Мосавтотранс» в 2002-12 гг.

[6] Первый диапазон (льготный) включает от 0 до 3,9 тыс. киловатт-часов в месяц. Цена на электроэнергию для него устанавливается согласно предельным показателям для каждого региона и ежегодно индексируется. Второй диапазон (от 3,6 до 6 тыс. киловатт-часов в месяц) предполагает, что плата не может опуститься ниже экономически обоснованного тарифа. Третий диапазон (свыше 6 тыс. киловатт-часов в месяц) предполагает цены не ниже, чем при уровне напряжения 220–380 Вт (как для коммерческих потребителей). Изменения не касаются жителей многоквартирных домов.

[7] Самый высокий уровень газификации в ДФО наблюдается в Сахалинской области (55%), Якутии (43%) и Камчатском крае (22%).

– Строительный рынок Дальнего Востока в 2025 году будет балансировать между вызовами и возможностями. Высокая ключевая ставка и инфляция продолжают давить на себестоимость строительства: дорожают материалы, рабочая сила, кредиты. Однако это не повод ожидать снижения цен. Напротив, девелоперы пересматривают планы: новые проекты запускаются только при острой необходимости — например, в рамках комплексного развития территории или при наличии уже освоенного финансирования. Это означает, что к 2026 году объем предложения на рынке снизится, а спрос, напротив, вырастет — как только ЦБ уменьшит ставку, и вклады в банках перестанут быть столь привлекательными.

Спрос на жилье в ДФО сохраняется. Льготная ипотека под 2% все еще работает, но логистика бьет по карману: доставка материалов из центра добавляет к себестоимости 15-20%. При этом цены в Якутии или на Сахалине уже входят в топ-10 по стране, а во Владивостоке средняя стоимость «квадрата» составляет 200 тыс. рублей. Однако важно учитывать, что стоимость квадратного метра значительно варьируется в зависимости от сегмента.

Получить льготную ипотеку в 2025 году стало сложнее. Если в 2023 году минимальный первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке составлял 10%, а затем 20%, и кредиты одобряли практически каждому заемщику, то к концу 2024 года условия ужесточились. Сейчас, например, федеральные банки существенно ограничили доступ к программе: с первоначальным взносом 20% ипотеку выдает только ВТБ, а Сбербанк и Дом.рф требуют минимум 50%. Вместе с этим сокращается доля одобряемых заявок. Кроме того, застройщикам приходится самостоятельно субсидировать ставку по ипотеке, что увеличивает их затраты. Эти расходы девелоперы вынуждены закладывать в цену жилья. Все это в свою очередь сказывается на спросе на недвижимость в регионе.

Что делать застройщикам? Концентрироваться на точечных проектах, оптимизировать издержки, предлагать рассрочки и гибкие условия для покупателей. А покупателям не стоит надеяться на снижение цен: себестоимость строительства не позволяет этому случиться, а в 2026 году дефицит предложения на рынке лишь усилит рост цен.

2025 год станет периодом естественного отбора для рынка: слабые игроки уйдут, а сильные укрепят свои позиции. Однако Дальний Восток остается территорией роста: господдержка, преференции ТОР и СПВ, а также масштабные инфраструктурные проекты создают основу для развития. Да, застройщикам придется адаптироваться к новым условиям, но именно те, кто сумеет это сделать, будут определять будущее региона на ближайшие десятилетия.

Строительство и ввод жилья

В строительной отрасли Дальнего Востока развитие наблюдается прежде всего в жилищном строительстве. Согласно данным Росстата, на Дальнем Востоке по динамике объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-ноябре 2024 г. (Таблица 1) наблюдался спад (индекс - 95,7%). При этом положительную динамику демонстрировали четыре региона – Хабаровский край (+29,8%), Приморский край (+12,6%), Сахалинская область (+2,1%) и Еврейская АО (+0,6%). Более всего объемы строительных работ сократились в Чукотском АО (72,5%) и Амурской области (74,5%).

Тем не менее по объемам жилищного строительства в январе-ноябре (с учетом ИЖС) большинство субъектов ДФО и Иркутская область продемонстрировали рост (Таблица 2). Лидерами по данному показателю являлись Еврейская АО (+74,3%), Бурятия (+36,9%), Забайкальский край (+32,9%) и Чукотский АО (+32,9%). Отрицательная динамика по вводу жилья за отчетный период была зафиксирована только в Сахалинской (сокращение индекса до 79,5%) и Магаданской (78,3%) областях.

По данным Минвостокразвития на октябрь 2024 г., на Дальнем Востоке возводится 7 млн кв. м жилья, что на 35% больше, чем в октябре 2023 г. и в три раза больше по сравнению с 2019 г., когда была запущена программа «Дальневосточная ипотека», которую в министерстве рассматривают в качестве основного драйвера развития жилищного строительства в макрорегионе. По объемам строительства жилья в ДФО и Байкальском регионе лидируют^[1] Приморский край (3,04 млн кв. м жилья), Хабаровский край (1,3 млн кв. м), Иркутская область (824 тыс. кв. м), Бурятия (715 тыс. кв. м) и Якутия (653 тыс. кв, м).

Большую часть многоквартирных жилых домов в дальневосточных регионах на сегодняшний день возводят федеральные девелоперы. В частности, лидерами являются Группа «ПИК»^[2] (387 тыс. кв. м), «Талан»^[3] (302 тыс. кв. м), «Самолёт»^[4] (183 тыс. кв. м). При этом в первую пятерку крупнейших застройщиков входят также две региональные дальневосточные компании – «Эскадра»^[5] (Приморский край) и «СмитИнвест»^[6] (Бурятия).

При этом отмечается увеличение объемов индивидуального жилищного строительства в сельской местности. В январе-сентябре 2024 г. в сельской местности на Дальнем Востоке было возведено 258 тыс. кв. м жилья (36% всего построенного за данный период жилого фонда в регионе). По сравнению с соответствующим периодом 2023 г. объем ввода домов в сельской местности Дальнего Востока вырос на 27%, ДФО занимает первое место среди федеральных округов по темпам роста сельской застройки. Основная доля построенных сельских домов приходится на Приморский край (23% общей площади), Бурятию (18%), Якутию (17%), Забайкальский край (13%) и Амурскую область (12%). Напомним, что наиболее востребованным видом использования земель в рамках программы «Дальневосточный гектар» является именно возведение собственного жилья (51% от всех видов использования земли по программе). Строительство в сельской местности граждане осуществляют преимущественно самостоятельно, только 11% общего объема введенных площадей в сельской местности приходится на долю компаний.

Тематическое изображение от freepik

За 2024 г. на Дальнем Востоке по предварительным данным было введено 4,7 млн кв. м жилья, что на 2% больше, чем в 2023 г. Лидерами по завершенному строительству являются Приморский край, Якутия, Амурская область, Бурятия. Вице-премьер, полпред президента в ДФО Ю.Трутнев заявил, что значительный вклад в увеличение жилищного строительства на Дальнем Востоке внесло продление программы дальневосточной ипотеки (до конца 2030 г.). При этом сохранение льготной ипотеки для ДФО (по ставке 2% годовых) увеличило экономическую нагрузку на банки, в связи с чем в правительстве обсуждается возможность выделения дополнительных средств для поддержки кредитных организаций. В частности, Ю.Трутнев отметил, что для данных целей российским банкам необходимо около 2 млрд рублей в год, тем не менее, точная сумма финансирования еще не определена.

Ипотечные программы

По итогам 2024 г. объемы выдачи кредитов по программе дальневосточной ипотеки выросли относительно 2023 г. на 21%, достигнув 232,6 млрд рублей, что стало рекордным показателем за время действия программы. Лидером по выдаче дальневосточных ипотек среди банков стал Сбербанк (156 млрд рублей). Наибольший объем кредитов по программе выдан в Приморском крае (53 млрд рублей), Якутии (36 млрд рублей) и Хабаровском крае (31 млрд рублей).

Помимо программы дальневосточной ипотеки стимулировать жилищное строительство в ДФО призвана госпрограмма «Доступное арендное жилье в ДФО». В Якутии, в городе Мирный, в возведении арендного жилья по программе примет алмазодобывающая компания «АЛРОСА». Первый арендный жилой дом на 158 квартир планируется построить до конца 2026 г. На строительство предполагается направить 1,1 млрд рублей из федерального бюджета. В Нерюнгри по программе запланировано строительство жилого комплекса «Покровские ворота» (застройщик – ГК «Профи»). Банк ДОМ.РФ открыл для данного проекта кредитную линию на 1,3 млрд рублей. Проект предполагает возведение трех четырехэтажных домов на 210 квартир. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на конец 2025 г.

В Забайкальском крае ДОМ.РФ предоставит специализированному застройщику «Голдгеопром»^[7] 1,5 млрд рублей для строительства арендного жилого дома на 204 квартиры в Чите, завершить который планируется в 2026 г. В октябре первый арендный дом по программе «Доступное арендное жилье в ДФО» был сдан в Комсомольске-на-Амуре Хабаровского края компанией ООО «СЗ «Трестжилстрой»^[8]. Сдача квартир в аренду должна начаться во втором квартале текущего года.

В рамках строительства «Дальневосточных кварталов» государство намерено оказывать поддержку при возведении инфраструктуры. Минвостокразвития РФ предоставляет целевые субсидии на строительство объектов инфраструктуры в размере 15% от стоимости проекта. В частности, на создание инфраструктуры «дальневосточного квартала» в Хабаровске (Железнодорожный район) Минвостокразвития выделит 5,5 млрд рублей. Застройщиком квартала выступает компания СЗ «Дальневосточный» (совместное предприятие девелоперских компаний DARS и Unikey).

Тем не менее в связи с ухудшающейся экономической конъюнктурой, некоторые девелоперы предпочитают пересматривать сроки реализации проектов. Группа компаний Unikey^[9] (ООО Специализированный застройщик «Юникей»)^[10] приняла решение о переносе сроков реализации четырех проектов на Дальнем Востоке – в Хабаровске и во Владивостоке. Их строительство предполагалось запустить в 2025 г. Причиной в компании назвали высокую ключевую ставку, из-за которой прибыль от реализации проектов может оказаться существенно меньше запланированной. В итоге начало строительства отложено на 2026 г. Во Владивостоке Unikey намеревается построить 20 тыс. кв. м жилой недвижимости с общим объемом инвестиций 3,5 млрд рублей. Площадка под ЖК расположена на улице Давыдова и входит в состав свободного порта Владивосток (СПВ).

Стоит отметить, что в Хабаровске ООО «Специализированный застройщик Юникей» завершило строительство арендного жилого дома на 240 квартир. Начало сдачи квартир в аренду запланировано на второй квартал 2025 г.

Тем временем в январе 2025 г. во Владивостоке началась разработка документации по планировке территории в районе Снеговая Падь – застройку предполагается вести по договору комплексного развития территорий (КРТ)^[11]. Девелопером проекта выступает ООО СЗ «Восточный луч»^[12]. КРТ в Снеговой Пади предполагает, помимо строительства жилья, возведение школы на 1,55 тыс. мест, детского сада на 420 мест, благоустройство парка и строительство культурно-просветительского центра. В целом власти Приморского края планируют реализовать проекты комплексной застройки на общей площади в 77 га – на территориях, занятых в настоящее время ветхим и аварийным жилым фондом, заброшенными участками, бывшими промзонами. Помимо Снеговой Пади (территория между улицей Полковника Фесюна и объездной трассой), к таковым территориям отнесены улицы Всеволода Сибирцева и Тунгусская, территория бывшего Спортивного рынка.

Производство стройматериалов

Увеличение производства строительных материалов на Дальнем Востоке рассматривается федеральным центром в качестве одной из приоритетных задач. В частности, президент РФ В.Путин по итогам визита в Якутию летом прошлого года в сентябре поручил предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки для производства в ДФО стройматериалов. Необходимость обусловлена возрастающими логистическими затратами из-за высокой загруженности железной дороги и растущим спросом. Для создания новых производств задействуются инструменты преференциальных экономических режимов.

Так, в рамках ТОР «Хабаровск» предполагается реализовать инвестиционный проект по строительству очередного завода корпорации «Технониколь»^[13] С.Колесникова и И.Рыбакова по производству строительной тепло- и звукоизоляции из каменной ваты^[14]. Мощность завода составит 400 тыс. куб. м готовой продукции в год. Предприятие станет третьим производством каменной ваты данного инвестора в Хабаровском крае. Объем инвестиций в проект оценивается в более чем 3 млрд рублей. В июне 2025 г. компания рассчитывает представить результаты инженерных изысканий и проектную документацию. Завершение работ и запуск нового производства намечены на конец 2026 г. – начало 2027 г.

Производство каменной ваты. фото: пресс-служба правительства Хабаровского края

Также в Хабаровском крае выпуск каменной ваты ведут «Завод Техно» (бывший завод «Базальт-ДВ», вошел в состав «Технониколь» в 2007 г., окончание его реконструкции должно произойти в 2027 г.) и «Технониколь Дальний Восток» (открыт в 2016 г., резидент ТОР). Оба предприятия расположены в Хабаровске. Проектная мощность последнего предприятия с 2017 г. составляет 750 тыс. куб. м теплоизоляции в год. «Завод Техно» после модернизации должен выпускать техническую изоляцию, субстраты из каменной ваты для тепличных хозяйств (кубики и маты для выращивания растений гидропонным способом). Также на предприятии предполагается полностью автоматизировать линию судостроительной изоляции. На сегодняшний день производственная мощность завода составляет 300 тыс. куб. м в год.

В регионе предприятия «Технониколь» производят утеплитель для промышленного, гражданского и малоэтажного строительства, а также техническую изоляцию, материалы для огнезащиты и судостроения. В 2024 г. выпущено почти 900 тыс. куб. м готовой продукции, которая поставляется в 17 регионов России, в том числе во все субъекты ДФО, в Иркутскую и Новосибирскую области, также в Ставропольский край, Самарскую и Волгоградскую области.

В декабре 2024 г. в состав промышленного парка «Большой Камень» в Приморском крае вошли новые резиденты-производители стройматериалов – «Приморский завод строительных материалов» (ООО «ПЗСМ»^[15]), «Южная компания» (ООО «ЮК»^[16]) и ООО «ДОНВАНГ»^[17]. ООО «ПЗСМ» и ООО «ЮК» рассчитывают создать заводы по производству автоклавных газобетонных блоков (которые в настоящее время не производятся в Приморье). Проект ООО «ДОНВАНГ» предполагает запустить производство каменной ваты и сэндвич-панелей.

Производство строительных материалов в рамках ТОР «Приморье» намерена запустить «Международная инвестиционно-промышленная группа компаний «Русский восточный дракон» (еще одна компания с китайским капиталом)^[18]. Инвестор рассчитывает выпускать 20 тыс. т пластиковых труб, 50 тыс. алюминиевых дверей, 80 тыс. кв. м окон и 100 тыс. кв. м стеклянных навесных фасадов в год. Запуск намечен на конец 2026 г. Объем инвестиций оценивается в 547,5 млн рублей.

Производители получают поддержку от региональных властей. В Иркутской области ООО «Новый бетон» (входит в ГК «Новый город») в октябре ввело в эксплуатацию новое оборудование, приобретенное на средства займа Фонда развития промышленности региона. Запущены оборудование для подогрева инертных материалов в зимнее время и парогазовый котел отопления мощностью 2 МВт. В целом бюджет модернизации завода составил 30,9 млн рублей, сумма займа - 15,4 млн рублей.

Стоит отметить, что дальневосточные строительные предприятия также заинтересованы в упрощении поставок сырья для производства из других регионов (в том числе доломита и доломитовой муки для стекольной продукции, технического гипса, химических смол, специального щебня, негашеной извести). В частности, Ассоциация промышленно-строительного кластера Хабаровского края, объединяющая региональных производителей строительных материалов (27 предприятий), зарегистрировалась в качестве единого грузополучателя в системе ОАО «РЖД». Формирование вагонов для единого грузополучателя предполагает увеличение состава до 200 вагонов, что положительно влияет на очередность грузов^[19].

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Строительство жилых домов, январь-ноябрь 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

[1] По состоянию на конец января 2025 г. По данным ДОМ.РФ.

[2] В октябре 2023 г. С.Гордеев, владевший контрольным пакетом в 52,59%, снизил свою долю до 32,49%.

[3] Владелец – К.Макаров.

[4] Владельцы – М.Кенин и П.Голубков.

[5] Учредитель – В.Поздняков.

[6] Учредитель – депутат Народного Хурала Бурятии («ЕР») Г.Доржиев.

[7] Чита, учредитель М.Тютюнник.

[8] Хабаровск, учредители – Д.Ветошева, Е.Савина.

[9] Девелопер подконтролен ГК «Руал» (Казань, владелец – депутат Госсовета Татарстана А.Хабибуллин).

[10] г. Хабаровск, учредитель – А.Овчаренко.

[11] В декабре 2024 г. во Владивостоке был подписан первый договор КРТ, инициированный правообладателем земельного участка.

[12] Владивосток, учредители – И.Дульнев, В.Дарьинский, И.Козлов.

[13] В целом предприятия «Технониколь» в России выпускают более 15 млн куб. м продукции ежегодно.

[14] Широко используется в жилом и коммерческом строительстве, объем потребления стабильно растет, по предварительным данным, в 2024 г. он составил 3% относительно 2023 г.

[15] Учредитель – С.Варнаков.

[16] Учредители – А.Курбанов, Цинь Юйвэй.

[17] Учредитель – Ван Дунлай.

[18] Подконтрольна китайской «Фанюань Конструкшн Групп».

[19] Тогда как доставка 10-20 вагонов для одного грузополучателя в Хабаровском крае, как правило, попадала в конец очереди.

– Сейчас девелоперы проходят период адаптации к новым экономическим условиям. Я говорю об отмене льготной ипотеки на новостройки, повышении размера первоначального взноса по всем действующим программам, в целом более высоким требованиям банков к заемщикам. Это приводит к снижению емкости рынка, к которой мы привыкли за последние годы, делает потенциального покупателя более щепетильным при выборе жилого комплекса для покупки квартиры. Процесс принятия решения и выхода на сделку стал дольше.

В целом, все девелоперы сейчас фиксируют некоторое замедление темпов продаж. В будущем это приведет к тому, что застройщики будут вынуждены очень внимательно оценить портфель проектов, планируемых к запуску, чтобы сбалансировать прогнозируемые темпы продаж и скорость строительства.

Относиться к этому можно по-разному. Многолетний опыт доказывает, что такие кризисные ситуации позволяют бизнесу мобилизоваться, избавиться от ненужного и выйти на новый уровень – эволюционировать. Я считаю, в девелопменте эта эволюция приведет к тому, что на рынке появится больше привлекательного продукта, подходящего под актуальные потребности самых разных клиентов. Все мы понимаем, что многое сейчас в строительной сфере зависит от покупательской способности.

Обязательно нужно учитывать, как разогналась отрасль за последние годы. Прямо сейчас в Приморье ведется строительство более трех млн кв. метров жилья. Это рекордные для региона показатели, которые говорят о том, что на рынке развернется серьезная и бескомпромиссная борьба за каждого клиента. Причем, потенциальному покупателю уже недостаточно просто добротно построенного ЖК в удобной локации – такой выбор у приморцев сейчас действительно есть. Новый запрос заключается в том, что клиент хочет видеть разнообразную, сбалансированную, эстетичную городскую среду за порогом своего подъезда, причем в масштабе целого района. Поэтому наиболее привлекательными станут проекты, где, помимо жилья, создают новую инфраструктуру со школами, садами, магазинами, местами для прогулок и отдыха, занятий спортом и т.д. Рынок на этот запрос начинает реагировать. Если некоторое время назад мы были чуть ли не единственным девелопером, который в своих проектах – поселок «Новый Де-Фриз», ЖК «Формат», а теперь и в DNS Сити – сразу предусматривал создание всей этой инфраструктуры, то сейчас принципы комплексного подхода к развитию территории действительно становится трендом в нашем регионе. Уже анонсирована подготовка к запуску таких комплексных проектов во Владивостоке, и все участники отрасли будут следить за их реализацией. По нашему опыту «первопроходцев» могу сказать, что это не простой, но, на мой взгляд, самый верный путь развития жилищного строительства.

Если говорить о параметрах девелоперского продукта, то следующий год будет посвящен поиску баланса. Все это время мы наблюдали настоящую «гонку вооружений» с точки зрения наполнения различными опциями жилых комплексов. Девелоперы стремились перещеголять конкурентов: зарядки для телефона в лавочках на улице, сады на кровле, фонтаны во дворе и многое другое. Интересно, что на Дальнем Востоке этот тренд начался несколько позднее по сравнению с центральной Россией. Повлияло то, что в регион зашли федеральные девелоперы, которые привнесли свои стандарты качества и новые форматы. Одновременно с этим произошел запуск интересных проектов региональных застройщиков. В комплексе все это положительно сказалось на качестве и параметрах ЖК, которые сейчас представлены на рынке: если еще три-четыре года назад клиента можно было удивить закрытыми дворами без машин и современными детскими и спортивными площадками, то теперь это база.

Однако в новых экономических условиях разнообразные «фишки» все же придется пересмотреть. С одной стороны необычные атрибуты делают ЖК ярким и привлекательным, но с другой – более дорогим. Подобные продуктовые решения девелоперы будут пропускать через сито реальных потребностей и ценностей покупателя. Останется и даже улучшится то, что по-настоящему важно, а от избыточных элементов будут избавляться.

Если рассуждать о том, что ждет отрасль в целом, то, очевидно, что девелоперам придется научиться зарабатывать не только по привычной относительно простой схеме «построил – продал», а искать другие способы взаимодействия с потребителями: предлагать клиентам рассрочку, лизинг, аренду. Другими словами, необходимо будет «включать голову», креативить еще больше и еще качественнее.

Если говорить про Дальневосточный федеральный округ, то здесь строительная отрасль находится в более выгодных условиях благодаря «дальневосточной ипотеке», за счет чего сильных изменений или потрясений удается избежать. Для понимания значимости этого инструмента для местного рынка приведу статистику: в наших проектах ЖК «Формат» и DNS Сити – 60% сделок проходят по программе ДВ-ипотеки.

В будущем на Дальнем Востоке и в Приморском крае, в частности, будут выигрывать в конкуренции девелоперы с ликвидными продуктами, подходящими под условия льготной ипотеки, но предлагающие достойный продуманный продукт.  При этом одним из ключевых факторов успеха на рынке станет наличие разнообразной квартирографии, удовлетворяющей потребностям всех категорий покупателей. К примеру, в своих проектах – «Формат» и «DNS Сити» – мы обеспечили широкий ассортимент квартир – от 23 до 104 кв. метров, и все варианты отделки: черновую, предчистовую, квартиры с готовым ремонтом. Плюс в «DNS Сити» вывели на рынок двухуровневые квартиры с потолками пять метров и большими витражными окнами.

Если говорить о стоимости жилья, то серьезных скачков, думаю, не будет. Да, отдельные застройщики будут предлагать скидки, но долго это не продлится, поскольку работать себе в убыток никто не будет. Соответственно рынок вернется к борьбе за клиента на поле качества продукта. 

Взнос 50 процентов

Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов – 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.).

 инфографика ДОМ.РФ

Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита.

инфографика ДОМ.РФ

Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.

«Вторичный рынок встал – если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная – заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов – это неподъёмная цифра для молодых семей», – прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев.

Падение спроса на льготную ипотеку

Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов – таков негативный сценарий.

«Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», - считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.

инфографика ДОМ.РФ

Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке».

«В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни – часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток).

Рост проектов бизнес-класса

Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей. ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске – всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья.

«Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», – прокомментировал представитель компании DARS Development.

Ипотечный стандарт

На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех.

С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.

Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке».

С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки.

«Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», – комментирует Сергей Косиков.

Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится.

«На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», – комментирует Сергей Косиков.

Снизится ли стоимость жилья

И самый резонансный вопрос – стоимость квадратного метра. В СМИ проходила информация, что жильё активно дешевеет на Дальнем Востоке, но риелторы её не подтверждают.

«Во Владивостоке цены предложений новостроек после отмены программы господдержки выросли на 2,6 процента», – поделились цифрами в агентстве недвижимости ГРЦ.

ДОМ.рф тоже не фиксирует снижения стоимости жилья по регионам. В октябре в Хабаровском крае квадратный метр стоил 146,7 тысяч по отношению к 146,2 к сентябрю и 143 тысячам в августе.

По словам застройщиков, растущие расходы и падающая маржинальность не позволят девелоперам значительно снизить прайсы.

Тематическое изображение от freepik

«В проекте только строительная часть составляет порядка 100 тысяч рублей. Прибавьте сюда аренду участка и все вопросы, связанные с землёй. Банковское сопровождение добавляет ещё 10-20 тысяч к стоимости квадратного метра», – комментирует член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Собственники предлагают колоссальные скидки до 20 процентов, если им нужно срочно продать жильё. Но что касается рынка новостроек, здесь ценовая политика зависит от финмодели, которую застройщики согласовывают с банками. Некоторые собеседники в разговоре с корр. агентства выразили мнение, что 250 тысяч за кв. метр – разумная цена, например, для Владивостока.

Неочевидный фактор

«Кроме того, хотя Дальний Восток имеет свои преимущества, не стоит забывать об удалённости региона. Мы находимся далеко от источников производства любых материалов, поставки из-за рубежа сократились, цены высокие. Рынок рабочей силы ограничен, и её тоже непросто привезти с Запада», – перечисляет руководитель строительной компании «ДаВинчи групп» Алексей Исаков.

Его коллега Людмила Давыденко отмечает, что единственное, на чём в перспективе могут сэкономить застройщики, это логистика, и предлагает оценить ситуацию с неочевидного ракурса.

По её словам, в строительной отрасли ДФО за последние годы произошли изменения: в регион пришли крупные застройщики, торговые сети строительных материалов, развивается местное производство в ТОР Приморья.

«Логистика – ресурс, которым край обладает, но пока не осваивает», – акцентирует Людмила Давыденко.

Представители отрасли Приморского края выделили ряд направлений, которые могут снизить себестоимость строительства:

– придорожные технопарки (технико-экономическое обоснование по ним уже разработано, уточняет собеседница).

– Оптимизация транспортных схем. Например, зона Михайловского района Приморья идеальна тем, что через неё проходят дороги во все районы края.

– Не задействованы малая авиация и десятки заброшенных военных аэродромов, в том числе в Михайловском районе.

– Дроны могут использоваться не только в транспортировке грузов, но и при строительстве объектов. В этом году колледжи впервые произвели набор на специальности, связанные с управлением, сборкой и разработкой дронов.

«Ну и не забываем, что нас окружают водные просторы, не используется огромное количество частных плавсредств. У Приморского края много преимуществ перед другими регионами, надо только захотеть ими воспользоваться», – резюмирует Людмила Давыденко.

К слову, развитием логистики озабочены и крупные федеральные компании, такие, как ФСК. Именно в Приморье группа решила локализовать производство газобетонных блоков. После запуска предприятие будет производить 150 тысяч кубометров продукции в год с выходом на объёмы производства до 240 тысяч кубометров ежегодно. Строительство в промышленном парке Большой камень может начаться уже в следующем году.

«Дальний Восток – перспективный регион для нас. ФСК зашла в Хабаровский край, Амурскую область, Приморье, и мы видим спрос, пусть и не такой большой. Действует дальневосточная ипотека, крупные федеральные стройки – в приоритете органов федеральном власти. Другое дело, что помимо исторических девелоперов на рынке появилось много хаотичных игроков с одним проектом в портфеле, и качественного продукта у них нет. А в сложившихся условиях выиграет тот, кто сможет обеспечить максимально качественное предложение», – прокомментировал представитель компании «ФСК» Станислав Варнаков.

Таким образом, 2025-й год обещает ужесточение конкуренции и самые неожиданные сценарии развития событий. При этом эксперты уточняют, что на сегодняшний день объекты сдаются вовремя или с незначительными задержками, вероятность появления замороженных строек крайне низкая, и в любом случае покупателя защищает ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Если у девелопера возникнут проблемы, объект будет достроен с помощью государства.

Отметим, что сегодня в ДФО строится более 7 млн жилья. Из них не продано 45 процентов. Лидером остаётся Приморье с объёмами строительства около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. В Хабаровском крае показатель значительно ниже – около 1,3 млн. кв. метров.

Интересно, что, по мнению аналитиков, возможное сворачивание рынка в обозримом будущем может привести к дефициту предложения через несколько лет. А это будет означать новый рост цен.