В дальневосточных регионах по динамике объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в первом квартале текущего года (Таблица 1) самый существенный рост демонстрировали Магаданская область (на 63,6%) и Еврейская АО (на 55,5%). Кроме того, на 23,1% вырос объем строительства в Амурской области.

Также положительная динамика наблюдалась в Хабаровском крае (+17,1%), Приморском крае (+12,6%) и Якутии (+7,7%), где темпы роста превышали средний показатель по РФ (+3,5%). В Магаданской области рост связан со строительством инфраструктурных объектов (в т.ч. продолжается строительство аэровокзального комплекса), социальных объектов и др. В Еврейской области существенно вырос объем жилищного строительства, в том числе индивидуального.

Отрицательная динамика в строительстве в первом квартале зафиксирована в шести регионах – в Бурятии (78,6%), Иркутской области (84,6%), Забайкальском крае (88,5%), Сахалинской области (89,1%), Камчатском крае (93%), Чукотском АО (94,2%).

При этом в денежном исчислении по объемам строительства в первом квартале (Таблица 2) лидируют Якутия (более 57,4 млрд рублей), Амурская область (порядка 50,2 млрд рублей) и Иркутская область (44 млрд рублей), тогда как в Еврейской АО, Чукотском АО и Камчатском крае стоимостной объем строительства относительно небольшой.

По динамике ввода жилья (с учетом ИЖС, Таблица 3) в январе-марте 2024 г. лидерами являются Еврейская АО с ростом на 77,6% и Чукотский АО с ростом 75,1%. Рост в сфере жилищного строительства также демонстрируют Иркутская область (+38,3%), Приморский край (+21,3%), Якутия (+20,3%), Амурская область (+11,9%), Бурятия (+9%) и Забайкальский край (+3,9%). Отрицательная динамика по вводу жилья в первом квартале отмечалась в Камчатском крае (индекс - 93,9%), Магаданской области (92,3%), Сахалинской области (90,6%) и, наконец, самое существенное падение зафиксировано в Хабаровском крае (69,3%).

Следует напомнить, что по итогам 2023 г. наиболее существенный рост по объемам строительных работ (Таблица 5) относительно 2022 г. был зафиксирован в Чукотском АО (более чем в два раза), а также в Еврейской АО (+46,3%) и Якутии (+40,3%). В денежном исчислении наибольший объем строительных работ в 2023 г. приходился на Амурскую область (более 355,3 млрд рублей), Якутию (более 318,6 млрд рублей), Хабаровский край (около 182,6 млрд рублей) и Приморский край (порядка 174,9 млрд рублей).

В то же время по площади введенного жилья в этом году в ДФО лидирует Приморский край (417,6 тыс. кв. м в первом квартале 2024 г.). Более значительные объемы ввода зафиксированы только в относящейся к СФО Иркутской области (495,8 тыс. кв. м). Далее с отрывом следуют Бурятия (202,2 тыс. кв. м), Якутия (183,6 тыс. кв. м) и Амурская область (146,2 тыс. кв. м), а также Забайкальский край (136,4 тыс. кв. м). Менее 100 тыс. кв. м в январе-марте введено в Хабаровском крае (96,7 тыс. кв. м), Сахалинской области (67,6 тыс. кв. м), Камчатском крае (24,3 тыс. кв. м), Еврейской АО (14,1 тыс. кв. м), Чукотском АО (2,5 тыс. кв. м) и Магаданской области (1,6 тыс. кв. м).

Темпы ввода жилья в регионах планируется увеличивать с помощью программы «Дальневосточный квартал». В конце прошлого года был определен застройщик для возведения домов в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите – им стала компания «СЗ «Проект-С-47» (группа «Самолет»). Под комплексную жилую застройку в черте Читы выделены более 36,7 га. До 2033 г. проект предполагает поэтапное возведение 238 тыс. кв. м жилья, а также детского сада на 600 детей и школы на 1,1 тыс. учеников. Не менее 44 тыс. кв. м от общей площади квартир застройщик предоставит к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 27 тыс. кв. м должен состояться не позднее декабря 2026 г. Возведение «Дальневосточного квартала» в январе текущего года началось в Петропавловске-Камчатском. Предполагается возвести 120 тыс. кв. м жилья, из которых 29 тыс. кв. м планируется сдать до конца 2025 г. Застройщиком микрорайона Северный выступает камчатская компания «Стройсистема-Маркет»^[1].

В конце февраля строительство «Дальневосточного квартала» началось в Благовещенске. ООО «Специализированный застройщик ПИК-Благовещенск» до 2026 г. рассчитывает возвести более 334,1 тыс. кв. м жилья, общий объем инвестиций в проект оценивается в 33,9 млрд рублей. Также разрешение на строительство получил застройщик «Дальневосточного квартала» в Корсакове «СЗ «Проект-Страна-3» (группа «Самолет»). Он намерен возвести 460,9 тыс. кв. м (сдача первых объектов намечена на 2025 г.). Объем инвестиций составляет 65,8 млрд рублей.

По итогам прошлого года лидирующее положение среди регионов Дальневосточного ФО по площади введенного жилья также занимал Приморский край – там построили 1 209,1 тыс. кв. м (Таблица 8). В регионе, помимо «Дальневосточного квартала» реализуется ряд крупных проектов, в том числе с участием федеральных застройщиков. В ТОР «Приморье» застройщик СЗ «ДНС ДОМ» (группа «DNS Девелопмент») в феврале ввел в эксплуатацию двенадцатый жилой дом в жилом комплексе «Формат» в поселке Зима Южная^[2] (Надеждинский район). В целом проект включает 16 жилых домов, торговый центр со сквером, школу и детский сад. Еще одним крупным проектом застройки на территории Владивостока может стать жилой квартал компании «Атлант-ДВ»^[3] в районе Второй Речки – на территории бывшего парка «Фантазия» и бывшего рынка «Самоцвет». Этот же застройщик намерен создать к 2032 г. искусственную насыпь в восточной части Амурского залива (между мысами Боброва и Кузнецова) площадью 23,4 га для строительства и благоустройства.

Кроме того, в марте компания «ФСК Регион» (ГК «ФСК») получила разрешение на строительство во Владивостоке жилого комплекса бизнес-класса «Философия» в районе Голубиной пади. Проект будет включать семь корпусов от 12 до 24 этажей общей площадью свыше 24 тыс. кв. м (437 квартир). Завершение строительства намечено на третий квартал 2026 г.

В Минвостокразвития сообщали о перспективах проекта по возведению города Спутник под Владивостоком. Его возведение планируется начать в текущем году, для строительства предполагается применить механизм концессии. В Спутнике планируется построить не менее 2,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в сумму около 1,4 трлн рублей, в том числе 1 трлн рублей частных инвестиций. Город-спутник внесен в мастер-план развития Владивостокской агломерации, но инвестор проекта пока не определен. Подразумевается, что отведенная для Спутника часть Надеждинского района должна войти в состав Владивостокской городской агломерации. Депутаты Думы Владивостока ранее проголосовали за присоединение, но депутаты совета Надеждинского района решение не поддерживают.

Что касается проектов по выпуску строительных материалов, то в регионах Дальнего Востока планируются к запуску предприятия по выпуску кирпича, бетонных плит, металлоконструкций, труб, извести. Большинство проектов реализуется в рамках преференциальных экономических режимов. В Приморском крае в рамках СПВ планируется создать кирпичный завод (ООО «Приморский кирпичный завод»^[4]) с собственным карьером для получения сырья. Завод будет выпускать крупноформатные блоки, а также лицевые и рядовые керамические кирпичи с производительностью до 30 млн штук в год. Производство предполагается начать в конце 2026 г.

В Уссурийске резидент СПВ компания «Центр комплексной безопасности и актуальной информации»^[5] («ЦКБ и АИ») рассчитывает построить завод по выпуску блоков и плит из ячеистого бетона, инвестировав более 22 млн рублей. Ожидается, что в сутки предприятие будет выпускать 200 куб. м строительных материалов.

Резидент СПВ «Известь ДВ» рассчитывает построить в Приморье (промышленная площадка «Раздольное» Надеждинского района) завод по производству извести с ежегодным объемом выпуска порядка 116 тыс. тонн продукции в год. Объем инвестиций в проект составляет 225 млн рублей. Завод должен начать работу в 2025 г.

В ТОР «Большой Камень» планируется создание нового домостроительного комбината с объемом инвестиций свыше 1 млрд рублей. Проект реализует ООО «СЗ Трест-Востокжилстрой». Производительность первого блока комбината составит 40 тыс. куб. м бетона в год, что должно обеспечить возведение 60-80 тыс. кв. м жилья в год.

На Камчатке в марте в Петропавловске-Камчатском запустило производство ООО «Завод металлоконструкций 41» мощностью до 1,5 тыс. тонн металлоконструкций в месяц. Завод специализируется на производстве плит для дорожного строительства.

В Хабаровском крае в ТОР «Хабаровск» компания ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»^[6] в феврале начала строительство в селе Ракитное завода по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 до 500 мм. Запуск предприятия намечен на третий квартал текущего года. Годовой объем выпуска продукции должен составить 903,93 тонны в год. Завод станет вторым производством компании в регионе, первое работает в селе Ильинка (Хабаровский район).

Также в феврале группа компаний «Корфовский каменный карьер» (резидент ТОР «Хабаровск») ввела в эксплуатацию цех по производству строительных материалов и товарного бетона на своем предприятии «Карьер-бетон ДВ» в Хабаровском крае. Инвестиции в проект составили около 100 млн рублей. Цех рассчитан на выпуск 3 млн стеновых пустотелых отсевоблоков (тротуарной брусчатки) и 36 тыс. куб. м товарного бетона в год. Следует отметить, что «Корфовский каменный карьер» также включает одноименный карьер по производству щебня (объем производства – более 1,5 млн куб. м в год), АО «Хабаровск автомост» (производство железобетонных изделий для мостов, путепроводов и инженерных сооружений), АО «ДВ-ВБР» (буровзрывные работы), дорожно-строительную компанию «ДСК ДВ».

Кроме того, резидент ТОР «Забайкалье» компания «Глубокинское» планирует до конца года запустить производство железобетонных изделий и инертных строительных материалов в Чите. Объем инвестиций составляет 24,5 млн рублей. Объем производства должен достичь 14 тыс. куб. м железобетонного каркаса и инертных материалов в год.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-март 2024 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-март 2024 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.

Таблица 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-декабрь 2023 года, в % к 2022 г.

Таблица 6. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., млн рублей

Таблица 7. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., в % к 2022 г.

Таблица 8. Строительство жилых домов с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства, январь-декабрь 2023 г., тыс. кв. м.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia. 

[1] Владельцы – Д.Котова, Н.Куйбида.

[2] Поселок Зима Южная наряду с рядом других населенных пунктов входит в Надеждинское сельское поселение. В 2023 г. региональные власти сообщали, что в состав Владивостока планируется включить поселок Вольно-Надеждинское, Тавричанское сельское поселение (без поселка Тавричанка), поселки Западный, Новый, Шмидтовка, Зима Южная, Де-Фриз, село Прохладное.

[3] Принадлежит И.Шаповалову (51%) и А.Евдокимову (49%). А.Евдокимов является одним из основных акционеров Владивостокского рыбного порта и владеет ООО «СЗ «НК Траст», которое занимается строительством 28-этажного ЖК «Нефрит».

[4] Принадлежит ООО «Партнер», учредителями которого являются П.Крель и Н.Чадова.

[5] Принадлежит А.Абрамовичу (80%) и И.Журавлеву (20%).

[6] Принадлежит А.Коваленко (80,5%) и Д.Когану (19,5%).

[7] Млн кв. м.

Статистика

В Дальневосточном ФО в январе текущего года почти во всех регионах сохранялся рост потребительских цен на товары и услуги (к декабрю 2023 г., Таблица 1). Исключением стала Магаданская область (99,9%). Тем не менее рост цен превысил среднероссийский показатель (+0,9%) только в Бурятии (+1,3%).

Во всех дальневосточных регионах и в Иркутской области в декабре прошлого года продолжался рост среднемесячной заработной платы (к декабрю 2022 г., Таблица 2). В трех регионах темпы роста опередили среднероссийские (+16,6%) – в Забайкальском крае (+22,3%), Еврейской АО (+18,9%) и Камчатском крае (+18%). В то же время наиболее низкие показатели прироста зафиксированы в Якутии (+11,4%) и Чукотском АО (+11,9%). Наиболее высокий уровень безработицы характерен для Забайкалья, Якутии и Бурятии (Таблица 3). Уровень безработицы менее 2% наблюдается в Камчатском крае и Амурской области.

Жильё

Обеспечение доступности жилья является одной из основных мер поддержки, направленной на борьбу с оттоком населения и сохранение кадров на местах в макрорегионе. В этой связи продолжается возведение в регионах арендного жилья. Напомним, что Минвостокразвития и Единым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» был разработан механизм реализации программы «Доступное арендное жилье в ДФО». «ДОМ.РФ» будет приобретать арендные квартиры у застройщиков по договорам долевого участия.

В частности, в Якутске зимой завершилось строительство пятиэтажного дома с арендными квартирами в микрорайоне Марха. Арендная плата за квартиру площадью 51 кв. м составит около 11 тыс. рублей в месяц при среднерыночной ставке в городе 45 тыс. рублей в месяц за ту же площадь. Всего в бюджете республики на 2024-26 гг. предусмотрено около 170 млн рублей на реализацию данной программы. До 2026 г. в республике намерены ввести 850 арендных квартир в Якутске, Нерюнгри, Алдане и Мирном.

В Чукотском АО планируется построить 366 квартир по программе арендного жилья в Анадыре и Угольных Копях. К концу прошлого года к заселению были готовы 40 квартир в ЖК «Ягодный» в Анадыре. Арендная плата за квартиру площадью 59 кв. м составляет примерно 15 тыс. рублей в месяц (рыночная ставка – около 46 тыс. рублей).

Между тем около 100,5 тыс. семей на Дальнем Востоке и в Арктике приобрели к настоящему времени жилье в рамках программы «Дальневосточная и арктическая ипотека». Чаще ипотечные кредиты с господдержкой в ДФО оформляли в Приморском крае (26,5 тыс. кредитов), Якутии (21,8 тыс. кредитов), Хабаровском крае (13,2 тыс. кредитов). На данные регионы приходится 62% всех выдаваемых на Дальнем Востоке льготных дальневосточных жилищных кредитов.

В конце 2023 г. правительство изменило правила выдачи льготной ипотеки на Дальнем Востоке и в Арктике. В программе сохранены процентная ставка в 2% годовых и ниже и размер первоначального взноса в 20%. При этом максимальная сумма кредита была увеличена с 6 млн до 9 млн рублей для желающих приобрести жилье в новостройке площадью свыше 60 кв. м, или построить собственный дом. Кроме того, рассматривается возможность очередного расширения списка участников программы. Ее предполагается распространить на учителей частных школ и индивидуальных предпринимателей, деятельность которых связана с образованием. Соответствующее поручение дал в феврале президент РФ В.Путин. В настоящее время программа распространяется на учителей и преподавателей государственных образовательных учреждений и врачей государственных медицинских учреждений, проработавших в ДФО не менее пяти лет. В феврале В.Путиным было также поручено включить в число получателей льготной ипотеки на Дальнем Востоке военнослужащих-участников СВО (без ограничений по возрасту и семейному положению) и членов их семей (в случае гибели военного).

Медицина и образование

У отдельных проектов в медицинской сфере в регионах появляются крупные инвесторы. Так, частично подконтрольный «Росатому» медицинский холдинг «Медскан»^[1] намерен принять участие в создании медицинского кластера в Южно-Сахалинске. В феврале власти региона подписали соглашение о сотрудничестве в части открытия в Южно-Сахалинске семиэтажного медицинского центра с поликлиникой и стационаром на 40 коек. Ожидается, что он станет частью Тихоокеанского медицинского кластера, в рамках которого областные власти также рассчитывают развивать санаторно-курортное и рекреационное направления. Центр должен начать работу летом. Ранее «Медскан» не работал на Дальнем Востоке. В Иркутске «Русатом Хэлскеа» строит центр ядерной медицины для Восточно-Сибирского онкологического центра.

Между тем власти Якутии в марте обратились к президенту РФ В.Путину с просьбой выделить финансирование из федерального бюджета на строительство республиканской инфекционной клинической больницы. Проектно-сметная документация объекта к настоящему времени разработана и уже прошла федеральную экспертизу. Пока в Якутске отсутствует специализированное здание под инфекционную больницу, а действующее инфекционное отделение региона работает в приспособленном здании в структуре Якутской республиканской клинической больницы.

Что касается финансирования крупных объектов в сфере образования, то Газпромбанк в феврале открыл финансирование строительства кампуса Сахалинского государственного университета (СахГУ) в Южно-Сахалинске – «СахалинTech» (включает научно-образовательный центр и студенческий городок). Концессионером проекта выступает инвестиционно-строительная группа «К1»^[2]. Совокупные капитальные затраты по проекту оцениваются в 26,1 млрд рублей, из них 16 млрд рублей выделит Газпромбанк. Ожидается, что кампус будет включать учебно-образовательный и научно-лабораторный блоки, несколько корпусов общежитий, библиотеку, конгресс-холл и общественно-деловые пространства на площади 112 тыс. кв. м. Вместимость студенческого городка составит 1,5 тыс. мест. Строительство ведется в рамках национального проекта «Наука и университеты», завершение стройки намечено на 2026 г.

Газификация

Федеральное правительство рассчитывает развивать программу социальной газификации. Президент В.Путин в обращении к Федеральному Собранию отметил, что в приоритетные планы по газификации входит обеспечение Якутии, Бурятии, Хабаровского, Приморского, Забайкальского краев, Амурской области, Еврейской АО.

Жителям отдаленных регионов, использующим уголь и дрова для отопления, где невозможно проведение газификации, предполагается выделить субсидию на приобретение современного экологически чистого оборудования российского производства. На данную меру планируется направить дополнительно около 32 млрд рублей. Стоит отметить, что в 2024 г. на подключение домов льготных категорий граждан к газовым сетям из федерального бюджета дополнительно будет направлен 1 млрд рублей.

Тем временем в Приморском крае в марте завершилось строительство газопровода для подключения к природному газу трех новых газовых котельных в Надеждинском районе (Вольно-Надеждинское). Напомним, что в этом районе планируется масштабное жилищное строительство в рамках проекта города-спутника Владивостока. Средства на прокладку газопровода выделены из краевого бюджета. В целом КГУП «Примтеплоэнерго» (принадлежит Приморскому краю) планирует перевести на газ 18 котельных в Находкинском, Владивостокском, Дальнереченском, Артемовском городских округах и Спасске-Дальнем, в результате чего будет выведено из эксплуатации 29 мазутных котельных.

Северный завоз

В рамках осуществления северного завоза в отдаленные регионы Минвостокразвития РФ намерено с 2025 г. приступить к оцифровке всех данных о северном завозе. Данные будут объединены в единую информационную систему – федеральную государственную информационную систему мониторинга северного завоза (ФГИС северного завоза), основными функциями которой являются оцифровка и объединение всех задач северного завоза по принципу единого окна.

Ожидается, что единая система позволит построить оптимальные по продолжительности и стоимости логистические маршруты доставки важных товаров, сделает прозрачным ценообразование для дальнейшего контроля субсидий и обеспечит специальную маркировку грузов северного завоза, а также позволит автоматизировать сбор статистической информации. В ФГИС планируется создать систему предиктивных уведомлений и трекинга (отслеживания) грузов. В марте правительство утвердило постановление о ее создании.

Новый электронный ресурс будет интегрирован с единой информационной системой в сфере закупок, государственной информационной системой электронных перевозочных документов, единой системой мониторинга перевалки грузов в морских портах, системой государственного портового контроля. ФГИС мониторинга северного завоза будет вводиться в эксплуатацию поэтапно в течение 2024-26 гг. Напомним, что в августе 2023 г. был подписан федеральный закон, создающий правовые и организационные основы северного завоза.

Таблица 1. Потребительские цены на товары и услуги, январь 2024 г., в % к декабрю 2023 г.

Таблица 2. Среднемесячная заработная плата работников организаций, декабрь 2023 года, в % к соответствующему месяцу предыдущего года.

Таблица 3. Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы и численность рабочей силы, тыс. человек, ноябрь 2023 г. - январь 2024 г.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Создан в 2014 г. крупным столичным бизнесменом Е.Туголуковым. В феврале 2022 г. с долей 25,001% в состав акционеров «Медскана» вошел «Русатом Хэлскеа» (дивизион ГК «Росатом», работающий в сфере здравоохранения), который в июле 2023 г. увеличил свою долю в компании до 50%.

[2] Принадлежит Д.Колосову, компанию также связывают с ГК «ВИС» петербургского бизнесмена И.Снегурова, частично аффилированной с А.Ротенбергом.

Непростое начало года

Начало 2023 года в стройиндустрии ознаменовалось новыми мерами по ужесточению ипотечного кредитования.

В 2023 году Центробанк неоднократно поднимал ключевую ставку. Это ударило по рынку вторичной недвижимости и так или иначе отразилось на рынке новостроек. Сумма первоначального взноса за год выросла с 15 до 20%, а по льготной ипотеке — до 30%, то есть если раньше, приобретая в ипотеку квартиру стоимостью 7 млн рублей, нужно было выплатить взнос меньше 1,5 млн рублей, сегодня эта цифра превышает 2 млн рублей.

Кроме того, в декабре правительство приняло постановление №2166, согласно которому одна ипотека на льготных условиях выдаётся в одни руки.

Начало 2024 года преподнесло рынку новые сюрпризы. «Сбер», а за ним ВТБ и другие банки известили своих клиентов, что теперь купить жильё по льготным программам кредитования можно только в доме, который входит в программу субсидирования от застройщика.

Программа работает на следующих условиях — банк предоставляет застройщику льготную ставку по кредиту при условии, что тот снижает цену на жильё за свой счёт, то есть софинансирует сниженный процент по ипотеке. Происходит это в форме выплаты комиссионного вознаграждения — «КВ», как указано в сообщениях, разосланных банками своим партнёрам. Для программы ипотеки с господдержкой КВ составит 7,5%, для семейной ипотеки — 8,4%, для ИТ-ипотеки — 8,9. Выше всего комиссионное вознаграждение для дальневосточной и арктической ипотеки — 11,5%.

Иными словами, если застройщик хочет реализовывать квартиры на льготных условиях, часть издержек он должен взять на себя. В противном случае банки не будут с ним сотрудничать.

Со своей стороны, покупатель может оформить кредит под сниженный процент от определённых банков только в доме застройщика, который работает по программе субсидирования. Если на объект программа не распространяется, остаётся воспользоваться услугами другого банка (а ходят слухи, что в ближайшем будущем все кредитные организации введут комиссионное вознаграждение), либо взять ипотеку с базовой ставкой на очень непривлекательных условиях. Отметим, что 10 января «Сбер» повысил ставки ипотечных кредитов на 1,1 процентный пункт в связи с декабрьским повышением ключевой ставки Банком России до 16%. Теперь минимальная ставка на новостройки и вторичное жилье составит 16,7% (изменения не затрагивают программы с господдержкой).

Цены будут расти

Как считает генеральный директор компании «Центр развития инвестиций» Марина Макеева, эта политика может привести к росту цен на жильё. В зависимости от класса объекта доля ипотеки в новостройках Дальнего Востока варьируется от 50-60 процентов для класса бизнес, до 70-80 процентов и выше для класса эконом или стандарт. Так что будущее рынка напрямую зависит от его главного драйвера.

С такой оценкой согласен председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.

«Эти нововведения увеличат цену недвижимости и сократят маржу застройщиков. Но предметно комментировать ситуацию можно будет после первого квартала, когда мы увидим их в действии», — комментирует он.

Если в 2020 году, согласно данным Дом.рф, средняя цена «квадрата» в ДФО составляла 83,9 тысячи рублей, то в начале 2024 года она составляет 135,2 тысячи рублей. Например, во Владивостоке, который получил постоянную прописку в рейтингах городов с самым дорогим жильём, реальную стоимость квадратного метра девелоперы оценивают на уровне 165-170 тысяч рублей. Однако это совсем не предел.

«Цены неизбежно вырастут. Допустим, ставка по ипотеке составляет 6%. На условиях партнёрской программы за квартиру стоимостью 7 млн рублей, которую клиент покупает в ипотеку на 30 лет с первоначальным взносом 2 млн и суммой кредита 5 млн рублей, застройщик должен будет выплатить из своего кармана 420 тысяч рублей комиссионного вознаграждения. Или больше, если хочет снизить процент. Много это или мало? Цифра не такая значительная, чтобы обрушить рынок, но думаю, она будет заложена в конечную стоимость жилья», — делится своей оценкой другой источник в строительной отрасли.

При этом собеседники акцентируют внимание, что застройщики и раньше работали по партнёрским программам с банками. Сама по себе мера не критичная, но в совокупности увеличение первоначального взноса и другие ограничения набирают синергетический эффект.

Колоссальная конкуренция

Глава агентства недвижимости ГРЦ Сергей Косиков обращает внимание, что 2024 год строительная отрасль встретила на волне обострившейся конкуренции.

Сегодня в ДФО укрепляют позиции такие мощные федеральные компании, как «Самолет» — новый лидер по объёмам строительства в России, ПИК, ФСК, «Девелопмент-Юг».

В тучные 2019-2020-е, когда заработала дальневосточная ипотека, на рынке ипотечного кредитования практически не существовало барьеров, а ставки были особенно привлекательными, как и условия по счетам эскроу, в отрасли появилось много случайных игроков. Компании из логистики, ритейла и других бизнесов пытались поймать золотую маржу. Сегодня многие из них вынуждены сворачивать свои планы.

По статистике Дом.рф, на Дальнем Востоке не продано 40 процентов строящегося жилья. Например, в Хабаровском крае 33% непроданных площадей, в Приморье – 46%. Конечно, эти показатели объясняются в том числе высокими объёмами строительства, так как оценивать их нужно на момент сдачи дома. Но тенденция не радует. По словам застройщиков, сейчас хорошей динамикой считается, когда в объектах, уже введённых в эксплуатацию, остаётся 30-40 процентов непроданных квартир. Именно поэтому с рынка ушла категория инвесторов, скупающих квартиры ещё на стадии котлована, чтобы выгодно перепродать их после сдачи дома. В условиях избыточного предложения и пониженного спроса спекулятивная схема работает плохо.

Осторожная стратегия

С 2020 года количество предложения в сегменте новостроек ДФО выросло колоссально. Больше всего – в Приморском крае. Если в декабре 2020-го в регионе строилось чуть больше 1 млн кв. метров жилья, то в декабре 2023 года – 2,4 млн кв. метров. На втором месте Хабаровский край – 444,9 тысяч кв. метров и 1 млн кв. метров. Количество непроданных площадей в ДФО, соответственно, увеличилось с 27% в 2020-м году до 40 % в 2023-м.

И если раньше застройщики буквально купались в марже, сегодня они вынуждены пересчитывать свои финмодели. По словам источников агентства, успешному проекту необходимо 20-30 процентов маржинальности. Уложиться в эти цифры могут не все.

«Поэтому если раньше многие девелоперы были нацелены на то, чтобы захватить как можно больше рынка и вели масштабную экспансию, сегодня они выбирают осторожную стратегию и стараются построить столько, сколько способен потребить рынок», — рассказали в компании «Эдельвейс».

Сохранение капитала

Проезжая по Владивостоку и наблюдая огромное количество билбордов с рекламой новых объектов, жители и гости города задаются вопросом, кто всё это купит, и когда же лопнет тот самый пузырь. Однако в разговоре с журналистами эксперты далеки от пессимизма.

Так, председатель совета саморегулируемой организации Альянс строителей Приморья Сергей Федоренко не ожидает радикального изменения ситуации в 2024 году.

«Думаю, что ничего радикально не изменится, потому что, во-первых, правительство обещает дальневосточному региону сохранение каких-то льгот. Во-вторых, за эти годы строительная отрасль набрала серьёзные обороты в России, и «за один час» это никуда не денется. В-третьих, рентабельность застройщиков позволяет корректировать цены без особого труда. Но самое главное, фактически нет альтернатив для вложения денег, если речь идёт о суммах 1-3 млн рублей и больше. После ареста российских акций рынок ценных бумаг стал крайне рискованным полем для инвесторов, банковские депозиты съедает инфляция. Покупка недвижимости, по сути, остаётся единственным способом как-то сохранить и преумножить свой капитал», — комментирует Сергей Федоренко.

И другие участники рынка отмечают, что даже с учётом подорожания стройматериалов, рабочей силы и ужесточения политики кредитных организаций проекты сохраняют достаточный запас рентабельности, чтобы выдержать новые испытания.

Кроме того, существуют и позитивные тренды. На это обращает внимание руководитель «СЗ ИСК Система» Алишер Аббасов. В частности, правительство увеличило максимальный лимит кредита по дальневосточной ипотеке с 6 до 9 млн рублей. Соответственно, вырастет спрос на квартиры большей площади, поясняет он.

Отметим, что согласно данным Росреестра, в 2023 году объём регистраций договоров долевого участия в России достиг исторического рекорда. В III квартале в России зарегистрировано 302,7 тысяч ДДУ. Ранее эксперты Единого ресурса застройщиков прогнозировали, что в 2024 году динамика сохранится на уровне 2023 года.

В регионах Дальнего Востока за одиннадцать месяцев 2023 г. был зафиксирован рост объема строительных работ (на 1,6% по округу). Лидерами по динамике (Таблица 1) стали Чукотский АО (рост более чем в два с половиной раза), Магаданская область (рост на 70,8%), Хабаровский край (рост на 48,1%). При этом показатели в данных регионах были обусловлены в первую очередь промышленным и инфраструктурным строительством. В денежном эквиваленте лидирующие позиции по объемам строительных работ в ДФО (Таблица 2) занимают Амурская область, Иркутская область, Якутия, Хабаровский и Приморский края.

В сфере жилищного строительства (Таблица 3) наибольший рост в январе-ноябре минувшего года наблюдался в Бурятии (+32,6%), Чукотском АО (+29,7%), Хабаровском крае (+26,8%) и Амурской области (+26%). По количеству квадратных метров введенного жилья в январе-июле 2023 г. (Таблица 4) наибольшие объемы сданы в Иркутской области (420,1 тыс. кв. м), Приморском крае (261,8 тыс. кв. м), Якутии (189 тыс. кв. м), Хабаровском крае (148,3 тыс. кв. м), Сахалинской области (145 тыс. кв. м).

В сентябре вице-премьер, полпред президента в ДФО Ю.Трутнев поручил Минстрою и Минвостокразвития проработать дополнительные меры по стимулированию строительства на Дальнем Востоке, в связи с тем, что в настоящее время существенных временных затрат требует получение разрешения на строительство и оформление документации. Тем не менее в минувшем году уже отмечалось сокращение сроков получения разрешений на строительство. В среднем по ДФО срок сократился на 9 дней – до 74 дней (в среднем по РФ – до 78 дней). Быстрее всего получить разрешение можно в Магаданской области – 47 дней, дольше всего процесс занимает в Хабаровском крае (113 дней).

Также сократились сроки подключения объектов к электросетям. В среднем по Дальнему Востоку они сократились на четыре дня – до 57 дней (в среднем по России – до 64 дней). По данному показателю лидирует Сахалинская область, где процесс занимает 31 день, тогда как самое длительное подключение наблюдается в Еврейской АО – 118 дней. Общий срок получения в аренду земельного участка по Дальнему Востоку сократился на 25 дней – до 45 дней (в среднем по стране – тоже составляет 45 дней), срок постановки на кадастровый учет в ДФО уменьшился на пять дней – до 25 дней (в среднем РФ – также 25 дней). Меньше всего времени занимает процесс получения земельного участка в аренду и постановки на кадастровый учет в Амурской области – 25 дней на оформление аренды и 16 дней на постановку на кадастровый учет.

Напомним, что одной из мер поддержки строительства доступного жилья в ДФО стала программа «Дальневосточный квартал». Компания ООО «СЗ Дальневосточный» (совместное предприятие девелоперских компаний DARS ульяновского предпринимателя Д.Рябова^[1] (51%) и UNIKEY (49%)) в декабре минувшего года стала победителем конкурса на выбор застройщика в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске. Объект предполагается возвести в Железнодорожном районе города, на улице Аэродромная, на месте бывшего аэродрома ДОСААФ, который в 2022 г. было решено перенести. До 2033 г. предполагается поэтапно возвести более 250 тыс. кв. м жилья, из которых не менее 20% от общей площади квартир будет предоставлено к выкупу для социальных нужд. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства в объеме не менее 50 тыс. кв. м намечен на конец 2026 г.

Новый жилой квартал рассчитан на проживание около 10 тыс. человек, кроме того, проект предполагает обустройство 5 тыс. машиномест. Помимо того, запланировано строительство социальной инфраструктуры – трех детских садов на 800 мест и школы на 1,2 тыс. учеников. В строительство жилого комплекса планируется инвестировать около 30 млрд рублей.

Екатеринбургская компания «TEN Девелопмент» С.Трофимова в декабре 2023 г. приступила к строительству жилого комплекса «Экополис» в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Хабаровске (Индустриальный район, в южной части города). На территории в 11 га предполагается возвести 170 тыс. кв. м жилья. Проект жилого комплекса включает пять очередей со строительством жилых домов высотностью до 25 этажей. В рамках шестой очереди будет возведен детский сад.

Также КРДВ и ООО «СЗ «Проект-Страна-3» (входит в ГК «Самолет»^[2]) подписали в сентябре минувшего года на ВЭФ соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилья в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Сахалинской области – в ТОР «Южная», в городе Корсаков. Объем инвестиций в проект составит 65 млрд 822 млн рублей. Сроки реализации проекта – 2023-46 гг. Общая площадь жилья должна достичь 460 тыс. кв. м. Также инвестор намерен построить шесть детских садов, две среднеобразовательные школы, новые объекты торговли и обслуживания, десять многоуровневых паркингов, детские и спортивные придомовые площадки, проложить сеть велодорожек и прогулочных пешеходных зон.

Предполагается развивать в ДФО строительство арендного жилья. В минувшем году программа «Доступное арендное жилье» заработала в двух регионах Дальневосточного ФО – в Приморском крае (Владивосток) и в Чукотском АО (Анадырь). Во Владивостоке первые арендные квартиры появились в жилом комплексе «Айвазовский» (микрорайон Патрокл). Застройщиком выступает краснодарская ГК «Девелопмент-Юг». В данном ЖК планируется заселить 42 арендные квартиры. В Анадыре готовы к заселению 40 арендных квартир в ЖК «Ягодный» (застройщик – анадырская компания «Темп»).

Арендное жилье на льготных условиях предполагается предоставлять молодым специалистам в возрасте до 35 лет, сотрудникам предприятий оборонно-промышленного комплекса, военнослужащим. Стоимость льготной аренды во Владивостоке должна составить 9 тыс. рублей в месяц (при рыночной ставке 45 тыс. рублей), в Анадыре – 15 тыс. рублей (при рыночной ставке 46 тыс. рублей). Строительство льготного арендного жилья в регионах финансирует ДОМ.РФ, на эти цели в 2023 г. было направлено 30 млрд рублей. Объем финансирования из федерального бюджета составляет 87 млрд рублей.

Напомним, что в целом в ДФО предполагается построить 10 тыс. новых арендных квартир. При этом в Минвостокразвития сообщают о рассмотрении возможности выкупа арендного жилья по прошествии десяти лет (после завершения программы).

Новые жилые комплексы в регионах возводятся с привлечением кредитного финансирования, новые соглашения были подписаны осенью минувшего года. Банк ДОМ.РФ откроет для группы компаний «РИА» (принадлежит правительству Якутии) кредитную линию с лимитом 37,8 млрд рублей для строительства микрорайона «Спортивный» в Якутске. Общая площадь микрорайона должна составить 497 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на четвертый квартал 2025 г., а полностью реализовать проект предполагается к 2035 г. Застройщик приступил к возведению первого 12-этажного дома в августе 2023 г. Соглашение с банком предусматривает финансирование строительства 46 многоквартирных домов, в том числе для расселения из ветхого жилья. В настоящее время на застраиваемой территории расположен 161 многоквартирный дом, дома подлежат расселению и сносу (155 домов признаны аварийными). На проектируемой территории также запланировано возведение детского сада, двух школ, многофункционального спортивного комплекса, отеля и теплого гаражного комплекса.

Еще один жилой комплекс в Якутске предполагается возвести в рамках ТОР на территории Якутского речного порта. Застройщиком выступит ООО «Специализированный застройщик «Речной порт «Якутск», подписавшее соглашение с КРДВ. Общий объем инвестиций должен составить 53 млрд рублей. Общая жилая площадь в новом микрорайоне составит 363 тыс. кв. м.

ВТБ также профинансирует ряд проектов в ДФО. Соглашения с застройщиками были подписаны в сентябре 2023 г. на ВЭФ. Банк представит ООО «Специализированный застройщик «Олимп-Камчатка»^[3] (резидент ТОР «Камчатка») финансирование объемом 5,7 млрд рублей для строительства жилого комплекса в Петропавловске-Камчатском. Девелопер рассчитывает возвести с привлечением кредитных средств более 100 тыс. кв. м жилья. Одним из первых проектов должен стать ЖК «Олимп» на территории в 8 га. Он предполагает возведение девяти 16-этажных домов на 1,5 тыс. квартир общей площадью 104 тыс. кв. м с подземным паркингом. Сдача комплекса в эксплуатацию намечена на первый квартал 2028 г.

Кредитная линия ВТБ с лимитом 3,8 млрд рублей будет открыта специализированному застройщику «УНР 2020» (группа компаний «Патрокл», один из крупных застройщиков Приморского края, связанный с экс-губернатором региона С.Дарькиным) для строительства жилого комплекса во Владивостоке. На берегу Амурского залива предполагается возведение комплекса из двух 25-этажных домов. Жилой комплекс общей площадью 35 тыс. кв. м рассчитан на 620 квартир. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на второй квартал 2027 г.

Финансирование ВТБ получит проект девелоперской компании Unikey (ГК «Руал», Казань^[4]) по строительству жилищного комплекса бизнес-класса в Хабаровском крае. Жилой квартал площадью 20 тыс. кв. м в историческом центре Хабаровска планируется сдать в эксплуатацию в третьем квартале 2026 г. Застройщик уже запустил в Хабаровске три проекта – ЖК «Начало», квартал Stories, квартал Green. Кроме того, Unikey планирует в 2024 г. запустить проекты во Владивостоке и Биробиджане (соглашения были подписаны на ПМЭФ в 2023 г.).

Также ВТБ финансирует строительство второй очереди жилого комплекса «Горизонт» в Южно-Сахалинске (в юго-восточной части города, между планировочным районом Хомутово вблизи аэропорта Южно-Сахалинска и селом Лиственничное). Финансирование в размере 4,2 млрд рублей предоставлено АО «Сахалинское ипотечное агентство» (принадлежит правительству Сахалинской области). Общий бюджет строительства составляет 6,1 млрд рублей. Первая очередь жилого комплекса была сдана в ноябре 2023 г., вторая очередь планируется к сдаче в 2025 г. Первая очередь включала строительство 20 четырехэтажных домов площадью 63 тыс. кв. м, двух детских садов на 240 мест каждый, школы на 550 мест. В рамках второй очереди будет построено 15 жилых домов общей площадью 58,4 тыс. кв. м. Предполагается, что после реализации двух очередей в жилом комплексе будут проживать более 1,6 тыс. семей.

Компании, реализующие новые девелоперские проекты, становятся резидентами преференциальных режимов. В частности, в сентябре правительство РФ расширило границы ТОР «Якутия». Режим ТОР был распространен на проект поэтапной комплексной застройки квартала «Воинская часть» (на территории бывшей военной части^[5]) в микрорайоне «Звездный» (Якутск). В данный проект предполагается инвестировать 14,63 млрд рублей и завершить его в 2028 г. Застройщиком выступит уже упомянутая выше компания «РИА», заключившая на ВЭФ соглашение о сотрудничестве с КРДВ. В микрорайоне «Звездный» на территории 68,5 га планируется построить 30 многоквартирных домов высотностью от 2 до 8 этажей и общей площадью 263 тыс. кв. м. В данном микрорайоне намечено строительство двух детских садов на 630 воспитанников, двух школ на 1 980 учащихся, поликлиники на 600 посетителей, крытого катка с многофункциональным спортивным залом. Также в рамках ТОР в Якутске планируется построить и запустить в 2027 г. проектно-производственный домостроительный комбинат. Объем инвестиций оценивается в более чем 1,2 млрд рублей.

Кроме того, в сентябре 2023 г. статус резидента СПВ получила строительная компания «Горшкова 24», входящая в состав ГК ФСК «Регион» В.Воронина. Компания выступает специализированным застройщиком ЖК «Флагман» во Владивостоке (микрорайон Снеговая Падь). Объем инвестиций в проект превышает 4 млрд рублей. Строительство семи высотных жилых корпусов планируется реализовать в три очереди в 2023-29 гг. В настоящее время ведутся строительно-монтажные работы в рамках первой очереди.

Программа «Дальневосточная ипотека» также направлена на увеличение объемов строительства жилья. В программу предполагается внести изменения. По итогам прошедшего в сентябре Восточного экономического форума президент РФ В.Путин поручил увеличить размер максимального кредита в рамках «Дальневосточной ипотеки» с 6 млн до 9 млн рублей. Кроме того, поручено расширить ее на всех работников оборонно-промышленного комплекса (независимо от возраста и семейного положения).

Напомним, что изначально программа была доступна молодым семьям (где оба супруга не старше 35 лет), а также гражданам не старше 35 лет с детьми в возрасте до 18 лет (включительно). В июне 2022 г. правительство распространило действие программы на медиков и учителей, проработавших на Дальнем Востоке не менее пяти лет (вне зависимости от возраста и семейного положения). Кроме того, в ноябре 2023 г. действие «Дальневосточной ипотеки» было также распространено на Арктическую зону РФ (программа стала называться «Дальневосточная и арктическая ипотека»).

Новые производства строительных материалов в регионах тоже пользуются федеральными и региональными мерами поддержки. Так, резидент СПВ ООО «Дальневосточный завод инновационных энергоэффективных материалов»^[6] (ДВЗИЭМ, Владивосток) планирует инвестировать свыше 350 млн рублей в организацию производства строительных плит из силиката кальция, стекломагнезитового листа и фиброцементной плиты на территории приморского промышленного парка «Большой Камень». Соответствующее соглашение инвестор заключил с управляющей компанией промпарка на ВЭФ осенью минувшего года. Объем производства должен составить до 800 тыс. кв. м готовых изделий в год.

ООО «Домостроительная компания» в декабре получило статус резидента СПВ с проектом по производству домокомплектов из бетонных панелей для индивидуального жилищного строительства в городе Спасске-Дальнем Приморского края. Проект предполагается запустить в 2024 г. В год инвестор намерен выпускать 110 домокомплектов. Объем инвестиций составит 113 млн рублей. Еще один резидент СПВ в Приморье (г. Артём), компания ООО «ОК Сити ДВ» рассчитывает запустить производство оконных и дверных конструкций из ПВХ и алюминия мощностью до 27 тыс. стеклопакетов ежемесячно.

Наконец, в конце декабря наблюдательный совет Фонда развития промышленности Иркутской области одобрил льготный заем в размере 15,3 млн рублей^[7] (на пять лет) производственно-коммерческому предприятию «Горная компания» (г. Слюдянка) на приобретение оборудования для измельчения мрамора и выпуска микрокальцита мелкой фракции. Предприятие занимается выпуском микрокальцита - порошка из мрамора, который используется для производства сухих строительных смесей. Микрокальцит самых мелких фракций применяется для производства красок и пластика.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-ноябрь 2023 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-ноябрь 2023 г., в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов (с учетом домов на участках для ведения садоводства), январь-июль 2023 г., тыс. кв. м общей площади жилых помещений.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

[1] Являлся генеральным директором Корпорации развития Ульяновской области (с 2009 г.), считается одним из наиболее состоятельных предпринимателей данного региона. Прежде работал в ульяновском правительстве – был министром инвестиций и внешних связей, заместителем председателя областного правительства (при экс-губернаторе С.Морозове).

[2] Акционеры – экс-миноритарий «Русской аквакультуры» М.Кенин, П.Голубков, совладельцем одной из компаний группы («Самолет две столицы») является М.Воробьев – брат губернатора Московской области А.Воробьева. По этой причине холдинг принято связывать с именем подмосковного губернатора и его окружения.

[3] Учредитель – камчатский предприниматель И.Редькин.

[4] Принадлежит татарстанскому предпринимателю, депутату совета Мамадышского муниципального округа республики Р.Баязитову и депутату Госсовета Татарстана А.Хабибуллину.

[5] После расформирования воинской части земельный участок площадью 68,5 га был передан в республиканскую собственность.

[6] Владелец – З.Головина.

[7] Ставка составит 1% на первые три года и 3% - на оставшиеся два года.