По объемам работ, выполненных в сфере строительства (таблица 1) в январе-июле текущего года наибольший прирост относительно аналогичного периода прошлого года на Дальнем Востоке, демонстрируют Хабаровский край (+37,7%), Еврейская АО (+29,8%) и Приморский край (+19,2%). При этом в целом по ДФО прирост составил только 1,9%, поскольку в большинстве регионов динамика была отрицательной – в частности, в Сахалинской области, Забайкальском крае, Магаданской области, Бурятии, Чукотском АО и Амурской области.

В то же время в денежном отношении (таблица 2) лидерство по объемам строительных работ за семь месяцев года принадлежит Якутии (более 178 млрд рублей), далее следуют Амурская область (свыше 144 млрд рублей), Иркутская область (более 134 млрд рублей) и Хабаровский край (свыше 127 млрд рублей).

В жилищном строительстве на Дальнем Востоке в январе-июле введено 2,7 млн кв. м жилья, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2023 г. Лидерами роста (таблица 3) в январе-июле 2024 г. стали Еврейская АО (+51,8%), Магаданская область (+42,8%) и Якутия (+41,9%). При этом на Чукотке и в Магаданской области в целом объемы строительства крайне невелики – 3,6 тыс. кв. м и 4,9 тыс. кв. м соответственно. Отрицательную динамику в жилищном строительстве демонстрируют Сахалинская область (снижение индекса до 98,6%) и Камчатский край (94,9%).

Наибольшие объемы нового жилья за восемь месяцев года (таблица 4) введены в Иркутской области (978,9 тыс. кв. м), Приморском крае (803,1 тыс. кв. м), Якутии (452,8 тыс. кв. м) и Бурятии (452,9 тыс. кв. м). При этом Приморье и Якутия являются лидерами по объемам одобренных льготных жилищных кредитов в ДФО. Запуск новых проектов жилищного строительства за семь месяцев года в ДФО вырос на 11% относительно аналогичного периода прошлого года – до 1,9 млн кв. м новых проектов. К 6 сентября на этапе строительства находились порядка 6,8 млн кв. м в новостройках.

В качестве основного стимула развития жилищного строительства в макрорегионе правительство РФ видит сохранение льготной дальневосточной и арктической ипотеки на уровне 2%. Что касается арендного жилья, то летом регионам Дальнего Востока был выделен дополнительный лимит квартир в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» - Сахалинской области предоставлен дополнительный лимит на 400 квартир (всего – 1 721 квартира), Забайкальскому краю – 262 квартиры (всего – 1 089). Напомним, что в целом предполагается построить в ДФО не менее 10 тыс. арендных квартир, на что правительством выделено 87 млрд рублей. На сегодняшний день подписаны договоры на строительство 7,5 тыс. квартир. Уже построены и переданы для сдачи в аренду 42 квартиры в Приморском крае (ЖК «Айвазовский» во Владивостоке), 40 квартир в Чукотском АО (ЖК «Ягодный» в Анадыре) и 24 квартиры в Якутии (микрорайон «Марха» в Якутске).

ВТБ в сентябре открыл кредитную линию на 4,5 млрд рублей владивостокскому специализированному застройщику «Группа»^[1] на возведение жилого комплекса во Владивостоке на площади 100 тыс. кв. м в микрорайоне «Зеленый угол»^[2] (Ленинский район Владивостока). В рамках первой очереди строится жилой дом на 699 квартир общей площадью 37,5 тыс. кв. м. Сдача дома в эксплуатацию запланирована на четвертый квартал 2027 г. Среди завершенных проектов «СЗ «Групп» в Приморье – коттеджные поселки «Белый парус» и «Парк Де-Фриз».

В июне ВТБ открыл финансирование на 1,1 млрд рублей для строительства первой очереди жилого комплекса «Эколэнд» в Хабаровске (микрорайон Березовка^[3], Краснофлотский район в северной части города). Проект реализует ООО «СЗ БМК-Девелопмент»^[4]. Предполагается построить четыре дома общей площадью 12,6 тыс. кв. м. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на четвертый квартал 2025 г.

Со своей стороны, банк ДОМ.РФ профинансировал на сумму около 1,3 млрд рублей благовещенскую группу компаний «САР» для строительства третьего и четвертого этапов ЖК «Современник» в селе Чигири Благовещенского района Амурской области (в 10 км от Благовещенска). Общая площадь проекта составит более 15 тыс. кв. м, включая 9 тыс. кв. м жилой площади. Первый и второй этапы комплекса были введены в 2023 г.

На предоставленные ДОМ.РФ кредитные средства в Амурской области, помимо «Современника» (161 квартира), также строятся крупный ЖК «Зея парк» (11,7 тыс. квартир, группа «ПИК») и ЖК «Европейский квартал» (226 квартир, АО «СЗ Благовещенскстрой»).

Следует отметить, что у ДОМ.РФ также есть собственные проекты в регионах. Так, в сентябре стало известно, что ДОМ.РФ создаст социальную инфраструктуру (поликлинику, спортивный комплекс) в рамках проекта жилого комплекса «ДОМ на Востоке» во Владивостоке (район бухты Патрокл, Первомайский район города). Проект реализует компания «ДОМ.РФ Девелопмент». Ведется строительство третьей очереди жилого комплекса, рассчитанного на 314 квартир и 153 машино-места на подземной парковке. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на третий квартал 2027 г. Полностью проект планируется реализовать к 2030 г.

Тем временем группа компаний DARS Д.Рябова из Ульяновска до 2030 г. намерена реализовать в Хабаровске два новых проекта комплексного строительства и благоустройства с объемом инвестиций порядка 19 млрд рублей. В августе девелопер завершил сделку по приобретению хабаровской компании ООО «СЗ «Атлант 27», получив право на строительство жилого комплекса «На семи холмах» (в границах улиц Совхозная и Трехгорная). Проект предполагает возведение 150,65 тыс. кв м жилья на площади 13,4 га. Также в партнерстве с ДОМ.РФ DARS рассчитывает построить жилой комплекс таунхаусов объемом около 35 тыс. кв. м в районе улицы Связная.

Наконец, крупный федеральный девелопер «Самолет» (ООО «Самолет Регионы») в марте учредил компанию ООО «СЗ Проект-С-71», летом выигравшую торги на комплексное развитие территории в районе улиц Трехгорная и Карьерная в Хабаровске. Застройщик за 120 месяцев должен разработать и утвердить планировку территории, построить 49 тыс. жилых и 1 тыс. нежилых кв. м, детский сад на 230 мест, благоустроить территорию. Еще одна дочерняя компания «Самолета», ООО «СЗ Проект-С-47», в январе подписала соглашение с властями Забайкальского края о возведении 238 тыс. кв. м жилья до 2033 г. в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите (ТОР «Забайкалье»). Первая очередь должна быть введена не позднее декабря 2026 г. Объем инвестиций составит 27,2 млрд рублей.

В рамках преференциальных экономических режимов Дальнего Востока появляются новые производства строительных материалов, ориентированные как на жилищное, так и промышленное строительство. В рамках ТОР «Приморье» в Надеждинском районе осенью запущено производство полимерных труб группы «Полипластик» М.Гориловского, включающее четыре линии, выпускающие трубы различного диаметра (от 20 до 1200 мм) для тепловых, газовых, водопроводных и канализационных сетей, электрозащиты. После выхода на проектную мощность завод должен выпускать свыше 35 тыс. тонн продукции в год (на такой объем предприятие предполагается вывести в течение ближайших пяти лет).

При этом в компании заявили о дальнейших планах по увеличению мощностей по выпуску трубной продукции в Дальневосточном ФО к 2030 г. до 57,5 тыс. тонн. Таким образом, на сегодняшний день у «Полипластика» действуют две производственные площадки на Дальнем Востоке – Хабаровский трубный завод мощностью 22,5 тыс. тонн в год и запущенный сейчас Приморский завод полимерных труб текущей мощностью 11 тыс. тонн в год.

В ТОР «Хабаровск» ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»^[5] рассчитывает запустить первую очередь нового завода, в который было инвестировано 150 млн рублей. В первом цехе предполагается открыть две линии по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 мм до 500 мм. Общая производительность должна составить 3-3,5 тыс. тонн в год. В целом проект рассчитан на четыре очереди с общим объемом инвестиций в 350 млн рублей. Запуск второй очереди намечен на сентябрь 2025 г.

ООО «Специализированный застройщик Речной порт «Якутск» (ГК «Старвей» Ф.Любашевского^[6]) планирует инвестировать 350 млн рублей в создание производства инертных материалов для строительства дорог в Якутии в рамках ТОР «Якутия». Инвестпроект предполагает строительство асфальто-бетонного завода, дробильного комплекса, а также нового речного причала и складских площадок. Производственная мощность завода должна составить 90 тыс. тонн щебня и 220 тыс. куб. м асфальта в год.

ООО «Дальневосточный завод строительных материалов»^[7] (ДВ СЗМ) в августе получило заем на 47 млн рублей от Фонда развития промышленности Хабаровского края на создание новой производственной линии для изготовления сухих строительных смесей. Предприятие производит до 700 тонн продукции в месяц, модернизировав производство, оно рассчитывает выйти на 100 тонн смесей в сутки.

Наконец, резидент СПВ уссурийская компания «МДКОР»^[8] планирует в 2028 г. запустить в Уссурийске завод железобетонных конструкций мощностью 130 тыс. тонн продукции в год. Предполагается, что завод будет состоять из пяти цехов, складской территории, железнодорожного тупика, собственной котельной. Начало строительных работ намечено на первый квартал 2025 г.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, тыс. кв. м общей площади жилых помещений

[1] Владивосток, учредители – Е.Де и М.Матузный.

[2] Микрорайон расположен на месте теплиц ликвидированного совхоза «Приморье».

[3] Бывший поселок городского типа, в северо-восточной части города возле Ореховой сопки.

[4] Хабаровск, владелец – А.Кулакевич.

[5] Владельцы – А.Коваленко, Д.Коган.

[6] Президент нефтесервисной ГК «Интегра». СЗ Речной порт «Якутск» строит в Якутии жилой комплекс «Ленские высоты» с объемом инвестиций 50,3 млрд рублей.

[7] Владелец – А.Дрантиев.

[8] Учредители – А.Викол, Е.Хон.

Городам и людям

По данным Минвостокразвития, в 2023 году Дальний Восток вдвое опередил среднероссийские показатели по темпам увеличения строительства (+19% против +8% в среднем по РФ) и втрое — по вводу жилья (+26% против +8% в РФ). Объем введенной жилплощади, достигший 4,5 млн кв. м, явился максимальным за последние 30 лет. Тем не менее потенциал роста еще не исчерпан: площадь введенного жилья на одного жителя в ДФО составила 0,57 кв. м, тогда как в среднем по стране — 0,75 кв. м.

Положительная динамика жилищного строительства за период с 2021 года наблюдается по девяти субъектам Дальневосточного федерального округа. Наиболее крупные рынки первичного жилья по многоквартирной застройке сложились в Приморье (по итогам 2023 года введено в строй 495 тыс. кв. м) и Хабаровском крае (342 тыс. кв. м), отмечает директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет» Станислав Таратунин. Для сравнения, с двукратным отставанием от них идут Якутия и Бурятия, где построено 172 тыс. и 161 тыс. кв. м.

Тематическое фото. источник: пресс-служба правительства Хабаровского края

Самая доступная из ипотек

Ведущим фактором, влияющим на объемы застройки, является льготная ипотека. В 2023 году жителями ДФО оформлено 128,5 тыс. различных ипотечных соглашений на 540,5 млрд руб. Во всех регионах федерального округа наблюдалось увеличение выданных кредитов (средняя сумма — 4,2 млн руб.), причем взрывной рост произошел в Бурятии и Забайкальском крае.

Как сообщили в ФАНУ «Востокгосплан», средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным дальневосточникам, на конец 2023 года составила 6,35%, что на 1,56 п.п. ниже, чем в среднем по России. Безусловно, определенную роль здесь сыграла программа «Дальневосточная ипотека», предусматривающая процентную ставку не выше 2%. Наиболее активно ей пользуются жители Приморья, Якутии и Хабаровского края.

В прошлом году из всех ипотечных кредитов, выданных в ДФО, почти треть была оформлена по «Дальневосточной ипотеке». По сравнению с предыдущим годом число семей, которые благодаря ей оформили сделку, увеличилось на 38%, до 34,6 тыс. Объем кредитования вырос на 46%, до 166,8 млрд руб.

Всего же в рамках «Дальневосточной ипотеки», начиная с декабря 2019 года, построено или приобретено более 110 тыс. квартир. Размер выданных кредитов суммарно превысил 0,5 трлн руб.

Вместе с тем подавляющая часть жилплощади сегодня вводится в административных центрах. По сути, они формируют макрорегиональный рынок жилья. Например, доля Владивостока в продажах своего региона оценивается в 80%, Благовещенска — 74%, Южно-Сахалинска — 84%. В столицах других субъектов ДФО этот процент еще выше – более 90%, информирует Станислав Таратунин.

Не квартирой единой

Ситуацию возможно несколько изменит реализация мастер-планов дальневосточных городов, социально-экономическое развитие которых не мыслимо без возведения нового жилья. Напомним, из 25 муниципальных образований ДФО, разработавших стратегии пространственного планирования, больше половины не являются столичными городами.

К тому же в основе каждого мастер-плана — вопросы улучшения городской инфраструктуры, что должно стимулировать активность застройщиков. «Основной проблемой для дальнейшего ввода жилых микрорайонов является дефицит мощности объектов коммунальной инфраструктуры и магистральных сетей для технического присоединения жилых микрорайонов», — подчеркивает зампред правительства Амурской области Павел Матюхин.

Комплексная застройка квартала «Р» в Нерюнгри - слайд из мастер-плана Нерюнгри. изображение: Корпорация развития Дальнего Востока

Сам жилищный вопрос не теряет актуальности для населения. По данным Минвостокразвития, в числе основных тем, которые волнуют людей, более трети опрошенных (36%) назвали доступность и состояние жилья. В 2023 году, информирует «Востокгосплан», доход только 43% домохозяйств макрорегиона позволял приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке с использованием собственных и заемных средств. Уровень доступности жилья на Дальнем Востоке сохранился на уровне 2022 года.

Вместе с тем стоимость 1 кв. м жилплощади на первичном рынке остается одной из самых высоких по стране. Причем темпы роста денежных доходов дальневосточников отстают от темпов роста цен на недвижимость. Сократить этот разрыв как раз и должно повышение общего экономического уровня, влияющего на увеличение реального достатка населения, на что, в том числе, направлена стратегия пространственного развития.

«Мастер-план — это наглядный документ для людей, в котором они могут понимать, как город будет выглядеть, какие отрасли в нем будут развиваться. Потому что в конечном итоге люди выбирают для жизни тот город, в котором они видят свое будущее и своих потомков», — справедливо указывает управляющий партнер компании «Новая земля» Григорий Соломин.

Районы, кварталы Дальнего Востока

Драйвером рынка многоквартирного строительства в ближайшие годы обещает стать запускаемая программа «Дальневосточный квартал», в рамках которой предполагается построить жилья примерно для 65 тыс. человек. Ожидается, что за счет предоставляемого застройщикам набора льгот и преференций будет сдерживаться рост себестоимости вводимой жилплощади, которая только за прошлый год выросла на Дальнем Востоке почти на 30%.

К настоящему времени в рамках программы «Дальневосточный квартал» проведены конкурсы и отобраны победители среди застройщиков по семи городам. Речь идет о Благовещенске (за время действия контракта предполагается ввести 334 тыс. кв. м жилплощади), Петропавловске-Камчатском (125 тыс. кв. м), Чите (238 тыс. кв. м), Биробиджане (176 тыс. кв. м), Хабаровске (312 тыс. кв. м), Улан-Удэ (216 тыс. кв. м) и Корсакове (на первом этапе — 50 тыс. кв. м).

Последний на первый взгляд выбивается из «столичного» списка. Тем не менее Корсаков тяготеет к Южно-Сахалинской агломерации, а кроме того, как ожидается, он станет точкой экономического роста в южной части Сахалина, где построят глубоководный морской порт, будет сконцентрирована переработка морепродуктов с крупным центром дистрибуции рыбной продукции. Модернизация портовой зоны и строительство жилья в городе должны идти параллельно, считает сахалинский губернатор Валерий Лимаренко.

Реализация новой жилищной программы с совокупным объемом строительства 1,8 млн кв. м жилья ориентировочно рассчитана до 2034-2036 годов. Взамен точечной застройки под «Дальневосточный квартал» отводятся обширные участки земли, которые, помимо многоэтажек, будут последовательно застраиваться социальными объектами.

Изображение: Корпорация развития Дальнего Востока

Население сможет приобретать здесь жилье, в том числе, по льготному кредитованию. Часть квартир планируется сдавать в аренду по расценкам ниже среднерыночных, и примерно 20% от общей площади застройщик предоставит к выкупу регионам для социальных нужд. Это, в частности, позволит более активными темпами расселять людей из ветхих и аварийных домов.

Переселение из аварийного жилфонда в последние годы осуществляется по программе Фонда развития территорий, напомнил мэр Петропавловска-Камчатского Константин Брызгин. Вместе с тем, добавил он, нужно, чтобы эта проблема решалась быстрее. «Работа осложняется по объективным причинам: реализация программы не предусматривает обязательное строительство нового жилья, переселение может производиться и во вторичный фонд. С этим не всегда согласны жильцы. Это уходит в судебные разбирательства, споры, которые длятся годами. Поэтому темпы расселения не такие, как хотели бы видеть. Выход из этой ситуации один – это стимулирование и развитие жилищного строительства», – убежден градоначальник.

«Win-win» по-дальневосточному

В свою очередь инвестор, участвующий в программе «Дальневосточный квартал», получает господдержку при получении земли и налоговых льгот, которые ему предусмотрены по аналогии с резидентами ТОР. Строительная организация сможет воспользоваться сокращенными процедурами согласования и утверждения документации по планировке территории, разрешению на ввод в эксплуатацию и прочими административными преференциями. И конечно, ей будет оказываться помощь в строительстве инженерной инфраструктуры. Все эти механизмы помогут застройщику своевременно выполнить взятые на себя обязательства, подчеркивают в Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики.

Согласно условиям конкурса, девелоперу необходимо обладать достаточным опытом массового строительства многоквартирных домов (объем ввода жилья за последние пять лет должен составить не менее 60 тыс. кв. м жилья), и на сегодня в проект зашли как региональные, так и федерального уровня компании.

«Действительно, мы активно участвуем в реализации программы «Дальневосточного квартала», верим в ее перспективность, — рассказал EastRussia директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет» Станислав Таратунин. — Комплексность и приоритетность в реализации таких программ позволяют девелоперам с уверенностью смотреть в будущее и рассчитывать на успешность реализации своих проектов в регионе. Меры поддержки, которые предоставляет Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики и регионы (строительство инфраструктуры, налоговые льготы, квоты на работников из дружественных стран и пр.) делают эти проекты востребованными».

Государство за счет предлагаемого строителям пакета льгот, помимо прочего, намерено влиять на ценовую составляющую проекта, отмечали ранее в Минвостокразвития. Стоит сказать, за 2023 год себестоимость строительства жилых помещений на Дальнем Востоке выросла на 29,5%. Постройка 1 кв. м в многоквартирных домах на начало этого года в среднем по ДФО оценивалась в 73,2 тыс. руб. (в разрезе регионов присутствует значительная дифференциация, например, между Чукоткой и Бурятией цена может различаться почти в шесть раз). По мысли властей, за счет преференций у строительных компаний снизятся издержки по строительству жилья, что отразится на себестоимости квадратного метра.

Первые квартиры в отдельных локациях «Дальневосточного квартала» запланированы к сдаче в 2025-2026 годах.

По данным «Забайкалкрайстата», в ноябре было введено 5 527 тысячи квадратных метров в жилых помещениях: прирост в 41,2% по сравнению с ноябрём 2021 года. При этом в общей сложности с января до конца ноября сдали 274 946 тысячи «квадратов» или 180,7% к 2021 году. То есть темпы строительства в 2022-м за месяц до конца года превышали прошлогодние показатели почти в 2 раза.

В опубликованном на сайте «Забайкалкрайстата» отчёте уточняется, что в эти данные вошли все сданные квадратные метры, в том числе и дома на личных участках и дачные коттеджи. 

Два не равных года

Судя по статистике, ситуация в строительстве Забайкалья в последние два года характеризуется значительной несбалансированностью.

В 2021-м после практически упавшей кривой (левая часть графика) в августе начался просто пиковый взлет сданных квадратных метров, который постепенно снижался к ноябрю и резко взлетел в декабре. Можно предположить, что малый августовский пик связан с тем, что свои одноэтажные и двухэтажные частные дома достраивали жители края, а к декабрю документацию на ввод объектов стали готовить по госконтрактам и, возможно частные компании - по собственным коммерческим проектам.

Январь и февраль 2022 года по объёмам введённых квадратных метров были, не в пример прошлому году, оживлёнными и показали объёмы чуть меньшие, чем предыдущим летом, тогда как первые месяцы 2021-го, судя по графику, были практически «мёртвыми».

В феврале 2022 года начался плавный спад, который длился до мая, когда было сдано всего 17 тысяч квадратных метров. Наращивание объёмов началось в июне, но, в отличие от прошлого года, никакого летнего пика не было, а декабрь так и вовсе оказался самым скромным по показателям за год месяцем - всего 5,5 тысячи квадратных метров.

Можно предположить, что на начало 2022-го перешли квадратные метры, сдача которых была запланирована на 2021-й.

Так ли это относительно динамики за оба года - в пресс-службе правительства Забайкальского края, в министерстве строительства, дорожного хозяйства и транспорта, а также в министерстве экономического развития региона ответить за две недели подготовки материала к публикации не смогли, также как и предоставить общие итоговые данные по объёмам и динамике строительства в регионе.

По прогнозу социально-экономического развития Забайкальского края на 2021-й и 2022 годы у отрасли строительства в 2022 году было два сценария развития: консервативный и базовый. По консервативному сценарию объём выполненных работ должен был составить 32 130,36 миллиона рублей, базовый сценарий предполагал 37 424,61 миллиона. За год в строй должно было быть введено 305 тыс/ квадратных метров общей площади (консервативный сценарий) или 355 тысяч квадратных метров (базовый). В обоих вариантах это был лучший результат, начиная с 2017 года.

Строительство в росте. В росте ли?

По данным мониторинга социально-экономического положения, в крае за девять месяцев 2022 года строительство наравне с добычей полезных ископаемых, работой по ликвидации загрязнений, общественным питанием, оптовой торговлей, объёмами услуг населению и работой, связанной с обеспечением людей водой, показало рост.

Спад наблюдался в обрабатывающих производствах, обеспечении электроэнергией и газом, розничной торговле и сельском хозяйстве.

При этом доля инвестиционных вложений в строительство за это время составила всего 4,4%, тогда как на обрабатывающие производства пришлось 32,8%.

В мониторинге за январь-сентябрь 2022 года, опубликованном на сайте минэкономразвития края, говорится, что в строительство за это время вложили 35 миллиардов 545 миллионов рублей, что на 5,8% больше, чем за это время в прошлом году. Если сделать поправку на инфляцию, то кажется, что затраты не выросли, а снизились.

К сентябрю в Забайкалье ввели в действие 1 723 жилых здания общей площадью 252,5 тысячи квадратных метров и 36 зданий нежилого назначения, площадь которых составила 25,3 тысячи квадратных метров. В их числе - загон для крупного рогатого скота, артезианскую скважину и автоцентр.

Организации и жители края за это время построили в 2,3 раза больше жилья, чем в 2021 году - 235,8 тысячи квадратных метров, из которых 177,8 тысячи квадратных метров в городе и 58 тысяч - в деревнях. При этом 86,3% от этого жители края сделали за счёт собственных средств или кредитов, на эти деньги построено 203,5 тысячи квадратных метров.

Получается, что забайкальцы всего лишь за год умудрились или как-то накопить, или решили набрать кредитов. Но почему?

Судя по динамике реальной начисленной зарплаты, резкого роста доходов у жителей края за год не произошло. В январе - ноябре 2022 года, по данным «Забайкалкрайстата», она была равна 57,3 тысячи рублей.

инфографика - «Забайкалкрайстат» 

Отсюда следует, что люди или решили массово вкладывать в недвижимость накопления, либо начали брать для этого кредиты.

Возможно, роль здесь сыграл дальневосточный гектар, но он был введён несколько лет назад, и возникает вопрос о том, почему «выстрелил» только сейчас.

Или на поведении застройщиков\покупателей сказалась дальневосточная ипотека, когда под низкий банковский процент покупаются квартиры, квадратный метр в которых стоит в районе 160 тысяч рублей и выше?

Ещё одним фактором, который, возможно, способствовал повышению спроса - то, что теперь можно прописываться на дачах.

Промышленные стройки

Если учитывать и строительство по инвестпроектам, то тут в первую очередь нужно посмотреть, что строилось на двух территориях опережающего развития региона – «Забайкалье» и «Краснокаменск». Так, в «Забайкалье» возводят горно-металлургический комбинат на Удоканском месторождении меди и строят ГОК на месторождении «Железный Кряж» (АО «Висмут»). На территории опережающего развития «Краснокаменск» идёт строительство рудника № 6 на базе Аргунского и Жерлового месторождений урана, которое относится к Приаргунскому производственному горно-химическому объединению. Кроме него, компания «Экопромгаз» строит завод по переработке и производству синтетического жидкого топлива.

Социальное строительство

Кроме домов и промышленных объектов, в крае в три первых квартала года, по данным минэкономразвития, закончили строительство торгово-офисного центра площадью 0,8 тысячи квадратных метра, зал для занятий боксом на 1,7 тысячи квадратных метра и детсады в общей сложности на 348 мест.

Больше из имеющихся у нас документов социальных объектов нет. Назвать, что именно из соцобъектов сдавалось в 2022 году, ни в правительстве края, ни в минстрое, ни в министерстве экономического развития за две недели не смогли. Эту информацию в правительстве региона мы запросили повторно.

Что мешает строительству?

В мониторинге минэкономразвития говорится, что развитию строительной отрасли в Забайкалье мешают дороговизна материалов и конструкций, отсутствие квалифицированных рабочих, неплатежеспособность заказчиков и высокие налоги.

Строители, предварительно попросив не называть их в материале, говорят, что дороговизна материалов - не самое сложное, с чем приходится сталкиваться. В числе самых трудных моментов называют время согласований строительства, то есть всю бумажно-разрешительную работу, включая и общение с теми, кого нужно будет расселять, чтобы на этом месте построить новую многоэтажку.

Второй порог, о который приходится запинаться - непредсказуемость повышения цен не только на стройматериалы, но и на их доставку. На это сейчас нужно закладывать суммы сверх сметы, а закладывать-то особо нечего: все деньги в обороте.

­­– Проблемы у нас всегда одни и те же: мало строят, если говорить про новостройки, поэтому у нас и стоимость квадратного метра такая высокая. Тут вообще ряд параметров: и электроэнергия (высокие цены – прим. автоар), и удалённый регион. Но я всё-таки думаю, что если некоторые могут продавать от 120 тысяч за квадратный метр, а некоторые - от 160 тысяч за него же - то это рыночные условия, когда есть спрос. Если бы его не было, то не было бы и предложения, - считает руководитель центра ипотеки и недвижимости «Этажи» Наталья Савкина.

По её мнению, такой спрос породила программа дальневосточной ипотеки с очень сильно сниженными банковскими процентами - 1,5-1,7 процента.

– Если бы у нас ставка была 11% и стоимость квадратного метра была бы 160 тысяч рублей, то мало кто бы смог этой ипотекой, а так как есть программа дальневосточной ипотеки, то клиенты идут на это, – отметила Наталья Савкина.

Рост строительства в крае она объяснила поднявшейся популярностью загородных малоэтажных домов: «Это началось, когда были ковидные меры были, когда всё закрыли и когда нельзя было выйти из квартир. Люди стали подумывать о загородной недвижимости. Тем более у нас есть программы дальневосточной ипотеки, сельской ипотеки, которые позволяют под 1,5% строить дома. Почему бы и нет?».

По мнению эксперта, к росту именно загородного строительства в 2022 году постепенно привело сарафанное радио, когда по выгодной программе дом за городом построил сначала один знакомый, потом другой.

«Затем там менялись программы. Если раньше можно было строить только через застройщиков, а сейчас денежные средства по ипотеке выдают, и частные застройщики тоже строят. Это стало плюсом. У нас много умельцев, которые строят сами, это экономия средств. Малоэтажное строительство сейчас набирает бум.

Но и многоэтажная застройка увеличивается. Сейчас [в Забайкалье] планируют зайти компании из других регионов и, я думаю, новостроек в ближайшем будущем будет строиться больше. Тогда и цена на квадратный метр дай бог остановится», - сказала Наталья Савкина.

Новые компании, по её мнению, планируют зайти в край в 2023 году.

Как все начиналось?

Поначалу у меня была всего одна квартира, которую я взяла в ипотеку и планировала сдавать в долгосрочную аренду. Но достаточного спроса не оказалось, и было решено сдавать квартиру посуточно — нелегкое решение для владелицы детского центра, у которой было много стереотипов о посуточной аренде. Чтобы находить гостей, тогда было достаточно размещать объявление в местной газете — там публиковалось всего 8 аналогичных объявлений конкурентов.

Этот способ заработка быстро стал приносить мне весомый доход. И уже через год я оформила еще одну ипотеку, сделав это ежегодной традицией. Вырученных от посуточной аренды средств хватало на оплату и ипотечных платежей, и коммунальных услуг, и на собственные расходы. На сегодняшний день все эти ипотеки погашены, но в то время, конечно же, были страхи, связанные с ипотекой как с инструментом для создания собственных активов.

Изначально у меня была позиция — сдавать только собственные квартиры. Но когда в городе появилась компания «Транснефть» и, как следствие, командированные — спрос на краткосрочную аренду резко вырос. Брать с той скоростью ипотеку, с которой приходят клиенты, было нереально. Тогда я приняла решение воспользоваться новым для себя инструментом — субарендой. За один месяц я взяла 7 объектов в субаренду — помимо пяти собственных квартир. И тогда начался бизнес, а не просто доходная самозанятость.

Как выбирать жилье под субаренду?

Начинающему предпринимателю, у которого не сформирована репутация на рынке, договориться с арендодателями сложно. Часто именно неумение набрать объекты становится ограничением для начала посуточного бизнеса. Совет: не нужно бояться отказов, ведь количество рано или поздно переходит в качество — один из 10 собственников жилья примет ваше предложение. Поставьте себе флажок: набираю 40 отказов. Поверьте, вы не сможете выполнить эту задачу — еще раньше вы получите положительный ответ от собственников. А через год вы заметите, что они сами вам звонят и предлагают свои квартиры в субаренду.

При этом не следует соглашаться на любые квартиры, важно выбирать объекты с хорошей локацией — так, для Комсомольска-на-Амуре (и других промышленных городов) важна близость к предприятиям, где работают командированные, а также к медицинским учреждениям, к административному центру города. Кроме того, имеют значение адекватность собственников и соседей, а также качественный ремонт.

Изначально я брала под субаренду квартиры в любом виде и тратилась на ремонт, но сейчас стремлюсь брать только те объекты, которые требуют минимальных вложений — например, только декора. Собственные средства лучше всего вкладывать в качественную фото- и видеосъемку, а также продвижение.

Кто арендует квартиры посуточно в Комсомольске-на-Амуре?

В нашем городе нет наплыва туристов, но есть много командированных, которые приезжают сюда работать. Плюс нетуристического города в том, что у нас нет такого понятия — несезон. Тем, кто сдает квартиры посуточно в Сочи, Анапе или Геленджике, приходится за лето зарабатывать столько, чтобы потом жить на эти деньги весь год, а у нас спрос стабильный все 12 месяцев в году.

Еще одно преимущество нетуристического города — здесь ниже конкуренция, меньше расходы на рекламу. Например, большая и приятная для нас разница в стоимости размещения объявления на «Авито» в Москве и в Комсомольске-на-Амуре.

Сколько можно заработать?

Чистая прибыль в месяц с одной квартиры в небольшом городе с арендной ставкой 25 000 руб. в месяц и 1 500 руб. в сутки будет примерно 10 000–15 000 рублей. Средний чек в маленьких городах ниже, чем в городах-миллионниках, но и расходы меньше.

Маржинальность этого бизнеса сейчас невысока: разница между доходами и расходами составляет около 15%. В гостиничном бизнесе, который является аналогом посуточной аренды, этот показатель — 25%. Цены с нулевых годов, когда посуточная аренда была высокодоходной, практически не изменились — средняя стоимость в сутки составляет 1,5 тысячи рублей, а расходы на содержание и ожидания клиентов сильно выросли.

Тем не менее, это перспективный и стабильный бизнес, основанный на базовых потребностях человека. Жилье, даже временное, это необходимость в отличии от посещения кофеен, барбершопов и салонов красоты.

Как привлекать клиентов?

При правильном построении бизнеса и верной стратегии можно работать и с квартирами в низкоценовом сегменте. Главный вопрос — как увеличить эту стандартную небольшую прибыль со своих объектов. Ключевое здесь то, что у предпринимателя должен быть большой поток гостей — в этом помогает реклама.

Я активно размещала объявления своих квартир на «Авито Недвижимости» — публикуюсь там почти с самого запуска платформы. В последнее время на площадке появилось много нового — например, онлайн-бронирование. Люди все больше бронируют онлайн, поэтому нужно понимать, что если вы до сих пор не предоставляете такую возможность, то теряете большое количество клиентов.

С «Авито Недвижимости» у меня идет основной трафик — около 25% клиентов — и это самый высокий процент в сравнении с другими площадками. Поэтому уверена, что такие платформы нужно изучать и регулярно отслеживать их новые инструменты. При этом я стараюсь задействовать максимальное количество площадок — размещаю объявления еще и на таких порталах, как Bronevik, Ostrovok. Но эти платформы дают мне примерно 5-8% бронирований.

Кроме того, «Авито Недвижимость» помечает проверенные квартиры значками «Квартира проверена» и «Безопасная бронь», и таким образом подтверждает надежность объекта. Мои объекты первые в городе получили такие значки, и за нами быстро подтянулись конкуренты. Может казаться, что эти значки не так важны, но для человека, который едет в чужой город, это значимо. Я заметила, что такие квартиры разбирают охотнее.

Как успешно сдавать квартиру посуточно?

Бизнес по краткосрочной аренде довольно простой — зайти в него несложно, инвестиции потребуются небольшие. Поначалу можно даже совмещать с основной работой, если у вас в наличие всего одна-две квартиры.

При этом необходимо предварительно составить финансовую смету, рассчитать расходы, предполагаемые доходы и срок окупаемости объекта. Также стоит помнить, что от клиентов можно ожидать неприятных сюрпризов: например, они могут испортить свежий ремонт, мебель. Нужно быть к этому готовым и размещать в квартире только самое необходимое, без излишеств.

Еще один совет: работайте официально, тогда у вас будут хорошие гости, а не местная молодежь.

Хорошим гостям, а именно командированным и платежеспособным, нужны гарантии. Наличие сайта, возможность забронировать жилье онлайн — это подтверждение вашей положительной истории для гостя.

Подведем итоги:

1. Краткосрочная аренда — отличный бизнес для начинающих предпринимателей (низкий порог входа, легкая схема бизнеса)
2. Растущий спрос на экономное жилье в поездках — гарантия загрузки ваших квартир.
3. Платформы для размещения объявлений — огромные возможности для привлечения гостей именно к вам. Не рассчитывайте на сарафанное радио, а используйте любые доступные вам инструменты, чтобы рассказать о своих квартирах.
4. Работа в белую дает преимущество для привлечения “лучших гостей”. Сейчас легко начать этот бизнес как самозанятый и по мере роста выбирать другие правовые формы.
5. Анализ рынка и своего бизнеса. Постоянно смотрите, что происходит с рынком краткосрочной аренды конкретно в вашем городе — это бизнес и строить его только на эмоциях неправильно.

Взнос 50 процентов

Ипотечный рынок продолжил снижение в сентябре, когда Банк России поднял ключевую ставку до 19 процентов. Об этом говорит статистика института развития в жилищной сфере ДОМ.рф. В Хабаровском крае количество выданных кредитов уменьшилось на 55 процентов – 1100 шт. В Приморском крае рынок упал на 50 процентов (1 642 шт.), в Сахалинской области на 43 процента (438 шт.).

 инфографика ДОМ.РФ

Ноябрьский мониторинг ипотечных ставок показывает, что за неделю, с 11 по 17 ноября, рыночные ставки Сбербанка и ВТБ прибавили 3,5 и 3,1 процентных пункта и превысили 28 и 29 процентов годовых. То есть каждый год заёмщику придётся отдавать треть стоимости кредита.

инфографика ДОМ.РФ

Что касается программ с господдержкой, условия ужесточились. Теперь многие банки просят от 50 процентов первоначального взноса (ПВЗ) по дальневосточной и семейной ипотеке. Последняя новость: Сбербанк увеличил ПВЗ по льготным программам до 50,1 процента. Минимальный взнос составляет 20,1 процента. Но для того, чтобы им воспользоваться, нужно купить квартиру по программе субсидирования от застройщика, оформить ипотеку с увеличенным лимитом или выбрать жильё в рамках комплексного предложения.

«Вторичный рынок встал – если что-то покупается, то очень недорогое и по цене ниже рыночной. К сожалению, на первичном рынке ситуация тоже сложная – заградительные первоначальные взносы сделали свое дело. Банки, которые раньше были локомотивами льготной ипотеки, таковыми уже не являются, потому что первоначальный взнос 50 процентов – это неподъёмная цифра для молодых семей», – прокомментировал президент Ассоциации «Региональная гильдия риэлторов Дальневосточного федерального округа» Александр Пестерев.

Падение спроса на льготную ипотеку

Отрасль оказалась в опасной ситуации, отмечают эксперты. И 2025-й год станет ещё более непростым для неё. Вполне вероятно, что переживут его не все участники. Застройщики будут распродавать земельные банки, чтобы погасить убытки, возможны слияния и поглощения. Непрофильные игроки, занявшиеся жилищным строительством на золотой волне 2019-2020 гг, свернут проекты, а нераспроданные остатки перейдут в залоговое имущество банков после ввода объектов – таков негативный сценарий.

«Будет кризис, но Дальнего Востока он коснётся в меньшей степени, потому что здесь застройщиков поддерживает дальневосточная ипотека. Программу продлили до 2030 года, и на сегодняшний день это главная опора отрасли», - считает профессор Дальневосточного федерального университета, финансовый консультант Максим Кривелевич.

инфографика ДОМ.РФ

Например, в Хабаровском крае на дальневосточную ипотеку приходится больше половины всех объёмов льготного финансирования. В то же время аналитики уже фиксируют падение выдачи кредитов по льготным программам. Это связано и с увеличением первоначального взноса, и с исчерпанием денежных лимитов, из-за чего приостанавливались выдачи по «Семейной ипотеке».

«В некоторых банках сохраняется первоначальный взнос 20-30 процентов по льготным программам, но есть и подводные камни – часто такие условия распространяются только на зарплатных клиентов либо объекты из «льготного списка». Кроме того, велика вероятность получить отказ в кредите, так как банк посчитает клиента неплатежеспособным», - прокомментировали в агентстве недвижимости «Городской риелторский центр» (Владивосток).

Рост проектов бизнес-класса

Отсюда рождается тренд на недвижимость класса бизнес и комфорт-плюс, рассказывает Максим Кривелевич. В 2025-м году он будет набирать обороты, уверен эксперт, ведь доля льготной ипотеки в сделках с дорогой недвижимостью не так велика, и покупательная способность сохраняется. Поэтому на рынке появляется всё больше проектов с квартирами стоимостью от 8-12 млн рублей. ЖК Stark, ЖК «Философия» во Владивостоке, ЖК «Адмирал» и ЖК «Культура. Гармония» в Хабаровске – всё это проекты верхнего ценового сегмента с роскошными входными группами, большими террасами и другими атрибутами элитного жилья.

«Строить жёсткий эконом сегодня невыгодно, либо для реализации таких проектов необходимо государственное участие», – прокомментировал представитель компании DARS Development.

Ипотечный стандарт

На доходы девелоперов повлияет и то, что в 2025-м году у них станет меньше пространства для манёвров. Сегодня компании предлагают различные программы рассрочки, кредит на первоначальный взнос, активно используют субсидирование и первоначального взноса, и процентной ставки. Но в 2025-м году ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех.

С 1 января 2025 года начнёт действовать ипотечный стандарт. Нельзя будет длительное время размещать средства клиента на аккредитиве вместо эскроу счета. Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если при этом искусственно увеличится стоимость жилья. В сумме первоначального взноса не будут учитываться деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. То есть компании больше не смогут продавать в ипотеку квартиры без первоначального взноса, объясняют эксперты.

Вот почему инфополе переполнено объявлениями из разряда: «Только до конца 2024 года вы сможете приобрести жильё без первоначального взноса по семейной ипотеке».

С июля 2025 года так же планируется запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку ипотеки.

«Субсидирование в разных вариантах активно используется последние несколько лет. И хорошо, что Центробанк обратил на это внимание, потому что зачастую субсидируемые скидки складывались в увеличение цены квартиры. К счастью, в нашем регионе эта история не так развита», – комментирует Сергей Косиков.

Вместе с тем, по его словам, рыночная ипотека фактически поставлена на стоп. Большинство экспертов не видят оснований для снижения ключевой ставки Центробанка в 2025-м году, так что в этом отношении позитивных изменений не предвидится.

«На самом деле, порог был ещё в ноябре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась до 16 процентов. Уже тогда покупатели были не готовы к таким условиям», – комментирует Сергей Косиков.

Снизится ли стоимость жилья

И самый резонансный вопрос – стоимость квадратного метра. В СМИ проходила информация, что жильё активно дешевеет на Дальнем Востоке, но риелторы её не подтверждают.

«Во Владивостоке цены предложений новостроек после отмены программы господдержки выросли на 2,6 процента», – поделились цифрами в агентстве недвижимости ГРЦ.

ДОМ.рф тоже не фиксирует снижения стоимости жилья по регионам. В октябре в Хабаровском крае квадратный метр стоил 146,7 тысяч по отношению к 146,2 к сентябрю и 143 тысячам в августе.

По словам застройщиков, растущие расходы и падающая маржинальность не позволят девелоперам значительно снизить прайсы.

Тематическое изображение от freepik

«В проекте только строительная часть составляет порядка 100 тысяч рублей. Прибавьте сюда аренду участка и все вопросы, связанные с землёй. Банковское сопровождение добавляет ещё 10-20 тысяч к стоимости квадратного метра», – комментирует член Совета «НОСТРОЙ» Сергей Федоренко.

Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Собственники предлагают колоссальные скидки до 20 процентов, если им нужно срочно продать жильё. Но что касается рынка новостроек, здесь ценовая политика зависит от финмодели, которую застройщики согласовывают с банками. Некоторые собеседники в разговоре с корр. агентства выразили мнение, что 250 тысяч за кв. метр – разумная цена, например, для Владивостока.

Неочевидный фактор

«Кроме того, хотя Дальний Восток имеет свои преимущества, не стоит забывать об удалённости региона. Мы находимся далеко от источников производства любых материалов, поставки из-за рубежа сократились, цены высокие. Рынок рабочей силы ограничен, и её тоже непросто привезти с Запада», – перечисляет руководитель строительной компании «ДаВинчи групп» Алексей Исаков.

Его коллега Людмила Давыденко отмечает, что единственное, на чём в перспективе могут сэкономить застройщики, это логистика, и предлагает оценить ситуацию с неочевидного ракурса.

По её словам, в строительной отрасли ДФО за последние годы произошли изменения: в регион пришли крупные застройщики, торговые сети строительных материалов, развивается местное производство в ТОР Приморья.

«Логистика – ресурс, которым край обладает, но пока не осваивает», – акцентирует Людмила Давыденко.

Представители отрасли Приморского края выделили ряд направлений, которые могут снизить себестоимость строительства:

– придорожные технопарки (технико-экономическое обоснование по ним уже разработано, уточняет собеседница).

– Оптимизация транспортных схем. Например, зона Михайловского района Приморья идеальна тем, что через неё проходят дороги во все районы края.

– Не задействованы малая авиация и десятки заброшенных военных аэродромов, в том числе в Михайловском районе.

– Дроны могут использоваться не только в транспортировке грузов, но и при строительстве объектов. В этом году колледжи впервые произвели набор на специальности, связанные с управлением, сборкой и разработкой дронов.

«Ну и не забываем, что нас окружают водные просторы, не используется огромное количество частных плавсредств. У Приморского края много преимуществ перед другими регионами, надо только захотеть ими воспользоваться», – резюмирует Людмила Давыденко.

К слову, развитием логистики озабочены и крупные федеральные компании, такие, как ФСК. Именно в Приморье группа решила локализовать производство газобетонных блоков. После запуска предприятие будет производить 150 тысяч кубометров продукции в год с выходом на объёмы производства до 240 тысяч кубометров ежегодно. Строительство в промышленном парке Большой камень может начаться уже в следующем году.

«Дальний Восток – перспективный регион для нас. ФСК зашла в Хабаровский край, Амурскую область, Приморье, и мы видим спрос, пусть и не такой большой. Действует дальневосточная ипотека, крупные федеральные стройки – в приоритете органов федеральном власти. Другое дело, что помимо исторических девелоперов на рынке появилось много хаотичных игроков с одним проектом в портфеле, и качественного продукта у них нет. А в сложившихся условиях выиграет тот, кто сможет обеспечить максимально качественное предложение», – прокомментировал представитель компании «ФСК» Станислав Варнаков.

Таким образом, 2025-й год обещает ужесточение конкуренции и самые неожиданные сценарии развития событий. При этом эксперты уточняют, что на сегодняшний день объекты сдаются вовремя или с незначительными задержками, вероятность появления замороженных строек крайне низкая, и в любом случае покупателя защищает ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Если у девелопера возникнут проблемы, объект будет достроен с помощью государства.

Отметим, что сегодня в ДФО строится более 7 млн жилья. Из них не продано 45 процентов. Лидером остаётся Приморье с объёмами строительства около 3 млн кв. метров жилой недвижимости. В Хабаровском крае показатель значительно ниже – около 1,3 млн. кв. метров.

Интересно, что, по мнению аналитиков, возможное сворачивание рынка в обозримом будущем может привести к дефициту предложения через несколько лет. А это будет означать новый рост цен.

По объемам работ, выполненных в сфере строительства (таблица 1) в январе-июле текущего года наибольший прирост относительно аналогичного периода прошлого года на Дальнем Востоке, демонстрируют Хабаровский край (+37,7%), Еврейская АО (+29,8%) и Приморский край (+19,2%). При этом в целом по ДФО прирост составил только 1,9%, поскольку в большинстве регионов динамика была отрицательной – в частности, в Сахалинской области, Забайкальском крае, Магаданской области, Бурятии, Чукотском АО и Амурской области.

В то же время в денежном отношении (таблица 2) лидерство по объемам строительных работ за семь месяцев года принадлежит Якутии (более 178 млрд рублей), далее следуют Амурская область (свыше 144 млрд рублей), Иркутская область (более 134 млрд рублей) и Хабаровский край (свыше 127 млрд рублей).

В жилищном строительстве на Дальнем Востоке в январе-июле введено 2,7 млн кв. м жилья, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2023 г. Лидерами роста (таблица 3) в январе-июле 2024 г. стали Еврейская АО (+51,8%), Магаданская область (+42,8%) и Якутия (+41,9%). При этом на Чукотке и в Магаданской области в целом объемы строительства крайне невелики – 3,6 тыс. кв. м и 4,9 тыс. кв. м соответственно. Отрицательную динамику в жилищном строительстве демонстрируют Сахалинская область (снижение индекса до 98,6%) и Камчатский край (94,9%).

Наибольшие объемы нового жилья за восемь месяцев года (таблица 4) введены в Иркутской области (978,9 тыс. кв. м), Приморском крае (803,1 тыс. кв. м), Якутии (452,8 тыс. кв. м) и Бурятии (452,9 тыс. кв. м). При этом Приморье и Якутия являются лидерами по объемам одобренных льготных жилищных кредитов в ДФО. Запуск новых проектов жилищного строительства за семь месяцев года в ДФО вырос на 11% относительно аналогичного периода прошлого года – до 1,9 млн кв. м новых проектов. К 6 сентября на этапе строительства находились порядка 6,8 млн кв. м в новостройках.

В качестве основного стимула развития жилищного строительства в макрорегионе правительство РФ видит сохранение льготной дальневосточной и арктической ипотеки на уровне 2%. Что касается арендного жилья, то летом регионам Дальнего Востока был выделен дополнительный лимит квартир в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» - Сахалинской области предоставлен дополнительный лимит на 400 квартир (всего – 1 721 квартира), Забайкальскому краю – 262 квартиры (всего – 1 089). Напомним, что в целом предполагается построить в ДФО не менее 10 тыс. арендных квартир, на что правительством выделено 87 млрд рублей. На сегодняшний день подписаны договоры на строительство 7,5 тыс. квартир. Уже построены и переданы для сдачи в аренду 42 квартиры в Приморском крае (ЖК «Айвазовский» во Владивостоке), 40 квартир в Чукотском АО (ЖК «Ягодный» в Анадыре) и 24 квартиры в Якутии (микрорайон «Марха» в Якутске).

ВТБ в сентябре открыл кредитную линию на 4,5 млрд рублей владивостокскому специализированному застройщику «Группа»^[1] на возведение жилого комплекса во Владивостоке на площади 100 тыс. кв. м в микрорайоне «Зеленый угол»^[2] (Ленинский район Владивостока). В рамках первой очереди строится жилой дом на 699 квартир общей площадью 37,5 тыс. кв. м. Сдача дома в эксплуатацию запланирована на четвертый квартал 2027 г. Среди завершенных проектов «СЗ «Групп» в Приморье – коттеджные поселки «Белый парус» и «Парк Де-Фриз».

В июне ВТБ открыл финансирование на 1,1 млрд рублей для строительства первой очереди жилого комплекса «Эколэнд» в Хабаровске (микрорайон Березовка^[3], Краснофлотский район в северной части города). Проект реализует ООО «СЗ БМК-Девелопмент»^[4]. Предполагается построить четыре дома общей площадью 12,6 тыс. кв. м. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на четвертый квартал 2025 г.

Со своей стороны, банк ДОМ.РФ профинансировал на сумму около 1,3 млрд рублей благовещенскую группу компаний «САР» для строительства третьего и четвертого этапов ЖК «Современник» в селе Чигири Благовещенского района Амурской области (в 10 км от Благовещенска). Общая площадь проекта составит более 15 тыс. кв. м, включая 9 тыс. кв. м жилой площади. Первый и второй этапы комплекса были введены в 2023 г.

На предоставленные ДОМ.РФ кредитные средства в Амурской области, помимо «Современника» (161 квартира), также строятся крупный ЖК «Зея парк» (11,7 тыс. квартир, группа «ПИК») и ЖК «Европейский квартал» (226 квартир, АО «СЗ Благовещенскстрой»).

Следует отметить, что у ДОМ.РФ также есть собственные проекты в регионах. Так, в сентябре стало известно, что ДОМ.РФ создаст социальную инфраструктуру (поликлинику, спортивный комплекс) в рамках проекта жилого комплекса «ДОМ на Востоке» во Владивостоке (район бухты Патрокл, Первомайский район города). Проект реализует компания «ДОМ.РФ Девелопмент». Ведется строительство третьей очереди жилого комплекса, рассчитанного на 314 квартир и 153 машино-места на подземной парковке. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на третий квартал 2027 г. Полностью проект планируется реализовать к 2030 г.

Тем временем группа компаний DARS Д.Рябова из Ульяновска до 2030 г. намерена реализовать в Хабаровске два новых проекта комплексного строительства и благоустройства с объемом инвестиций порядка 19 млрд рублей. В августе девелопер завершил сделку по приобретению хабаровской компании ООО «СЗ «Атлант 27», получив право на строительство жилого комплекса «На семи холмах» (в границах улиц Совхозная и Трехгорная). Проект предполагает возведение 150,65 тыс. кв м жилья на площади 13,4 га. Также в партнерстве с ДОМ.РФ DARS рассчитывает построить жилой комплекс таунхаусов объемом около 35 тыс. кв. м в районе улицы Связная.

Наконец, крупный федеральный девелопер «Самолет» (ООО «Самолет Регионы») в марте учредил компанию ООО «СЗ Проект-С-71», летом выигравшую торги на комплексное развитие территории в районе улиц Трехгорная и Карьерная в Хабаровске. Застройщик за 120 месяцев должен разработать и утвердить планировку территории, построить 49 тыс. жилых и 1 тыс. нежилых кв. м, детский сад на 230 мест, благоустроить территорию. Еще одна дочерняя компания «Самолета», ООО «СЗ Проект-С-47», в январе подписала соглашение с властями Забайкальского края о возведении 238 тыс. кв. м жилья до 2033 г. в рамках программы «Дальневосточный квартал» в Чите (ТОР «Забайкалье»). Первая очередь должна быть введена не позднее декабря 2026 г. Объем инвестиций составит 27,2 млрд рублей.

В рамках преференциальных экономических режимов Дальнего Востока появляются новые производства строительных материалов, ориентированные как на жилищное, так и промышленное строительство. В рамках ТОР «Приморье» в Надеждинском районе осенью запущено производство полимерных труб группы «Полипластик» М.Гориловского, включающее четыре линии, выпускающие трубы различного диаметра (от 20 до 1200 мм) для тепловых, газовых, водопроводных и канализационных сетей, электрозащиты. После выхода на проектную мощность завод должен выпускать свыше 35 тыс. тонн продукции в год (на такой объем предприятие предполагается вывести в течение ближайших пяти лет).

При этом в компании заявили о дальнейших планах по увеличению мощностей по выпуску трубной продукции в Дальневосточном ФО к 2030 г. до 57,5 тыс. тонн. Таким образом, на сегодняшний день у «Полипластика» действуют две производственные площадки на Дальнем Востоке – Хабаровский трубный завод мощностью 22,5 тыс. тонн в год и запущенный сейчас Приморский завод полимерных труб текущей мощностью 11 тыс. тонн в год.

В ТОР «Хабаровск» ООО «Дальневосточный завод полиэтиленовых труб»^[5] рассчитывает запустить первую очередь нового завода, в который было инвестировано 150 млн рублей. В первом цехе предполагается открыть две линии по производству полиэтиленовых труб диаметром от 50 мм до 500 мм. Общая производительность должна составить 3-3,5 тыс. тонн в год. В целом проект рассчитан на четыре очереди с общим объемом инвестиций в 350 млн рублей. Запуск второй очереди намечен на сентябрь 2025 г.

ООО «Специализированный застройщик Речной порт «Якутск» (ГК «Старвей» Ф.Любашевского^[6]) планирует инвестировать 350 млн рублей в создание производства инертных материалов для строительства дорог в Якутии в рамках ТОР «Якутия». Инвестпроект предполагает строительство асфальто-бетонного завода, дробильного комплекса, а также нового речного причала и складских площадок. Производственная мощность завода должна составить 90 тыс. тонн щебня и 220 тыс. куб. м асфальта в год.

ООО «Дальневосточный завод строительных материалов»^[7] (ДВ СЗМ) в августе получило заем на 47 млн рублей от Фонда развития промышленности Хабаровского края на создание новой производственной линии для изготовления сухих строительных смесей. Предприятие производит до 700 тонн продукции в месяц, модернизировав производство, оно рассчитывает выйти на 100 тонн смесей в сутки.

Наконец, резидент СПВ уссурийская компания «МДКОР»^[8] планирует в 2028 г. запустить в Уссурийске завод железобетонных конструкций мощностью 130 тыс. тонн продукции в год. Предполагается, что завод будет состоять из пяти цехов, складской территории, железнодорожного тупика, собственной котельной. Начало строительных работ намечено на первый квартал 2025 г.

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», январь-июль 2024 года, млн рублей.

Таблица 3. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года.

Таблица 4. Строительство жилых домов, январь-июль 2024 года, тыс. кв. м общей площади жилых помещений

[1] Владивосток, учредители – Е.Де и М.Матузный.

[2] Микрорайон расположен на месте теплиц ликвидированного совхоза «Приморье».

[3] Бывший поселок городского типа, в северо-восточной части города возле Ореховой сопки.

[4] Хабаровск, владелец – А.Кулакевич.

[5] Владельцы – А.Коваленко, Д.Коган.

[6] Президент нефтесервисной ГК «Интегра». СЗ Речной порт «Якутск» строит в Якутии жилой комплекс «Ленские высоты» с объемом инвестиций 50,3 млрд рублей.

[7] Владелец – А.Дрантиев.

[8] Учредители – А.Викол, Е.Хон.