Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

— Расскажите, пожалуйста, о текущем состоянии интеграции ВТБ и банка «Открытие» в Хабаровском крае. Какие шаги уже предприняты?

— Интеграция ВТБ и «Открытия» — это масштабный и комплексный процесс, который требует большого внимания к деталям. Подобных слияний в российской банковской системе еще не было – ведь мы говорим о кредитных организациях из первой десятки на рынке. Если мерить деньгами, можно проиллюстрировать так — на конец прошлого года совокупные активы группы ВТБ с учетом банка «Открытие» составляли 29,4 трлн рублей, а доля группы в активах российской банковской системы — 17,5%.

В декабре 2023 года объединили в единую сеть банкоматы ВТБ, «Открытия» и РНКБ, затем клиентам «Открытия» дали доступ к продуктам ВТБ – кредитам, вкладам, дебетовым картам. Если говорить про текущую ситуацию, то в мае-июне клиенты банка «Открытие» начали активно переводить свои карты, вклады и кредиты в ВТБ. Нам удалось успешно организовать «бесшовный» онлайн-переход для розничных клиентов «Открытия» — без визита в офис. Эта процедура происходит в интернет-банке и мобильном приложении, что делает процесс максимально удобным и безопасным.

— Всем ли удобен «онлайн» вариант перехода? Как вы обеспечиваете его безопасность?

— Для нас очень важно, чтобы процесс интеграции был максимально комфортным для всех клиентов. Мы подумали, конечно, и о людях старшего поколения, которые предпочитают личное обращение. Они могут получить всю нужную информацию и помощь в офисах ВТБ. Менеджеры ответят на вопросы, помогут совершить действия, необходимые для перехода.

Сейчас, кстати, уже началась смена вывесок на офисах «Открытия». Большинство этих офисов в Хабаровском крае сохранятся для удобства клиентов и продолжат свою работу под брендом ВТБ.

Безопасность перехода клиентов – под нашим постоянным контролем. Команды специалистов обоих банков провели скрупулёзную интеграцию всех IT-систем. Разработали и архитектуру миграции, и маршруты клиентских путей, согласовали единые процессы контроля инцидентов «Открытия» и ВТБ. Словом, сделали всё для того, чтобы переход клиентов «Открытия» в ВТБ прошёл максимально безопасно и гладко, с соблюдением строжайших стандартов конфиденциальности.

— Какие преимущества получат клиенты «Открытия» после перехода в ВТБ?

— Одна из главных задач интеграции заключается в том, чтобы обеспечить клиентов банка «Открытие» не просто аналогичными, но и более выгодными продуктами и сервисами. После перехода в ВТБ клиенты «Открытия» получат доступ к более широкой линейке предложений, например, к программе льготного ипотечного кредитования. Мы предложим более высокие ставки по накопительным счетам и надбавки за перевод пенсий в ВТБ. В ближайшее время в ВТБ появятся и кобрендовые карты, которые были популярны у клиентов банка «Открытие». Премиальные клиенты смогут воспользоваться пакетом услуг «Привилегия».

И конечно, ВТБ гарантирует сохранение всех условий по действующим кредитным договорам и депозитам до конца их срока.

— А как организовали переход корпоративных клиентов?

Средний и малый бизнес – очень гибкий, но при этом требовательный сегмент, который ценит свое время, старается минимизировать издержки. Мы постарались это учесть и подготовили для корпоративных клиентов свой вариант цифрового перехода и спецпредложения.

За несколько кликов в интернет-банке «Открытия» клиенты могут открыть новый счет на Бизнес Платформе ВТБ и сразу же получить доступ к персонализированному набору продуктов и специальным условиям, включая три месяца бесплатного обслуживания в рамках выбранного пакета услуг.

Бизнес Платформа ВТБ – это цифровая экосистема, которая включает более 80 самых востребованных продуктов и услуг для бизнеса, в том числе 20 предложений от банка «Открытие».

— Какое значение имеет эта интеграция для позиции ВТБ в регионе?

— Интеграция укрепит позиции группы ВТБ в Хабаровском крае. По итогам первого полугодия 2024 года наш кредитный портфель в регионе в сегменте среднего и малого бизнеса составил 41,1 млрд рублей. Розничный кредитный портфель прибавил 13% и составил 119,6 млрд рублей, ресурсы частных клиентов выросли на 14%, до 102,7 млрд рублей.

— Какие дальнейшие планы у ВТБ по интеграции и развитию бизнеса в Хабаровском крае?

— Расти! Мы планируем расти по всем направлениям, завершить интеграцию с банком «Открытие» до конца 2024 года, расширять свою сеть в регионе, открывая новые отделения в населенных пунктах с численностью жителей от 20 тысяч человек. Это часть новой трехлетней стратегии ВТБ. Недавно открыли новую, четвертую точку обслуживания в Комсомольске-на-Амуре – на территории Амурского судостроительного завода. В ней смогут обслуживаться 3 тысячи сотрудников предприятия.

Также мы уделяем большое внимание развитию цифровых сервисов и курьерской доставки – это важно для маломобильных пользователей, людей старшего возраста. Сегодня доставка доступна в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, в следующем году к ним добавятся новые города.

Надо сказать, что наши клиенты — и уже активные, и потенциальные — видят нашу работу и голосуют за нас «ногами». В прошлом году число активных розничных клиентов у ВТБ в Хабаровском крае выросло на 19,4 тысячи человек. Судя по динамике первого полугодия, цифра по итогам этого года будет больше.

Дилемма

Пенсионные продукты НПФ предназначены именно для того, чтобы формировать накопления в течение длительного срока. На пенсии-то мы рассчитываем жить долго, соответственно откладывать на этот период нужно не один или два года, а 10-15 лет. Сегодня накопления на пенсию надежно защищены – застрахованы Агентством по страхованию вкладов по аналогии с банковскими вкладами, но на более крупную сумму - 2,8 млн рублей.

Исторический опыт показывает, что доходность, которую получают НПФ, инвестируя накопления в надежные ценные бумаги, на длинном горизонте обгоняет инфляцию. То есть, накопления не обесцениваются и даже, напротив, прирастают, хоть и не большими темпами. Отсюда можно сделать вывод, что копить в негосударственном фонде выгодно.

С другой стороны, популярность НПФ среди населения остается пока невысокой, в том числе из-за практики незаконных переводов между разными фондами в прошлом. Совсем недавно еще одна жительница Магадана подала иск о признании недействительным договора об обязательном пенсионном страховании от 2018 года.

Подобные истории о незаконных переводах пенсионных накоплений граждан из ПФР в НПФ или из одного частного фонда в другой были характерны для 2016-2018 годов. Недобросовестные пенсионные агенты пользовались пробелами в законодательстве, чтобы зарабатывать комиссионное вознаграждение за каждого нового клиента – ведь НПФ, принимающий клиента, не был осведомлен об отсутствии его согласия на перевод.

Время перемен

Проблема незаконных переводов была решена на государственном уровне еще 5 лет назад, что позволило сделать рынок более прозрачным:

– с начала 2019 года НПФ стали получать информацию о клиентах, решивших сменить фонд. Это позволило выяснять у клиента действительность его намерений;

– НПФ, привлекающий клиента, стал обязан информировать его о возможных потерях инвестдохода при досрочном переходе (речь идет о том, что менять страховщика без потери инвестдохода можно не чаще, чем раз в 5 лет);

– заявление о намерении перейти из НПФ в НПФ или СФР застрахованный должен подавать до 1 декабря текущего года в территориальный орган СФР лично либо в электронной форме через портал «Госуслуги»;

– привлечение агентов для перевода средств пенсионных накоплений теперь запрещено на законодательном уровне;

– с 11 декабря 2023 года обращения в связи с незаконными переводами пенсионных накоплений можно урегулировать в досудебном порядке – с помощью финансового уполномоченного. Его решения обязательны для исполнения фондами.

В результате принятых государством мер на пенсионном рынке остались только проверенные и надежные участники. Они нацелены на то, чтобы добиться доверия граждан. Например, один из крупнейших в России частных пенсионных фондов «Будущее» ещё до радикальных законодательных изменений изменил бизнес-стратегию, фокусируясь на оздоровлении инвестиционного портфеля, повышение его доходности, а также полностью отказался от работы с посредниками.

«В 2014-2018 годы незаконные переводы были проблемой. Пострадали не только граждане, но и пенсионные фонды, репутации которых был нанесен ущерб. С тех пор в России изменились законодательные требования к деятельности НПФ, рынок претерпел серьезные изменения, и фактически на нём сегодня работают только надежные участники. Очень важно донести это до граждан – формировать свои сбережения в негосударственных пенсионных фондах можно выгодно и безопасно», – рассказали в НПФ «Будущее», который входит в ТОП-10 крупнейших НПФ России. Сегодня клиентами фонда являются более 4 млн граждан, из них 20 тысяч человек уже получают дополнительную негосударственную пенсию. 

В чем преимущества

По данным ЦБ, более 36 млн человек доверяют НПФ свои пенсионные накопления в рамках ОПС (обязательное пенсионное страхование) и 6 млн человек являются клиентами по НПО (негосударственное пенсионное обеспечение, т.е. делают самостоятельные отчисления на специальный пенсионный счет или принимают участие в корпоративных пенсионных программах работодателей).

У пенсионных продуктов НПФ есть свои преимущества, о которых мы упоминали выше: они нацелены именно на долгосрочные накопления к какому-то событию в жизни, в том числе к выходу на пенсию, и застрахованы государством. По информации Банк России, доходность вложений пенсионных накоплений в НПФ за девять месяцев 2023 года составила 10,9% годовых. Она третий квартал подряд в этом году опережает показатели инвестирования пенсионных накоплений СФР. Это связано с наличием в портфелях НПФ акций, которые оказались более прибыльными в этот период. Доходность размещения пенсионных резервов НПФ — 10,1% годовых. Инфляция в этот период была на уровне 6,2% годовых.

В добровольных накоплениях более гибкие и условия для клиентов: формировать сбережения можно, начиная с любого возраста старше 18 лет, сумма и частота регулярных взносов определяется клиентом самостоятельно, как и срок выплат накопленных средств.

С 2024 года НПФ будут реализовывать программу долгосрочных сбережений (ПДС). В новом сберегательном продукте помимо вышеперечисленных преимуществ заложены еще и уникальные для финансового рынка преференции – например, софинансирование государством взносов участника программы.

Словом, инструментов для того, чтобы создать для себя финансовый запас на будущее, хватает, главное, не принимать скоропалительных решений, изучить продукты, почитать отзывы и сделать правильный выбор.

– Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена: покупательская способность снижена, ставки кредитования высокие, государственные программы меняют условия. Все эти изменения, конечно, коснулись и рынка недвижимости Дальнего Востока.

Понятно, что «Дальневосточная ипотека» помогает выживать рынку ДФО, но стоимость квадратного метра в строящемся жилье высокая и не укладывается в бюджет, выделяемый льготной программой. Соответственно покупателям нужны деньги и на первоначальный взнос, и на дальнейшую отделку квартиры, так как все квартиры в новостройках в основном продаются в сером или белом ключе. Пока снижение стоимости новостроек на рынке не наблюдается. Мы уже, конечно, видим выгодные предложения застройщиков в виде рассрочки платежа и оплаты траншами, но стоимость квадратного метра пока не снижается.

Что касается вторичного рынка жилья, то снижение стоимости вторичного жилья, конечно, наблюдается. Не очень быстро, но цена падает. На площадках, как правило, стоит завышенная цена, а внося предложение, покупатель занижает стоимость процентов на 15, и продавец соглашается на такое предложение. В основном покупают за наличный расчет, остаток, как правило, добирают потребительским кредитом или ипотекой, но на небольшую сумму.

Рынок индивидуального жилищного строительства пока встал, оформление ипотек по госпрограммам на ИЖС непростое и не все подрядчики соглашаются строить по условиям банка. Но надеемся, что наши партнеры в Сбербанке, сейчас отладят процесс выдачи ипотеки на ИЖС.

Делая анализ рынка и экономики в целом, хочу сказать, что откладывать покупку или продажу недвижимости не стоит. Если для вас актуально какое-то действие с недвижимостью, нужно делать здесь и сейчас. Сегодня можно выгодно купить квартиру на вторичном рынке, сделав предложение выгодное для вас. Для того, кто собирается продавать недвижимость, сегодня хорошее время в дешевом сегменте. Например, районы, которые плохо продавались в обычном рынке, сейчас продаются в первую очередь и практически без снижения стоимости.

Многие положили деньги под проценты, но анализируя экономику в целом, видно, что рубль дешевеет, а все вокруг дорожает, при этом недвижимость сохраняет капитал. Что касается новостроя и строительства ИЖС, здесь вообще снижение стоимости не ожидается, обязательно нужно использовать возможность ипотек с государственной поддержкой. Моя рекомендация клиенту: сейчас, конечно, нужно воздержаться от базовой ипотеки, но опять же есть варианты снижения ставки в банках, рефинансирования ипотеки, закрытие ипотеки после продажи недвижимости. Просто нужно обязательно все просчитывать и подобрать лучший вариант. Поэтому обращайтесь к профессионалам за консультацией.

Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

Согласно сведениям РИА «Рейтинг» и Росстат об объемах введения жилья в регионах РФ по итогам 2022 года Сахалинская область постепенно «уступила» свой рекорд 2020 и 2021 года — максимальное число введенных квадратных метров на человека — сразу шести субъектам страны. Островной регион сегодня занимает в федеральном рейтинге 7 место. Если в 2020 году 0,89 кв.м. жилья на человека, введенного в островном регионе, составляли почти на 220% больше, чем в среднем по стране, то к концу 2022 – началу 2023 года Сахалин, отчитавшись об 1,09 кв.м., превысил федеральную планку «лишь» на 60%. К слову, в 2021 году на островах сдавали 1,03 кв.м. жилья на человека.

Безусловным лидером по объему введенного в эксплуатацию жилья по итогам 2022 года  стала Ленинградская область — там сдали 1,96 кв.м. общей площади жилья на человека. На втором месте Московская область (1,64 кв.м.), на третьем — Тюменская область (1,36 кв.м.).

Кроме этого, в топ-10 (по порядку убывания) вошли Чеченская республика, Краснодарский край, Калининградская область, Сахалинская область, Севастополь, Республика Адыгея и Владимирская область. Островной регион стал единственным представителем Дальнего Востока в группе субъектов-лидеров — ближайшим преследователем Росстат обозначил Республику Саха, которая заняла 39 место с 0,585 кв.м. сданного жилья на человека. Однако, оставаясь лидером ДФО по вводу в эксплуатацию жилой недвижимости на человека, Сахалин, тем не менее, уступил существенно менее развитой с экономической точки зрения Чечне и почти пропустил вперед Севастополь: город федерального значения по итогам 2022 года выдал планку в 0,998 кв.м. жилья на человека.

Данные Росстата, на основе которых составлялся федеральный рейтинг, говорят еще и о том, что в Сахалинской области за отчетный год практически не нарастили темпы сдачи жилья. Согласно официальной статистике, на островах в 2022 году сдали в эксплуатацию 504 тысячи кв.м. жилой недвижимости — это лишь на 0,2 процента больше, чем в пандемийном 2021-м, и самый минимальный прирост в России. Здесь Сахалин обогнал лишь те регионы, которые в ушедшем 2022-м по тем или иным причинам начали строить меньше жилья, а таковых всего 16. Лидерами же стали Мурманская область, где аналитики отметили прорыв: по итогам 2022-го там сдали на 255,2 % больше жилья, чем в 2021-м. Правда фактический результат северного региона составляет лишь 0,27 кв.м. на человека и 180 тысяч кв.м. за год. На втором месте Ненецкий АО, удвоивший темпы сдачи жилья, а третья в этом списке — Чеченская Республика, которая и по показателям темпов строительства обошла Сахалин: прирост сданного жилья составил 96,8 процента. В лидерах оказалась даже Амурская область — увеличения темпов сдачи построенных жилплощадей на 67,3 процента ей хватило, чтобы обогнать Сахалинскую область. Да и по итоговой обеспеченности населения жилой площадью островной регион — далеко не лидер: 31,6 кв.м. на человека и 24 место в РФ. По мнению генерального директора ассоциации «Сахалинское саморегулируемое объединение строителей «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, гнаться за рекордами островному региону не нужно: важнее сохранять стабильность.

«Сахалинская область уже не первый год сдает по 500 тысяч «квадратов» жилья, мы в числе лидеров по Дальнему Востоку. И, на мой взгляд, для нас главное — не бежать за рекордами, а работать стабильно. Помимо непосредственно жилого фонда, строительные компании Сахалина обязаны обеспечить еще и сопутствующую инфраструктуру — инженерные сети, энергетику, связь, дороги, социальные объекты. Все это должно быть сбалансировано. Не должно быть такого, что мы сдаем микрорайон с квартирами на 3 тысячи семей, а потом полгорода стоит в пробках, потому что эти семьи своих детей везут в школы и детские сады за несколько километров. И сейчас Сахалинская область выстраивает эту сбалансированную работу. На территории островного региона работают и местные, и федеральные застройщики, и у всех одна задача: строишь жилье — строй и инфраструктуру. Это важно. А с учетом того, что Сахалин, как один из самых отдаленных регионов Дальнего Востока, удаленный от федерального центра, ограниченный в транспортном сообщении, довольно долго вынужден был нагонять отставание в строительной сфере, особенно важным для нас становится именно сохранение стабильности. Мы вышли на планку 500 тысяч квадратных метров в год. Это и коммерческое жилье, и квартиры для переселенцев из аварийного и ветхого фонда, и социальное жилье. Я считаю, важнее удерживать и развивать то, что есть», — прокомментировал Валерий Мозолевский.

В министерстве строительства Сахалинской области также не считают текущие показатели островного региона отрицательными в сравнении с предыдущими годами. В ведомстве отметили, что строительство жилья идет во всех муниципалитетах, а годовой объем вводимых в эксплуатацию площадей остается практически неизменным уже два года — от 500 тысяч кв.м., и в 2023 году эту планку планируют сохранить, несмотря на то что федеральное правительство поручило островному региону сдать в эксплуатацию 380 тысяч кв.м. жилья до начала 2024 года. Кроме того, по данным регионального минстроя, к 2023 году Сахалин готов предоставить застройщикам 136 перспективных площадок на возведение 6 млн квадратных метров жилья.

«По итогам 2022 года ведено в эксплуатацию 504,1 тысячи кв. м жилья, 503,2 тыс. кв.м – показатель ввода жилья 2021 года. Мы два года подряд держали планку по объему ввода — не менее 500 тысяч квадратных метров и больше 1 квадратного метра на человека, проживающего в области. В текущем году также запланировано ввести не менее 500 тысяч квадратных метров. Во всех районах развернуто строительство, причем мы идем с темпами, превышающими показатели прошлого года — возводятся многоквартирные дома и индивидуальное жилье», - прокомментировал министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых.

Свой анализ по вводу в эксплуатацию жилых помещений на территории ДФО представили и эксперты ФАНУ «Востокгосплан». Их данные тоже свидетельствуют о том, что Сахалинская область сбавляет темпы сдачи жилья, несмотря на общий по федеральному округу прирост. В 2022 году субъекты Дальнего Востока сдали суммарно на 14,5 процента жилых квадратных метров больше, чем в 2021-м. Но эту положительную тенденцию обеспечили только Амурская область (+67,3%), Забайкальский край (+38,5%), Приморье (+17,9%) и Чукотский АО (16,5%). В Камчатском и Хабаровском краях ускорение темпов сдачи жилья колеблется в пределах 11-12 процентов, в Магадане оно составило 7,8%, в Бурятии – 4,4%, в Якутии – 1 процент ровно, а на Сахалине, как уже говорилось выше, лишь 0,2 процента. ЕАО демонстрирует спад — в 2022 году там сдали лишь 84,4% от объемов жилья, сданного годом ранее. Что касается общего объема сданных в эксплуатацию жилых площадей, по данным «Востокгосплана», безусловный рекордсмен здесь — Приморский край с 1,04 млн квадратных метров, на втором месте Якутия (584 тысячи квадратных метров). Сахалин — третий среди регионов Дальнего Востока с показателем в 504 тысячи квадратных метров.

Эксперты отметили и еще одну тенденцию: регионы ДФО, где по итогам 2022 года наблюдается положительный скачок, добились этого во многом за счет регистрации так называемого частного жилья — индивидуальных домов, которые местные жители строили за собственные средства.

«Преимущественный вклад в динамику показателя большинства регионов внес рост строительства и ввода домов, построенных населением. В 8 регионах прирост ввода жилых помещений в таких домах был выше 20%, наиболее высокие темпы роста отмечены в Чукотском автономном округе (в 2 раза), Забайкальском крае (+53%) и Амурской области (+43,3%). Снижение показателя отмечено в Еврейской автономной области. Рост ввода жилых домов, построенных населением, объясняется в том числе регистрацией ранее построенных объектов (вступившие в силу с 01.07.2022 поправки к закону о дачной амнистии позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта). Положительная динамика ввода жилых помещений в многоквартирных домах сложилась в 3 регионах ДФО. Заметно более высокие темпы роста наблюдаются в Амурской области (+92,5%), также вырос показатель в Забайкальском и Приморском краях (+5,7% и +4,2% соответственно). В остальных регионах ДФО объем ввода жилых помещений в многоквартирных домах снизился, в том числе почти в 2 раза в Республике Бурятия и Магаданской области», — отмечается в пояснительной записке к аналитическому отчету «Динамика основных показателей строительной отрасли ДФО» за 2022 год, который «Востокгосплан» представил в Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики.

ИЖС как вид жилищного строительства постепенно набирает обороты и в Сахалинской области. По мнению некрупных игроков рынка, возведение частных домов в ближайшее время останется единственным направлением, которое поможет выжить большинству представителей малого бизнеса, занятых в этой сфере. Несмотря на то, что такой формат строительства не приносит большой прибыли, для многих компаний это чуть ли не единственный вид стабильного заработка.

«Мы работаем в сфере строительства ИЖС уже два года. Есть свои нюансы, конечно: очень часто у людей денег просто впритык, экономят на всем — на отделке, на фасаде, на нормальном фундаменте и сетях. Очень тяжело найти землю под строительство, да и участки, мягко говоря, не очень качественные: пока их выровняешь, пока отсыплешь. Но все равно, работа стабильная. Можем напрямую заключать договор с заказчиком, для этого не нужно выходить на электронную площадку. Можем сами делать проект. Где-то своими средствами можем перекрыть текущие расходы, потому что по договору оплата строительства полностью «белая», а многие субподрядчики и поставщики материалов на Сахалине работают через «черный» расчет, чтобы сэкономить на НДС и банковской комиссии. В общем, жить можно — ИЖС сейчас востребовано. И согласований готового объекта гораздо меньше, в год строить можно несколько домов. Небольшая прибыль, зато стабильно», — поделился руководитель ООО «Новая линия +» Вячеслав Козлов.

Что касается строительства многоквартирных домов в Сахалинской области, то для некрупных застройщиков в этом сегменте настали сложные времена — об этом EastRussia рассказали на условиях анонимности представители двух таких компаний.

«Мелких застройщиков, которые строили небольшие объемы, но стабильно, постепенно выдавливают с рынка. Все организовано под федералов, которые заходят сюда с заявкой на большие объемы и застройку целых районов. Для них есть все: и господдержка, и строительство инженерных сетей, и поэтапная сдача готового жилья. Сдают его зачастую в виде «коробок», чтобы отчитаться, а уже потом начинают доделывать ремонт, подключать электричество и так далее, потому что в «коробке» жить невозможно. Для них же есть и бюджетные кредиты, потому что это крупные игроки — там и ставка будет выгодной, и сроки, и обеспечение. Нам же, малому бизнесу, если и дают кредит на строительство, то под 15-18 процентов годовых. А наша маржа, по средним цифрам Росстата – 5-6 процентов, это обычная картина при строительстве жилья. То есть мы по умолчанию работаем в убыток, откуда тут взяться росту жилплощадей? Малый бизнес не будет так работать», — поделился представитель сахалинского ООО, занятого на строительном рынке.

По мнению другого специалиста отрасли, мелкие застройщики постепенно уходят с рынка еще и потому, что условия работы по заключённым ранее государственным контрактам не отвечают актуальной ситуации. В особенности это касается долгосрочных договоров — порой добиться пересмотра сметы в связи с подорожанием строительных материалов удается только через суд, потому что заказчик крайне неохотно идет на это.

«В 2020 году заключили договор на строительство многоквартирного дома. Начали строить. В 2021 году из-за пандемии поползли вверх цены, но можно было как-то ужаться, перекрыться: ведь нам обещали, что стоимость контрактов пересмотрят. В 2022 году, после всем известных событий, цены на стройматериалы просто взлетели в небеса. Мы полгода обивали пороги органов власти, пытались добиться пересмотра сметы — и ничего. Пришлось идти в суд и нам, и нашим коллегам. В судах Сахалинской области сейчас сотни таких дел рассматриваются, где-то мы выходим уже на апелляцию, на кассацию. Но пока идет разбирательство, строить мы не можем. А в итоге контракт расторгается и отдается другому застройщику, а мы возвращаем аванс заказчику. В итоге рынок постепенно монополизируется под крупных игроков, которые заявляют объем жилья сразу на несколько лет и поэтапно его сдают, ровненько — все условия у них для работы есть. А нам остается только уходить с рынка или переходить на ИЖС, которое на статистику не особенно влияет», — сообщил руководитель строительного ООО.

Некрупные представители строительного рынка Сахалинской области вряд ли когда-либо гнались за рекордами, но их вклад в общие показатели островного региона неоспорим. В то время как федеральные девелоперы ПИК и «Самолет» отдают предпочтение работе в Южно-Сахалинске и Корсакове, местные застройщики всегда активно работали в муниципалитетах, в том числе отдаленных — на севере Сахалина и на Курилах, куда завозить стройматериалы, технику и рабочую силу еще сложнее. Их крайне занимает вопрос: как долго островной регион будет интересен большим строительным компаниям, и кто из некрупных застройщиков останется к тому моменту, когда закончится квартальная застройка.