Новый федеральный закон открывает все пути для развития территорий, а конфликтных правообладателей выселят через суд. Какие перспективы у нового закона о комплексном развитии территорий в ДФО, и чего боятся инвесторы

Регионы Дальнего Востока готовят почву под реновацию. Принятый в декабре 2020 года федеральный закон №494 открывает новые пути комплексного развития территорий. Жителей бараков и частных домов, которые попадут в зону застройки, можно будет выселить через суд. Перед регионами стоит задача – привести региональное законодательство в соответствии с федеральным так, чтобы не пострадали люди, а городская среда изменилась к лучшему. EastRussia выяснила, что уже сделано в регионах для реновации, какие проекты находятся на низком старте, и как эксперты оценивают перспективы развития территорий в свете изменений законодательства.

Юлия Пивненко

Закон позволяет

Федеральный закон №494, принятый в декабре 2020 года, фактически узаконил реновацию в регионах. Документ вводит новое понятие «комплексного развития территорий» (КРТ). Механизм КРТ существенно отличается от ранее действовавшего механизма КУРТов (комплексного устойчивого развития территорий). В первую очередь тем, что он позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости по их оценочной стоимости. Правообладатели больше не смогут препятствовать строительству, запрашивая по миллиону и больше за сотку. Если они откажутся покидать свои дома, их выселят через суд.

Такой опыт в ДФО уже есть у Владивостока. Перед саммитом АТЭС в связи со строительством Золотого моста и других объектов был издан специальный приказ «Об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд». «Выселенцам» давался трехмесячный срок, чтобы заключить соглашение о выкупе жилья.

Участки под КРТ будут реализовывать через аукционы. Выигравший торги частный инвестор подготовит и реализует проект комплексного развития территории. Отдельно предусматривается помощь государства в строительстве инфраструктуры и подведении инженерных коммуникаций.

Сейчас субъекты приводят региональное законодательство в соответствие с федеральным. Процесс это долгий. Требуется разработать мастер-планы городов и населенных пунктов, пересмотреть градостроительную документацию муниципалитетов, территориальное планирование. И подготовить нормативно-правовую базу, которая защитила бы права собственников жилья при расселении.

Здесь пригодится опыт Москвы, где программа реновации была утверждена в 2017 году. С начала ее реализации сдано 100 домов площадью 1,2 миллиона квадратных метров. В 2021 году планируется довести это количество до 200 новостроек.

Регионы только выиграли

Представляющая Ассоциацию СРО «Союз строителей Якутии» Ольга Копырина считает, что благодаря №494-ФЗ законодательство в части развития территорий только выиграло.

«В новом законе разграничены отдельные понятия, уточнен порядок проведения соответствующих мероприятий КРТ. Эти изменения положительно повлияют на ускорение развития территорий во всех населенных пунктах Якутии. По поручению председателя правительства Российской Федерации мероприятия КРТ необходимо будет реализовывать с учетом Стандарта комплексного развития территорий, разработанного Минстроем России и ДОМ.рф вместе с КБ «Стрелка». Поэтому в нашем регионе изменение федерального законодательства в части КРТ оценивается положительно», – комментирует Ольга Копырина.

По словам собеседницы EastRussia, в настоящее время в Якутии готовят почву под новый закон - начата работа по устранению недочетов в документах территориального планирования в районах республики, актуализируются ГИСОГД и в целом продолжается цифровизация процессов территориального планирования.

Характерно, что, как и другие крупные города, Якутск сталкивается с серьезными препятствиями при комплексной застройке. Сюда же накладывается региональная специфика.

«Одной из основных проблем является учет и установление зон с особыми условиями использования, в том числе подтапливаемых территорий. В частности, в городе Якутске большое количество земельных участков переведены в зону затопления. Также в связи с реконструкцией взлетно-посадочной полосы аэропорта «Якутск» большая часть территории города в соответствии с новой схемой санитарно-защитной зоны аэропорта может подпасть под шумовую подзону. В этой подзоне будет запрещено строительство жилых домов и социальных объектов. В настоящее время руководством города и республики разрабатываются эффективные пути решения по данному вопросу», – рассказала Ольга Копырина.

Минстрой Якутии сообщает, что в республике начата работа по переводу действующих договоров о застроенных территориях на механизм КРТ. Сейчас в Якутске имеются 13 таких соглашений. Из них в 2019-2020 годах заключено 9, в том числе на масштабную квартальную застройку микрорайона «Звездный» на территории расформированной воинской части.

«В Якутске уже с начала 80-х годов стоял вопрос дальнейшей квартальной застройки города на новых территориях. Тогда было принято решение о градостроительном освоении гидронамывом пойменных земель под территорию нового микрорайона (№202), по истечении 20-ти лет подобная концепция развития города была признана эффективной и безопасной, и уже в 2010-ых возведен новый микрорайон на намывных грунтах как продолжение 202-го микрорайона. В новом 203-м микрорайоне дома и социальные объекты вводятся, начиная с 2016 года, в ближайшее время будут введены оставшиеся жилые корпуса. В микрорайоне уже введены и осуществляют деятельность новые объекты социальной инфраструктуры: школы, детские сады, библиотека, детская школа искусств, есть своя пожарная часть. В будущем планируется дальнейший намыв грунтов в южную сторону существующих микрорайонов для возведения новых кварталов. При этом серьезное значение будут иметь результаты исследования грунтов и инженерных изысканий. Таким образом, Якутск в большей степени будет развиваться в южную сторону, так как именно к югу от города планируется строительство моста через реку Лена. Микрорайон «Звездный» расположен так же в южной части города», - рассказывает Ольга Копырина.

Волновое переселение

Почву под реновацию готовят в Магадане, Камчатском крае, ЕАО и других регионах Дальнего Востока.

По оценкам Минвостокразвития, дальше всех в этом отношении продвинулась Сахалинская область. Сегодня в Южно-Сахалинске выбраны три пилотных микрорайона №4, №7 и №8, для которых международная команда с участием российских компаний разработала концепцию и проект реновации, включая определение механизмов волнового переселения жилья.

В этой работе принимала участие компания «Оферта Диалог». Ее директор Кирилл Солгалов рассказывает, что концептуальные решения застройки, предложенные его командой, соответствуют значениям устойчивого развития территорий, определенным такими международными организациями, как ООН.

«Реновация как таковая подразумевает уплотнение существующего города или повышение компактности. На самом деле, большая проблема российских городов заключается в том, что они не обладают достаточными показателями по этому параметру. Должна быть достигнута определенная плотность населения, иначе город будет неэффективным и не сможет содержать имеющуюся инфраструктуру. Есть стандарт ООН, который определяет минимальное значение плотности - это 150 человек на гектар в среднем по городу, 30% территории должна занимать дорожная сеть. К этим критериям сегодня движется национальная стратегия развития жилищного строительства в Российской Федерации, нацеленная на повышение компактности застройки, комфорт и качество городской среды, без четкого разделения на спальные районы и деловой центр», – комментирует Кирилл Солгалов.

По его словам, в Южно-Сахалинске большое количество площадок способны принять комплексное развитие уже застроенных территорий в рамках №494-ФЗ. Под новую застройку придется расселить большое количество ветхих и аварийных домов.

«По микрорайонам № 4, 7, 8 уже есть экономические показатели. Потребуется достаточно много времени, чтобы их застроить. Предстоит большой фронт работ, и главный вопрос здесь – организация волнового переселения жителей. То есть чтобы жители переселялись внутри территории, в рамках определенных волн расселения реновации. Это интересная задача, над которой мы работали вместе с коллегами из других проектных команд и получили весьма интересные результаты», – говорит Кирилл Солгалов.

Также интересные результаты были получены по экономике реновации. Вдруг оказалось, что необходимо повысить плотность застройки как минимум в 2,5 раза, чтобы проект просто «вышел в нуль», не говоря уже о коммерческой эффективности. «Условно мы берем текущее количество жилья, например, 1000 кв. метров, сносим его и строим взамен не менее 2,5 тысяч кв. метров. Достаточно интересные, на мой взгляд, коэффициенты. Они были бы характерны и для других территорий Дальнего Востока», - комментирует собеседник агентства.

Цена «квадрата»

Мощным импульсом к развитию территорий новый закон о КРТ обещает стать для Владивостока. После Москвы, Северной столицы и Сочи этот город лидирует по стоимости жилья. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке дальневосточной столицы превышает 130 тысяч рублей, на вторичном рынке – 140 тысяч. Причем «однушки» в домах 83-ей серии могут стоить до 170-180 тысяч рублей за кв. метр. Губернатор Олег Кожемяко подчеркивает, что это – «московский уровень», и необходимо предпринять все усилия, чтобы жилье стало более доступным в регионе.

Дефицит земельных участков под комплексное освоение во Владивостоке обусловлен такими проблемами, как особенности рельефа, точечная застройка, большое количество земель в собственности Минобороны, особенности территориального планирования. При этом до сих пор десятки гектаров в самых выгодных локациях города занимают трущобы из остатков частного сектора и бараков. Расселять такие объекты крайне сложно, поскольку собственники запрашивают колоссальные деньги за свою недвижимость.

Застройщики приводят пример, когда правообладатель обозначил цену в 800 тысяч долларов за несколько соток в центре города. С новым законом о КРТ торг становится неуместным.

В марте депутаты Законодательного собрания Приморского края в трех чтениях одобрили законопроект, который относит к компетенции краевых органов исполнительной власти и местного самоуправления принятие решений о комплексном развитии территорий. Как сообщают в парламенте, о принудительном выселении пока речи не идет. Сейчас проходят общественные обсуждения изменения генерального плана Владивостокского городского округа, где обозначены зоны КРТ. Нормотворческая работа продолжится после утверждения корректировок.

«Я ожидаю, что все частные дома и бараки, особенно в центральной части города, расселят и преобразуют эти территории в нормальную застройку. Конкретные механизмы еще предстоит продумать, но облик города должен измениться к лучшему. Необходимость перемен давно назрела», - говорит председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.

Пионеры готовы к рискам

Ожидается, что «реновация» во Владивостоке начнется с аукциона на право подготовить и реализовать проект комплексного освоения территории в районе Дальпресса. Это около трех гектаров земли практически в центре города, большая часть которых застроена ветхими домиками. Среди вероятных победителей определились два конкурента – федеральная девелоперская компания Wainbridge и местный девелопер Борис Поздняков, одна из крупнейших фигур приморского строительного рынка. До того, как территория Дальпресса попала в зону КУРТ (комплексного устойчивого развития территорий), 20% земли уже было выкуплено компанией Позднякова, на участке велись проектировочные работы.

Девелопер оценивает вложения в проект КРТ на уровне 6-7 млрд рублей. По его словам, это не так много, учитывая, что объемы финансирования строительства, которое ведут его компании во Владивостоке, составляют порядка 75 млрд рублей.

У частных инвесторов не возникнет сложностей с финансами, отмечает собеседник. Проблема – в другом. Правоприменительная практика нового закона еще не сформирована, и пионеров «реновации» ждут немалые риски.

«Любой, кто будет работать по новому закону, окажется в большой зоне риска. Вопросов на сегодняшний день много: на каких условиях будут расселять жилье, попадающее в зону застройки, какая это будет процедура, сколько времени она займет. Любые изменения законодательства, особенно, связанные с такими острыми социальными вопросами, как расселение людей, политизированы. Соответственно, быстрых результатов ждать не стоит. Я думаю, что пройдет не менее пяти лет, прежде чем сложится правоприменительная практика, поэтому девелоперы рискуют временем и деньгами. Но мы готовы к рискам. Подобные проекты укладываются в нашу стратегию», - прокомментировал Борис Поздняков.

Примечательно, что в марте о необходимости доработки закона заявило Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ).

Президент объединения Антон Глушков среди спорных моментов назвал необходимость наличия опыта у строительных организаций по реализации проектов жилищного строительства не менее 10% от заявленной мощности в проекте КРТ.

«Этот критерий должен устанавливаться на уровне муниципалитета либо субъекта Российской Федерации, потому что не совсем понятно, за какой период такой объем должен быть выполнен», - цитирует Глушакова пресс-служба НОСТРОЙ.

Вторым спорным моментом президент объединения назвал отсутствие обязательств со стороны местных властей вносить изменения в генеральные планы и правила землепользования и застройки в целях реализации КРТ.

«Закон устанавливает возможность внесения изменений в течение 90 дней с момента объявления такого конкурса. Но возможность - это не обязательство», – подчеркивает Антон Глушков.

Предоставление органам местного самоуправления в одностороннем порядке возможности расторгать договоры в случае неисполнения своих обязательств второй стороной также вызывает много споров, так как не всегда это может быть объективный процесс.

Маленький человек

Однако самый важный вопрос, по мнению собеседников агентства, касается правообладателей земельных участков и жилой недвижимости. Их интересы должны быть защищены.

Во Владивостоке жители КРТ на Дальпрессе напуганы и не знают, чего ожидать. В зону «реновации» попадают 52 семьи.

«Мы не знаем, на каких условиях нас выселят,- рассказала одна из жительниц Наталья, - В краевом законе этого пока не прописано. Но мы не хотим переезжать и очень боимся, что получим смешные деньги за свою землю. Я здесь живу 40 лет, здесь жили мои родители. Я сердцем прикипела к своему дому».

Собеседники агентства во Владивостоке сходятся на том, что правообладатели должны не только получить достойную компенсацию, но и возможность поселиться в том же районе. Такое условие предусматривала московская реновация, по такому пути идет Сахалин.

Надо отметить, что под столичную реновацию был разработан закон города Москвы N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».

Документ гарантирует, что собственники и наниматели жилья, попавшего в программу, могут рассчитывать на квартиры равнозначной площади, с тем же количеством комнат и улучшенной отделкой.

За некоторым исключением новое жилье должно быть предоставлено в том же районе. При этом собственник жилого помещения имеет право выбирать – получить ли ему квадратные метры или денежную компенсацию. Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Тем не менее, без судов не обошлось. Например, жители пятиэтажек в Коньково были недовольны тем, что их переселяют в дома, построенные не по программе реновации, качество квартир их не устраивало. Москвичи обратились в суд, но дело проиграли. И такие судебные процессы – не редкость.

Реновация населенных пунктов необходима как фактор достижения национальных целей, подчеркивает Ольга Копырина. Вектор задает Указ Президента РФ от 21.07.2020 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» по обеспечению комфортной и безопасной среды для жизни.

В Указе прописаны улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 миллионов квадратных метров в год. Качество городской среды должно улучшиться в полтора раза.

«Особенно это важно на территории Дальнего Востока, как национального приоритета на весь 21 век, так как именно на Дальнем Востоке приняты беспрецедентные меры по ускоренному развитию округа», - отмечает Ольга Копырина.