Эксперты «Восточного центра государственного планирования» (далее «Востокгосплан». — прим. ред.) объявили, что по итогам 2020 года в пяти регионах ДФО выросли объемы строительства жилья, а это, в свою очередь, приведет к росту численности населения. Речь шла о Забайкалье, Магаданской и Амурской областях, ЕАО и Бурятии.

«Объем строительных работ в Забайкальском крае по сравнению с прошлым годом вырос на 40,7%, в Магаданской области – на 19,5%, Амурская область – на 11,3%, Еврейской автономной области – на 8,3% и Республике Бурятия – на 6,9%», — уточняют аналитики.

Росстат возражает

По данным Росстата за последние три года, в Еврейской автономной области рост объемов строительства наблюдался в 2019 году — в регионе ввели 23,6 тыс. квадратных метров жилья. В 2018 году этот показатель составлял 19,5 тыс. Что касается прошедшего года (2020), в ЕАО сдали лишь 14,1 тыс. квадратных метров жилплощади, с учетом ИЖС — это на 40 процентов меньше. Денег у области нет даже на сохранение темпов строительства, не говоря уже о его наращивании: по данным межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия «Дальний Восток и Забайкалье», региональному бюджету нужно 4 миллиарда федеральной помощи, чтобы к 2025 году добиться оптимальных показателей по выполнению программ национального проекта и построить еще 39 многоквартирных домов. В прошлом году в ЕАО строили чуть больше 6 тыс. квадратных метров в Облучье. Это 134 квартиры, которые хотят сдать в эксплуатацию в 2021-м, и они предназначены для переселения собственников аварийного фонда — в свободную продажу это жилье не пойдет.

В Амурской области кривая статистики аналогична: с 111,6 тыс. квадратных метров жилья в 2018 году она подскочила до планки в 176,2 тыс. в 2019-м. А в прошлом году произошло падение. На начало 2020-го в Приамурье строили около 155,7 тыс. «квадратов», но к наступлению 2021-го смогли сдать лишь 135 тыс. Часть строек перенесли на текущий год: свою роль в этом сыграла пандемия коронавируса, которая привела к нехватке рабочей силы. В Амурскую область не приехали китайские рабочие, и застройщикам пришлось сбавить темп.

Более-менее данные «Востокгосплана» соответствуют действительности в Магаданской области: там с 2018 по 2020 год сдали 4,3 тыс., 7,4 тыс. и 9 тыс. квадратных метров жилья соответственно. Но заявления экспертов о росте объемов строительства выглядят не такими впечатляющими после анализа цифр: на Колыме построили чуть больше, чем в нищей ЕАО. При этом территория Еврейской автономной области почти в 12 раз меньше Магаданской области, а ее население лишь на 18 тыс. больше.

В Бурятии, напротив, показатели, озвученные Росстатом, больше чем у «Востокгосплана» — статистика экспертов занижена на 12 процентов. В 2019 году в этом регионе ввели в эксплуатацию 230,6 тыс. квадратных метров жилья, а в 2020-м — 275,8 тыс., что дает прирост в 19 процентов. Что касается Забайкальского края, там объемы жилищного строительства в последние три года падают. В 2018 году сдали 210,1 тыс. квадратных метров, в 2019-м — уже 198,2 тыс., а в 2020-м — лишь 170,7 тыс. «квадратов». Падение составило почти 20 процентов.

В Хабаровском крае темпы строительства жилья снизились за три года с 290,78 тыс. квадратных метров до 223,1 тыс. В Приморье планка постепенно растет — 533,78 тыс. «квадратов» до 645,47 тыс. за это же время. Сахалин строит жилье по графику синусоиды: 389,17 тыс., 333,2 тыс. и 435,7 тыс. квадратных метров в течение трех лет. Похожая ситуация, с поправкой на цифры, сложилась на Камчатке и в Якутии. В Чукотском АО рост показателей строительства незначительный: с 880 квадратных метров в 2018 году регион дошел до 1,7 тыс. по итогам 2020-го. Таким образом, реальный рост, озвученный «Востокгоспланом», совпадает с официальной российской статистикой только по Магаданской области.

Эти нестыковки — не единственные в существующей картине строительства жилья на Дальнем Востоке. Ознакомиться с реальными данными по каждому из регионов ДФО практически невозможно: в открытом доступе отчетные цифры министерств строительства не удается найти. На запросы EastRussia не ответили из Магаданской области, Бурятии, Забайкалья, Якутии, Чукотки и ЕАО. В Хабаровском крае предоставили информацию за три года, но она не во всем соответствует данным Росстата. Так, в 2018 году, по сведениям краевого министерства строительства, ввод жилья составил 273,8 тыс. квадратных метров — федеральная статистика говорит о 290,78 тыс. В 2019 году местные застройщики сдали 294,5 тыс. квадратных метров по данным министерства строительства, и 282 тыс. — по отчетам Росстата. Цифра за 2020 год в Хабаровском крае завышена на 5,3 тыс. квадратных метров в сравнении с федеральной (228,4 тыс. «квадратов» против 223,1 тыс.).

В Приморском крае и на Сахалине, напротив, данные до тысячной доли совпадают с отчетами Росстата, как сделанные под копирку. В Амурской области по итогам 2020 года данные противоречивы: по сведениям Амурстата, в эксплуатацию сдали 135 тыс. квадратных метров жилья, а минстрой говорит о 155,7 тыс.

Сотые доли квадрата 

О реальной обеспеченности жильем населения говорит и показатель строительства квадратных метров в соотношении с численностью граждан. В среднем по России по итогам 2020 года возводили 0,4 квадратных метра на человека. При этом около 94 процентов объема жилищного строительства аккумулировано в городах, а фактически — в 308 агломерациях. Еще 809 крупных населенных пунктов страны не прирастают квадратными метрами, а в них проживают 24 миллиона россиян — эти данные опубликовало Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК).

Не менее чем в половине регионов ДФО соотношение по строительству жилья к численности населения ниже, чем в среднем по России. Так, по итогам 2020 года в Забайкальском крае проживали 1 053 485 человек, и на каждого строилось лишь 0,16 квадратного метра жилья — в 2,5 раза меньше среднероссийского показателя. В Бурятии это 0,277 квадратных метра на гражданина, на Чукотке — 0,03 квадратного метра, в ЕАО — 0,09 квадратного метра. На Сахалине и Курилах приходится 0,89 «квадрата» новостройки на одного островитянина — это в 2,2 раза больше, чем в среднем по России и на 30 процентов больше, чем в 2019 году, но этот факт в списке «Востокгосплана», как ни странно, не фигурирует вообще.

В Амурской области в 2020 году построили 0,17 квадратного метра на человека, а в 2019-м — 0,22 метра. Падение реального показателя обеспеченности жильем почти на 30 процентов к прошлогоднему вуалируется ростом объемов строительства. Аналогичные вопросы возникают и к статистике других регионов.

Брошено, но нужно

Помимо явных нестыковок по показателям строительства нового жилья, остается подвешенным статус брошенных квартир — на Дальнем Востоке их предостаточно. Речь идет не о расселенном аварийном и ветхом фонде, который еще не успели ликвидировать, а о вполне пригодных для жилья помещениях в небольших городах и поселках. Часть уезжающих годами не могут продать свои квартиры — такая жилплощадь никому не нужна. Часть помещений поступает в маневренный фонд и переходит в распоряжение муниципалитетов, часть уничтожается. Но большая доля квадратных метров продолжает пустовать без дела, пока здание целиком не придет в негодность. Иногда речь идет о целых кварталах.

Заброшенные дома постепенно «съедают» жилое пространство, ликвидируя маленькие села. В Магаданской области так недавно перестал существовать поселок Атка. В Хабаровском крае количество пустующих домов растет, а «свободные» квадратные метры поступают под контроль районных администраций — власти региона такое жилье в статистике не учитывают. Целые кварталы брошенных квартир можно увидеть в Амурске: они появились еще в 90-х годах прошлого века, когда население города сократилось почти на 30 процентов. Сейчас таких зданий 14, и местная мэрия пытается замаскировать неприглядные фасады маскировочными принтованными панелями. Баннерные сетки прикрывают дом № 8 на Комсомольском проспекте и четыре дома на улице Строителей. Выглядит это симпатично, но красочная обертка не умаляет проблему: оставленные квартиры в Амурске по-прежнему висят на балансе города мертвым грузом. Заселять их нельзя, но и признать аварийными или непригодными не выходит. Комментировать патовую ситуацию в администрации города отказались.

Кроме того, ни в одном из субъектов ДФО региональные министерства строительства не отслеживают, сколько квадратных метров жилья в сданном доме застройщик реально выставляет на свободный рынок. В ежегодные отчеты поступают цифры, отражающие общую квадратуру здания. При этом несколько жилых помещений подрядчик может оставлять в своем резерве и не пускать в продажу. В официальной статистике это «урезание» никак не отражается и дает бонус к годовому показателю строительства — а значит, и пространство для возможных манипуляций статистикой.

«Министерство строительства не контролирует, как компания-застройщик распоряжается построенными квартирами, если они возводились не под условия заключенного контракта с нашим учреждением», — сообщил EastRussia представитель минстроя Хабаровского края.

Самой неоднозначной в этой истории остается формула расчета обеспечения жильем, о которой уже шла речь выше: объем сданных квадратных метров делится на численность населения региона. Миграция населения с Дальнего Востока ежегодно измеряется тысячами человек, и тут есть простор для жонглирования статистикой. Так, по данным Минвостокразвития, в 2019 году отток населения с ДФО суммарно составил 10,4 тысяч человек. Это так называемая иммиграционная убыль. По факту из макрорегиона уехали 285 165 дальневосточников. Как утверждает Росстат, только за полгода (январь-июль 2019) и один лишь Хабаровский край лишился больше 31 тысячи граждан. Забайкальский край за этот же период покинули чуть больше тысячи граждан, около 1 600 человек оставили Амурскую область. Даже с учетом прибывших в дальневосточные субъекты иностранцев, которые приезжают по трудовым квотам на время, а прибыло их в 2019-м 274 720 человек, картина сильно отличается от заявленной федеральным ведомством. В 2020 году миграция с Дальнего Востока сократилась из-за пандемии коронавируса, но с ослаблением эпидемиологических ограничений она ожидаемо будет нарастать.

Если предположить, что 10,4 тыс. дальневосточников, которые покинули федеральный округ в 2019 году — это семьи из трех человек, у каждой из которых была в собственности квартира площадью около 50 квадратных метров, то уехавшие оставили в регионах ДФО 3466 квартир. Общая площадь этого жилья составит 173 тысячи квадратных метров, которые появятся на рынках недвижимости Дальнего Востока как доступные для населения. Это около 15,7 тысячи квадратных метров для каждого из 11 регионов. Кроме того, даже если ежегодно в условной Амурской области будут строить 100 тысяч «квадратов», этот объем будут распределять на постоянно уменьшающуюся численность населения. Аналогичная ситуация складывается в каждом из субъектов Дальнего Востока: люди уезжают, не обращая внимания на рост или падения темпов строительства.

Таким образом, даже при одинаковых темпах строительства жилья показатель обеспеченности квадратными метрами на Дальнем Востоке в целом и в каждом из регионов может расти каждые 12 месяцев. Для этого дальневосточникам, судя по всему, необходимо всего лишь продолжать покидать родную землю: чем меньше жителей в регионе, тем больше квадратных метров на них приходится, по законам обратной математической пропорции.

Строительный коллапс Дальнего Востока

Для Приморья и Хабаровского края переход на проектное финансирование строительства долевого жилья и эскроу-счета не выглядит критичным, считают эксперты. Так, многоэтажное строительство в Хабаровском крае ведут 62 застройщика. По старым нормам в регионе достраивают 55 объектов, из которых 78 готовы более чем на 30%.

По расчетам губернатора Хабаровского края Сергея Фургала, до конца этого года ввод жилья должен увеличиться с 273,8 тыс. кв. метров до 310 тыс. Чтобы минимизировать негативные последствия адаптивного периода, Минстрою региона поручили разработать для застройщиков «дорожную карту», позволяющую добросовестным подрядчикам продолжать работу и избавиться от недобросовестных застройщиков. При этом предполагается улучшение обеспечения застройщиков местными материалами. Это должно позволить снизить себестоимость строительных работ и повысить качество проектной документации.

Переход на проектное финансирование в Приморском крае усложняется на фоне локальных ограничений: зоны военного лесничества, ограничения строительства в городской черте, ограничения по зонам культурного наследия, зоны комплексного устойчивого развития территорий. Переход на эскроу-счета трансформирует строительный рынок окончательно, впрочем, удорожание квартир произошло бы и без перехода на проектное финансирование. Стоимость жилья во Владивостоке, вертикально растет с 2013 года.

Если по некоторым регионам России себестоимость новых домов в 2019 году возросла на 15-22%, то в дальневосточных регионах она традиционно превышала среднероссийскую на 20-40%. Этому «способствует» удаленность поставщиков строительных и отделочных материалов, а также сложная логистика в Сахалинской области, на Камчатке, в Магадане, Якутии.

Период адаптации застройщиков к проектному финансированию с использованием счетов эскроу начался в начале этого года. Снижение объемов в строительстве будет достаточно ощутимым, при этом в Приморье с учетом локальных факторов рост цены может быть выше, чем в других регионах ДФО. Изменить ее может вмешательство государства с нацпроектами по доступной земле, строительству инфраструктуры, доступной ипотеке.

«Сегодня в Приморском крае строят жилье только крупные строительные компании, у которых имеются серьезные собственные средства, техника и проверенные подрядчики. Новые игроки в регион не заходят, но не только из-за того, что не могут взять в банке кредит, а в том числе из-за многочисленных рисков, например, невозможности получить участок под строительство, дефицита квалифицированных строительных рабочих, невозможности получить градостроительный план и начать строить без проекта планировки квартала, и тому подобное», — рассказал председатель коллегии адвокатов «Власов и партнеры» Денис Власов.

Столичный рост

Само по себе введение эскроу счетов лишь обязывает застройщика соответствовать ряду вполне выполнимых для профессионала требований и вовремя сдавать в эксплуатацию дома. Однако многие эксперты продолжают заявлять, что эскроу-счета приведут к росту цен и лоббированию интересов крупного бизнеса. При этом 100% гарантии безопасности для покупателей ожидать не стоит. Приморский край не является исключением. Генеральный директор АН «Метры» Владимир Закурко объясняет, что сейчас в регионе еще достаточное количество строящихся и достраивающихся домов, где можно обойтись без эскроу-счетов, но это вопрос нескольких лет.

«Рынок строительства не обрушится, а вот то, что на рынок Приморья изъявят желание зайти крупные федеральные строители и новые игроки — иностранные инвесторы с колоссальными активами — вполне ожидаемый и прогнозируемый сценарий», — уверен Владимир Закурко.

По его словам, эскроу-счета уже подняли стоимость жилья и продолжат это делать. Однако если говорить о Владивостоке, то там на ценник повлияли и другие факторы.

«После того как столица ДФО была перенесена из Хабаровска в город у моря, поток, желающих найти работу у нас, значительно увеличился. В ближайшее время ожидается переезд нескольких тыс. человек из Хабаровских департаментов и представительств, соответственно с ними поедут и их семьи. С прошлого года уже значительно выросла стоимость аренды квартир. А если заработает сказочная президентская ипотека под 2% , рост стоимости кв. метра станет нормальной практикой. Хотя, если не будет изменения вниз по ипотечным ставкам, то возможно за февраль рынок немного "замерзнет" и отыграет цены на квартиры вниз», — отметил Владимир Закурко.

Банк не дает добро

Свое участие в проектном финансировании застройщики Дальнего Востока начали планировать заранее. Вскоре выяснилось, что на эскроу-счета перестроились лишь несколько крупнейших банков страны: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ и банк «Открытие». Из 2,8 тыс. заявок, поданных девелоперами на получение кредитов, по данным ЦБ, одобрено и заключено 519 кредитных договоров на общую сумму 640 866 млн рублей. И судя по цифрам, Дальний Восток оказался в аутсайдерах. По состоянию на 28 октября 2019 года, в ДФО заключили лишь 23 кредитных договора с застройщиками на общую сумму в 11 328 млн рублей. Это предпоследний результат из федеральных округов, хуже ситуация лишь на Северном Кавказе, где заключили всего три кредитных договора на сумму 1291 млн рублей.

«Проблема низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли больше идет от содержания. Строители не занимаются торговлей или производством, они строят. И результатом стройки являются квартиры – товар к продаже. Но если за эти квартиры деньги уходят на эскроу-счета, то у застройщика ничего не остается. Поэтому банки по новой схеме проектного кредитования берут в залог эти квартиры и участок, на котором застройщик ведет строительство», — объясняет заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей Исаков.

Такой формат работы в корне отличается от типовой схемы проектного финансирования и кредитования. При этом, если продажная стоимость квартир невысокая, то маржинальность проектов низкая. Такие проекты банки отказываются кредитовать.

«Банк — как промежуточный институт между застройщиком и дольщиками — нормальная практика, применяемая во всем мире. Для того чтобы застройщик мог достойно представлять себя на рынке, по большому счету, не обязательно использовать деньги потенциального покупателя напрямую. Для этого и существует механизм эскроу-счетов. Я уверен, для стабильной компании вхождение в программу проектного финансирования проблемой не станет. Например, мы — не самый крупный застройщик на рынке Владивостока, но без особых проблем проходим аккредитацию в банке. Разумеется, каждый случай — индивидуален. По нашему объекту, который мы сейчас строим, требования банка достаточно жесткие — дофинансирование собственными средствами составляет около 20% от стоимости объекта 700 млн тыс. рублей — это порядка 190 млн рублей. Мы относимся к таким условиям спокойно. В нашей ситуации речь идет о жилом проекте бизнес класса, когда банк, анализируя концепцию объекта, учитывает определенные собственные риски и повышает процент гарантии», — комментирует генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов.

Однако не у всех застройщиков все складывается так удачно. Так, группа компаний «Армада» пытается войти в программу проектного финансирования уже больше трех месяцев. Банки оказались не готовы к тому, что комплексную застройку, которую ведет «Армада», переводят в точечную.

«На трех гектарах земли мы строим цельный жилой комплекс, объединенный единым паркингом, детской и спортивной площадкой, зеленой зоной. По проекту, ЖК разбит на три очереди строительства, так как с экономической точки зрения строить поэтапно — самое разумное решение. Но банки до сих пор не могут разобраться с вопросом самой земли, определенной под застройку, которая должна выступать залогом по кредиту. Нас ставят перед фактом принудительного кадастрового разделения этой земли на три самостоятельных участка. То есть, к каждому дому мы должны привязать индивидуальный паркинг, детскую площадку, и речи о комплексной застройке в такой ситуации быть не может», — рассказал генеральный директор ГК «Армада» Евгений Пименов.

Застройщику предлагают взять кредит под залог всех трех гектаров при наличии 15% от общей его стоимости. Однако такие расходы под силу только гигантским строительным компаниям.

«Небольшие застройщики с домом стоимостью 100 млн рублей вряд ли пострадают. Не так сложно найти собственные 15 млн, чтобы показать банку начальные капвложения. Не пострадают и крупные компании, строящие на 20-30 гектарах. Вывод такой: проектное кредитование наносит удар по компаниям среднего уровня. И если кабальные условия банков в части разделения участков на подучастки не изменятся, ни к чему хорошему это не приведет. Такое межевание не дает возможности строить комплексно, уводит в сторону точечной застройки. А комплексной застройке нужно именно поэтапное финансирование», — считает застройщик.

Росту быть?

Главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий Антон Быков объясняет, что даже при растущем интересе к кредитованию застройщиков, банки подходят к этому вопросу со свойственной им бухгалтерской осторожностью, отдавая предпочтение крупным компаниям.

«Ругать за это банки нельзя, они все-таки рискуют своими деньгами, но возможно получив достаточный уровень компетенции в строительной отрасли, они охотнее начнут работать и с региональными строительными предприятиями», — прокомментировал эксперт.

По данным банков, число проектов, получивших одобрение по проектному финансированию в Приморском крае не достигло и десяти. Это связано с тем, что большинство застройщиков пока работает по промежуточной схеме с использованием спецсчетов.

Базовая ставка устанавливается банками в 12%. Затем, через систему скоринга, банк может ее снижать. Например, при пополнении эскроу-счетов или при высоком кредитном рейтинге застройщика и его подрядчиков. У ряда застройщиков спецставка может быть установлена банками под 6% и при этом строительство включено в специальную программу по кредитованию под 8,5%. Поэтому надежные застройщики получат кредитование под хороший процент, что поможет удержать более низкие цены на жилье. Следующий год покажет, как это будет работать на самом деле.

«Низкую ставку по кредиту банк может дать в том случае, если сумма кредита покрывается средствами на счетах-эскроу. Как только на счета поступают деньги, ставка снижается. При 100% покрытии, ставка будет на уровне 4%», — рассказал управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай Долгушев.

В пресс-службе банка ВТБ рассказали, что требования, предъявляемые к застройщикам со стороны банков стандартные: наличие опыта реализации строительных объектов, отсутствие «замороженных» проектов, оформленные права на землю и наличие собственных средств в реализуемом проекте.

«В качестве собственного участия мы принимаем, в том числе рыночную стоимость земельного участка. Полный перечень требований всегда индивидуальный, т. к. у каждого жилого проекта есть свои особенности», — отметили в банке.

Объем ввода в эксплуатацию и продаж нового жилья на Дальнем Востоке покажет конец года. Эксперты прогнозируют неплохие показатели, так как, несмотря на введение эскроу-счетов, некоторые компании имеют «старый»» запас ресурсов строительства по прежним условиям. Когда же на рынке останутся застройщики, осуществляющие строительство в рамках проектного финансирования под условные 12%, спад объема строительства и значительное удорожание себестоимости строек неизбежны.

«Демографические проблемы ДФО, могут серьезно ограничивать скорость реализации объектов жилой недвижимости по ДДУ. А это в свою очередь дает возможность банкам в соответствии с механизмом действия кредитования под эскроу-счета не снижать процентную ставку на большей части финансирования строительства», — отметил аналитик Антон Быков.

– Сейчас девелоперы проходят период адаптации к новым экономическим условиям. Я говорю об отмене льготной ипотеки на новостройки, повышении размера первоначального взноса по всем действующим программам, в целом более высоким требованиям банков к заемщикам. Это приводит к снижению емкости рынка, к которой мы привыкли за последние годы, делает потенциального покупателя более щепетильным при выборе жилого комплекса для покупки квартиры. Процесс принятия решения и выхода на сделку стал дольше.

В целом, все девелоперы сейчас фиксируют некоторое замедление темпов продаж. В будущем это приведет к тому, что застройщики будут вынуждены очень внимательно оценить портфель проектов, планируемых к запуску, чтобы сбалансировать прогнозируемые темпы продаж и скорость строительства.

Относиться к этому можно по-разному. Многолетний опыт доказывает, что такие кризисные ситуации позволяют бизнесу мобилизоваться, избавиться от ненужного и выйти на новый уровень – эволюционировать. Я считаю, в девелопменте эта эволюция приведет к тому, что на рынке появится больше привлекательного продукта, подходящего под актуальные потребности самых разных клиентов. Все мы понимаем, что многое сейчас в строительной сфере зависит от покупательской способности.

Обязательно нужно учитывать, как разогналась отрасль за последние годы. Прямо сейчас в Приморье ведется строительство более трех млн кв. метров жилья. Это рекордные для региона показатели, которые говорят о том, что на рынке развернется серьезная и бескомпромиссная борьба за каждого клиента. Причем, потенциальному покупателю уже недостаточно просто добротно построенного ЖК в удобной локации – такой выбор у приморцев сейчас действительно есть. Новый запрос заключается в том, что клиент хочет видеть разнообразную, сбалансированную, эстетичную городскую среду за порогом своего подъезда, причем в масштабе целого района. Поэтому наиболее привлекательными станут проекты, где, помимо жилья, создают новую инфраструктуру со школами, садами, магазинами, местами для прогулок и отдыха, занятий спортом и т.д. Рынок на этот запрос начинает реагировать. Если некоторое время назад мы были чуть ли не единственным девелопером, который в своих проектах – поселок «Новый Де-Фриз», ЖК «Формат», а теперь и в DNS Сити – сразу предусматривал создание всей этой инфраструктуры, то сейчас принципы комплексного подхода к развитию территории действительно становится трендом в нашем регионе. Уже анонсирована подготовка к запуску таких комплексных проектов во Владивостоке, и все участники отрасли будут следить за их реализацией. По нашему опыту «первопроходцев» могу сказать, что это не простой, но, на мой взгляд, самый верный путь развития жилищного строительства.

Если говорить о параметрах девелоперского продукта, то следующий год будет посвящен поиску баланса. Все это время мы наблюдали настоящую «гонку вооружений» с точки зрения наполнения различными опциями жилых комплексов. Девелоперы стремились перещеголять конкурентов: зарядки для телефона в лавочках на улице, сады на кровле, фонтаны во дворе и многое другое. Интересно, что на Дальнем Востоке этот тренд начался несколько позднее по сравнению с центральной Россией. Повлияло то, что в регион зашли федеральные девелоперы, которые привнесли свои стандарты качества и новые форматы. Одновременно с этим произошел запуск интересных проектов региональных застройщиков. В комплексе все это положительно сказалось на качестве и параметрах ЖК, которые сейчас представлены на рынке: если еще три-четыре года назад клиента можно было удивить закрытыми дворами без машин и современными детскими и спортивными площадками, то теперь это база.

Однако в новых экономических условиях разнообразные «фишки» все же придется пересмотреть. С одной стороны необычные атрибуты делают ЖК ярким и привлекательным, но с другой – более дорогим. Подобные продуктовые решения девелоперы будут пропускать через сито реальных потребностей и ценностей покупателя. Останется и даже улучшится то, что по-настоящему важно, а от избыточных элементов будут избавляться.

Если рассуждать о том, что ждет отрасль в целом, то, очевидно, что девелоперам придется научиться зарабатывать не только по привычной относительно простой схеме «построил – продал», а искать другие способы взаимодействия с потребителями: предлагать клиентам рассрочку, лизинг, аренду. Другими словами, необходимо будет «включать голову», креативить еще больше и еще качественнее.

Если говорить про Дальневосточный федеральный округ, то здесь строительная отрасль находится в более выгодных условиях благодаря «дальневосточной ипотеке», за счет чего сильных изменений или потрясений удается избежать. Для понимания значимости этого инструмента для местного рынка приведу статистику: в наших проектах ЖК «Формат» и DNS Сити – 60% сделок проходят по программе ДВ-ипотеки.

В будущем на Дальнем Востоке и в Приморском крае, в частности, будут выигрывать в конкуренции девелоперы с ликвидными продуктами, подходящими под условия льготной ипотеки, но предлагающие достойный продуманный продукт.  При этом одним из ключевых факторов успеха на рынке станет наличие разнообразной квартирографии, удовлетворяющей потребностям всех категорий покупателей. К примеру, в своих проектах – «Формат» и «DNS Сити» – мы обеспечили широкий ассортимент квартир – от 23 до 104 кв. метров, и все варианты отделки: черновую, предчистовую, квартиры с готовым ремонтом. Плюс в «DNS Сити» вывели на рынок двухуровневые квартиры с потолками пять метров и большими витражными окнами.

Если говорить о стоимости жилья, то серьезных скачков, думаю, не будет. Да, отдельные застройщики будут предлагать скидки, но долго это не продлится, поскольку работать себе в убыток никто не будет. Соответственно рынок вернется к борьбе за клиента на поле качества продукта. 

Прежде всего, я хочу отметить, что «БАМ туристический» — это очень важный и одновременно сложный турмаршрут, потому что он объединяет сразу шесть регионов, которые различаются по своим ресурсам, логистике, готовности принятия турпотоков, поэтому предстоит большая работа по разработке концепции, содержательному наполнению и коллаборации регионов-участников в процессе создания целостного турпродукта.

Очень важно, чтобы все участники проекта были заинтересованы в его реализации и обладали определенными компетенциями, поэтому важно оказывать муниципалитетам консультационную поддержку, делать перекрестные презентации туроператоров регионов-участников, ездить друг к другу с целью обмена опытом.

Бамовский маршрут имеет ряд существенных преимуществ:

1. Поскольку объединяющей темой маршрута является легендарная Байкало-Амурская магистраль, то в турпродукте можно совместить две самые дорогостоящие услуги: проживание и перевозку. Это позволяет туристу за сравнительно небольшой временной промежуток увидеть большое количество территорий и их достопримечательностей. Регионам же, в свою очередь, это даст возможность на какое-то время сгладить нехватку отелей и предприятий питания на маршруте.

2. Второе преимущество маршрута состоит в том, что он, по сути, представляет собой конструктор впечатлений и его возможно комбинировать в разных вариациях: можно начать из Братска, а можно – из Благовещенска, можно пройти часть, а можно - полностью. Ещё один плюс конструктора — разнообразие природных и культурно-исторических ресурсов, ландшафтов, промышленных предприятий и регионального колорита.

3. А еще я предлагаю всем участвующим в разработке и реализации маршрутов стать основоположниками романтического туризма. Сюда, на стройку века, приезжали настоящие романтики по комсомольской путевке. Можно и сейчас привлекать сюда романтиков и мечтателей по БАМовской путевке и предлагать им какой-то интересный общественно-полезный труд на благо развития маршрута и включенных в его реализацию регионов. Это может быть и помощь в создании рекламы БАМа туристического, и экологическое волонтерство, и творческая деятельность. Сто лет тому назад был прекрасный опыт, когда на север, в труднодоступные регионы, люди приезжали для того, чтобы принести какую-то пользу этому региону. У них были специальные туристские книжки, в которых отмечалось, что они посетили и что полезного сделали для местного населения. Каждый делал, что умел: могли чему-то научить — учили, умели электричество провести делали — ремонтировали проводку, в благоустройстве помогали. БАМ туристический — это прекрасная возможность предложить туристам больше, чем путешествие, наполнить его смыслом созидания и сибирской романтики.

Резюмируя, хочу подчеркнуть, что плюсов у проекта «БАМ туристический» много, минусов я не вижу, вижу только точки роста. И я убеждена этот маршрут достоин того, чтобы пополнить список национальных маршрутов, потому что он включает сразу несколько регионов, в которых туристы узнают о настоящих трудовых подвигах нашего старшего поколения, а ведь это имеет ещё и огромную воспитательную ценность. Желаю успехов в реализации этого принципиально нового туристского маршрута.

«Внедрение экспериментальных моделей управления в университетах является не просто эффективной практикой, а необходимостью в современном мире. Когда вузы функционируют с большей гибкостью и не полностью зависят от общенациональной системы образования, они способны быстрее адаптироваться к стремительно меняющимся требованиям общества и рынка труда. Ярким примером служит "китайская модель", где культура поэтапного внедрения масштабных изменений методом проб и ошибок стала одним из ключевых факторов успеха страны. Архитектор китайских реформ Дэн Сяопин описывал этот подход метафорой: "переходить реку, нащупывая камни". Это означает, что самые смелые реформы сначала пилотируются в отдельных регионах, чтобы затем выбрать наиболее успешные практики и масштабировать их на всю страну.

Создание университетов, которые сами определяют свою стратегию развития, привлекают ресурсы и формулируют критерии для приема абитуриентов, переводит вузы в проактивную, субъектную позицию. Обычно университеты, за исключением самых передовых, являются инертными и бюрократизированными структурами. Делегирование ответственности и расширение автономии позволяют им отходить от приказного, ручного управления и стимулируют искать пути к инновациям. Такие инициативы в духе низовой демократии – еще одна важная составляющая "китайской модели" развития. Мы привыкли считать китайскую систему управления жесткой и абсолютно вертикально ориентированной, но это является верным лишь отчасти. Жесткость в одних вопросах гармонично сочетается с гибкостью в других: в допустимых рамках поощряется конкуренция и инициатива "снизу", что высвобождает продуктивные силы в обществе. Таким образом, автономия и инициатива позволяют достигать стратегических целей развития, которые ставит государство.

Несмотря на то, что объективные условия в России и Китае различаются, особенно в части качества и объема рыночной среды, подобные практики уже начинают реализовываться и в нашей стране. В рамках федеральной программы "Приоритет-2030" университеты перешли в позицию, когда ресурсы не приходят "сверху" сами, а их нужно добиваться в конкурентной среде на основе ежегодных результатов развития. Это стимулирует университеты повышать эффективность и внедрять новые подходы в своей работе. Например, университеты-участники программы "Передовые инженерные школы" (ПИШ) создают экспериментальные модели, где пилотируются новые подходы для сотрудничества с реальным сектором: от управления ресурсами до образовательных практик. Дальневосточный федеральный университет является участником обеих программ. И, конечно же, о кардинальных результатах на уровне всей системы образования говорить пока рано, ведь такие проекты реализуют в долгосрочной перспективе. Однако, безусловно можно констатировать, что российские университеты сегодня меняют логику своего развития и ведут свою деятельность более осознанно, становятся субъектными.

Субъектность развивает ответственность за свои действия, а ответственность становится ключевым фактором успеха в развитии университетов. Когда вузы сами определяют свои цели, они более осознанно подходят к своему развитию и лучше реагируют на вызовы времени. Осознанные университеты способны быстрее внедрять инновации, адаптироваться к меняющимся условиям и готовить специалистов, востребованных на рынке труда. Это особенно важно в эпоху четвертой промышленной революции, когда технологии меняются с невероятной скоростью, и система образования должна успевать за этими изменениями».

— Валентин Цуньлиевич, какие основные вызовы стоят перед современным востоковедением, китаеведением и что нужно сделать, чтобы их преодолеть?

— В плане функциональном – как сделать свою профессиональную работу по-настоящему нужной, отвечающей требованиям времени, востребованной и эффективной. В материальном плане основным вызовом остается недофинансирование, из-за чего ученые и преподаватели вузов вынуждены размениваться на подработки и отвлекаться от основной работы, требующей максимальной сосредоточенности и творческих усилий. Основным вызовом постсоветского периода остаются и кадры, то есть подготовка молодых специалистов и обеспечение должной преемственности между поколениями профессиональных востоковедов.

— И как преодолеть эти вызовы?

— Конечно, для этого надо усиливать государственную поддержку, разрабатывать новые действенные стратегии развития востоковедения и китаеведения. Нужно повышать авторитет преподавателей и улучшать условия их работы в вузах. Нужно возрождать и совершенствовать лучший опыт организации базового образования в вузах и расширять возможности для регулярных стажировок в изучаемых странах, привлекать молодежь в науку. От всех этих мер прямо зависит успех решения тех задач, которые стоят сегодня перед востоковедами.

— Что дает взаимодействие с зарубежными партнерами? Это «калибровка стандартов», это больше обмен опытом, или что-то еще?

— «Калибровка стандартов» или «сверка часов» позволяет обмениваться лучшим опытом и говорить с зарубежными коллегами на одном языке. Хотя у нас могут быть разные подходы и разные взгляды, мы должны уметь понимать друг друга и договариваться друг с другом. Лишь в этом случае может возникнуть эффект синергии, позволяющий синтезировать усилия всех сторон и решать общие проблемы гораздо более эффективно.

— С учетом нынешнего разворота России на Восток, какие отрасли видятся наиболее перспективными именно в востоковедении? Что в приоритете — экономика, политика, культура? И в части географии — фокус на Китай и Японию или какие-то другие ключевые страны?

— Настоящие востоковеды всегда «повернуты» на Восток, потому что это их судьба, это их жизнь и работа. Никуда им разворачиваться не нужно, просто нужны нормальные условия для профессиональной работы. Кроме того, мы живем в эпоху глобализации, когда уже исчезает любое искусственное противопоставление Востока и Запада. Сегодня Запад содержит в себе Восток, а Восток содержит в себе Запад. Они взаимодействуют и соприсутствуют друг в друге. Так называемые «люди Востока» и «люди Запада» живут теперь по всему миру, которому остается лишь одна возможность – развернуться лицом к самуму себе. Для России «поворот на Восток» тоже предполагает новый взгляд и на внешний мир, и на самих себя глазами друзей и партнеров. Реализация таких подходов невозможна без участия востоковедов. Что касается географии, то фокусы могут быть разными, но все страны – в том числе и Китай, и Япония — являются по-своему ключевыми.

— Какие именно отрасли сейчас особенно актуальны?

— Экономика, политика и культура – все это неотъемлемые стороны нашей жизни, которые одинаково приоритетны, а внимание к ним должно находиться в гармоничном балансе. Культура в широком смысле включает в себя и экономику, и политику. Поэтому знание культуры — это «волшебный ключ», который помогает решать любые проблемы. Безусловно, нам нужны востоковеды, имеющие компетенции в специальных областях знания, таких как право, экономика, финансы и так далее. К овладению этими специальностями можно идти через освоение «микро-компетенций», цель которых — выработать навыки овладения любыми компетенциями. Ведь хороший востоковед не должен быть «узким специалистом». Он должен быть многогранным, иметь способность адаптироваться и овладевать любыми компетенциями в нужное время, в нужном месте.

— Как по-вашему, что проще — востоковеду освоить финансы, право, политику и другие аспекты, или же политику, финансисту или правоведу проще освоить восточный язык и погрузиться в восточный менталитет?

— Думаю, оба пути одинаково трудны, потому что любой человек может стать профессионалом лишь в том случае, если посвящает своему делу всю жизнь. Чтобы стать хорошим востоковедом, нужно потратить на это свою жизнь. Чтобы стать хорошим экономистом или юристом, тоже нужно потратить на это всю жизнь. «Синтезировать» востоковедение с иными специальностями жизненно необходимо. Каждый путь к этому по-своему труден, поэтому не стоит противопоставлять их вообще. Я уверен, что хороший экономист вполне может стать хорошим востоковедом, и наоборот. У нас есть успешные востоковеды, имеющие специальности и ученые степени экономистов, юристов и даже биологов. А один коллега, уже будучи дважды доктором наук в области истории и политологии, готовится защитить третью докторскую диссертацию в области права. По-моему, это замечательный пример профессиональной универсальности! К этому нужно стремиться всем. Я тоже стремлюсь, по мере возможности, расширять свои профессиональные горизонты, хотя многого пока еще не достиг.

— Какие регионы наиболее перспективны сейчас в плане изучения? И можно ли вообще говорить о том, что есть более перспективные регионы на Востоке, а есть менее перспективные?

— Я уже сказал, что пространство со-развития охватывает сегодня весь мир. В последние десятилетия наибольшим спросом пользуется все, что связано с так называемым «китайским миром», который тоже стал теперь уже глобальным: китайские автомобили (кстати, очень хорошие) заполонили российские дороги и все быстрее завоевывают весь мир, как и всевозможные китайские гаджеты. Поэтому я думаю, что мы живем в таком глобальном мире, где потенциально перспективны все регионы.

— Сближение России и Китая, которое мы сейчас наблюдаем, дало что-то нашей науке? Появились ли новые источники литературы или возможность пользоваться недоступными ранее архивами?

— Конечно, у нас появились огромные новые возможности: во-первых, контактов с нашими коллегами, во-вторых, работы с архивами и доступа к научной литературе. Сегодня мы можем дистанционно и бесплатно или почти бесплатно пользоваться огромнейшими цифровыми базами научных данных, созданными в Китае. Китайцы в этом плане опережают нас, так как последовательно вкладывают в науку огромные средства. С другой стороны, имеются и барьеры, потому что не все документы и материалы архивов доступны для зарубежных ученых в Китае. И наши российские архивы тоже не всегда доступны для зарубежных коллег. Но есть и немало примеров успешного двустороннего сотрудничества, основанного на двустороннем информационном обмене.

— Всероссийский съезд востоковедов впервые за всю его историю — с 1997 года — проходит во Владивостоке. Это говорит о том, что Россия действительно развернулась на Восток? Ведь где, как не во Владивостоке, на Камчатке или на Сахалине проводить съезды востоковедов?

— Конечно, это важное событие и важный признак общего разворота на Восток. В целом XIV съезд востоковедов России подготовлен и проводится во Владивостоке на великолепном уровне! История общества востоковедов России началась не в 1997 году – оно было создано в 1900 году и воссоздано Е.М. Примаковым в 1979 году. Но этот съезд действительно проходит во Владивостоке впервые. Коллегам из западных районов нашей страны гораздо труднее доехать до Владивостока, но зато сюда удобно добираться из востоковедных центров Сибири и Дальнего Востока – Екатеринбурга, Новосибирска, Иркутска, Улан-Удэ, Читы, Благовещенска и Хабаровска. Думаю, что мы идем в правильном направлении, а первый съезд во Владивостоке свидетельствует и о растущем внимании к Востоку, и о готовности востоковедов нашей страны поддержать развитие востоковедения на Дальнем Востоке. Я убежден и надеюсь, что это первый, но далеко не последний съезд востоковедов во Владивостоке, что такие встречи будут снова проводиться и во Владивостоке, и в Хабаровске.

— Какую роль ДВФУ вы видите в этом процессе — в становлении востоковедения в том русле, которое сегодня так требуется России?

— ДВФУ может и должен играть ключевую роль. Мне кажется, что сегодня нашему университету (это, кстати, и моя Alma Mater) необходимо активнее усиливать связи с академической наукой, с Российской академией наук, в том числе и с Институтом востоковедения РАН, где я сегодня работаю. Наш институт уже второй год успешно сотрудничает в рамках проекта «Приоритет-2030» с МГИМО(у). Мы очень надеемся развивать подобное сотрудничество и с другими вузами, например, с ДВФУ!

— Вы говорите про науку, но государство хочет видеть прикладные решения: если это научные исследования, то они должны приносить практическую пользу и их можно было оперативно внедрить в бизнес-среду…

— Одной оперативности мало. У государства есть интересы краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. И эти интересы требуют четкой координации. Нельзя никоим образом продвигать прикладные исследования в ущерб фундаментальным исследованиям, так как прикладные исследования произрастают из фундаментальных. Бизнес может определять оперативную научную повестку, но наука может определять перспективы бизнеса на десятилетия вперед. В случае востоковедения мы обычно говорим не про фундаментальные, а про «классические» исследования, которые, даже если это не всем очевидно, исключительно важны и для бизнеса, который приходится вести в специфичной «восточной» среде. Все это мы очень хорошо видим на примере Китая, где современное руководство активно использует традиции, постоянно цитирует китайских классиков, обращается к примерам из древней китайской истории. Чтобы адекватно понимать смыслы, намерения и цели китайских партнеров, мы тоже должны хорошо знать и понимать китайскую историю и культуру. Такой подход необходим и для «поворота» России в отношении всех стран и регионов Востока.