Жилищное кредитование потеряло популярность в регионах ДФО

Рекордный рост ипотечного кредитования в 2018 году сменился текущим снижением объема в части заключения договоров ИЖК (ипотечное жилищное кредитование). Этот тренд за прошедшие десять месяцев для банковского сектора стал стабильным. Основными драйверами сложившейся ситуации эксперты называют исчерпание платежеспособного спроса. Также на результаты повлиял всплеск рефинансирований, доля которых в 2018 году в общем объеме выдач превышала 10%, а сейчас не дотягивает и до 5%. Почему ипотека стала менее востребованной у дальневосточников и ждать ли новой волны ее популярности, разбиралось EastRussia.

pixabay.com

«Схлопывание» ипотечного бума?

Снижение объемов выдачи ипотеки идет по всей стране, и Дальний Восток исключением не стал. В перовой половине этого года в ДФО заключили свыше 30,5 тыс. сделок, что на 14% меньше аналогичного периода прошлого года.

«В 2018 году на рынке недвижимости преобладали ожидания роста цен, связанные с повышением ставки НДС и усилением санкционной риторики. Кроме того, в связи с понижением ставок ипотечного кредитования наблюдался значительный рост спроса на рефинансирование ипотечных кредитов. Совокупность этих факторов привела к разогреву рынка. В 2019 году с прекращением действия перечисленных факторов активность на рынке несколько уменьшилась», — сообщили в пресс-службе Дальневосточного ГУ Банка России.

Несмотря на «проседание» ипотеки, банки уверяют: явление это временное и рост интенсивности заемщиков ИЖК набирает обороты с осени. Так, согласно данным пресс-службы ПАО «Сбербанк», за девять месяцев этого года по выдаче ипотечных кредитов банк вышел на первое место: по Дальневосточному Сбербанку — 54,8%.

Доля вторичного жилья в структуре выдач за десять месяцев 2019 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Дальневосточном Сбербанке возросла на 1,4 процентных пункта и составила 18,7%. Доля кредитов на покупку и строительство жилого дома возросла на 0,17 процентных пункта — до 0,88%).

«Сегодня кредитный портфель Дальневосточного Сбербанка по ипотечным кредитам составляет 156,3 млрд рублей. Количество действующих ИЖК — 103 599 штук», — приводят цифры эксперты Сбербанка.

Несмотря на то, что в декабре прогнозируемый спрос на ипотеку может быть еще выше средних цифр в контексте прошедших 11 месяцев, большинство экспертов считают, что превысить объем 2018 года будет сложно. Так, по прогнозам аналитиков, до конца 2019 года ЦБ РФ, скорее всего, еще раз снизит процентную ставку. Вслед за этим, по традиции, снизятся и ставки по ипотеке – примерно на 0,2-0,3 процентных пункта. Это и может объяснять возрастающий ажиотаж населения в части ипотечных предложений. Однако стоимость квадратного метра жилья в ДФО также показывает рост. О существующих «точках роста» говорят сами представители банковского сектора.

«Например, нет нормально работающего продукта для загородной недвижимости, также многое необходимо сделать для повышения удобства клиентов при подаче в банк заявки на получение ипотечного кредита и проведение сделки», — объясняет директор департамента ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского Банка Николай Мальнев.

В первом полугодии прошлого года именно существенное снижение ставок по ипотечным кредитам спровоцировало рост доли рефинансируемых ипотечных займов, которая, со стандартных 10-15% увеличилась до 30-40%. В 2019 году волна рефинансирований спала, а в первом полугодии 2019 года ставки по ипотеке росли.

«Сейчас, вместе со снижением ключевой ставки, ставки по ипотеке тоже начали снижаться, что повышает доступность ипотечных кредитов и прямо влияет на рост объемов. Поэтому по нашим ожиданиям некоторое отставание от прошлого года будет компенсировано ростом выдач в четвертом квартале, совокупный объем представленных в РФ в 2019 году ипотечных кредитов составит три трлн рублей, т.е. на уровне 2018 года», — комментирует Николай Мальнев.

Доля ДФО в общем объеме предоставляемых в стране ипотечных кредитов составляет, как правило, 6-7%. Но в 2020 году ситуация может поменяться с запуском программы «Ипотека под 2% для Дальнего Востока».

При этом кредитование на приобретение объектов на вторичном рынке остается наиболее популярным среди населения Дальнего Востока. Например, более 80% заявок на ипотечные кредиты ВТБ в Приморье поступает на объекты вторичного рынка. В банке «Открытие» ситуация идентичная: на данный момент более 70% сделок в регионе приходится на вторичный рынок жилья, и лишь менее 30% — это продажа квартир на этапе строительства, в том числе, малоэтажного.

Небывалые ставки

В сентябре средневзвешенная ставка по ИЖК в ДФО составила 9,76%, что на 0,7 процентных пункта ниже, чем в апреле, когда она находилась на пиковом значении

за прошедший период 2019 года. Понятно, что снижение во многом обусловлено отрицательной динамикой ставки Банка России в течение года, влияние которой, возможно, еще не полностью перенесено на ставки банковского кредитования в том числе и по ипотеке. Сложившаяся ситуация формирует потенциал для коррекции ставок по ипотеке вниз в краткосрочной перспективе. В то же время на ставки банков по ипотечным кредитам влияет множество факторов, формирующих настроение участников рынка недвижимости, изменение которого оказывает дополнительное влияние на динамику цен.

Так, в начале года процентная ставка по ипотеке в банке «Открытие» была на уровне 9%. Вслед за снижением ключевой ставки в октябре «Открытие» объявил о небывалом предложении ипотечных ставок — от 7,95%. Однако получить такой кредит можно только, приобретая квартиру на первичном рынке.

АТБ, следуя тенденциям рынка, также снижает процентные ставки по ипотечным кредитам. Минимальная ставка там составит 7,9%. Сбербанк» приступил к снижению процентных ставок по ипотеке 22 ноября. Теперь приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5% годовых, на вторичном рынке — от 8,5%.

В пресс-службе ВТБ (Приморский край) рассказали, что банк уже в пятый раз за год снизил ипотечные ставки, последний — в ноябре этого года. Теперь кредит на готовое и строящееся жилье можно оформить по ставке от 8,4% годовых. Рефинансирование ипотеки другого банка возможно под 8,8%.

Безусловно, повышение доступности ипотеки — одна из важнейших задач банковского сектора. Понимая это, в прогнозируемых условиях дальнейшего снижения ключевой ставки Регулятора, банки приложат максимум усилий для наращивания объемов ипотечного кредитования.

Новая волна

Кандидат экономических наук, финансовый консультант, Максим Кривелевич объясняет, что ипотека уже в скором времени станет попыткой сохранения бюджета. По его мнению, финансового рынка в России де-факто нет, если не брать в расчет крупных игроков, которые могут себя защитить. При этом финансовая безграмотность населения не дает возможности задействовать в качестве инвестиционных рычагов такие ресурсы как акции, облигации и так далее. Что касается депозитов, то, если раньше можно было положить деньги в банк и иметь 10-12% годовых, то в этом году в лучшем случае можно говорить о 5% годовых. Поэтому, банковские счета стали бессмысленными. При этом политика Центробанка заключается в «выбивании» из россиян любых возможностей сберегать деньги.

«В этом отношении, низкая ипотека — одна из таких возможностей. После очередного понижения ключевой ставки Банком России, ипотечные кредиты еще больше подешевеют, став для населения чуть ли не единственной возможностью инвестирования в недвижимость. Однако здесь уже речь идет не о людях, нуждающихся в жилье, а о попытке использовать квадратные метры в качестве способа сохранения собственных средств», — отметил Максим Кривелевич.

По мнению эксперта, те, кто раньше имел доступ к депозитному рынку, для сохранения денег сейчас будут вкладывать в единственное, что хоть как-то сохраняет стоимость — в квартиры. Произойдет переток инвестиций — с депозитов в ипотечное кредитование.

«Покупается две квартиры под низкий процент с добавлением собственных средств, и затем сдаются, в попытке "отбить" вложенные деньги. Так что, охлаждение ипотечного рынка сменится второй волной ипотечного бума, но она будет краткосрочной. При этом, рынок недвижимости — саморегулируемый, нормально заработать в этом сегменте невозможно, потому что стоимость сдачи в аренду квартир примерно равняется доходности депозита», — подчеркивает Максим Кривелевич.