Многоэтажки

Недвижимость в Чите - одна из самых дорогих в стране: в центре города цены за квадратный метр в многоэтажках начинаются от 160 тысяч рублей. 

^{инфографика: министерство строительства, дорожного хозяйства и транспорта Забайкальского края}

По предоставленным пресс-службой краевого минстроя данным, в первом квартале 2020 года первичное жильё в Чите стоило 65,99 тысячи рублей за метр, вторичное - 57,2 тысячи. За год цена увеличилась до 80,1 тысячи за первичку и 72,99 тысячи за метр на вторичном рынке.

В следующие 12 месяцев, к первому кварталу 2022 года, стоимость снова прыгнула больше, чем на 14 тысяч, на первичном рынке перевалив за 94,1 тысячи рублей за метр, на вторичном - за 89,1 тысячи.

Но рекорд по росту стоимости был поставлен к концу 2022 года. За это время первичный рынок даже по официальным статистикам подорожал на 30 тысяч за метр, составив 124,1 тысячи. Вторичный, наоборот, незначительно, но подешевел - до 88,7 тысячи.

В приказе Минстроя России сообщается, что средняя цена на квадратный метр в Забайкальском крае в I квартале 2023 года составляет 122,6 тысячи рублей.

Одна из причин дороговизны жилья - малый объём строительства. За три прошедших года, по предоставленным пресс-службой правительства края данным, в Чите появились 11 новых многоквартирных домов и новостройка, возведённая РЖД в Карымском районе. Кроме того, 30-квартирный дом построили в посёлке Чернышевск и многоквартирный - в городе Шилке.

Компания «Атолл» в краевом центре построила № 14 и № 15 в микрорайоне «Хороший», «Региональное управление строительства» записало в свой актив дома по Токмакова, 41, и Токмакова, 47.

«Энергожилстрой» построил дом по Проезжей, 20, его дочерняя компания «Энергожилстрой - Чита» завершила первый этап строительства дома на углу улиц Бабушкина и Нерчинско-Заводской. Жилым комплексом в посёлке Каштак занимались специалисты компании «ГолдГеоПром», домом по Бутина, 32, - индивидуальный предприниматель Виталий Быстров, представляющий компанию «Тантал». Центральный район города прирос зданием по Смоленской, 30, которым занималась предприниматель Надежда Чевлытко, а Фонд Забайкальского края в январе 2023 года сдал дом № 32 в районе Девичья сопка.

Комментируя главные строительные тенденции Забайкалья в 2022 году, глава минстроя края Алдар Бальжиров отметил, что на отрасль сильное влияние оказали пандемия коронавируса и стихийные бедствия.

«В связи с пандемией COVID-19 была закрыта граница с КНР – единственным источником иностранной рабочей силы в сфере строительства. Самые крупные наводнения в России произошли на территории края в 2021 году – два наводнения и 2022 году – одно наводнение», - сказал он, перечисляя основные факторы, повлиявшие на темпы и объёмы строек.

Бальжиров добавил, что на возведение и ввод жилья повлияло несвоевременное исполнение поставщиками договоров поставки материалов и конструкций на объекты. Это стало основными проблемами застройщиков, которые строили по социальным программам. 

Частники

Наводнение и то, сколько домов оказались разрушенными после него, сыграло свою роль в том, как ускорились в строительстве забайкальцы. Тепло держится в регионе три-четыре месяца в году, строительный сезон чуть дольше, и оставаться без крыши над головой на долгую зиму и обычно холодную затяжную весну никто не хотел: напрягали все силы, строили и восстанавливали.

В 2020 году в графе «индивидуальное жилищное строительство» добавились 143,7 тыс. квадратных метров. По итогам 2021 года плюсом пошли ещё 146,9 тыс. Резкий скачок всей отрасли строительства в 2022 году обеспечили именно частные домики - забайкальцы сдали аж 224,7 тыс. квадратных метров, причём основные объёмы по вводу такого жилья предсказуемо пришлись на осень.

- Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию в отрасли в Хабаровском крае? Она стагнирует, ее лихорадит, идет борьба за заказы, за землю?

- Я бы сказал, что есть позитивное ожидание. В силу разных причин долгое время строительная отрасль находилась в подвешенном состоянии – в том числе и из-за смены губернаторов, их команд. Обанкротившийся «Дальспецстрой» - крупнейший игрок на рынке - с 2014 года не построил ни одного квадратного метра. Только вот свои долги-недоделки достроили в прошлом году под активным давлением прокуратуры и властей.

Примерно с середины прошлого года выстреливший спрос опустошил вторичный рынок. Он был простимулирован и дешевой ипотекой – не только дальневосточной, и тем, что провалились краевые программы по строительству и обеспечению отдельных категорий граждан жильем. Цены на вторичном рынке взлетели так, что сейчас почти сравнялись с ценами на новостройки. И чтобы остудить перегретый необеспеченным спросом рынок сегодня надо строить. Надо строить много, надо строить быстро, и поэтому я бы назвал ситуацию позитивным ожиданием новых возможностей.

- В этом году в крае запланирован ввод жилья в объеме 317 тыс. кв. м., что на 38% больше, чем в 2020 году. При этом несколько лет подряд регион плановые показатели не выполнял. В чем причина и есть ли основания, полагать, что в этом году их удастся достичь?

- Раньше мы – Хабаровский край – ежегодно делали 350 тыс. кв. метров жилья не напрягаясь. Напряжение было в 2014 году, когда надо было строить жилье для пострадавших от наводнения 2013-го год, тогда ввели что-то около 480 тыс. кв. метров. То есть 350… до 400 тыс. кв. метров это был такой стабильный уровень для Хабаровского края. Хотя еще при Вячеславе Шпорте (губернатор Хабаровского края 2009 -2018 прим. ред.) озвучивалась идея строительства миллиона квадратных метров, уже тогда было много вопросов по реализации этого посыла. По большому счету, это трудноосуществимая мечта. У нас сейчас нет в Хабаровском крае, в первую очередь, покупательского ресурса на такой объем жилья. Рынок определяется потребностью. Сегодня у нас средневзвешенная цена за квадратный метр 105-110 тыс. рублей. Вот умножьте на миллион – сколько это будет миллиардов? Есть столько денег у населения? А если это не покупается, то возникает коллапс, и отрасль рушится. Деньги застройщикам, девелоперам не возвращаются, они разоряются и все. У нас в европейской России части где-то в 2015-ом был такой обвал, когда настроили кучу домов – 84 – 86 млн. кв. метров – и рынок обрушился. Тысячи квадратных метров, сотни домов стояли пустые, непроданные.

- Но тогда ипотека была дорогая…

- Да, тогда ипотека была дорогая, сейчас появились инструменты направленные на улучшение качества жизни дальневосточников, в том числе и дешевые жилищные кредиты. Но все-таки объем в миллион квадратных метров, это для рынка Хабаровского края скорее мечта.

- А сколько крупных строительных компаний сегодня работает в регионе?

- Надо смотреть по объектам… По моим оценкам сейчас, пожалуй, у нас пять самых таких крупных застройщиков с ресурсами. На первом месте это Фонд жилищного строительства, но не сам Фонд, а «Специализированный Застройщик Фонда жилищного строительства» сейчас у них основной проект – это ЖК «Березки». Там будет 17 домов, порядка 120 тыс. кв. метров. В прошлом году они начали эту работу, построили первый дом и параллельно заложили еще четыре. В этом году планируют сдать не менее 43.0 тыс. квадратных метров. Фонд жилищного строительства (ФЖС) – готов кварталами строить, у него для этого есть завод ЖБИ, производство строительной фурнитуры, специализированные подрядные организации, проектировщики.

Далее это «Специализированный застройщик «Перспектива» - у них «в планах» пять домов разной этажности от 9-ти до 26-ти - это ЖК «Вершины» в границах улиц Шатова-Совхозная-Трехгорная в Железнодорожном районе Хабаровска, повторяю «в планах».
Потом я бы назвал группу компаний «УИП» - «Управление инвестиционных программ» - они строят «Петроглиф парк», «Восточный парк», «Южный парк» - это застройщик Юрченко. Он много строит такими небольшими комплексами – по три по четыре дома. Потом ГК «Энка» - у них комплекс «Ю-сити». И еще я бы назвал группу компаний «ДА! Девелопмент» - у них жилой комплекс «Культура». Это все компании, которые строят большие дома, большие площади. Сейчас к нам зашла еще сибирская компания «Талан» - они активно точечно выкупают землю и успешно строят дома.

ТОП застройщиков по объемам текущего жилищного строительства в Хабаровском крае на апрель 2021

^{Источник – аналитический обзор портала «Единый ресурс застройщиков»}

Если еще приводить примеры, то нужно упомянуть строительный холдинг «Керенг» - 30 этажный многоквартирный дом в ЖК «Richeville-Sky», ГК «Стройметалл» - у них ЖК «Надежда» по Алексеевской, ГК Баск строят ЖК «Ленинградский» - 22-этажный дом в центре Хабаровска, между торговым центром «НК Сити» и ледовым дворцом «Платинум арена», и ГрадъСервис. Ну и вот анонсирован приход игрока федерального масштаба группы «Пик».

- И вот здесь хотелось бы поподробнее – вам известны детали, когда приходит, с чем приходит «Пик»? Нет ли у вас ощущения, что вот придет «Пик» и для местных застройщиков настанут трудные времена, потому что они задавят масштабом?

- Знаете, «Пик» - как МакДональдс. Они заходят во все крупные города, где есть деньги и эти деньги качают. То, что они будут строить дешево – это абсурд. Они не за этим сюда приходят. Мы в принципе не против. Потому что любой бизнес имеет право на существование, все определяется конкурентоспособностью, но конкуренция должна выстраиваться в абсолютно равной и прозрачной среде. Такие условия как у них, должны быть обеспечены для всех игроков на рынке. Тут главный вопрос опять же в земле – у «Пика» нет земли. То есть такой земли, на которой можно было бы сразу строить – с коммуникациями, с сетями. Вот дают им землю, но без инфраструктуры, но ее все равно надо где-то взять, инфраструктуру. И вот вопрос – получат ли они преференции в виде того, что инфраструктура будет возводиться за счет местных бюджетов, а они уже начнут по своей схеме работать.

Сейчас, например, готовится к принятию нормативный акт, который предусматривает, что в торгах на землю, на которой можно строить, преференции будут у тех, кто в прошлом году построил, к примеру, не меньше 500 тыс. квадратных метров. Федеральная структура такой объем покажет легко, а вот местные сразу отсекаются. Этот механизм пока не работает, так пытались сделать, но наш бизнес выступил против, сделал замечание правительству Хабаровского края, что это недопустимо. Получается такая сегрегация, хотя должны быть равные условия у всех.

- То есть вы не боитесь прихода «Пика»? Что он заберет ваш «кусок пирога»?

- Мы не боимся, потому что мы сами можем создавать инфраструктуру. А у «Пика» задачи такой нет. Думаю, что в корзине их финансовых расходов нет такой задачи, создавать здесь инфраструктуру. Они приходят на готовую, либо на ту, которую готов кто-то сделать. Еще один важный момент – чтобы строить, нужны производительные силы, то есть предприятия и люди. Этого сейчас ничего нет, значит или покупать задорого – вот как «Талан» он пришел, купил людей за дорого, люди к нему пришли, но это же сказывается все на конечной цене продукта. Мы сегодня продаем по 80-83 тыс. рублей квадратный метр, а «Талан» - по 160, правда, они продают ближе к центру, а мы в новом микрорайоне, и они говорят, что у них премиум-класс. Почем будет продавать «Пик»? Из чего они собираются строить, на какой производственной базе? Когда все заработает, они будут строить быстро, у них индустриальная доктрина, максимальная готовность так называемого «полуфабриката» - у них секции уже должны идти укомплектованные радиаторами, стеклопакетами, с какой-то частью проводки, и все это собирается без «мокрых» процессов. Это почти тоже самое, что наше крупно-панельное домостроение. Только мы собрали контур, накрыли, утеплились – тоже с минимумом «мокрых» процессов. Все делается на заводе, все делается по ГОСТам.

Когда «Пик» придет сюда – в Хабаровский край – пока неясно. Они пришли в Приморье, купили во Владивостоке несколько площадок. Что и как будет здесь… посмотрим. Если мы говорим про тот самый «миллион квадратных метров в год», то места всем хватит. Мы можем давать 100 тыс. кв. метров в год, и это для нашего региона внушительная цифра. Больше нам не позволят наши производственные мощности. Если мы захотим строить больше, нам надо создать дополнительные, а это не быстро. Плюс там должны работать люди, специалисты, которых надо учить и т.д. А «Пику», повторюсь, придется или покупать производственные мощности, или создавать свои. Поэтому дешевле нас он строить не будет, это я точно говорю! У них просто не получится, при том, что им придется много инвестировать на начальном этапе, организовывать процесс, а у нас уже все работает. Поэтому в этом году они строить не начнут – это 100%, я думаю, что и следующий год не просматривается.

- Уже в этом году должна начаться реализация программы «Дальневосточный квартал», которая подразумевает комплексную застройку больших масштабов. Один из первых проектов в ее рамках запланирован на территории Хабаровска. На земельном участке площадью 83 га планируется построить жилой микрорайон общей площадью 330 тыс. кв. м. И бытует мнение, что такие большие проекты под силу только таким крупным девелоперам как группе «Пик». Согласны ли вы с этим? Каким строительным организациям, из числа уже присутствующих на рынке Хабаровского края было бы под силу строить «ДВ-кварталами»?

- Наш проект, который мы развернули в прошлом году, наша программа индустриального строительства это и подразумевает. Поэтому «Дальневосточные кварталы» - это то, чем мы уже занимаемся, то, что мы придумали – индустриальное развитие жилищного строительства на крупных площадях путем комплексного освоения территорий – со всей инженерной инфраструктурой и социальной. Вот наш комплекс «Березки» - там 120 тыс. квадратных метров жилья пока только с детским садом, но когда мы дальше пойдем, то там и школы и поликлиника.

- А кроме вас кто-то готов еще так строить – кварталами?

- Сейчас сразу, на высокой скорости, чтобы по 60-90, допустим, тысяч квадратов? Пока, дума, сегодня не готов никто. Готовится, правда, один из застройщиков - ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», он начал строить производственные мощности, и земля у него есть что-то порядка 69 га, но она пока пустая – без сетей.

- Что приходится сейчас завозить из стройматериалов на Дальний Восток?

- У нас сейчас нет стекла, нет полимеров – разнообразных пластиков, нет алюминиевых конструкций, витражные группы, входные группы – это все везем из Татарстана, европейской части РФ, кабельной продукции у нас нет, лифтового хозяйства, энергоустановок, керамика вся завозная и краски. Мы здесь производим цементы, арматуру, но и то – «тонкомер» приходится возить из Сибири.

- А будет, кому строить? Ведь дефицит рабочей силы привозной так и не решен?

- Да, пока не решен, вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что отрабатывается сейчас схема упрощенного варианта завоза с обязательной вакцинацией всех прибывших, но я так думаю, что привезенных по такой схеме рабочих скорее всего направят на крупные федеральные стройки – на БАМ, в Центральную Россию. Кроме того я бы отметил нехватку образованного среднего звена – прорабов, бригадиров, высококвалифицированных рабочих. Есть дефицит именно квалифицированных исполнителей – бетонщиков, арматурщиков. Привозная рабочая сила отчасти решает эту проблему, но привозная рабочая сила дорого стоит. Принято думать, что все эти среднеазиатские труженники копейки стоят. Ничего подобного. Но при этом среди рабочих из Средней Азии очень сложно найти именно квалифицированного рабочего. Ценник на человека, который умеет работать, например, с облицовочным кирпичом – очень высокий сейчас.

- И напоследок, вопрос, который мы отчасти уже затрагивали – реален ли сценарий, и что должно произойти, чтобы квадратный метр в Хабаровском крае подешевел? По статистике мы видим, что цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья Хабаровского края в I квартале 2020 года составляла 78,2 тыс. рублей (от 59 до 110 тыс. рублей), в I квартале 2021 года – 100,7 тыс. рублей (от 78 до 180 тыс. рублей), рост составил 28,8 %. Но и строилось немного, упадут цены, если начнется масштабное строительство?

- Нет. Не упадут. Смотрите, квадратный метр торгуется в условном коридоре своих сегментов. Вот есть сегмент «стандарт» - и он у нас сегодня 80 тыс. рублей. Мы – «Специализированный застройщик "Фонд жилищного строительства» – строим жильё по этому стандарту. Ниже не строит никто, только если это не «шалаши» какие-нибудь – без нормальной канализации, где все сыпется. Но «стандарт» есть, и мы его предлагаем за 80. А дальше – только вверх. Вот «Талан», они что говорят: «160 тысяч, но у нас премиум-класс». И есть еще дороже – «умные» дома и т.п. Но главное, есть себестоимость строительства в которую входят: цена на землю, стоимость стройматериалов, стоимость работ, машины и оборудование, накладные расходы, банковские услуги, стоимость техпрессоединения и т.д.. И ничего из этого не дешевеет.

Сегодня изменилась политика в сфере строительства через долевое участие граждан – появились эскроу-счета. Застройщик живые деньги теперь не получает от граждан - покупателей, их получает банк. Эскроу счета - это гарантия сохранности средств граждан. Она обходится гражданам в дополнительные 8-12%. Это начальная ставка стоимости банковского кредита для застройщика. Ещё одно немаловажное условие – это уровень маржинальности проекта. Если он не покрывает возможные риски банка, то банк откажет вам в кредитных ресурсах. Всё это в совокупности напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра. Т.е. даже если строить кварталами, километрами – дешеветь квадратный метр в целом не будет. Можно скорректировать объем нового жилья в каждом сегменте. Ну, к примеру, больше строить жилья класса "стандарт", таким образом, увеличив на рынке долю этого продукта и, соответственно, обеспечить его доступность для большего количества покупателей.   

В начале было дерево

«Дом дальневосточника» прозвучал на всю страну, заставил встрепенуться многих - ведь в самом деле: чего-чего, а леса на Дальнем Востоке хоть отбавляй. В хабаровском микрорайоне «Поселок Горького» правительство региона анонсировало уже и выделение 50 миллионов рублей из краевого бюджета на строительство первой дороги к пилотному кварталу типовых деревянных индивидуальных домов. О готовности поставлять домокомплекты заявили три десятка компаний-производителей – как местных, так и из других регионов.  В зависимости от пожеланий заказчика средняя цена дома-конструктора из дерева «плавала» в диапазоне 20 – 80 тысяч рублей за квадратный метр.

Однако в июне 2022-го в регионе заговорили о том, что рынок производства деревянных домокомплектов недостаточно развит. По словам зампреда правительства Хабаровского края по вопросам строительства Керима Сунгурова, от жителей стали поступать просьбы о том, чтобы льготы, предусмотренные проектом «Дом дальневосточника», распространялись не только на деревянные, а на комбинированные, монолитные, кирпичные индивидуальные дома. В итоге принято решение о расширении программы.

Гибкий железобетонный подход

И вот в проект заходит новый игрок, предлагающий включить конвейер по выпуску панельных одноэтажных домов - хабаровский завод железобетонных изделий №4 (ЖБИ-4). На возведение такого жилища площадью  100 кв. метров с учетом земляных работ, фундамента, подведения инженерных коммуникаций и наружной отделки понадобится 45-50 дней, обещают специалисты ЖБИ-4. Дома сдаются под ключ, но без внутренней отделки.

Демонстрационный образец «Дома дальневосточника» от ЖБИ-4 простоял зиму с минимальными теплопотерями
^{фото: EastRussia}

Стоимость кв. метра такого дома в минимальной комплектации –  всего 25 тыс. рублей. Экспериментально-выставочный дом простоял уже более года, достойно перенеся суровую зиму. Панели выдерживают температуру до –40 и ниже, с минимумом теплопотерь. При его возведении использовались дорогие японские фасады и поэтому цена составила 56 тыс. за кв. метр – что также гораздо ниже среднерыночной.

Гендиректор ЖБИ-4 Александр Александров рассказал, что у завода есть возможность производить до трех домокомплектов ежедневно.

Александр Александров, гендиректор ЖБИ-4
^{фото: EastRussia}

«В год мы готовы производить 40 тыс. кв. метров жилья, при модернизации мы увеличим нашу производительность до 70 тыс кв. метров. Намерены открыть свои производственные площадки в нашем регионе и новые застройщики. Это отработанная годами технология, как только начнется массовое производство таких домов в крае – спрос значительно вырастет. Мы только в начале выхода на хабаровский рынок», – добавил он, сказав, что уже две хабаровские семьи подали заявки железобетонные «Дома дальневосточника».

Как отметил министр строительства Хабаровского края Олег Сутурин, «Дома дальневосточника» должны заинтересовать многодетные и молодые семьи, особенно в свете того, что льготная ипотека продлена до 2030 года.

«Спросом пользуются двух-, трех- и пятикомнатные дома. Всего пять дней нужно, чтобы поставить коробку на земле. Завод ЖБИ-4 имеет все технические возможности по выпуску домокомплектов: быстро, недорого, удовлетворяет любой спрос – одноэтажные, двухэтажные и индивидуальные жилые дома. Земельные участки подбираем так, чтобы можно было строить целыми поселками, чтобы был единый ансамбль, чтобы было комплексное решение по инженерным сетям и подъездным дорогам, смотрим локации по имеющимся соцобъектам: детсады и школы должны быть в шаговой доступности», – рассказал министр.

Олег Сутурин, министр строительства Хабаровского края
^{фото: EastRussia}

Олег Сутурин добавил, что региональный Минстрой оказывает активное содействие не только этому заводу, но и другим производителям домокомплектов, чтобы они тоже включились в реализацию флагманского проекта Хабаровского края «Дом дальневосточника». В настоящее время продолжается подбор земельных участков, разрабатываются типовые проекты. Один из участков определен в селе Мичуринское Хабаровского района. Проект будут реализовывать на нескольких локациях и в Хабаровске в уже упомянутом поселке Горького, а также в Южном микрорайоне.

Пакет льгот для поддержки индивидуального домостроения еще не до конца разработан. Предполагается за счет краевого бюджета субсидировать часть ипотечной ставки, чтобы сделать кредиты на строительство жилья доступнее. Разрабатывается специальный сайт, где любой желающий построить «Дом дальневосточника» сможет выбрать участок, подобрать проект, рассчитать его стоимость и начать воплощение проекта. В январе этого года региональное правительство сообщало, что десять первых домов по этой программе должны появиться уже в 2022 году. 

Согласно сведениям РИА «Рейтинг» и Росстат об объемах введения жилья в регионах РФ по итогам 2022 года Сахалинская область постепенно «уступила» свой рекорд 2020 и 2021 года — максимальное число введенных квадратных метров на человека — сразу шести субъектам страны. Островной регион сегодня занимает в федеральном рейтинге 7 место. Если в 2020 году 0,89 кв.м. жилья на человека, введенного в островном регионе, составляли почти на 220% больше, чем в среднем по стране, то к концу 2022 – началу 2023 года Сахалин, отчитавшись об 1,09 кв.м., превысил федеральную планку «лишь» на 60%. К слову, в 2021 году на островах сдавали 1,03 кв.м. жилья на человека.

Безусловным лидером по объему введенного в эксплуатацию жилья по итогам 2022 года  стала Ленинградская область — там сдали 1,96 кв.м. общей площади жилья на человека. На втором месте Московская область (1,64 кв.м.), на третьем — Тюменская область (1,36 кв.м.).

Кроме этого, в топ-10 (по порядку убывания) вошли Чеченская республика, Краснодарский край, Калининградская область, Сахалинская область, Севастополь, Республика Адыгея и Владимирская область. Островной регион стал единственным представителем Дальнего Востока в группе субъектов-лидеров — ближайшим преследователем Росстат обозначил Республику Саха, которая заняла 39 место с 0,585 кв.м. сданного жилья на человека. Однако, оставаясь лидером ДФО по вводу в эксплуатацию жилой недвижимости на человека, Сахалин, тем не менее, уступил существенно менее развитой с экономической точки зрения Чечне и почти пропустил вперед Севастополь: город федерального значения по итогам 2022 года выдал планку в 0,998 кв.м. жилья на человека.

Данные Росстата, на основе которых составлялся федеральный рейтинг, говорят еще и о том, что в Сахалинской области за отчетный год практически не нарастили темпы сдачи жилья. Согласно официальной статистике, на островах в 2022 году сдали в эксплуатацию 504 тысячи кв.м. жилой недвижимости — это лишь на 0,2 процента больше, чем в пандемийном 2021-м, и самый минимальный прирост в России. Здесь Сахалин обогнал лишь те регионы, которые в ушедшем 2022-м по тем или иным причинам начали строить меньше жилья, а таковых всего 16. Лидерами же стали Мурманская область, где аналитики отметили прорыв: по итогам 2022-го там сдали на 255,2 % больше жилья, чем в 2021-м. Правда фактический результат северного региона составляет лишь 0,27 кв.м. на человека и 180 тысяч кв.м. за год. На втором месте Ненецкий АО, удвоивший темпы сдачи жилья, а третья в этом списке — Чеченская Республика, которая и по показателям темпов строительства обошла Сахалин: прирост сданного жилья составил 96,8 процента. В лидерах оказалась даже Амурская область — увеличения темпов сдачи построенных жилплощадей на 67,3 процента ей хватило, чтобы обогнать Сахалинскую область. Да и по итоговой обеспеченности населения жилой площадью островной регион — далеко не лидер: 31,6 кв.м. на человека и 24 место в РФ. По мнению генерального директора ассоциации «Сахалинское саморегулируемое объединение строителей «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, гнаться за рекордами островному региону не нужно: важнее сохранять стабильность.

«Сахалинская область уже не первый год сдает по 500 тысяч «квадратов» жилья, мы в числе лидеров по Дальнему Востоку. И, на мой взгляд, для нас главное — не бежать за рекордами, а работать стабильно. Помимо непосредственно жилого фонда, строительные компании Сахалина обязаны обеспечить еще и сопутствующую инфраструктуру — инженерные сети, энергетику, связь, дороги, социальные объекты. Все это должно быть сбалансировано. Не должно быть такого, что мы сдаем микрорайон с квартирами на 3 тысячи семей, а потом полгорода стоит в пробках, потому что эти семьи своих детей везут в школы и детские сады за несколько километров. И сейчас Сахалинская область выстраивает эту сбалансированную работу. На территории островного региона работают и местные, и федеральные застройщики, и у всех одна задача: строишь жилье — строй и инфраструктуру. Это важно. А с учетом того, что Сахалин, как один из самых отдаленных регионов Дальнего Востока, удаленный от федерального центра, ограниченный в транспортном сообщении, довольно долго вынужден был нагонять отставание в строительной сфере, особенно важным для нас становится именно сохранение стабильности. Мы вышли на планку 500 тысяч квадратных метров в год. Это и коммерческое жилье, и квартиры для переселенцев из аварийного и ветхого фонда, и социальное жилье. Я считаю, важнее удерживать и развивать то, что есть», — прокомментировал Валерий Мозолевский.

В министерстве строительства Сахалинской области также не считают текущие показатели островного региона отрицательными в сравнении с предыдущими годами. В ведомстве отметили, что строительство жилья идет во всех муниципалитетах, а годовой объем вводимых в эксплуатацию площадей остается практически неизменным уже два года — от 500 тысяч кв.м., и в 2023 году эту планку планируют сохранить, несмотря на то что федеральное правительство поручило островному региону сдать в эксплуатацию 380 тысяч кв.м. жилья до начала 2024 года. Кроме того, по данным регионального минстроя, к 2023 году Сахалин готов предоставить застройщикам 136 перспективных площадок на возведение 6 млн квадратных метров жилья.

«По итогам 2022 года ведено в эксплуатацию 504,1 тысячи кв. м жилья, 503,2 тыс. кв.м – показатель ввода жилья 2021 года. Мы два года подряд держали планку по объему ввода — не менее 500 тысяч квадратных метров и больше 1 квадратного метра на человека, проживающего в области. В текущем году также запланировано ввести не менее 500 тысяч квадратных метров. Во всех районах развернуто строительство, причем мы идем с темпами, превышающими показатели прошлого года — возводятся многоквартирные дома и индивидуальное жилье», - прокомментировал министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых.

Свой анализ по вводу в эксплуатацию жилых помещений на территории ДФО представили и эксперты ФАНУ «Востокгосплан». Их данные тоже свидетельствуют о том, что Сахалинская область сбавляет темпы сдачи жилья, несмотря на общий по федеральному округу прирост. В 2022 году субъекты Дальнего Востока сдали суммарно на 14,5 процента жилых квадратных метров больше, чем в 2021-м. Но эту положительную тенденцию обеспечили только Амурская область (+67,3%), Забайкальский край (+38,5%), Приморье (+17,9%) и Чукотский АО (16,5%). В Камчатском и Хабаровском краях ускорение темпов сдачи жилья колеблется в пределах 11-12 процентов, в Магадане оно составило 7,8%, в Бурятии – 4,4%, в Якутии – 1 процент ровно, а на Сахалине, как уже говорилось выше, лишь 0,2 процента. ЕАО демонстрирует спад — в 2022 году там сдали лишь 84,4% от объемов жилья, сданного годом ранее. Что касается общего объема сданных в эксплуатацию жилых площадей, по данным «Востокгосплана», безусловный рекордсмен здесь — Приморский край с 1,04 млн квадратных метров, на втором месте Якутия (584 тысячи квадратных метров). Сахалин — третий среди регионов Дальнего Востока с показателем в 504 тысячи квадратных метров.

Эксперты отметили и еще одну тенденцию: регионы ДФО, где по итогам 2022 года наблюдается положительный скачок, добились этого во многом за счет регистрации так называемого частного жилья — индивидуальных домов, которые местные жители строили за собственные средства.

«Преимущественный вклад в динамику показателя большинства регионов внес рост строительства и ввода домов, построенных населением. В 8 регионах прирост ввода жилых помещений в таких домах был выше 20%, наиболее высокие темпы роста отмечены в Чукотском автономном округе (в 2 раза), Забайкальском крае (+53%) и Амурской области (+43,3%). Снижение показателя отмечено в Еврейской автономной области. Рост ввода жилых домов, построенных населением, объясняется в том числе регистрацией ранее построенных объектов (вступившие в силу с 01.07.2022 поправки к закону о дачной амнистии позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта). Положительная динамика ввода жилых помещений в многоквартирных домах сложилась в 3 регионах ДФО. Заметно более высокие темпы роста наблюдаются в Амурской области (+92,5%), также вырос показатель в Забайкальском и Приморском краях (+5,7% и +4,2% соответственно). В остальных регионах ДФО объем ввода жилых помещений в многоквартирных домах снизился, в том числе почти в 2 раза в Республике Бурятия и Магаданской области», — отмечается в пояснительной записке к аналитическому отчету «Динамика основных показателей строительной отрасли ДФО» за 2022 год, который «Востокгосплан» представил в Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики.

ИЖС как вид жилищного строительства постепенно набирает обороты и в Сахалинской области. По мнению некрупных игроков рынка, возведение частных домов в ближайшее время останется единственным направлением, которое поможет выжить большинству представителей малого бизнеса, занятых в этой сфере. Несмотря на то, что такой формат строительства не приносит большой прибыли, для многих компаний это чуть ли не единственный вид стабильного заработка.

«Мы работаем в сфере строительства ИЖС уже два года. Есть свои нюансы, конечно: очень часто у людей денег просто впритык, экономят на всем — на отделке, на фасаде, на нормальном фундаменте и сетях. Очень тяжело найти землю под строительство, да и участки, мягко говоря, не очень качественные: пока их выровняешь, пока отсыплешь. Но все равно, работа стабильная. Можем напрямую заключать договор с заказчиком, для этого не нужно выходить на электронную площадку. Можем сами делать проект. Где-то своими средствами можем перекрыть текущие расходы, потому что по договору оплата строительства полностью «белая», а многие субподрядчики и поставщики материалов на Сахалине работают через «черный» расчет, чтобы сэкономить на НДС и банковской комиссии. В общем, жить можно — ИЖС сейчас востребовано. И согласований готового объекта гораздо меньше, в год строить можно несколько домов. Небольшая прибыль, зато стабильно», — поделился руководитель ООО «Новая линия +» Вячеслав Козлов.

Что касается строительства многоквартирных домов в Сахалинской области, то для некрупных застройщиков в этом сегменте настали сложные времена — об этом EastRussia рассказали на условиях анонимности представители двух таких компаний.

«Мелких застройщиков, которые строили небольшие объемы, но стабильно, постепенно выдавливают с рынка. Все организовано под федералов, которые заходят сюда с заявкой на большие объемы и застройку целых районов. Для них есть все: и господдержка, и строительство инженерных сетей, и поэтапная сдача готового жилья. Сдают его зачастую в виде «коробок», чтобы отчитаться, а уже потом начинают доделывать ремонт, подключать электричество и так далее, потому что в «коробке» жить невозможно. Для них же есть и бюджетные кредиты, потому что это крупные игроки — там и ставка будет выгодной, и сроки, и обеспечение. Нам же, малому бизнесу, если и дают кредит на строительство, то под 15-18 процентов годовых. А наша маржа, по средним цифрам Росстата – 5-6 процентов, это обычная картина при строительстве жилья. То есть мы по умолчанию работаем в убыток, откуда тут взяться росту жилплощадей? Малый бизнес не будет так работать», — поделился представитель сахалинского ООО, занятого на строительном рынке.

По мнению другого специалиста отрасли, мелкие застройщики постепенно уходят с рынка еще и потому, что условия работы по заключённым ранее государственным контрактам не отвечают актуальной ситуации. В особенности это касается долгосрочных договоров — порой добиться пересмотра сметы в связи с подорожанием строительных материалов удается только через суд, потому что заказчик крайне неохотно идет на это.

«В 2020 году заключили договор на строительство многоквартирного дома. Начали строить. В 2021 году из-за пандемии поползли вверх цены, но можно было как-то ужаться, перекрыться: ведь нам обещали, что стоимость контрактов пересмотрят. В 2022 году, после всем известных событий, цены на стройматериалы просто взлетели в небеса. Мы полгода обивали пороги органов власти, пытались добиться пересмотра сметы — и ничего. Пришлось идти в суд и нам, и нашим коллегам. В судах Сахалинской области сейчас сотни таких дел рассматриваются, где-то мы выходим уже на апелляцию, на кассацию. Но пока идет разбирательство, строить мы не можем. А в итоге контракт расторгается и отдается другому застройщику, а мы возвращаем аванс заказчику. В итоге рынок постепенно монополизируется под крупных игроков, которые заявляют объем жилья сразу на несколько лет и поэтапно его сдают, ровненько — все условия у них для работы есть. А нам остается только уходить с рынка или переходить на ИЖС, которое на статистику не особенно влияет», — сообщил руководитель строительного ООО.

Некрупные представители строительного рынка Сахалинской области вряд ли когда-либо гнались за рекордами, но их вклад в общие показатели островного региона неоспорим. В то время как федеральные девелоперы ПИК и «Самолет» отдают предпочтение работе в Южно-Сахалинске и Корсакове, местные застройщики всегда активно работали в муниципалитетах, в том числе отдаленных — на севере Сахалина и на Курилах, куда завозить стройматериалы, технику и рабочую силу еще сложнее. Их крайне занимает вопрос: как долго островной регион будет интересен большим строительным компаниям, и кто из некрупных застройщиков останется к тому моменту, когда закончится квартальная застройка.

В дальневосточных регионах в январе-феврале текущего года по объему работ, выполненных в строительной отрасли наиболее значительный рост по отношению к соответствующему отчетному периоду прошлого года продемонстрировал Чукотский АО – более чем в шесть раз. Лидерами роста за первые два месяца года также стали Хабаровский край (рост на 58,3%) и Амурская область (рост на 51,1%), где объемы строительства достаточно велики.

Таблица «Объем работ, выполненных по виду деятельности “Строительство”, январь-февраль 2023 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года»

Регион	Индекс
Российская Федерация	110,9
Сибирский федеральный округ	114,6
Иркутская область	115,0
Дальневосточный федеральный округ	128,9
Чукотский авт. округ	656,1
Хабаровский край	158,3
Амурская область	151,1
Еврейская авт. область	141,4
Республика Саха (Якутия)	140,8
Забайкальский край	135,4
Приморский край	113,6
Республика Бурятия	111,7
Камчатский край	85,7
Сахалинская область	81,1
Магаданская область	74,6

 

Отрицательная динамика в строительной сфере наблюдается в трех регионах – в Камчатском крае, на Сахалине и в Магаданской области, где был зафиксирован наиболее существенный спад (индекс – 74,6%).

При этом по итогам прошлого года по динамике объемов строительных работ наиболее существенный рост был зафиксирован в Бурятии (+77,7%), далее следуют Якутия (+31,3%) и Забайкальский край (+19,8%). Отрицательная динамика по строительству в 2022 г. наблюдалась в пяти регионах – в Иркутской, Амурской и Магаданской областях, Хабаровском крае и Чукотском АО.

Таблица «Объем работ, выполненных по виду деятельности “Строительство”, январь-декабрь 2022 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года»

Регион	Индекс
Российская Федерация	106,1
Сибирский федеральный округ	108,4
Иркутская область	91,9
Дальневосточный федеральный округ	107,9
Республика Бурятия	177,7
Республика Саха (Якутия)	131,3
Забайкальский край	119,8
Приморский край	110,3
Камчатский край	109,2
Еврейская авт. область	108,3
Сахалинская область	106,7
Амурская область	95,3
Магаданская область	93,8
Хабаровский край	90,4
Чукотский авт. округ	73,1

 

Что касается жилищного строительства, то в 2022 г. в Дальневосточном ФО было возведено 3,52 млн кв. м жилья. Лидерами по объемам жилищного строительства являются Приморский край (более 1 млн кв. м), Якутия (552,7 тыс. кв. м), Сахалинская область (508,9 тыс. кв. м), Амурская область (378,2 тыс. кв. м) и Хабаровский край (362,2 тыс. кв. м). В Иркутской области в минувшем году было введено 1,235 млн кв. м жилья.

В целом в 2022 г. рост объемов ввода жилья наблюдался во всех дальневосточных регионах, за исключением Еврейской АО (Таблица 4). Темпы роста превысили среднероссийский показатель (111%) в Амурской области (рост на 67,3%), Забайкальском крае (рост на 38,5%), Приморском крае (рост на 17,8%), Чукотском АО (рост на 16,5%) и Камчатском крае (рост на 12,2%).

Таблица «Строительство жилых домов с учетом ИЖС, январь-декабрь 2022 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года»

Регион	Индекс
Российская Федерация	111,0
Сибирский федеральный округ	102,6
Иркутская область	104,0
Дальневосточный федеральный округ	114,5
Амурская область	167,3
Забайкальский край	138,5
Приморский край	117,9
Чукотский авт. округ	116,5
Камчатский край	112,2
Хабаровский край	111,9
Магаданская область	107,8
Республика Бурятия	104,4
Республика Саха (Якутия)	101,0
Сахалинская область	100,2
Еврейская авт. область	84,4

 

За первые два месяца текущего года объем ввода жилья (включая ИЖС) на Дальнем Востоке вырос на 40,4% по отношению к аналогичному периоду 2022 г. (в целом в стране был зафиксирован спад, Таблица 3). Лидерами роста стали Хабаровский край (+76,3%), Бурятия (+70,6%) и Камчатский край (+68,7%).

Таблица «Строительство жилых домов с учетом ИЖС, январь-февраль 2023 года, в % к соответствующему периоду предыдущего года».

Регион	Индекс
Российская Федерация	99,8
Сибирский федеральный округ	107,6
Иркутская область	99,1
Дальневосточный федеральный округ	140,4
Хабаровский край	176,3
Республика Бурятия	170,6
Камчатский край	168,7
Республика Саха (Якутия)	145,8
Приморский край	140,9
Забайкальский край	121,1
Сахалинская область	115,8
Амурская область	115,7
Еврейская авт. область	96,3
Чукотский авт. округ	82,8
Магаданская область	59,2

На этом фоне вице-премьер, полпред президента в ДФО Ю.Трутнев в феврале в ходе совещания по вопросу разработки мастер-плана Хабаровской агломерации поручил Минвостокразвития совместно с Минстроем подготовить предложения по развитию строительной отрасли ДФО и созданию центров компетенций развития территорий. Также Минвостокразвития совместно с Минфином, Минстроем, АО «ДОМ.РФ» и властями дальневосточных регионов было поручено разработать и представить на утверждение в правительство план строительства на Дальнем Востоке арендного жилья.

Напомним, что потребность в арендных квартирах для сдачи работникам, занятым на крупных бизнес-проектах в ДФО, до 2027 г. была оценена в 10,6 тыс. квартир. В настоящее время в макрорегионе отсутствует необходимый для приобретения объем жилья^[1], и для его возведения потребуется не менее трех лет. На сегодняшний день «ДОМ.РФ» имеет четыре планируемых к реализации проекта строительства арендного жилья на Дальнем Востоке – комплекс «Айвазовский» (Владивосток) и комплекс для ССК «Звезда» (Большой Камень) в Приморском крае, дом «Полюс Алдан» в Якутии (поселок Нижний Куранах), комплекс «Уюн-парк» в Сахалинской области (Южно-Сахалинск). Также Минстрою по поручению Ю.Трутнева предстоит совместно с Минвостокразвития предложить изменения в законодательство для обеспечения доступным жильем молодых специалистов.

При этом для Дальнего Востока предлагается ввести коэффициенты учета региональных особенностей при распределении средств на строительство и реконструкцию объектов инфраструктуры. Такие коэффициенты могли бы обеспечить повышение стоимости и финансирования. Ю.Трутнев отметил, что региональными особенностями считаются транспортная доступность, природно-климатические условия, сложная логистика и сейсмическая активность, которые в том числе влияют на высокую стоимость строительных материалов в удаленных районах.

Дополнительные территории под жилую застройку в дальневосточных городах предполагается выделить за счет переноса к 2027 г. из центральных городских районов объектов ФСИН и Минобороны. Данные планы были озвучены в феврале президентом РФ В.Путиным во время визита в Бурятию. В частности, в Улан-Удэ таких объектов ФСИН в черте города насчитывается четыре, в Чите – пять.

Кроме того, новые дома планируется возводить на территориях, где предусмотрено расселение ветхого жилья. Так, в Якутске в текущем году намерены приступить к возведению нового микрорайона «Спортивный» (застройщиком выступит «Республиканское ипотечное агентство»), который предусмотрен мастер-планом развития города. Он должен расположиться на территории проблемного 17-го квартала, где в настоящее время находится 161 дом, 155 из которых признаны аварийными. Общая площадь расселения под жилищное строительство составит 90 тыс. кв. м (в период 2023-30 гг.).

До конца текущего года в дальневосточных регионах предполагается решить проблему обманутых участников долевого строительства. На Дальнем Востоке сохраняется 31 проблемный объект долевого строительства, где участниками являются 2,4 тыс. пострадавших граждан. В Хабаровском крае таких объектов 14, в Бурятии – 7, в Приморском крае – 5, в Якутии – 3, а в Амурской области – 2 объекта. В 2022 г. были решены вопросы по 34 проблемным объектам в пяти дальневосточных регионах – в Бурятии (16 объектов), Хабаровском крае (6), Якутии (4), Забайкальском крае (4) и Приморском крае (4).

Напомним, что возведение нового жилья с государственной поддержкой (в границах ТОР) в крупных городах Дальнего Востока предусмотрено в рамках программы «Дальневосточный квартал». К настоящему времени определены первые застройщики «Дальневосточных кварталов». Так, в Камчатском крае инвестором в рамках программы в начале текущего года определено местное ООО «СК Север» (дочерняя компания камчатского ООО «Юсас-строй»^[2]). Общая стоимость проекта строительства жилья в Петропавловске-Камчатском составляет более 17 млрд рублей (из них 13,78 млрд рублей будут направлены на строительство жилого фонда). До 2028 г. планируется поэтапное возведение порядка 120 тыс. кв. м жилья (2 тыс. квартир), а также социальной инфраструктуры. Сдача первой очереди намечена на конец 2025 г. Соглашение застройщика с КРДВ было заключено в конце января текущего года.

Что касается работы на Дальнем Востоке крупных федеральных застройщиков, то ведущий из их числа - компания «ПИК» в Благовещенске рассчитывает построить жилой квартал «Зея парк» общей площадью 290 тыс. кв. м (жилая площадь – 178 тыс. кв. м). Комплекс также будет включать два детских сада на 550 мест и школу на 1,2 тыс. мест. Сдача первой очереди намечена на четвертый квартал 2025 г., полностью реализовать проект предполагается в 2035 г. ДОМ.РФ предоставил для проекта финансирование в размере 19,2 млрд рублей.

Кроме того, «ПИК» по результатам конкурса был избран компанией-застройщиком «Дальневосточного квартала» в Амурской области (дочернее ООО «Специализированный застройщик ПИК Благовещенск»). Первые дома там предполагается сдать до конца 2025 г. в Северном микрорайоне Благовещенска. К 2036 г. должны сдать 6,5 тыс. квартир (возведение 334 кв. м жилья). Проект предполагает застройку территории 91,2 га. Общая стоимость проекта превышает 61 млрд рублей, из них 34 млрд рублей должны быть направлены на возведение жилого фонда.

Напомним, что инженерная инфраструктура в «Дальневосточных кварталах» должна создаваться за счет федерального бюджета.

При этом в конце января Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) и ООО «Специализированный застройщик «ПИК Благовещенск» заключили соглашение о работе в рамках ТОР «Амурская». Инвестор приступил к разработке документации по планировке территорий и проектированию жилья.

В Южно-Сахалинске «ПИК» ведет строительство жилого комплекса «Уюн-парк» площадью 300 тыс. кв. м (у подножия сопки Лысая). К настоящему времени уже построены три дома на 400 семей. Возведение комплекса ведется с кредитованием Банка ДОМ.РФ. Проект в том числе предусматривает строительство арендного жилья для приезжающих на Дальний Восток специалистов востребованных специальностей. Инфраструктура комплекса должна включать школу, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс, детскую поликлинику и парк. Полное завершение строительства намечено на третий квартал 2027 г.

В марте текущего года правительственная комиссия по региональному развитию одобрила применение инфраструктурных облигаций «ДОМ.РФ» для строительства на площадке данного комплекса объектов теплоснабжения и горячего водоснабжения. Размер инфраструктурного займа составит 1,5 млрд рублей, а полная стоимость проекта создания коммунальной инфраструктуры составляет 2,1 млрд рублей. На средства займа должны быть построены магистральные и разводящие тепловые сети протяженностью порядка 5 км и две насосные станции. Завершить работы предполагается в 2025 г.

Часть менее крупных проектов застройки также реализуется в рамках преференциальных экономических режимов – СПВ и ТОР. Компания «Ремстройцентр плюс» в статусе резидента СПВ в конце минувшего года ввела в эксплуатацию три четырехэтажных дома на 134 квартиры во владивостокском районе Садгород. Объем инвестиций в проект составил 440 млн рублей.

В январе в пригороде Владивостока (поселок Зима Южная Надеждинского района) был сдан в эксплуатацию седьмой дом ЖК «Формат» резидента ТОР «Надеждинская» компании «ДНС Дом» (входит в группу «DNS Девелопмент»). В целом комплекс будет состоять из 15 малоэтажных домов (4 этажа), а также детского сада и школы. В реализацию проекта уже было инвестировано 4,9 млрд рублей, общий планируемый объем инвестиций составляет 9,7 млрд рублей. Резидент СПВ компания «Патрокл Один» (краснодарская ГК «Девелопмент-Юг» С.Иванова) во Владивостоке ввела в эксплуатацию жилой дом комплекса ЖК «Айвазовский» из двух жилых домов на 251 квартиру (в районе бухты Патрокл). В реализацию проекта было инвестировано 1,3 млрд рублей.

В дальневосточных регионах создаются и новые производства строительных материалов, рассчитанные как на многоэтажное и промышленное строительство, так и на применение в индивидуальном жилищном строительстве. При этом Дальний Восток на фоне роста объема ввода жилья является единственным макрорегионом страны, где в этом году наблюдается рост производства цемента. Так, в январе текущего года рост составил 16%, до 99 тыс. тонн, в то время как в целом по России производство цемента сокращается (сокращение в январе на 11,3%, до 2,6 млн тонн). Объемы производства данного вида стройматериала, тем не менее, остаются самыми небольшими среди всех федеральных округов (в следующем по объемам Северо-Кавказском ФО – 131 тыс. тонн).

Тем временем в Приморье, в промышленном парке «Большой Камень» владивостокская компания ООО «Дальневосточный завод инновационных энергоэффективных материалов» (ДВЗИЭМ)^[3] рассчитывает создать производство энергосберегающих стеновых панелей, применяемых в строительстве малоэтажных зданий и производственных сооружений. Объем инвестиций в проект оценивается в более чем 250 млн рублей. Мощность производства должна составить 300 тыс. кв. м в год. Технику для предприятия должна поставлять китайская компания Hongfa Heavy Machinery Group. В свою очередь резидент ТОР «Надеждинская», компания «Надеждинская Стальконструкция»^[4] (ООО «НСК») планирует инвестировать 56,3 млн рублей в создание комплекса по выпуску металлоконструкций производственной мощностью до 1 250 тонн в год.

На территории Хабаровского края более 500 млн рублей привлечено в проекты по производству бетона на площадках ТОР «Хабаровск». В частности, на площадке «Ракитное» компания «Стеллар» завершает возведение цеха по производству железобетонных конструкций. Также на площадке «Ракитное» компания «НГБ Блок» ввела в эксплуатацию завод по изготовлению бетонных блоков, вложив 39 млн рублей. «Карьер-Бетон ДВ» на площадке «Авангард» выполнил строительно-монтажные работы и приобретает оборудование для производства стеновых блоков, тротуарной брусчатки и товарного бетона. К настоящему времени в проект вложено порядка 100 млн рублей. Наконец, ДСК «Прогресс» наметил на конец 2024 г. запуск производства железобетонных изделий мощностью до 100 тыс. кв. м продукции.

Тем временем в Забайкалье компания «Спецтехника»^[5] рассчитывает до конца текущего года провести комплексную модернизацию завода железобетонных изделий в поселке Антипиха (городской округ Чита). Резидент ТОР «Забайкалье» компания «Байкал Ассет Менеджмент» планирует вложить 70,5 млн рублей в новое производство бетона в Чите – 16 тыс. куб. м ежегодно. Наконец, в Иркутской области братское ООО «Ангара-плюс»^[6] намерено инвестировать 2,4 млрд рублей в модернизацию и расширение уже действующего собственного производства элементов деревянного домостроения (пиломатериалы, доски пола, вагонка, террасная доска).

Подробную информацию и аналитику по этой и другим актуальным темам можно найти в еженедельном бюллетене EastRussia.

---

^[1] Соответствующий требованиям Жилищного кодекса к наемным домам.

^[2] Владелец – камчатский предприниматель Сергей Ю.

^[3] Владелец – З.Головина.

^[4] Учредитель – А.Свиридов.

^[5] Учредитель – Сюй Чжэньцзюнь.

^[6] Владелец – В.Кащишин.

Больше квадрата на душу населения

За 2022 год в ДФО введено 3,6 млн кв. м жилья или на 15% больше, чем в 2021-м. Выросло строительство как многоквартирных домов (+5%), так и индивидуальной жилой застройки (+24%).

В числе передовиков-регионов – Приморье. Если в 2021 году в крае сдано 885 тыс. кв. м новой жилплощади, то в 2022-м – чуть более 1 млн. В этом году планируется ввести не менее 1,1 млн кв. м жилья. При этом градостроительный потенциал региона превышает 8 млн, уточнил зампред краевого правительства Михаил Петров, и к настоящему времени выдано разрешений на строительство 2,7 млн кв. м.

По оперативным данным, в I квартале в ДФО в целом сохранялась положительная динамика, хотя наметилось снижение по индивидуальному жилью. За три месяца построено 1 млн кв. м жилой недвижимости. По итогам 2023 года в субъектах ДФО могут ввести 3,8 млн кв. м, на 7% больше прошлогоднего результата, сообщил замдиректора департамента жилищной политики Минстроя РФ Антон Махов.

Несмотря увеличение темпов работ, не менее чем в половине регионов Дальневосточного федерального округа показатель ввода квадратных метров на человека остается ниже, чем в среднем по России, говорит представитель Совфеда от Амурской области Иван Абрамов. К тому же обеспеченность населения жильем крайне неравномерна по отдельным территориям.

В качестве господдержки застройщиков действует несколько программ. Это, в частности, программа «Стимул» (входит в федеральный проект «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда»), которая должна помочь в сокращении финансовых и временных издержек строителей. В ней участвуют Забайкалье, Хабаровский край и Амурская область: для регионов в прошлом году было предусмотрено 503 млн руб., в этом – 147,7 млн руб. Фактический объем ввода жилплощади на 1 января 2023 года по данному титулу составил 178,6 тыс. кв. м. Программа призвана также стимулировать строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в местах возведения жилья. К примеру, в числе ее объектов, предусмотренных к сдаче – детская поликлиника в Хабаровске.

В свою очередь Минстрой реализует программу субсидирования низкомаржинальных застройщиков, с рентабельностью менее 15%. По этой линии в ДФО дотировались два проекта в Сахалинской области по строительству 3,16 тыс. кв. м жилья.

Кроме того, отметил Антон Махов, эффективно показала себя программа по субсидированию ставки проектного финансирования. На Дальнем Востоке благодаря этому 149 проектов в сфере жилищного строительства получили поддержку по кредитам. Планируемый объем ввода по данным объектам – 1,3 млн кв. м. 

Ипотека разогнала цены

Конечно, на строительную отрасль положительное влияние оказывает реализация льготных ипотечных программ. Часть из них – такие же кредитные предложения (льготная, семейная, сельская, IT-ипотека), как и в прочих российских регионах, хотя с некоторым набором дополнительных преференций. К примеру, на Дальнем Востоке ставка по семейной ипотеке составляет 5% годовых, тогда как в других федеральных округах – 6%. Помимо этого, дальневосточникам, проживающим в сельской местности, разрешено приобретать жилые помещения на вторичном рынке.

Наиболее выгодной среди остальных по рынку для заемщиков остается Дальневосточная ипотека. «На протяжении 2022 года был внесен ряд существенных изменений, расширивших категории граждан, которые могут воспользоваться этой ипотечной программой. В частности, это новые [социальные] группы: учителя, врачи, с требованием по стажу работы, переселенцы из ЛНР, ДНР и других субъектов», – рассказал начальник отдела организации компенсационных выплат и реализации мер государственной поддержки департамента финансовой политики Минфина РФ Иван Белых. 

Справка:

Программа «Дальневосточная ипотека» стартовала в 2020 году. Ее участники могут рассчитывать на кредит по ставке до 2% годовых на срок до 20 лет. В качестве первоначального взноса необходимо внести не менее 15% стоимости жилья. За весь период реализации выдано более 60,5 тыс. кредитов на 255,6 млрд руб., в том числе с начала 2023 года - 6 тыс. кредитов на сумму 28,5 млрд руб.

«Среди ипотечных программ, которые администрирует ДОМ.РФ (как единый оператор льготных программ в жилищной сфере – прим. ред.), доля Дальневосточной ипотеки во всех выдачах в 2023 году составила порядка 70%», – проинформировал Иван Белых.

Вместе с тем Дальневосточная ипотека разогнала на рынке недвижимости стоимость жилплощади, подчеркнул Иван Абрамов. «За последние несколько лет мы наблюдаем значительный рост [цен в ДФО], которого нет в центральной части России», – свидетельствует сенатор.

При этом от дальневосточных регионов поступают предложения повысить в рамках данной программы предельную сумму ипотечного кредита (сейчас она не может превышать 6 млн руб.), но в Минстрое пока выступают против этого. «Для этого необходимо обеспечить рост строительства жилья. В случае если вносятся такие изменения, а льготная ипотечная программа не обеспечена ростом, это, к сожалению, может сказаться опять-таки на стоимости конечного продукта – квадратного метра», – пояснил Антон Махов.

Как считает Иван Белых, правительству РФ следует и дальше совершенствовать механизмы ипотечных льготных программ, сохраняя их адресность, приоритетную направленность, не допуская в то же время неконтролируемого роста цен на жилье. 

Что нам стоит дом построить

Жилплощадь на Дальнем Востоке активно дорожает, что особенно видно по Владивостоку, где «квадрат» в новостройке в среднем стоит 200 тыс. руб., а на вторичке доходит до 150 тыс. «Мы понимаем, что ипотеки разогнали спрос на первичный рынок. Тем не менее единственная возможность как-то сдерживать стоимость – просто строить больше», – делает вывод Михаил Петров. По его словам, ситуация может кардинально поменяться, когда в пересчете на одного жителя Приморья будет сдаваться не 0,5 кв. м жилья в год, а 1-1,5 кв. м (к сведению, население Приморского края составляет 1,8 млн человек). Иначе говоря, когда предложение начнет превышать спрос.

С одной стороны, на удорожание квадратного метра объективно влияют растущие цены привозных стройматериалов, более сложная логистика, непростые климатические условия, в которых осуществляется стройка, и т.п. Плюс на стоимость недвижимости в крупных городах, как Владивосток, оказывает дополнительное давление приобретаемая в качестве инвестиционного вложения жилплощадь.

«Есть жесткий перегиб: у одного гражданина шесть квартир, а у другой категории – ни одной, – рассказал зампред правительства Приморья. – В итоге у нас большой процент квартир стоит пустой в новостройках, без ремонта, без жильцов. При этом стоимость неуклонно растет».

Другая большая проблема связана с вопросом доступности инфраструктуры сетевых организаций в коммунальном хозяйстве. «Многие регионы отмечают высокую стоимость технического присоединения к инженерным сетям. Она на 40% выше, чем в среднем по РФ», – комментирует заместитель директора департамента развития человеческого капитала и территориального развития Минвостокразвития Залина Бердиева.

Наиболее остро складывается ситуация с изношенностью сетей теплоснабжения, продолжает Михаил Петров. «Это вынуждает застройщиков в качестве источников отопления все чаще использовать электрическую энергию, в связи с чем в крае возникла нехватка энергомощностей. Например, их дефицит на юге Приморья составляет не менее 400 МВт», – сообщил чиновник, добавив, что инвестпрограммы сетевых компаний направлены не на перспективное развитие, а на текущее поддержание хозяйства в нормативном состоянии.

По словам зампреда краевого правительства, владельцы коммунальной инфраструктуры не могут задействовать такие механизмы получения долгих и дешевых средств на обновление своих фондов, как инфраструктурные облигации или через схемы концессии, ввиду существующих регламентов.

«Мы предлагаем пересмотреть подход к инвестиционным программам ресурсоснабжающих организаций, урегулировать их деятельность более конкретизируемым механизмом, который обеспечит планирование строительства новых сетей и модернизацию существующих с запасом мощностей в районах прогнозируемого развития городских застроек, – рассказал Михаил Петров. – Вместе с тем, учитывая изношенность сетей необходимо продлевать действие финансирования программы по модернизации систем жилищно-коммунальной инфраструктуры регионов за счет средств ФНБ».

Миллиарды на сети

Наряду с инфраструктурными облигациями, предоставлением средств ФНБ Фонду ЖКХ, кредитами ВЭБ.РФ на городскую инфраструктуру, определенные ожидания связаны с использованием инфраструктурных бюджетных кредитов (ИБК). Как сообщил Антон Махов, для получения ИБК субъекты Дальнего Востока представили предложения практически на 41 млрд руб. На сегодня до адресатов доведено 5,7 млрд руб., из которых освоено 2,7 млрд.

«В части средств ФНБ девять субъектов подали заявки. Общая стоимость проектов – свыше 9 млрд руб., в том числе потребность в заемном финансировании – чуть более 7 млрд», - проинформировал представитель Минстроя.

Не так давно запущен новый механизм по оказанию финансовой поддержки региональным бюджетам в рамках модернизации систем коммунальной инфраструктуры. Финансирование будет открыто по линии публично-правовой компании «Фонд развития территорий» рассчитано на 2023-2027 годы.

«Всеми регионами Дальнего Востока представлены проекты региональных программ [по обновлению и расширению объектов ЖКХ]. В настоящее время Фондом принято решение о соответствии всех проектов требованиям, которые установлены соответствующими постановлениями правительства РФ», – сказал замдиректора департамента жилищной политики Министерства строительства.

Если говорить об инфраструктурных облигациях ДОМ.РФ, позволяющих финансировать непосредственно создание инженерных и социальных объектов, необходимых для комфортной среды, то их применение одобрено по 12 проектам из Амурской и Магаданской областях, Сахалина, Хабаровского края, Якутии. Сумма займа – более 37 млрд руб. Объем потенциального ввода жилья составит порядка 2,4 млн кв. м.

«Наш механизм позволяет привлекать внебюджетные деньги, потом за счет федеральной субсидии от Минфина снизить эффективную процентную ставку на заемщика на строительство объектов инфраструктуры. Механизм запущен в 2021 году, сейчас в активной стадии его реализация», – объяснил директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков.

Всего на рассмотрении находятся 38 проектов из 10 субъектов ДФО. За счет их реализации может быть введено 16,6 млн кв. м жилья. С учетом планов по модернизации городов Дальнего Востока ДОМ.РФ готов обеспечить льготное финансирование инфраструктурных проектов в регионе до 100 млрд руб., добавил Александр Аксаков.

В качестве положительного примера он привел крупный девелоперский проект в Магадане по строительству микрорайона «Гороховое поле» на 100 тыс. кв. м. Среди прочего жилмассив будет обеспечен объектами централизованной системы водоснабжения и водоотведения.

Механизм, который практикует ДОМ.РФ, позволяет финансировать стройки через концессии. «Видим, что на Дальнем Востоке есть спрос на реализацию инфраструктурных проектов через концессионные сделки…Это схема по предоставлению государственной гарантии субъекту РФ по нашему займу. К сожалению, далеко не все регионы ДФО могут это сделать из-за бюджетных ограничений», – сказал представитель ДОМ.РФ.

Вместе с тем в Минстрое находится на рассмотрении ряд поправок в постановление №2459 «Об утверждении Правил финансирования проектов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ», которые позволят расширить спектр возможного финансового обеспечения строек и помимо госгарантий предложат альтернативные, но также эффективные методы привлечения инвестиций в коммунальную инфраструктуру.