Гостиницу за 540 млн рублей построит в Приморье резидент ТОР

Два рынка — больше не вместе

В первом квартале 2022 года новостройки и вторичка стояли почти вплотную в порядке цен за «квадрат»: 145 369 против 137 150 рублей, разрыв — чуть больше 6%. Тогда покупатель выбирал между новыми и старыми квартирами, исходя из района, состояния и личных предпочтений. Цена была лишь одним из факторов, и далеко не всегда решающим. Но пять лет спустя разрыв достиг 33%: за одну и ту же площадь в новостройке покупатель платит на треть больше, чем за аналогичную квартиру на вторичном рынке. Новостройка перестала быть просто «новым жильем» — она превратилась в финансовый инструмент с государственной поддержкой, и это в корне изменило правила игры.

Первичный рынок жилья в островном регионе доказал свою устойчивость в год начала специальной военной операции. Во втором квартале 2022 года он пережил самое заметное падение за весь период — минус 6,4%, с 145 369 до 136 079 рублей. Ситуацию вызвали изменения экономической ситуации, скачок процентных ставок ЦБ РФ и перестройка логистики на фоне нарастающих санкций. Но рынок не обрушился. Уже к четвертому кварталу 2022 года цена вернулась к 137 914 рублям, а сам год завершился с индексами 105,4% в первом квартале и 101,5% в четвертом. Рынок переболел — и пошел дальше.

2023 год стал для первичного рынка годом уверенного роста. Первый квартал дал 103,2%, второй — 102,7%, третий — 103,1%, четвертый — 101,0%. К концу года цена достигла 158 568 рублей, прибавив 15% к уровню конца 2022 года. Это был период расцвета льготных ипотечных программ, и Сахалинская область, как территория Дальнего Востока, получила максимальный эффект от их действия.

Вторичный рынок в это же время метался. 2022 год он завершил на 134 968 рублях за квадратный метр — ниже, чем начал. В 2023 году был короткий взлет: третий квартал дал 140 591 рубль, четвертый — 141 533 рубля. Это оказался исторический максимум вторичного рынка за все пять лет. Дальше — только снижение.

Год, когда трещина стала разломом

2024 год внешне выглядел как пауза. Первичный рынок прибавил за год всего 0,4%, практически не сдвинувшись с места: 151 613 рублей в первом квартале, 156 640 во втором, 154 431 в третьем, 156 142 в четвертом. Вторичный рынок крутился в узком коридоре от 138 712 до 141 869 рублей. Но именно в этой внешней стагнации происходило главное. В первом квартале 2024 года новостройка стоила на 9 384 рубля дороже вторички. К четвертому кварталу разрыв вырос до 14 273 рублей. Причина была не в том, что первичный рынок улучшил свои показатели, а в том, что вторичный перестал расти вообще. Внутри первичного рынка в 2024 году тоже начались подвижки. Впервые в статистике появилась разбивка по классам жилья, и она показала, насколько разными могут быть траектории внутри одного сегмента.

Типовое жилье — самое доступное — демонстрировало порядок цен как на качелях. В 2023 году стоимость «квадрата» выросла на 37,3%, с 104 898 до 144 016 рублей. В 2024 году она снизилась сразу на 11,4%, до 127 598 рублей, а в 2025 году медленно поднялась до 135 890 рублей и замерла на этой отметке на три квартала подряд. Но в 2026 году цены поднялись в среднем до 160 917 рублей, прибавив 18,4% за один квартал. Эта волатильность — прямое следствие того, что типовое жилье покупают те клиенты рынка, кто сильнее всего зависит от льготных ипотечных программ и кредитных ставок. Чуть изменились условия — и рынок показал свою непрочную структуру.

Улучшенное жилье, наоборот, росло в цене уверенно: с 157 756 рублей в первом квартале 2023 года до 192 354 рублей во втором квартале 2026 года — плюс 21,9% за три с половиной года. Здесь не было ни обвалов, ни скачков. Покупатель улучшенного жилья менее чувствителен к ставкам, он голосует за качество и готов платить за него. Разрыв между типовыми и улучшенными квартирами при этом сокращался: если в начале 2023 года он составлял почти 53 тыс. рублей, то к середине 2026 года — чуть больше 31 тыс., за счет роста цен на первую категорию жилплощадей.

Элитный сегмент жил своей отдельной жизнью. В первом квартале 2024 года квартиры, относящиеся к сахалинскому премиум-классу, стоили 247 078 рублей за метр. К середине 2026 года — уже 259 101 рубль за «квадрат», плюс 4,9% за два с половиной года. Это меньше, чем доходность банковского вклада. Причина проста: малое количество сделок. Элитный рынок жилья на Сахалине — это несколько десятков квартир в год. Каждая отдельная продажа способна сдвинуть среднюю цену на 10–15%. В третьем квартале 2024 года элитное жилье упало в цене на 11,9%, в первом квартале 2025 года — еще на 10,3%. Это не тенденция, а скорее статистический шум, но за ним скрывается факт: верхний показатель рынка достиг потолка.

Обвал вторички и новый рывок новостроек

2025 год стал водоразделом: вторичный рынок недвижимости в Сахалинской области практически обездвижился. Первый квартал — 129 640 рублей, второй — 128 889, третий — 126 733: три квартала непрерывного снижения цен, минус 10,5% от пика 2023 года. Это было дно пятилетки, минимальная цена за весь период наблюдений. А причина проста: льготная ипотека под 2% вытянула с вторичного рынка всех покупателей, которые могли ею воспользоваться. Зачем покупать старую квартиру под 18–20% рыночной ставки, если можно купить новую под 2%? Разница в ежемесячном платеже — более чем в два с половиной раза. Для большинства семей этот выбор был очевиден.

Первичный рынок в 2025 году, напротив, ускорился: первый квартал — 157 173 рубля, второй — 163 114, третий — 163 189, четвертый — 164 336. По итогам года прибавка в стоимости составила 5,2%, но важнее другое: во втором квартале цена впервые превысила 163 тыс. и больше не опускалась. Рынок нашел новую опорную точку.

А в четвертом квартале 2025 года вторичный сегмент внезапно ожил. Плюс 6,7% за один квартал — самый высокий индекс за все пять лет. Цена подскочила с 126 733 до 135 169 рублей. Это было возвращением цены к тому уровню, на котором появились реальные покупатели.

Новый рывок — новые вопросы

Первый квартал 2026 года вновь потряс рынок: первичка резко увеличилась в цене с 164 336 до 194 486 рублей — плюс 18,3% за три месяца. Второй квартал добавил еще 1,3%, доведя цену до 197 083 рублей. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Сахалина вплотную подошла к отметке 200 тыс рублей. Вторичный рынок тоже вырос, но скромнее: первый квартал — 142 591 рубль, второй — 148 310. Оба показателя — исторические максимумы для вторички. Но даже на пике она отстает от новостроек почти на 49 тыс. рублей за метр.

Рост цен в этом временном отрезке ощутили в той или иной степени все российские регионы. Однако на островах ситуация выглядит особенно остро: если вторичку по рыночной ипотечной ставке просто никто не хочет покупать, то цены на первичке уже становятся неподъемными даже для тех, кто соответствует условиям программ господдержки. Свежих примеров на Сахалине достаточно прямо сейчас. Так, на платформе «Домклик» доступны трехкомнатная квартира менее 70 «квадратов» от застройщика за 13,58 млн рублей и двухкомнатная (41,4 «квадрата») за 9,5 млн рублей от застройщиков в Южно-Сахалинске — оба объекта даже не сданы, а после ввода в эксплуатацию цена еще вырастет. Федеральный девелопер предлагает желающим «двушку» размером 52,6 квадратных метра за 9,2 млн рублей — чуть более низкая цена в уже сданном доме, которая объясняется не щедростью, а банальной нехваткой социальной инфраструктуры и соседством с медведями. Напомним, максимальная сумма, которую можно получить по ипотеке с господдержкой — 9 млн рублей при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья. Математика очевидна и вряд ли оптимистична.

К высокой стоимости квартир прибавляется перенасыщение рынка предложениями. И если большое количество жилья на вторичке увязано с невозможностью приобрести его по льготной ипотеке, то в каталоге сахалинских новостроек поток реальных покупателей блокирует высокая цена — даже с государственной поддержкой островитяне не могут позволить себе студию, цена за квадратный метр которой уже дотягивается до отметки в 300 тыс. рублей. Как ранее писала редакция EastRussia.ru, в Сахалинской области оказались нераспроданными более 3,5 тыс. новых квартир. Своих хозяев ждут не только габаритные «трешки», которые традиционно продаются медленно, но и самые востребованные площади — компактные студии. Только в Южно-Сахалинске, где сейчас возводится большая часть нового жилья, не продано более 2,5 тыс. квартир. В Анивском МО не распродано 780 квартир в двух ЖК, в Корсаковском МО застройщик «Сердца Сахалина» — первого в регионе «Дальневосточного квартала» — не нашел владельцев для 185 квартир, хотя сдача первой очереди назначена на конец 2026 года.

Сегодня Сахалинская область занимает пятое место в России по стоимости квадратного метра на первичном рынке — 212 754 рубля по состоянию на апрель 2026 года. Это почти на 25 тыс. рублей выше среднероссийского показателя (188 919 рублей). Дороже — только Москва (400 181 рубль), Санкт-Петербург (268 367), Московская область (230 921) и Республика Алтай (215 891). Сахалин опережает Крым, Севастополь, Татарстан, Амурскую область и Камчатский край. При этом с начала 2026 года средние цены на островную недвижимость выросли на 5,9% — вдвое больше, чем в целом по стране (2,7%). Для сравнения: в Хабаровском крае удорожание составило 2,95%, в Приморском крае — 2,78%. Сахалинские темпы роста цен — одни из самых высоких в стране, и это при том, что рынок уже перенасыщен предложением. Вложение денег в сахалинскую недвижимость, как отмечалось в предыдущей публикации EastRussia.ru на эту тему, гарантированно обернется провалом: ежегодно владелец будет терять до 1,5% средств. Дорогие квартиры большинству сахалинцев не нужны даже в виде инвестиций.

Общая картина очевидна: рынку жилья на Сахалине в ближайшее время лучше не станет. Перелома цен на горизонте не видно, а дальнейшее перенасыщение гарантировано — один только «Дальневосточный квартал» включает несколько очередей вплоть до 2028 года.

Что стоит за цифрами: льготные программы как главный драйвер

Секрет сахалинского рынка — в концентрации льготных ипотечных инструментов, которые направлены почти исключительно на первичный рынок. «Дальневосточная и арктическая ипотека — главный из них. Ставка 2% годовых, срок до 20 лет, первоначальный взнос от 20% — самые лояльные условия на российском рынке. В 2026 году условия ДВ-ипотеки стали еще мягче для отдельных категорий. Для Сахалина это означает одно: почти любой покупатель с минимальным первоначальным взносом может позволить себе новостройку. Ежемесячный платеж по такой ипотеке в разы ниже, чем по рыночной. Островная субсидия дополняет федеральную программу. С 2025 года молодые семьи и участники СВО могут получить единовременную выплату в 400 тыс. рублей на первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке. За год 824 молодые семьи и 308 участников СВО получили такие свидетельства, из областного бюджета было направлено более 280 млн рублей. Спрос оказался настолько высоким, что программу продлили на первое полугодие 2026 года.

Семейная ипотека — еще один льготный инструмент, действующий на Сахалине. Базовые условия — ставка 6%, первоначальный взнос 20%, лимит 6 млн рублей. В 2026 году ставка привязана к количеству детей: для семей с тремя детьми на Дальнем Востоке — 6%, с двумя — 8%, с одним — 10%. Для тех, кто не проходит по условиям дальневосточной программы, это остается реальной альтернативой, хотя и менее выгодной. 

Оба инструмента работают в одном направлении: они делают новостройку доступной и оставляют вторичный рынок без поддержки. Областные власти осознают перекос и работают с федеральным правительством для упрощения ситуации: с 2025 года дальневосточная ипотека разрешена для покупки вторичного жилья в населенных пунктах, где практически нет нового строительства. Но весь юг Сахалина — основные рынки области — под это исключение не попадают. Программа задумана все же как стимул для стройки, а не как инструмент расчистки старого фонда — ситуацию на островном рынке недвижимости эти послабления не изменят.

Внутри вторичного рынка: парадоксы и искажения

Вторичный рынок на Сахалине тоже расслоился, и его внутренняя динамика порой противоречит здравому смыслу. В первом квартале 2023 года улучшенная вторичка стоила 140 570 рублей, типовая — 137 769. Но к четвертому кварталу 2024 года картина перевернулась. Типовая вторичка выросла в стоимости до 143 727 рублей, улучшенная — до 132 336. Типовое жилье стало дороже улучшенного на 11 391 рубль — это нонсенс. Объяснение может быть только одно: продавцы улучшенных квартир сдались и начали снижать цены, чтобы найти покупателя. А владельцы типового жилья продолжали держать цену, надеясь на лучшее. К середине 2026 года структура восстановилась. Улучшенная вторичка стала стоить в среднем 158 810 рублей за «квадрат», типовая — 141 087. Премия «за качество» вернулась и даже выросла до 17 723 рублей. Но этот возврат к норме стоил двух годов искажений и потерь для тех, кто купил улучшенное жилье на пике и попытался продать его в 2024–2025 годах.

Итог пяти лет: дороже и недоступнее

Первичный рынок недвижимости в Сахалинской области за пять лет вырос на 35,6%. Вторичный — на 8,1%. Разрыв в темпах — более чем в 4 раза. Внутри первичного рынка типовое жилье прибавило с начала 2023 года 53,4%, улучшенное — 21,9%, элитное — 4,9%. Внутри вторичного рынка типовое жилье выросло на 2,4%, улучшенное — на 13%. Ни один из сегментов вторичного рынка не приблизился к динамике первичного. Для покупателя это означает простую вещь: новостройка стала другим продуктом. Это не просто жилплощадь: это квадратные метры с государственной субсидией, встроенной в цену. Для продавца вторички эта ситуация — приговор: его актив не растет, а если он купил его в 2023–2024 годах, то, скорее всего, уже потерял в реальном выражении.

Для островного региона это означает растущий риск. Чем сильнее первичный рынок отрывается от доходов населения, тем больше людей оказываются за бортом. Льготная ипотека помогает тем, кто в нее попадает. Но она же выталкивает на обочину тех, кто не подходит под условия, — а таких в Сахалинской области немало. И парадокс в том, что даже те, кто подходит под условия, не спешат покупать: 3,5 тысячи нераспроданных квартир — это не дефицит, это перепроизводство. Рынок, который должен был стать доступнее благодаря льготным программам, стал дороже и одновременно избыточнее. Но главный вопрос, на который предстоит ответить и сахалинским властям, и девелоперам: точно ли островному региону нужно столько нового жилья? На Сахалине и Курилах стабильно сокращается численность населения, завезенная иностранная рабочая сила — однозначно не клиенты застройщиков, а тем временем новых жилых комплексов становится все больше и больше. 3,5 тыс. нераспроданных жилплощадей видятся далеко не пиковой цифрой.

Пятилетний цикл 2022–2026 годов показал: рынок жилья Сахалина перестал быть единым. Он распался на два параллельных мира, которые живут по разным законам. И следующий цикл, если ничего не изменится, только усилит этот раскол.

Развивающийся регион

В 2025 году совокупный товарооборот России с АСЕАН составил $21 млрд. С одной стороны, за последние десять лет он увеличился почти на 58%, с другой, указывают эксперты, эта цифра – достаточно низкий показатель, учитывая имеющиеся возможности для внешнеэкономических отношений. В сравнении с 2019 годом товарообмен между странами, входящими в Ассоциацию и Евразийский экономический союз, в котором состоит Россия, вырос на $1,5 млрд. В то же время доля ЕАЭС во внешней торговле АСЕАН за этот период снизилась с 0,67% до 0,53%.

Потенциал сотрудничества остается недоиспользованным, признает министр финансов Вьетнама Нго Ван Туан. По его словам, в странах-участницах Ассоциации проживает 700 млн человек, и этот рынок должен интересовать Россию в качестве сбыта энергетических ресурсов, продовольствия, иной продукции, а также развития сегмента услуг и высоких технологий. К тому же состав объединения постепенно расширяется: в ноябре 2025 года к АСЕАН присоединился 11-й член – Восточный Тимор, что свидетельствует в пользу привлекательности модели открытого регионализма.

«Имеются направления, где Россия и АСЕАН могли бы работать вместе для того, чтобы усилить партнерство. Это энергетика, продовольственная безопасность и сельское хозяйство, промышленность, развитие транспортной инфраструктуры, инженерное дело, освоение природных богатств, цифровое развитие», – ранее заявлял генеральный секретарь АСЕАН Као Ким Хорн.

Российский бизнес заинтересован в сотрудничестве с юго-восточной Азией, но здесь не нужно строить иллюзий, развивает тему заместитель директора Центра комплексных европейских и международных исследований НИУ ВШЭ Александр Королев. Представители деловых кругов России не совсем понимают, как устроены экономические взаимосвязи в АСЕАН. «В юго-восточной Азии практически для всех стран, особенно крупных и развивающихся, как например Индонезия, Вьетнам, Таиланд или Сингапур, обычная модель купи-продай давно уже не работает. У многих стран есть планы превращения в развитые экономики к 2045 году, поэтому фактически единственная модель, которая их интересует, – это выход с капиталом и локализация, создание совместных производств», – рассказывает эксперт.

Хотя имеется опыт организации совместных предприятий с тем же Вьетнамом, добавил он, их не так много. Кроме того, важно выстраивать финансовую интеграцию, потому что единственный главный институт, имеющийся у России с АСЕАН, – Вьетнамско-российский банк, находится под санкционным давлением. 

Позитивный сигнал

Судя по всему, совокупный товарооборот РФ и АСЕАН по итогам 2026 года увеличится. Уже в первом квартале, на фоне кризиса на Ближнем Востоке, поставки минерального топлива и нефти из России в страны Ассоциации выросли на 40%. Параллельно наращивается экспорт продукции АПК.

В I полугодии товарооборот с Вьетнамом увеличился на 15%, с Филиппинами – на 60%, Таиландом – на 32%, сообщили в Минэкономразвития. Предполагается, что закладываемые на правительственном уровне меры по углублению сотрудничества позволят развивать торгово-экономические отношения в долгосрочной перспективе.

Как заявил на ВЭФ-2026 директор департамента многостороннего экономического сотрудничества и специальных проектов Минэкономразвития РФ Никита Кондратьев, к 2035 году ставится цель довести товарооборот с АСЕАН до $45 млрд. Свой эффект должна показать связка торговли с развитием инфраструктуры и расширением присутствия в азиатском регионе российских технологических компаний, которые занимаются цифровизацией, технологиями умного города, кибер-безопасностью и т.п. Министерство готово содействовать бизнесу в решении различных вопросов партнерства, заверил чиновник.

Определенный оптимизм присутствует в деловом сообществе. Хотя работать за границей российским компаниям становится все сложнее, говорит вице-президент по международному сотрудничеству АФК «Система» Артем Засурский, и даже понятие дружественности того или иного государства не тождественно реальной легкости ведения бизнеса, юго-восточная Азия на этом фоне заметно отличается.

«За последние несколько лет у нас было много открытий, и страны АСЕАН как раз оказались позитивным открытием. Наши бизнес-миссии, которые посещали эти страны, с приятным удивлением обнаружили большое количество компаний, которые хотят с нами работать», – подчеркнул он. 

Азиатский связной

Готовность стать мостом для российских компаний, обеспечивающим доступ к другим азиатским рынкам, выражает Вьетнам. В свою очередь Дальний Восток может открыть для компаний из стран АСЕАН выход на широкий российский рынок и Евразийское экономическое пространство, отметил Нго Ван Туан.

Для таких связей формируется транспортно-логистическая основа. К настоящему времени Вьетнам закрепил за собой статус регионального хаба, обратил внимание заместитель генерального директора по линейно-логистическому дивизиону FESCO Герман Маслов. На устойчивый уровень вышли морские сервисы, которые связывают вьетнамские порты, в первую очередь Хошимин и Хайфон, с Владивостоком и Санкт-Петербургом. Они не только обслуживают импортно-экспортные операции между двумя государствами. В Хошимине, где находится порт Сайгон, производится трансшипмент контейнерных грузов из других азиатских стран с последующей перевозкой в Россию и обратно.

Компанией организованы фидерные линии без судозахода в порты РФ, проинформировал Герман Маслов. В частности, работает сервис, объединяющий Бангкок, малазийские Порт Кланг и Пасир Гуданг с Хошимином, где консолидируются грузы для российских получателей.

России и Вьетнаму пора более активно развивать область производства продукции высокой добавленной стоимостью, убежден Нго Ван Туан. «Обеим сторонам нужно решительно перейти к совместным инвестициям, совместному производству», – призвал на полях ВЭФ министр финансов.

Подвижки ожидаются в скором времени. В частности, российская и вьетнамская стороны планируют запуск пилотных проектов в сфере получения водорода, создания водородных топливных элементов и соответствующего оборудования для применения на транспорте, включая гражданские беспилотные летательные аппараты и морские суда, с поэтапной локализацией производства во Вьетнаме и коммерциализацией полученной продукции. В планах – совместная разработка малых спутников и сопутствующих полезных нагрузок, включая автоматическую систему идентификации судов, интернет вещей, бортовые системы искусственного интеллекта, сообщила АФК «Система». 

Платежам укажут дорогу

Однако на пути дальнейшего сотрудничества возникают препятствия. Для азиатских партнеров сохраняются риски вторичных санкций, и это один из серьезных барьеров в развитии отношений. «Чем больше будет становиться торговля между Россией и АСЕАН, тем выше будут потенциальные риски, тем уязвимее будут страны юго-восточной Азии от попадания в список вторичных санкций, особенно по каким-то чувствительным материалам как реакторы, турбины», – не исключает Александр Королев.

Кроме того, встает вопрос надежности системы финансовых платежей, обходящей санкционную нагрузку. Существует практический подход – развивать платежное взаимодействие с АСЕАН на базе уже имеющихся цифровых технологий, говорит генеральный директор АНО «Платформа для работы с обращениями предпринимателей» Элина Сидоренко.

По ее словам, страны Ассоциации не стали заставлять создавать CBDC (единую цифровую валюту центральных банков) или делать сложную мультивалютную корзину. Для трансграничных платежей они предлагают QR‑системы. В юго‑восточной Азии существуют национальные решения, которые можно связывать между собой: к примеру, индонезийская QRIS и малайзийская DuitNow. Последняя, кстати, показывает ежегодный рост денежного оборота примерно на 20%.

«Что это за система? Это когда ты минуешь модели международные, когда уходишь от межбанковских платежей, переходишь на новые технологичные, наименее затратные и очень эффективные в этой части системы. Это тот путь, по которому можно двигаться России», – считает Элина Сидоренко.

Другой вариант – создание специальных платежных коридоров. Такой подход позволил бы связать финансовые системы напрямую, снижая зависимость от государств, применяющих санкции. Этот шаг должен быть изучен и проработан на уровне профильных министерств России и АСЕАН, рассказала эксперт. «Эта история – не бизнесовая, она, прежде всего, государственная. Если государства будут заинтересованы в том, чтобы облегчить работу бизнесу, в этой модели необходимо уже сейчас интегрироваться», – рассуждает спикер.

Остается, как минимум, два риска, предупреждает она. Первый аспект – регуляторный: системы Anti-Money Laundering (комплекс мер, направленных на противодействие отмыванию доходов, полученных незаконным путем, и финансированию терроризма) и «Знай своего клиента» (KYC; помогает идентифицировать и проверять организации) в России и АСЕАН разные.

Второй момент связан с технологической несовместимостью стран. «Сегодня важно, чтобы IT-специалисты включились в процесс, чтобы минимизировать эти технологические разрывы, создав единые стандарты», – пояснила Элина Сидоренко.

Владивосток сегодня переживает очень показательный и в чем-то парадоксальный виток в развитии уличной торговли. Еще несколько лет назад город объявил войну хаотичным ларькам: улицы расчистили, пустив под снос старые, часто неприглядные постройки. Казалось, эпоха девяностых и нулевых окончательно уходит в прошлое. Но механизм, предложенный взамен, привел к тому, что на освободившихся местах выросли точно такие же разрозненные будки. Мы прошли полный круг: от киосков ушли, но к тем же киоскам в итоге и вернулись.

Спрос на компактные нестационарные торговые объекты никуда не исчез, а только вырос. Местные производители и малый бизнес оказались в ситуации, когда заходить на первые этажи жилых домов стало экономически бессмысленно. Традиционные помещения там нарезаны по 150–200 квадратных метров, а арендная ставка давит на бизнес: практика показывает, что мясной или молочный павильон на 40 квадратах и магазин на 150 квадратах генерируют сопоставимую выручку. Переплачивать за лишние метры никто не хочет, тем более, когда в капитальные помещения активно заходят федеральные торговые сети.

К этому добавляются жесткие эксплуатационные требования к встроенным помещениям в многоквартирных домах. Размещение обязательной информационной таблички сложностей обычно не вызывает, но монтаж полноценной рекламной вывески на фасаде уже требует использования общего имущества дома и согласия собственников по Жилищному кодексу. Жестко регламентирован режим шумных работ, а санитарные нормы напрямую запрещают загрузку товаров под окнами жилых квартир. В то же время огромный пласт бизнеса — от пунктов выдачи заказов до специализированной местной гастрономии — объективно нуждается в небольших помещениях у дома. Для них качественные павильоны остаются единственным рабочим форматом.

Корень проблемы кроется в сложившейся практике формирования муниципальной схемы размещения НТО. Закон о торговле и Земельный кодекс не запрещают формировать крупные участки, однако городское регулирование по факту заточено под точечные аукционы на микроскопические пятна по 15–20 квадратных метров под одного условного предпринимателя. Человек выигрывает право на размещение, привозит ларек, ставит его ровно в границах пятна и вносит плату по договору. У него нет ни правовых оснований, ни коммерческого стимула благоустраивать хотя бы метр вокруг. В результате город снова обрастает разномастными коробками без парковок, без тротуаров и без единого облика.

Социальные инициативы вроде проекта «Доступное Приморье» показали жизнеспособность самого формата, но обнажили неповоротливость административной машины. Когда в проекте участвуют пять независимых интересантов с равным весом голосов, согласование одной площадки может затягиваться на целый год. У кого-то не хватает оборудования, кто-то вовремя не оплатил техусловия, и в итоге стопорится весь объект. В коммерческом девелопменте, где решения принимаются в едином центре управления, благоустроенный комплекс запускается максимум за два месяца.

Выход из этого тупика лежит в смене градостроительной парадигмы: нужно переходить от точечной нарезки земли к комплексному планированию торговых пространств. Для этого требуется формировать участки площадью 8–10 соток, где можно разместить 5–7 современных павильонов в едином дизайн-коде, организовать удобную парковку, пешеходные зоны и качественное озеленение. Девелопер готов вкладывать по 3–5 миллионов рублей в благоустройство каждой площадки, снимая эту нагрузку с городского бюджета.

Опыт работы с частными территориями возле торговых центров показывает колоссальную востребованность такого подхода. Наши площади заполнены арендаторами на сто процентов при средневзвешенной коммерческой ставке 2500–2700 рублей за квадратный метр. Кстати, с 1 сентября 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 14-ФЗ: теперь регионы вправе требовать включения в муниципальные схемы и тех НТО, которые стоят на частной земле. В Приморском крае такой региональный акт пока не принят, но общий вектор понятен — регулирование неизбежно коснется всех сегментов. Тем важнее для города заранее создать внятные цивилизованные правила. Емкость одного только Владивостока позволяет гарантированно освоить десятки тысяч квадратных метров качественных уличных торговых пространств, особенно в спальных районах.

Чтобы запустить этот процесс на муниципальной земле, необходимо скорректировать подходы на региональном и городском уровнях. Во-первых, предусмотреть в схемах размещения НТО возможность формирования комплексных кластерных площадок. Во-вторых, для проектов с серьезными частными инвестициями в благоустройство прилегающей территории целесообразно заключать договоры на размещение на длительный срок — до десяти лет. При инвестициях в благоустройство проект окупается за три-четыре года, и бизнесу необходим предсказуемый горизонт планирования.

Мы как девелоперы не просим бюджетных субсидий, мы предлагаем понятный инструмент партнерства. Город дает понятные условия размещения, бизнес за свой счет создает цивилизованную торговую среду, а жители спальных микрорайонов получают качественные товары и благоустроенное общественное пространство рядом с домом. Пора перестать плодить одиночные ларьки и начать строить современный город.

Кто этот мужчина с аккуратными усами и добрыми морщинками вокруг глаз, который сидит на песчаной косе? За его спиной на высоком берегу пламенеет закат, видны узнаваемые очертания Утёса, силуэт памятника Муравьёву-Амурскому, а вдали угадывается мост через Амур? Это сам Хабаровск, каким его увидели авторы нового детского краеведческого проекта «Сказки Дедушки Хабаровска».

Пустые библиотечные полки и смелая идея

История любой хорошей детской книги почти всегда начинается с родительской или профессиональной досады: когда нужно найти что-то стоящее, на полках оказывается пустота.

Детский писатель, сценарист квестов и праздников Елена Алфёрова профессионально работает с детьми не первый год. Когда во время учебы на экскурсовода в Российском государственном университете туризма и сервиса она взялась создать детский маршрут по Хабаровску, то сразу уперлась в глухую стену.

— Я искала книги о Хабаровске для детей, ходила в детские библиотеки города, искала в интернет-магазинах, — вспоминает Елена. — Оказалось, что таких изданий практически нет. Есть фундаментальные энциклопедии, учебники для старшеклассников, справочники, но живой художественной книги для первого знакомства малышей с городом на рынке просто не существует.

Сначала Елена решила перепроверить свои ощущения: вдруг она просто плохо искала? В конце прошлого года команда провела опрос среди хабаровских родителей и педагогов. Результат подтвердил диагноз: взрослые единодушно признались, что с радостью рассказывали бы ребятам о родных улицах, но опереться не на что — городская история говорит с дошкольниками сухим языком дат и параграфов.

— Я решила не ждать, пока кто-то сделает это за нас, а написать такую книгу самой, — признается Елена. — Тем более за плечами уже был опыт детских историй и работы со сложным материалом.

Идею поддержал Президентский фонд культурных инициатив, но главному замыслу еще только предстояло обрести плоть — городу нужен был свой голос и лицо.

Кто такой Дедушка Хабаровск

Главным рассказчиком на страницах стал Дедушка Хабаровск. Но кто он такой? Памятник, оживший первопроходец или дух тайги? За визуальный образ взялись художницы творческого объединения «ТутАрт» Ольга Предохина и Елизавета Кононенко. Обе — не просто иллюстраторы, а профессиональные архитекторы, привыкшие смотреть на городскую среду как на единый живой организм.

— Мы архитекторы, поэтому для нас эта работа особенная, — рассказывает художественный руководитель проекта Ольга Предохина. — Город постоянно меняется, растет, перестраивается. И в облике Дедушки мы попытались поймать это взросление.

Дедушка получился собирательным образом — в его чертах угадываются и сибирские землепроходцы, и офицеры XIX века, и современные хабаровчане. Самое интересное, что его костюм меняется прямо по ходу повествования.

— До основания поста он появляется на страницах в простой холщовой одежде, затем примеряет военный мундир, а в главах о современности щеголяет уже в светском костюме, — объясняет Ольга. — Даже эполеты на его плечах усложняются и дополняются деталями по мере того, как разрастается город.

Граф с лопатой и архивные карты

Художественная кухня проекта оказалась полна споров между исторической строгостью и детской фантазией. Сначала художницы распечатывали черновики глав, читали их вслух и набрасывали первые образы карандашом на бумаге. Затем многие сцены приходилось перекраивать заново.

— Некоторые сюжеты заметно изменились по сравнению с первыми эскизами, — признается Ольга Предохина. — Книга историческая, и здесь нельзя вольно обращаться с обликом реальных людей или памятников.

При этом авторы искали понятные метафоры, которые зацепят пятилетнего ребенка лучше любого учебника. Например, генерал-губернатор Восточной Сибири Николай Муравьёв-Амурский изображен на одной из иллюстраций… с простой рабочей лопатой в руках. Исторический анекдот? Вовсе нет: ребенку нужно наглядно объяснить, что значит «заложить военный пост» посреди глухой приамурской тайги. Чтобы не погрешить против истины, художницы сами перерыли архивы и вручную реконструировали историческую карту первых постов, основанных графом.

Вторую половину графического мира — акварельную, мягкую и воздушную — создавала Елизавета Кононенко:

— Сначала я делаю черновой набросок на планшете, согласую его с автором текста и только потом ухожу в цвет и проработку деталей, — рассказывает Елизавета. — Мне хотелось, чтобы архитектура оставалась абсолютно узнаваемой, но выглядела чуточку волшебной. Чтобы ребенок потом шел по улице Муравьёва-Амурского или Тургенева, дергал маму за руку и кричал: «Смотри, это же дом из нашей книги!». 

Город, который строим мы

Обе художницы признаются, что проект стал для них очень личной историей. Для них Хабаровск — не просто координаты на карте Дальнего Востока, а пространство, которое они каждый день меняют своими руками (на счету объединения уже пять масштабных муралов на фасадах городских зданий).

— Главная мысль, которую мы вложили в рисунки, — город зависит от нас с вами, — подчеркивает Ольга Предохина. — Мы хотели показать вклад конкретных людей: первопроходцев, строителей, солдат. Каждый из нас вносит этот вклад ежедневно. Хочется, чтобы такие сказки вдохновляли детей не просто играть в исследователей, а вырастать и строить свой город дальше.

Елизавета добавляет, что работа над книгой вернула ее в собственные детские воспоминания:

— Мне хотелось передать Хабаровск таким, каким я помню его с ранних лет: солнечным, зеленым, очень добрым и уютным. Если после нашей книги ребенку захочется внимательнее разглядывать старые фасады, кованые решетки и речные волны, значит, мы всё сделали правильно. 

Что дальше

Работа над иллюстрациями вышла на финишную прямую: авторы вносят последние штрихи, сверяют цвета и готовят макет к передаче в типографию.

Уже в ноябре первые 300 подарочных экземпляров в плотном твердом переплете выйдут в свет. Весь стартовый тираж бесплатно передадут в детские сады, начальные классы и детские библиотеки Хабаровска, где «Дедушка» начнет свой первый большой разговор с теми, кому предстоит строить будущее этого берега.

— Василий Александрович, крупнейшие региональные мегапроекты постепенно выходят на стадию запуска, и логично ожидать замедления динамики капитальных вложений. Готовы ли власти к тому, что планка инвестиций снизится, и какие бизнесы займут место мегастроек?

— Нельзя каждый год показывать триллион рублей инвестиций в таком регионе, как Амурская область, — объективно этот объем будет снижаться. Если разложить прошлогоднюю структуру, то 46% из триллиона составляли именно мегапроекты. Остальное — железная дорога, сельское хозяйство и другие секторы. На смену мегапроектам приходит окно возможностей по дальнейшей переработке полимеров: это проекты меньшего масштаба, но они уже стартуют.

Кроме того, на финальной стадии находятся проекты гидроэнергетики и альтернативной генерации — на стенде РусГидро представлен макет Нижнезейской ГЭС. Перспективной точкой привлечения инвесторов остается международный ТОР и действующий автомобильный мост через Амур.

Половина трафика по нему сейчас транзитная, маршрут востребован другими регионами, на пункте пропуска внедрена электронная очередь, и грузовики проходят день в день. Это дает импульс для развития сопутствующей инфраструктуры и сервисов. Кроме того, в регионе реализуется крупный проект освоения Огоджинского каменноугольного месторождения с запасами 1,1 миллиарда тонн. Там планируется запуск семи ГОКов с выходом на проектную мощность 32 миллиона тонн угля в год, а инвесторы имеют успешный опыт разработки Эльгинского месторождения.

— Привлечение инвесторов второго эшелона под переработку сырья требует более детальной работы. На какой стадии находится формирование пула таких производств?

— Этой работой мы системно занимаемся уже несколько лет. В текущем году три производства выходят в эксплуатацию — площадки уже достраиваются и оснащаются оборудованием. Они будут выпускать пленки, вагонные вкладыши, медицинские шприцы. Общая потребность Дальнего Востока в переработанных полимерах составляет 110 тысяч тонн, тогда как Амурский ГХК будет производить 2,7 миллиона тонн, то есть макрорегион способен потребить менее 5% от этого объема. Мы ведем переговоры с профильными игроками, включая группу «Полипластик». Инвесторов второго эшелона искать действительно сложнее: бизнес выбирает площадки по наличию сырья, инфраструктуры и близости рынков сбыта. Например, часть мощностей по производству труб «Полипластик» разместил в Хабаровске, поскольку там крупнее строительный рынок, а перевозить полимерное сырье в гранулах экономически выгоднее, чем доставлять готовые пустотелые трубы.

— Готов ли региональный рынок труда обеспечить кадрами новые средние производства на фоне дефицита специалистов?

— Кадровый вопрос сегодня ключевой. В области фиксируется рекордно низкая безработица — менее 1%: при 55 тысячах открытых вакансий на учете состоят около двух тысяч человек. Рынок перегружен потребностями мегастроек. По мере ввода крупных объектов начнется структурная трансформация, изменится профиль потребностей, и специалистам станет проще переходить на другие предприятия. Для среднего бизнеса это серьезный вызов, поскольку ему трудно конкурировать по зарплатам с гигантами. Мы модернизируем систему образования, так как всем компаниям выгоднее нанимать местных жителей, чем привлекать кадры из других регионов.

— Как развивается проект второго трансграничного перехода — совмещенного моста Джалинда — Мохэ?

— Проект находится в активной фазе, сейчас мы перешли от технико-экономического обоснования к разработке финансово-экономического обоснования совместно с китайскими властями и компаниями. По факту к первому этапу мы уже приступили: идет строительство пункта пропуска, модернизация железнодорожной станции и подводящей ветки. В ближайшее время начнется возведение жилья для сотрудников контролирующих органов. Сам мост с инженерной точки зрения понятен строителям, он несложный, сейчас основная работа сосредоточена на юридических документах и согласовании на уровне межправительственной комиссии.

— Какая финансовая модель рассматривается для его строительства?

— Есть два основных варианта. Первый — государственное участие через инвестора. В данном случае речь идет о компании «Железные дороги Якутии» — совместном предприятии РЖД и Республики Саха. Модель предполагает финансирование уставного капитала компании из бюджета Якутии за счет будущих налоговых поступлений от грузоотправителей, в первую очередь угольных предприятий. У них сейчас непростая ситуация из-за мировой конъюнктуры, но подрастающий курс валюты добавляет оптимизма.

Второй вариант финансирования моста — концессионная модель, аналогичная той, что применялась на благовещенском автомобильном мосту: кредитные ресурсы окупаются за счет провозной платы. К слову — по автомобильному переходу к 1 августа прошло 100 тысяч машин, к концу года показатель может приблизиться к 200 тысячам, а расчетная планка — 300 тысяч единиц. При средней стоимости проезда около 10,2 тысячи рублей проект стабильно окупается в десятилетнем горизонте. При этом трафик приносит прямые доходы в федеральный бюджет в виде пошлин и налогов, поэтому мы ведем работу по привлечению федерального финансирования на расширение подъездных дорог и предмостовой инфраструктуры.

— Запуск МЭЗ группы «Содружество» в Белогорске мощностью 1 млн тонн переработки сои меняет баланс агрорынка ДФО. Возникает вопрос конкуренции за сырье. Будут ли власти Амурской области лоббировать отмену беспошлинных квот или продвигать какие-то другие меры, чтобы обеспечить это производство сырьем? Почему раньше вы поддерживали установление вывозных пошлин на сою, но согласились на временные беспошлинные квоты?

— Введение вывозной пошлины на сою мы инициировали системно: задача заключалась в том, чтобы сохранить сырье внутри страны и стимулировать глубокую переработку на месте. Именно это решение позволило привлечь в область завод «Содружества». Для Дальнего Востока, где больше половины посевных площадей сосредоточено в Приамурье, это стратегический шаг. Проект создаст конкуренцию за сырье и даст основу для развития животноводства: соевый шрот служит базой комбикормов, и мы уже ведем предметные переговоры с инвесторами в сфере свиноводства. Что касается беспошлинного вывоза в текущем сезоне, то это разовая мера. В прошлом году был собран рекордный урожай, действующих мощностей переработки не хватило, и держать аграриев без сбыта было нецелесообразно. 

После ввода завода «Содружества» мощностью 1 миллион тонн вместе с действующими переработчиками на 500 тысяч тонн мы получим суммарную мощность свыше 1,5 миллиона тонн. Этого хватит, чтобы полностью перерабатывать весь урожай Амурской области и загружать мощности сырьем из Еврейской автономной области и Хабаровского края.

— Вернемся к международному ТОРу. Какие резиденты, производства первыми зайдут туда?

— На площадку выделены бюджетные средства в размере порядка 6 миллиарда рублей, которые направляются на подведение дорог, электросетей, водоотведения и инженерных коммуникаций. Земля юридически оформлена. Якорным партнером выступает китайская компания «Сюань Юань», зашедшая по рекомендации народного правительства провинции Хэйлунцзян. Она работает в России с 1990-х годов и выполняет роль компетентного оператора по подбору заинтересованных китайских инвесторов. Эксклюзивных прав на наполнение площадки у них нет — отбор и проверку финансовой устойчивости резидентов мы ведем строго по российскому законодательству. В предварительной проработке находятся проекты по сборке лифтов, медицинского оборудования и ряду других направлений, однако конкретные соглашения будут публично представлены после завершения всех проверочных процедур.

— На полях форума подписано соглашение о продлении транспортного коридора до арктического порта Найба. Что думаете про этот проект?

— Если оценивать масштаб задачи исторически — как строительство БАМа или тоннеля под Амуром, — то с инженерной точки зрения проект выполним. Современные технологии позволяют решать такие задачи, пример тому — недавно построенная частная Тихоокеанская железная дорога. Присутствует фактор сезонности на реке Лене, однако ключевой вопрос упирается в экономику: необходимо детально просчитать стоимость логистики и тариф на тонно-километр. Наш проект мостового перехода Джалинда — Мохэ интегрирован в этот перспективный коридор выхода на Северный морской путь, и именно на его реализации правительство области сосредоточено в первую очередь.

Опорный пункт и стратегический центр

Впервые русские люди на берегу Охотского моря появились летом 1639 года. После трудного, занявшего много месяцев пути с берегов реки Лены три десятка казаков под началом атамана Ивана Москвитина вышли, как тогда говорили, «на большое море окиян, по тынгускому языку на Ламу» и создали острог. От него шли маршруты вглубь материка и к новым берегам, отсюда отправляли отряды для сбора ясака, отсюда грузы из Сибири переправляли морем на Камчатку. Для России того времени закрепление на побережье Охотского моря имело стратегическое значение.

Уже в первые десятилетия существования острог стал еще и хозяйственным пунктом: здесь развивали солеварение, заготовку леса, производство простейших строительных материалов. Плотбища — места постройки судов — стали одной из важнейших частей инфраструктуры. Поскольку без лодок и морских судов невозможно было ни снабжение, ни экспедиции, ни торговля, рядом с укреплениями росли мастерские, склады и верфи, приезжали из разных регионов казаки, плотники, кормщики, проводники, купцы. Так из небольшого острога Охотск вырос в опорный пункт, в центр, где решались вопросы власти, снабжения и продвижения на восток.

Огромную роль в становлении порта сыграли экспедиции, прежде всего проекты Витуса Беринга. Они превратили Охотск в центр притяжения сил и ресурсов: сюда свозили припасы, инструменты, карты, сюда стекались команды, здесь готовили суда к дальним переходам.

Расцвет и упадок

В 1731 году императрица Анна Иоанновна учредила Охотскую военную флотилию, а порт в Охотске стал первой официальной военно-морской базой России на Тихом океане. Именно отсюда «держали руку на пульсе» всего северо‑востока империи.

Важной частью экономической жизни стала Охотская ярмарка. Во второй половине XVIII века она превратилась в главный торговый центр северо‑востока: сюда съезжались купцы, промышленники, местные народы, команды экспедиций. Годовой оборот ярмарки исчислялся сотнями тысяч рублей — по меркам того времени это были серьезные деньги, показывавшие, насколько плотно Охотск был вплетен в экономическую ткань страны.

К середине XIX века Охотск стал терять свое стратегическое значение: империя росла, менялись задачи, появлялись более удобные поселения для развития Дальнего Востока. В 1845 году торговый порт перенесли в Аян, а через четыре года после этого Охотскую военную флотилию и морское управление перевели в Петропавловскую гавань (ныне Петропавловск‑Камчатский). В 1850‑х годах на первый план вышел Николаевск‑на‑Амуре, а позже — Владивосток. Эти порты были ближе к новым экономическим и военным приоритетам страны и лучше вписывались в растущую сеть морских и сухопутных маршрутов. В результате Охотск оказался на периферии больших государственных проектов.

Охотская ярмарка теряла обороты, поскольку фокус торговли сместился на новые порты, производство, ориентированное на нужды флота и экспедиций лишалось основного заказчика, население, которое раньше росло за счет притока моряков, мастеров, военных и торговцев, начало сокращаться. Охотск из центра управления и логистики превратился в один из пунктов региональной сети. Сгинуть поселению не дало золото – в 1912 году его залежи обнаружили рабочие, строившие телеграфную линию. Сюда вновь потянулись люди.

Золото, рыба и ставка на туризм

Сегодня Охотск — это небольшой поселок на севере Хабаровского края, где ритм жизни задает не флот и не большие экспедиции, а рыбная промышленность и горнодобыча. Вблизи Охотска до сих пор продолжают добывать драгоценный металл – несколько предприятий извлекают здесь россыпное и рудное золото. За счет этого горнодобывающая отрасль остается основной для этой территории. При этом Охотский округ до сих пор остается центром рыбной промышленности региона. Сегодня здесь работают 23 организации из этой сферы, четыре из них являются поселкообразующими.

Сейчас в округе, который объединил Охотск и 12 ближайших поселений, проживает чуть больше шести тыс. человек, 21% из них – представители коренных малочисленных народов Севера.

Основная проблема для Охотска и всего округа – логистическая. Добраться сюда можно только на самолете. Гостям здесь всегда рады, однако добраться сюда дорого и затруднительно, поэтому помимо развития туристической инфраструктуры, здесь намерены улучшать транспортную составляющую.

«Пока туристический поток в Охотский округ невелик, однако планы серьезные: реконструкция аэропортового комплекса и взлетно-посадочной полосы, ремонт дорог. Вообще Охотский округ с уверенностью смотрит в будущее. Путь к нему лежит через развитие производства, заботу о людях, бережное отношение к традициям, которые веками складывались на этой суровой земле», — отмечает глава Охотского муниципального округа Максим Климов.