Ажиотаж сменился затишьем

В июле количество сделок по ипотеке резко снизилось, сообщают риелторы. При этом июнь отметился ажиотажем – покупатели спешили успеть в последний вагон льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая прекратила своё действие 1 июля. Удалось это не всем. Многие банки свернули программу раньше, и даже те кредиты, которые предварительно получили одобрение, так и не были оформлены.

«В нашем регионе на льготную ипотеку с господдержкой приходилось 15-20 процентов от общего количества сделок. По понятным причинам, в июне спрос вырос. Сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию, и я думаю, что в ближайшие два месяца сделок станет ещё меньше», — комментирует директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Покупатель, желающий оформить ипотечный кредит, столкнулся с новыми неприятными реалиями. Рынок новостроек предлагает варианты на любой вкус — по данным ДОМ.рф, на продажу в Приморье выставлены 2,3 млн кв. метров жилья. Вот только денег населению не хватает.

Льготная ипотека, которая давала возможность практически любому гражданину РФ получить кредит под 8 процентов годовых, больше не работает. Условия по семейной ипотеке ужесточились: теперь оформить её могут только семьи с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом до 18 лет. Дальневосточная ипотека имеет возрастные ограничения до 36 лет. А рыночные ставки по жилищным кредитам превышают 19-20 процентов. Например, чтобы приобрести в ипотеку скромную однушку за 5 млн со ставкой 21,1 процента и первоначальным взносом 30 процентов, нужно получать доход не меньше 80 тысяч рублей. При сумме кредита 3,5 млн рублей и сроке выплат 20 лет ежемесячный платёж составит порядка 62 тысяч рублей. Такие цифры показывает ипотечный калькулятор. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, то ежемесячный платёж превысит 100 тысяч рублей.

«По этой причине ипотека на вторичное жильё практически закончилась. При ставках 17 процентов годовых сделки ещё заключались, но 20 процентов – это уже психологический порог, который очень сложно перешагнуть», - комментирует Сергей Косиков.

Сейчас многие покупатели займут выжидательную позицию и будут следить за ключевой ставкой Центробанка, считают эксперты. По оптимистичным прогнозам, через год-два, в крайнем случае, три она может вернуться к прежним значениям 10-12 процентов годовых. Соответственно, ипотечные ставки тоже снизятся.

Можно ли сэкономить

И здесь возникает вопрос о том, как снизить финансовую нагрузку при покупке квартиры уже сегодня. Риелторы отмечают, что варианты есть.

«Застройщики стали активнее использовать инструменты для мотивации покупателя. Это и рассрочки, в том числе на первоначальный взнос, кто-то даже предлагает сделки без первоначального взноса. Плюс различные акции при покупке квартиры. Кстати, всё это говорит о том, что в ближайшее время цены на квартиры расти не будут», — комментирует Сергей Косиков.

Многие застройщики предлагают траншевую ипотеку. В таких объектах, как ЖК «Беринг», «Исторический», «Маклей», «Стрижи» доступна оплата кредита траншами. Первый транш может быть крупным – вплоть до 30 процентов от стоимости квартиры, или символическим – всего 1 рубль. Однако такие послабления действуют только на срок реализации проекта, потом заёмщик начинает вносить основные платежи в обычном порядке. Траншевая ипотека – это отличная возможность выиграть время и деньги до ввода объекта в эксплуатацию. Но суммы сделки она не снижает.

Некоторые компании так же предлагают покупку квартиры в рассрочку под умеренный процент. В этом случае стоимость жилья разбивают на несколько частей. Подразумевается низкая переплата, но и срок выплат короткий, поэтому такой вариант бюджетным не назовёшь. Застройщики Владивостока готовы предоставлять рассрочку на 2-5 лет. И пока таких предложений на рынке не много, отмечает директор ООО «Эскадра менеджмент» Евгений Павликов.

«Есть очень ограниченный пул застройщиков, которые предлагают рассрочку — как правило, на срок, не превышающий временной цикл реализации проекта. Что касается объектов нашей компании, по некоторым из них можно оформить рассрочку на 5 лет, начиная с даты заключения договора. Рассрочка не беспроцентная и предполагает примерно 5 процентов годовых», — рассказал Евгений Павликов.

В агентстве недвижимости «Башни» посоветовали следить за скидками. «Квадратный метр растёт в цене практически каждый месяц, и можно запросить у застройщика хорошую скидку. Особенно если квартира недешёвая и с ремонтом, в некоторых компаниях готовы скинуть цену, к примеру, на каждый четвёртый квадратный метр или вообще предоставить его в подарок. Нужно анализировать рынок, потому что конкуренция сейчас большая, и компании стараются быть лояльными», — сообщил представитель агентства.

По его словам, сегодня застройщики также готовы согласовывать более длительные брони. Сроки бронирования могут достигать месяца и даже трёх, пока клиент не получит одобрение по ипотеке.

Генеральный директор компании «СЗ "ДаВинчи Групп"» Алексей Исаков напоминает, что ипотека — достаточно гибкий инструмент. Уже оформившие кредит граждане могут рефинансировать его после снижения ключевой ставки Центробанка, изменить условия платежей и при желании перейти в другой банк.

«Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить как ежемесячный платёж, так и общий объём выплат по ипотеке. И ею стоит воспользоваться после снижения ключевой ставки, которое, я думаю, произойдёт через год-два», - комментирует Алексей Исаков.

Однако в сухом остатке получается, что возможности для реальной экономии очень незначительные. Траншевая ипотека — это временная отсрочка платежей. Рассрочка обязывает выплатить стоимость квартиры за короткий срок. Скидки на действительно ликвидное жильё — явление редкое. Да и в некоторых случаях, казалось бы, проявляя лояльность, застройщики ведут себя недобросовестно. С одной стороны, они могут предлагать выгодные условия сделки, с другой, вводить покупателя в заблуждение относительно стоимости недвижимости и переплат. Для этого явления даже подобрали специальный термин – мисселинг или недобросовестная практика продаж.

Ипотечный разворот

И здесь возникает вопрос, что же будут делать застройщики сегодня, когда объём непроданной площади в новостройках Приморья достиг рекордных 59 процентов - больше 1,6 млн кв. метров жилья.

«Через год-два будут другие ставки, и мы спокойно продолжим жить дальше, просто цены на квартиры вырастут», — считает Сергей Косиков.

По словам Евгения Павликова, ожидания самые оптимистичные.

«Понятно, что есть определенный спад продаж. Те, кто планировали купить квартиру по льготной ипотеке с господдержкой или были очень близки к этому, мобилизовали все ресурсы и вышли на сделку в июне. Соответственно, июнь показал достаточно серьёзный всплеск регистраций и сделок по объектам. Сейчас только первый месяц после отмены программы льготной ипотеки, и рынок адаптируется. Но в любом случае, мы находимся на Дальнем Востоке, где максимальное количество сделок заключается по дальневосточной ипотеке. Плюс семейная ипотека действует до 2030 года, так что поддержка у застройщиков есть», — комментирует он.

При этом заморозки проектов ожидать не стоит, так как застройщик должен проделать глобальную работу, чтобы вывести объект на рынок, уверен собеседник.

«Цикл вывода нового проекта к реализации очень длительный и может занимать 3-3,5 года, учитывая нововведения. Например, застройщики должны согласовывать облик здания — раньше этого не было. Есть проекты, которые начинались 2-3 года назад. Конечно, сейчас их будут активно выводить на рынок. Если же говорить о приобретении новых участков или увеличении земельного банка, возможно, кто-то поставит эти вопросы на паузу», — прогнозирует Евгений Павликов.

Глава «ИСК Система» Алишер Аббасов отметил, что недвижимости бизнес-класса изменения коснутся меньше всего, так как льготная ипотека была ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей. В то же время сумму дальневосточной ипотеки увеличили до 9 млн рублей за жильё больше 60 кв. метров, а список адресатов программы пополнили врачи, военные и другие категории граждан. Так что у девелоперов остались точки опоры.

Не больше пяти процентов

Интересно, что никто из риелторов и застройщиков не ожидает серьёзного снижения цен. «Максимум 5 процентов, и то локально».

«Во-первых, бизнес-модель проекта согласована с банком. Банк предоставил деньги на строительство и не даст серьёзно снизить цены. Во-вторых, есть ещё и рыночная составляющая — к сожалению, себестоимость строительства растёт. Сюда входит и оплата труда, учитывая, что приток иностранной рабочей силы ограничен, и стройматериалы. По разным оценкам, себестоимость стройматериалов за последние два года выросла на 60-70 процентов. Так что на рынке возможна небольшая стагнация, но думаю, что снижения цен больше, чем на пять процентов, мы не увидим», — считает Алексей Исаков.

Также акцент в продажах сместится на более маленькие квартиры, полагает он.

Сергей Косиков напоминает, что девелоперам не впервой сталкиваться со сложностями.

«Мы прошли четыре кризиса. Ставку 20-25 процентов я видел два раза как минимум. Рынок переживал потрясения в 2022 году, в январе 2015 года и в 2008-м. Так что всё, что будет завтра, примерно понятно», — комментирует эксперт.

Отметим, что в Приморье строится 2,3 млн квартир, больше половины из них — однокомнатные. По краю стоимость квадратного метра в новостройках составила 154 тысячи рублей, а во Владивостоке превышает 170 тысяч рублей.

Согласно сведениям РИА «Рейтинг» и Росстат об объемах введения жилья в регионах РФ по итогам 2022 года Сахалинская область постепенно «уступила» свой рекорд 2020 и 2021 года — максимальное число введенных квадратных метров на человека — сразу шести субъектам страны. Островной регион сегодня занимает в федеральном рейтинге 7 место. Если в 2020 году 0,89 кв.м. жилья на человека, введенного в островном регионе, составляли почти на 220% больше, чем в среднем по стране, то к концу 2022 – началу 2023 года Сахалин, отчитавшись об 1,09 кв.м., превысил федеральную планку «лишь» на 60%. К слову, в 2021 году на островах сдавали 1,03 кв.м. жилья на человека.

Безусловным лидером по объему введенного в эксплуатацию жилья по итогам 2022 года  стала Ленинградская область — там сдали 1,96 кв.м. общей площади жилья на человека. На втором месте Московская область (1,64 кв.м.), на третьем — Тюменская область (1,36 кв.м.).

Кроме этого, в топ-10 (по порядку убывания) вошли Чеченская республика, Краснодарский край, Калининградская область, Сахалинская область, Севастополь, Республика Адыгея и Владимирская область. Островной регион стал единственным представителем Дальнего Востока в группе субъектов-лидеров — ближайшим преследователем Росстат обозначил Республику Саха, которая заняла 39 место с 0,585 кв.м. сданного жилья на человека. Однако, оставаясь лидером ДФО по вводу в эксплуатацию жилой недвижимости на человека, Сахалин, тем не менее, уступил существенно менее развитой с экономической точки зрения Чечне и почти пропустил вперед Севастополь: город федерального значения по итогам 2022 года выдал планку в 0,998 кв.м. жилья на человека.

Данные Росстата, на основе которых составлялся федеральный рейтинг, говорят еще и о том, что в Сахалинской области за отчетный год практически не нарастили темпы сдачи жилья. Согласно официальной статистике, на островах в 2022 году сдали в эксплуатацию 504 тысячи кв.м. жилой недвижимости — это лишь на 0,2 процента больше, чем в пандемийном 2021-м, и самый минимальный прирост в России. Здесь Сахалин обогнал лишь те регионы, которые в ушедшем 2022-м по тем или иным причинам начали строить меньше жилья, а таковых всего 16. Лидерами же стали Мурманская область, где аналитики отметили прорыв: по итогам 2022-го там сдали на 255,2 % больше жилья, чем в 2021-м. Правда фактический результат северного региона составляет лишь 0,27 кв.м. на человека и 180 тысяч кв.м. за год. На втором месте Ненецкий АО, удвоивший темпы сдачи жилья, а третья в этом списке — Чеченская Республика, которая и по показателям темпов строительства обошла Сахалин: прирост сданного жилья составил 96,8 процента. В лидерах оказалась даже Амурская область — увеличения темпов сдачи построенных жилплощадей на 67,3 процента ей хватило, чтобы обогнать Сахалинскую область. Да и по итоговой обеспеченности населения жилой площадью островной регион — далеко не лидер: 31,6 кв.м. на человека и 24 место в РФ. По мнению генерального директора ассоциации «Сахалинское саморегулируемое объединение строителей «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, гнаться за рекордами островному региону не нужно: важнее сохранять стабильность.

«Сахалинская область уже не первый год сдает по 500 тысяч «квадратов» жилья, мы в числе лидеров по Дальнему Востоку. И, на мой взгляд, для нас главное — не бежать за рекордами, а работать стабильно. Помимо непосредственно жилого фонда, строительные компании Сахалина обязаны обеспечить еще и сопутствующую инфраструктуру — инженерные сети, энергетику, связь, дороги, социальные объекты. Все это должно быть сбалансировано. Не должно быть такого, что мы сдаем микрорайон с квартирами на 3 тысячи семей, а потом полгорода стоит в пробках, потому что эти семьи своих детей везут в школы и детские сады за несколько километров. И сейчас Сахалинская область выстраивает эту сбалансированную работу. На территории островного региона работают и местные, и федеральные застройщики, и у всех одна задача: строишь жилье — строй и инфраструктуру. Это важно. А с учетом того, что Сахалин, как один из самых отдаленных регионов Дальнего Востока, удаленный от федерального центра, ограниченный в транспортном сообщении, довольно долго вынужден был нагонять отставание в строительной сфере, особенно важным для нас становится именно сохранение стабильности. Мы вышли на планку 500 тысяч квадратных метров в год. Это и коммерческое жилье, и квартиры для переселенцев из аварийного и ветхого фонда, и социальное жилье. Я считаю, важнее удерживать и развивать то, что есть», — прокомментировал Валерий Мозолевский.

В министерстве строительства Сахалинской области также не считают текущие показатели островного региона отрицательными в сравнении с предыдущими годами. В ведомстве отметили, что строительство жилья идет во всех муниципалитетах, а годовой объем вводимых в эксплуатацию площадей остается практически неизменным уже два года — от 500 тысяч кв.м., и в 2023 году эту планку планируют сохранить, несмотря на то что федеральное правительство поручило островному региону сдать в эксплуатацию 380 тысяч кв.м. жилья до начала 2024 года. Кроме того, по данным регионального минстроя, к 2023 году Сахалин готов предоставить застройщикам 136 перспективных площадок на возведение 6 млн квадратных метров жилья.

«По итогам 2022 года ведено в эксплуатацию 504,1 тысячи кв. м жилья, 503,2 тыс. кв.м – показатель ввода жилья 2021 года. Мы два года подряд держали планку по объему ввода — не менее 500 тысяч квадратных метров и больше 1 квадратного метра на человека, проживающего в области. В текущем году также запланировано ввести не менее 500 тысяч квадратных метров. Во всех районах развернуто строительство, причем мы идем с темпами, превышающими показатели прошлого года — возводятся многоквартирные дома и индивидуальное жилье», - прокомментировал министр строительства Сахалинской области Алексей Колеватых.

Свой анализ по вводу в эксплуатацию жилых помещений на территории ДФО представили и эксперты ФАНУ «Востокгосплан». Их данные тоже свидетельствуют о том, что Сахалинская область сбавляет темпы сдачи жилья, несмотря на общий по федеральному округу прирост. В 2022 году субъекты Дальнего Востока сдали суммарно на 14,5 процента жилых квадратных метров больше, чем в 2021-м. Но эту положительную тенденцию обеспечили только Амурская область (+67,3%), Забайкальский край (+38,5%), Приморье (+17,9%) и Чукотский АО (16,5%). В Камчатском и Хабаровском краях ускорение темпов сдачи жилья колеблется в пределах 11-12 процентов, в Магадане оно составило 7,8%, в Бурятии – 4,4%, в Якутии – 1 процент ровно, а на Сахалине, как уже говорилось выше, лишь 0,2 процента. ЕАО демонстрирует спад — в 2022 году там сдали лишь 84,4% от объемов жилья, сданного годом ранее. Что касается общего объема сданных в эксплуатацию жилых площадей, по данным «Востокгосплана», безусловный рекордсмен здесь — Приморский край с 1,04 млн квадратных метров, на втором месте Якутия (584 тысячи квадратных метров). Сахалин — третий среди регионов Дальнего Востока с показателем в 504 тысячи квадратных метров.

Эксперты отметили и еще одну тенденцию: регионы ДФО, где по итогам 2022 года наблюдается положительный скачок, добились этого во многом за счет регистрации так называемого частного жилья — индивидуальных домов, которые местные жители строили за собственные средства.

«Преимущественный вклад в динамику показателя большинства регионов внес рост строительства и ввода домов, построенных населением. В 8 регионах прирост ввода жилых помещений в таких домах был выше 20%, наиболее высокие темпы роста отмечены в Чукотском автономном округе (в 2 раза), Забайкальском крае (+53%) и Амурской области (+43,3%). Снижение показателя отмечено в Еврейской автономной области. Рост ввода жилых домов, построенных населением, объясняется в том числе регистрацией ранее построенных объектов (вступившие в силу с 01.07.2022 поправки к закону о дачной амнистии позволили в упрощенном порядке оформлять право собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта). Положительная динамика ввода жилых помещений в многоквартирных домах сложилась в 3 регионах ДФО. Заметно более высокие темпы роста наблюдаются в Амурской области (+92,5%), также вырос показатель в Забайкальском и Приморском краях (+5,7% и +4,2% соответственно). В остальных регионах ДФО объем ввода жилых помещений в многоквартирных домах снизился, в том числе почти в 2 раза в Республике Бурятия и Магаданской области», — отмечается в пояснительной записке к аналитическому отчету «Динамика основных показателей строительной отрасли ДФО» за 2022 год, который «Востокгосплан» представил в Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики.

ИЖС как вид жилищного строительства постепенно набирает обороты и в Сахалинской области. По мнению некрупных игроков рынка, возведение частных домов в ближайшее время останется единственным направлением, которое поможет выжить большинству представителей малого бизнеса, занятых в этой сфере. Несмотря на то, что такой формат строительства не приносит большой прибыли, для многих компаний это чуть ли не единственный вид стабильного заработка.

«Мы работаем в сфере строительства ИЖС уже два года. Есть свои нюансы, конечно: очень часто у людей денег просто впритык, экономят на всем — на отделке, на фасаде, на нормальном фундаменте и сетях. Очень тяжело найти землю под строительство, да и участки, мягко говоря, не очень качественные: пока их выровняешь, пока отсыплешь. Но все равно, работа стабильная. Можем напрямую заключать договор с заказчиком, для этого не нужно выходить на электронную площадку. Можем сами делать проект. Где-то своими средствами можем перекрыть текущие расходы, потому что по договору оплата строительства полностью «белая», а многие субподрядчики и поставщики материалов на Сахалине работают через «черный» расчет, чтобы сэкономить на НДС и банковской комиссии. В общем, жить можно — ИЖС сейчас востребовано. И согласований готового объекта гораздо меньше, в год строить можно несколько домов. Небольшая прибыль, зато стабильно», — поделился руководитель ООО «Новая линия +» Вячеслав Козлов.

Что касается строительства многоквартирных домов в Сахалинской области, то для некрупных застройщиков в этом сегменте настали сложные времена — об этом EastRussia рассказали на условиях анонимности представители двух таких компаний.

«Мелких застройщиков, которые строили небольшие объемы, но стабильно, постепенно выдавливают с рынка. Все организовано под федералов, которые заходят сюда с заявкой на большие объемы и застройку целых районов. Для них есть все: и господдержка, и строительство инженерных сетей, и поэтапная сдача готового жилья. Сдают его зачастую в виде «коробок», чтобы отчитаться, а уже потом начинают доделывать ремонт, подключать электричество и так далее, потому что в «коробке» жить невозможно. Для них же есть и бюджетные кредиты, потому что это крупные игроки — там и ставка будет выгодной, и сроки, и обеспечение. Нам же, малому бизнесу, если и дают кредит на строительство, то под 15-18 процентов годовых. А наша маржа, по средним цифрам Росстата – 5-6 процентов, это обычная картина при строительстве жилья. То есть мы по умолчанию работаем в убыток, откуда тут взяться росту жилплощадей? Малый бизнес не будет так работать», — поделился представитель сахалинского ООО, занятого на строительном рынке.

По мнению другого специалиста отрасли, мелкие застройщики постепенно уходят с рынка еще и потому, что условия работы по заключённым ранее государственным контрактам не отвечают актуальной ситуации. В особенности это касается долгосрочных договоров — порой добиться пересмотра сметы в связи с подорожанием строительных материалов удается только через суд, потому что заказчик крайне неохотно идет на это.

«В 2020 году заключили договор на строительство многоквартирного дома. Начали строить. В 2021 году из-за пандемии поползли вверх цены, но можно было как-то ужаться, перекрыться: ведь нам обещали, что стоимость контрактов пересмотрят. В 2022 году, после всем известных событий, цены на стройматериалы просто взлетели в небеса. Мы полгода обивали пороги органов власти, пытались добиться пересмотра сметы — и ничего. Пришлось идти в суд и нам, и нашим коллегам. В судах Сахалинской области сейчас сотни таких дел рассматриваются, где-то мы выходим уже на апелляцию, на кассацию. Но пока идет разбирательство, строить мы не можем. А в итоге контракт расторгается и отдается другому застройщику, а мы возвращаем аванс заказчику. В итоге рынок постепенно монополизируется под крупных игроков, которые заявляют объем жилья сразу на несколько лет и поэтапно его сдают, ровненько — все условия у них для работы есть. А нам остается только уходить с рынка или переходить на ИЖС, которое на статистику не особенно влияет», — сообщил руководитель строительного ООО.

Некрупные представители строительного рынка Сахалинской области вряд ли когда-либо гнались за рекордами, но их вклад в общие показатели островного региона неоспорим. В то время как федеральные девелоперы ПИК и «Самолет» отдают предпочтение работе в Южно-Сахалинске и Корсакове, местные застройщики всегда активно работали в муниципалитетах, в том числе отдаленных — на севере Сахалина и на Курилах, куда завозить стройматериалы, технику и рабочую силу еще сложнее. Их крайне занимает вопрос: как долго островной регион будет интересен большим строительным компаниям, и кто из некрупных застройщиков останется к тому моменту, когда закончится квартальная застройка.

Как все начиналось?

Поначалу у меня была всего одна квартира, которую я взяла в ипотеку и планировала сдавать в долгосрочную аренду. Но достаточного спроса не оказалось, и было решено сдавать квартиру посуточно — нелегкое решение для владелицы детского центра, у которой было много стереотипов о посуточной аренде. Чтобы находить гостей, тогда было достаточно размещать объявление в местной газете — там публиковалось всего 8 аналогичных объявлений конкурентов.

Этот способ заработка быстро стал приносить мне весомый доход. И уже через год я оформила еще одну ипотеку, сделав это ежегодной традицией. Вырученных от посуточной аренды средств хватало на оплату и ипотечных платежей, и коммунальных услуг, и на собственные расходы. На сегодняшний день все эти ипотеки погашены, но в то время, конечно же, были страхи, связанные с ипотекой как с инструментом для создания собственных активов.

Изначально у меня была позиция — сдавать только собственные квартиры. Но когда в городе появилась компания «Транснефть» и, как следствие, командированные — спрос на краткосрочную аренду резко вырос. Брать с той скоростью ипотеку, с которой приходят клиенты, было нереально. Тогда я приняла решение воспользоваться новым для себя инструментом — субарендой. За один месяц я взяла 7 объектов в субаренду — помимо пяти собственных квартир. И тогда начался бизнес, а не просто доходная самозанятость.

Как выбирать жилье под субаренду?

Начинающему предпринимателю, у которого не сформирована репутация на рынке, договориться с арендодателями сложно. Часто именно неумение набрать объекты становится ограничением для начала посуточного бизнеса. Совет: не нужно бояться отказов, ведь количество рано или поздно переходит в качество — один из 10 собственников жилья примет ваше предложение. Поставьте себе флажок: набираю 40 отказов. Поверьте, вы не сможете выполнить эту задачу — еще раньше вы получите положительный ответ от собственников. А через год вы заметите, что они сами вам звонят и предлагают свои квартиры в субаренду.

При этом не следует соглашаться на любые квартиры, важно выбирать объекты с хорошей локацией — так, для Комсомольска-на-Амуре (и других промышленных городов) важна близость к предприятиям, где работают командированные, а также к медицинским учреждениям, к административному центру города. Кроме того, имеют значение адекватность собственников и соседей, а также качественный ремонт.

Изначально я брала под субаренду квартиры в любом виде и тратилась на ремонт, но сейчас стремлюсь брать только те объекты, которые требуют минимальных вложений — например, только декора. Собственные средства лучше всего вкладывать в качественную фото- и видеосъемку, а также продвижение.

Кто арендует квартиры посуточно в Комсомольске-на-Амуре?

В нашем городе нет наплыва туристов, но есть много командированных, которые приезжают сюда работать. Плюс нетуристического города в том, что у нас нет такого понятия — несезон. Тем, кто сдает квартиры посуточно в Сочи, Анапе или Геленджике, приходится за лето зарабатывать столько, чтобы потом жить на эти деньги весь год, а у нас спрос стабильный все 12 месяцев в году.

Еще одно преимущество нетуристического города — здесь ниже конкуренция, меньше расходы на рекламу. Например, большая и приятная для нас разница в стоимости размещения объявления на «Авито» в Москве и в Комсомольске-на-Амуре.

Сколько можно заработать?

Чистая прибыль в месяц с одной квартиры в небольшом городе с арендной ставкой 25 000 руб. в месяц и 1 500 руб. в сутки будет примерно 10 000–15 000 рублей. Средний чек в маленьких городах ниже, чем в городах-миллионниках, но и расходы меньше.

Маржинальность этого бизнеса сейчас невысока: разница между доходами и расходами составляет около 15%. В гостиничном бизнесе, который является аналогом посуточной аренды, этот показатель — 25%. Цены с нулевых годов, когда посуточная аренда была высокодоходной, практически не изменились — средняя стоимость в сутки составляет 1,5 тысячи рублей, а расходы на содержание и ожидания клиентов сильно выросли.

Тем не менее, это перспективный и стабильный бизнес, основанный на базовых потребностях человека. Жилье, даже временное, это необходимость в отличии от посещения кофеен, барбершопов и салонов красоты.

Как привлекать клиентов?

При правильном построении бизнеса и верной стратегии можно работать и с квартирами в низкоценовом сегменте. Главный вопрос — как увеличить эту стандартную небольшую прибыль со своих объектов. Ключевое здесь то, что у предпринимателя должен быть большой поток гостей — в этом помогает реклама.

Я активно размещала объявления своих квартир на «Авито Недвижимости» — публикуюсь там почти с самого запуска платформы. В последнее время на площадке появилось много нового — например, онлайн-бронирование. Люди все больше бронируют онлайн, поэтому нужно понимать, что если вы до сих пор не предоставляете такую возможность, то теряете большое количество клиентов.

С «Авито Недвижимости» у меня идет основной трафик — около 25% клиентов — и это самый высокий процент в сравнении с другими площадками. Поэтому уверена, что такие платформы нужно изучать и регулярно отслеживать их новые инструменты. При этом я стараюсь задействовать максимальное количество площадок — размещаю объявления еще и на таких порталах, как Bronevik, Ostrovok. Но эти платформы дают мне примерно 5-8% бронирований.

Кроме того, «Авито Недвижимость» помечает проверенные квартиры значками «Квартира проверена» и «Безопасная бронь», и таким образом подтверждает надежность объекта. Мои объекты первые в городе получили такие значки, и за нами быстро подтянулись конкуренты. Может казаться, что эти значки не так важны, но для человека, который едет в чужой город, это значимо. Я заметила, что такие квартиры разбирают охотнее.

Как успешно сдавать квартиру посуточно?

Бизнес по краткосрочной аренде довольно простой — зайти в него несложно, инвестиции потребуются небольшие. Поначалу можно даже совмещать с основной работой, если у вас в наличие всего одна-две квартиры.

При этом необходимо предварительно составить финансовую смету, рассчитать расходы, предполагаемые доходы и срок окупаемости объекта. Также стоит помнить, что от клиентов можно ожидать неприятных сюрпризов: например, они могут испортить свежий ремонт, мебель. Нужно быть к этому готовым и размещать в квартире только самое необходимое, без излишеств.

Еще один совет: работайте официально, тогда у вас будут хорошие гости, а не местная молодежь.

Хорошим гостям, а именно командированным и платежеспособным, нужны гарантии. Наличие сайта, возможность забронировать жилье онлайн — это подтверждение вашей положительной истории для гостя.

Подведем итоги:

1. Краткосрочная аренда — отличный бизнес для начинающих предпринимателей (низкий порог входа, легкая схема бизнеса)
2. Растущий спрос на экономное жилье в поездках — гарантия загрузки ваших квартир.
3. Платформы для размещения объявлений — огромные возможности для привлечения гостей именно к вам. Не рассчитывайте на сарафанное радио, а используйте любые доступные вам инструменты, чтобы рассказать о своих квартирах.
4. Работа в белую дает преимущество для привлечения “лучших гостей”. Сейчас легко начать этот бизнес как самозанятый и по мере роста выбирать другие правовые формы.
5. Анализ рынка и своего бизнеса. Постоянно смотрите, что происходит с рынком краткосрочной аренды конкретно в вашем городе — это бизнес и строить его только на эмоциях неправильно.

Полная потеря рентабельности

АО «ГМК «Дальполиметалл» продолжает копить долги. Общая задолженность предприятия в 2023 году превысила 11 млрд рублей, и сегодня рассчитаться с кредиторами и контрагентами оно не в состоянии.

«Тяжёлое материальное положение заявителя вызвано изменением макроэкономической ситуации, которая привела к полной потере рентабельности производства в результате значительного роста цен на основные материалы и услуги производственного характера.

АО «ГМК «Дальполиметалл» не имеет возможности компенсировать возросшие издержки путём повышения стоимости готовой продукции, поскольку стоимость продукции напрямую зависит от биржевых цен на цветные металлы, которые имеют отрицательную динамику на протяжении 2022 – 2023 годов», — следует из материалов судебного дела об уменьшении исполнительского сбора после взыскания с акционерного общества 275 256,19 долларов США в пользу ООО «Амур Машинери энд Сервисес». Так организация обосновала свою неспособность выполнить требования исполнительного документа.

Градообразующее предприятие уже много лет находится в тяжёлом положении.

«Уменьшение стоимости чистых активов произошло вследствие мирового финансового кризиса 2008-2009 гг., приведшего к снижению цен на мировом рынке металлов», — следует из годового отчёта «ГМК «Дальполиметалл». Общие убытки за 2008-2009 гг. достигли 805 млн рублей.

Убыток от деятельности за 2014 год в 989 млн рублей в годовом отчёте объясняется курсовой разницей, возникшей от переоценки обязательств в иностранной валюте из-за падения курса рубля в 2014 году.

Убыток за 2016 год более 1 млрд на предприятии связывают с переоценкой дебиторской задолженности в иностранной валюте перед компаниями «Сандиволл Импекс» и «Сатилла» из-за укрепления курса рубля в течение 2016 года.

В 2016 году в отношении «Дальполиметалла» была начата процедура банкротства, но производство прекратили после подписания мирового соглашения с кредиторами.

По состоянию на 31 декабря 2021 обязательства АО превысили общую сумму его активов на 867 580 тыс. рублей.

По обкатанной схеме

В 2024 году остро встал вопрос о возвращении горно-металлургического комплекса из частной собственности в государственную. Как отмечают в Законодательном Собрании Приморья, этот путь краевые власти недавно проходили с другим градообразующим предприятием региона — Дальнегорским горно-обогатительным комбинатом (ГОК). Связанные с ним компании «Горно-химическая компания Бор», ООО «Фининвест» и ООО НПП «Силика» «расприватизировали» в судебном порядке. А в июне 2024 года было подписано соглашение о передаче ГОКа новому управляющему — группе «Росхим».

«Чтобы вернуть предприятие в государственную собственность, потребовалось полтора года. И после смены собственника оно показало хорошую динамику. Соответственно, появилось предложение — пойти по такому же пути с «Дальполиметаллом», так как там собственник тоже сомнительный и находится за рубежом. Олег Николаевич (губернатор Приморского края — прим. редакции) ответил, что да, наверное, будем менять», — прокомментировал депутат Законодательного Собрания Приморья Владимир Беспалов.

Примечательно, что Дальнегорский ГОК действительно увеличил производительность после «расприватизации». По последним данным, за январь-июнь 2024 года на предприятии добыто 444,4 тысячи тонн руды, объём переработки вырос на 9 процентов по отношению к аналогичному периоду 2023-го года, производство борной кислоты на 6 процентов. Одной из причин называют увеличение спроса на боросодержащую продукцию как на внутреннем, так и на внешнем рынке. Но депутаты так же связывают рост показателей с действиями нового владельца — более эффективными, чем те, что предпринимали прежние хозяева бизнеса, управлявшие производством из оффшора.

«Мы разобрались общими усилиями, что собственник исполняет волю одного из российских миллиардеров, офис находится на Кипре в столице Никосия, куда уходили сотни миллионов от доходов предприятия. Обратились к председателю правительства Михаилу Мишустину через депутата Госдумы Алексея Корниенко, в Совбез, ещё ряд министерств, и движение пошло. Генпрокуратура подала исковое в Арбитражный суд, и было принято решение в пользу государства», — прокомментировал Владимир Беспалов.

Генпрокуратура подавала исковое заявление «о взыскании вреда в размере 2 441 506 093,71 рубля и обращении в доход Российской Федерации в счет возмещения вреда 100% долей в уставных капиталах ООО «ГХК Бор», ООО «ФинИнвест», ООО НПП «Силика». Также надзорный орган потребовал арестовать денежные средства компаний, находящиеся на счетах в банках.

«С «Дальполиметаллом» можно действовать по той же схеме, и я думаю, что общими усилиями мы это реализуем. Предприятие получало многомилионные вливания из бюджета, сотни миллионов рублей ежегодно на оплату электропотребления. При этом его задолженность в краевой бюджет достигла нескольких сотен миллионов рублей. Не удивлюсь, если собственники пойдут на процедуру банкротства, но это будет искусственное банкротство. Лучше забрать «Дальполиметалл» в лоно государство», — комментирует депутат.

Интересно, что собственники горно-металлургического комплекса в открытых источниках не раскрываются. По последней информации, его контролировала кипрская компания Chanam Limited. Причём в 2019 году Следком сообщил о приговоре бывшему совладельцу ГХК «Бор» и «ГМК «Дальполиметалл» Вадиму Варшавскому. Он получил 3,5 года лишения свободы за уклонение от уплаты налога на прибыль в размере 490 млн рублей (обвинение предъявлялось ему как генеральному директору общества с ограниченной ответственностью «Ростовский электрометаллургический заводъ» (ООО «РЭМЗ») – прим. ред). Приморскими предприятиями Варшавский владел вместе с бывшим депутатом Госдумы Эдуардом Янаковым. В СМИ проходила информация о намерениях партнёров создать в Приморье крупный горно-металлургический холдинг. Однако реализовать эти планы, по официальной версии, помешала сложная конъюнктура на мировом рынке.

Процесс расширяется

Как отмечают эксперты, процесс «расприватизации» расширяется. За последние несколько лет в России был национализирован ряд крупных предприятий.

В сентябре 2021 года судебные приставы обратили в доход государства доли приморской золотодобывающей компании «Терней Золото», принадлежавшей бывшему депутату Госдумы Сергею Сопчуку. Позже Сопчук лишился и базы отдыха «Маяк», так же переданной государству. В 2023 году в госсобственность передали Калининградский морской порт, которым владел депутат Госдумы Андрей Колесник. Были национализированы «Уралбиофарм», завод «Исеть», и банк «Вятич» бизнесмена Малика Гайсина, компания «Сибэко» Андрея Мельниченко, один из крупнейших автодилеров ГК «Рольф». В госсобственность перешли «Балтика» и «Данон». Судя по всему, «Дальполиметалл» скоро пополнит этот список.

Российский союз промышленников и предпринимателей даже выразил свои опасения, связанные с волной «расприватизации» и направил правительству предложение выплачивать собственникам компенсацию за потерянные активы. Но пока эта инициатива на федеральном уровне поддержки не получила.

Про и контра

Как считают эксперты, волна национализации связана с новыми геополитическими реалиями и сменой руководства в правительстве. Профессор, доктор экономических наук Александр Латкин предлагает вспомнить, как приватизировали крупнейшие предприятия на Дальнем Востоке. Переломный процесс начался после распада СССР в 90-е, когда был провозглашён переход к новой экономике, основанной на частной собственности.

«Начиная с 1995 года, в производстве суда находились дела о банкротстве крупнейших и социально значимых предприятий края. Дальневосточная база флота по добыче и обработке морепродуктов, ВБТРФ, Дальзавод, Востоктрансфлот, Дальморепродукт, БОР, Ярославский ГОК, Дальполиметалл, Лермонтовский ГОК, завод Прогресс… За период с 1992 по 2000 гг было приватизировано 1336 предприятий. Реформирование мощных хозяйств привело к созданию в большинстве своём малых нежизнеспособных предприятий», — так вспоминает о событиях тех лет экс-глава Арбитражного суда Приморья Сергей Чумаков в своей пока ещё неопубликованной книге.

Сегодня государство пытается национализировать самые выгодные отрасли для доходной части бюджета, отмечает Александр Латкин.

«30 лет назад мы наблюдали обратный процесс — происходило разгосударствление собственности, и население убеждали, что это единственный путь к более эффективной экономике, потому что частная собственность во всем мире базируется на конкурентных отношениях и показывает высокую результативность. Нынешняя национализация во многим объясняется тем, что не везде приватизация принесла положительные результаты. И есть желание пересмотреть итоги разгосударствления собственности, которую продали за бесценок в рамках тогда существующей системы залоговых аукционов», — прокомментировал эксперт.

В то же время, считает он, в долгосрочной перспективе национализация не поможет повысить эффективность управления собственностью.

«Что касается «Дальполиметалла» и «Бора», с моей точки зрения, это может быть эффективно как временная мера с целью погасить долги по зарплате и оживить предприятия. Но даже в среднесрочной перспективе она не принесёт высоких результатов по двум причинам. Во-первых, речь идёт об экспортно-ориентированных производствах, а ситуация на внешнем рынке остаётся сложной для российских экспортёров. Во-вторых, на недавнем заседании Совета директоров Банка России Эльвира Набиуллина подчеркнула, что стране нужна нормализация бюджетных процессов, и я с ней полностью согласен. Бюджетные средства нужно тратить максимально эффективно, чтобы они приносили прибыль, а если товар будет производиться, но не будет реализовываться, это ничего не даст. В то же время частный собственник никогда не станет инвестировать в бесприбыльное производство, не продумав цепочки для выгодного сбыта продукции. На мой взгляд, он более эффективен, если говорить о долгосрочных трендах устойчивого развития», — комментирует эксперт.

Остаётся под вопросом и наличие достаточного количества эффективных менеджеров в госсекторе, учитывая общий кадровый голод, отмечает собеседник.

При этом, по его словам, необходимо налаживать диалог с населением, меняя собственников, особенно когда речь идёт о стратегически важных градообразующих предприятиях.

«Нужно предоставить в публичный доступ план развития конкретного предприятия после национализации. Например, программу, рассчитанную на 10 лет, где будет наглядно показано, к чему и как мы хотим прийти — не за счёт бюджета, а за счёт прибыльности конкретной организации. Я за то, чтобы такие действия выносить на народные обсуждения. При этом стоит понимать, что к социалистическим временам, когда условную банку консервов производили за 5 рублей, а продавали за 1, мы уже не вернёмся», - говорит Александр Латкин.

Другую позицию занимает экономист, ведущий научный сотрудник ТИГ ДВО РАН Юрий Авдеев. Он поддерживает долгосрочную национализацию.

«Во-первых, весь этот процесс в 90-е происходил в отсутствие рыночных оценок. Предприятия приватизировались по заниженной стоимости. Во-вторых, 30-летний опыт не показал высокого уровня эффективности частных собственников. Причём беда заключается ещё и в том, что они не вечны, а их сменщики, как правило, дети, не стремятся продолжать дело отцов. Соответственно, у такого бизнеса есть совершенно логичный конец. А тех собственников, которые сегодня остаются за границей, давно пора было привести в чувства. Считаю, что сегодняшний тренд на огосударствление предприятий — это совершенно верный ход», — говорит Юрий Авдеев.

Доводы о более высокой эффективности частных собственников эксперт считает заблуждением. «Самые высокие темпы роста экономики наша страна показывала с 1929 по 1955 год, исключая годы войны. И такой динамики до сих пор не знает ни одно государство в мире, даже Китай. Частный бизнес не заточен на производство высокой добавленной стоимости, поэтому до сих пор мы остаёмся ресурсно-экспортной цивилизацией. Частное производство всегда чревато колоссальными издержками, 30 с лишним лет новой истории России показали, как проседает эффективность предприятий в частных руках. Из частных стратегий никогда не сложится общий высокий результат. Он всегда будет меньше, нежели мы определимся с общей стратегией, в которую вписывается частный бизнес», — комментирует Юрий Авдеев.

Однако сегодня наиболее вероятный сценарий для национализированных активов — реприватизация или повторная приватизация. Часть из них уже сменили собственников после огосударствления. К примеру, алтайский завод «Кучуксульфат» приобрёл «Росхим» за 10,3 млрд рублей. Новым владельцем компании «Терней Золото», выставленной на торги за 1,2 млрд рублей, стало ООО «Медоед» из Хабаровска, зарегистрированное в 2023 году. Акции Дальневосточного морского пароходства, ранее принадлежавшие Зиявудину Магомедову, перешли «Росатому».

Отметим, что ранее руководство «Дальполиметалла» рассчитывало в период 2017-2027 гг. выполнить все обязательства перед кредиторами по условиям мирового соглашения. Сегодня предприятие эксплуатирует 6 полиметаллических месторождений. Из них 3 — скарнового типа (Николаевское, Верхнее, Партизанское) и 3 жильных месторождения (Южное, Майминовское, Силинское). В 2023 году численность работников ГМК составила 1506 человек. В июне по требованию Генпрокуратуры работникам «Дальполиметалла» выплатили 60 млн долга по зарплате.

— Расскажите, пожалуйста, о текущем состоянии интеграции ВТБ и банка «Открытие» в Хабаровском крае. Какие шаги уже предприняты?

— Интеграция ВТБ и «Открытия» — это масштабный и комплексный процесс, который требует большого внимания к деталям. Подобных слияний в российской банковской системе еще не было – ведь мы говорим о кредитных организациях из первой десятки на рынке. Если мерить деньгами, можно проиллюстрировать так — на конец прошлого года совокупные активы группы ВТБ с учетом банка «Открытие» составляли 29,4 трлн рублей, а доля группы в активах российской банковской системы — 17,5%.

В декабре 2023 года объединили в единую сеть банкоматы ВТБ, «Открытия» и РНКБ, затем клиентам «Открытия» дали доступ к продуктам ВТБ – кредитам, вкладам, дебетовым картам. Если говорить про текущую ситуацию, то в мае-июне клиенты банка «Открытие» начали активно переводить свои карты, вклады и кредиты в ВТБ. Нам удалось успешно организовать «бесшовный» онлайн-переход для розничных клиентов «Открытия» — без визита в офис. Эта процедура происходит в интернет-банке и мобильном приложении, что делает процесс максимально удобным и безопасным.

— Всем ли удобен «онлайн» вариант перехода? Как вы обеспечиваете его безопасность?

— Для нас очень важно, чтобы процесс интеграции был максимально комфортным для всех клиентов. Мы подумали, конечно, и о людях старшего поколения, которые предпочитают личное обращение. Они могут получить всю нужную информацию и помощь в офисах ВТБ. Менеджеры ответят на вопросы, помогут совершить действия, необходимые для перехода.

Сейчас, кстати, уже началась смена вывесок на офисах «Открытия». Большинство этих офисов в Хабаровском крае сохранятся для удобства клиентов и продолжат свою работу под брендом ВТБ.

Безопасность перехода клиентов – под нашим постоянным контролем. Команды специалистов обоих банков провели скрупулёзную интеграцию всех IT-систем. Разработали и архитектуру миграции, и маршруты клиентских путей, согласовали единые процессы контроля инцидентов «Открытия» и ВТБ. Словом, сделали всё для того, чтобы переход клиентов «Открытия» в ВТБ прошёл максимально безопасно и гладко, с соблюдением строжайших стандартов конфиденциальности.

— Какие преимущества получат клиенты «Открытия» после перехода в ВТБ?

— Одна из главных задач интеграции заключается в том, чтобы обеспечить клиентов банка «Открытие» не просто аналогичными, но и более выгодными продуктами и сервисами. После перехода в ВТБ клиенты «Открытия» получат доступ к более широкой линейке предложений, например, к программе льготного ипотечного кредитования. Мы предложим более высокие ставки по накопительным счетам и надбавки за перевод пенсий в ВТБ. В ближайшее время в ВТБ появятся и кобрендовые карты, которые были популярны у клиентов банка «Открытие». Премиальные клиенты смогут воспользоваться пакетом услуг «Привилегия».

И конечно, ВТБ гарантирует сохранение всех условий по действующим кредитным договорам и депозитам до конца их срока.

— А как организовали переход корпоративных клиентов?

Средний и малый бизнес – очень гибкий, но при этом требовательный сегмент, который ценит свое время, старается минимизировать издержки. Мы постарались это учесть и подготовили для корпоративных клиентов свой вариант цифрового перехода и спецпредложения.

За несколько кликов в интернет-банке «Открытия» клиенты могут открыть новый счет на Бизнес Платформе ВТБ и сразу же получить доступ к персонализированному набору продуктов и специальным условиям, включая три месяца бесплатного обслуживания в рамках выбранного пакета услуг.

Бизнес Платформа ВТБ – это цифровая экосистема, которая включает более 80 самых востребованных продуктов и услуг для бизнеса, в том числе 20 предложений от банка «Открытие».

— Какое значение имеет эта интеграция для позиции ВТБ в регионе?

— Интеграция укрепит позиции группы ВТБ в Хабаровском крае. По итогам первого полугодия 2024 года наш кредитный портфель в регионе в сегменте среднего и малого бизнеса составил 41,1 млрд рублей. Розничный кредитный портфель прибавил 13% и составил 119,6 млрд рублей, ресурсы частных клиентов выросли на 14%, до 102,7 млрд рублей.

— Какие дальнейшие планы у ВТБ по интеграции и развитию бизнеса в Хабаровском крае?

— Расти! Мы планируем расти по всем направлениям, завершить интеграцию с банком «Открытие» до конца 2024 года, расширять свою сеть в регионе, открывая новые отделения в населенных пунктах с численностью жителей от 20 тысяч человек. Это часть новой трехлетней стратегии ВТБ. Недавно открыли новую, четвертую точку обслуживания в Комсомольске-на-Амуре – на территории Амурского судостроительного завода. В ней смогут обслуживаться 3 тысячи сотрудников предприятия.

Также мы уделяем большое внимание развитию цифровых сервисов и курьерской доставки – это важно для маломобильных пользователей, людей старшего возраста. Сегодня доставка доступна в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре, в следующем году к ним добавятся новые города.

Надо сказать, что наши клиенты — и уже активные, и потенциальные — видят нашу работу и голосуют за нас «ногами». В прошлом году число активных розничных клиентов у ВТБ в Хабаровском крае выросло на 19,4 тысячи человек. Судя по динамике первого полугодия, цифра по итогам этого года будет больше.

— Максим Андреевич, на Дальнем Востоке работает много банков — и крупных федеральных, и местных. Что МКБ может предложить компаниям и жителям?

— Дальний Восток переживает важный период. Регион обрел новую роль, так как развитие российско-азиатского сотрудничества будет сильно влиять на будущее всей страны в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Чтобы этот потенциал реализовать, по нашим оценкам, потребуется на горизонте до 2033 года инвестировать более 7,2 трлн руб.

Но вопрос не только в деньгах. На Дальнем Востоке действительно достаточно банков, готовых закрыть разные вопросы с финансированием. И МКБ, который является одним из крупнейших банков России и занимает лидирующие позиции в работе с корпоративными клиентами — в их числе.

Но мы считаем, что сегодня банк должен помогать своим клиентам по вопросам, которые выходят за рамки обычного финансирования. Для этого люди, работающие в банке, должны знать отрасль, понимать, что в ней происходит, какие в ней тренды. Они должны обладать экспертизой, необходимой, для структурирования сложных сделок. Чтобы реализовать потенциал развития Дальнего Востока, о котором мы с вами говорим, потребуется умение быстро и качественно предоставлять инвестиционное кредитование и проектное финансирование, делать сделки по слияниям и поглощениям.

И это как раз то, что мы готовы предложить нашим клиентам. При этом наши главные преимущества — отраслевая экспертиза и скорость, умение оперативно реагировать на любые запросы и задачи, которые стоят перед клиентом.

Кстати, на Дальнем Востоке наш банк работает не первый год, мы реализовали несколько проектов. Например, финансирование строительства таможенно-логистического терминала Кани-курган, который является частью проекта развития транспортно-логистической инфраструктуры Дальнего Востока и финансирование проекта по модернизации системы уличного освещения в Благовещенске с использованием технологии «Умный город». Его реализация позволит сократить расходы города на наружное освещение более чем на 50%. В Приморском крае выдали банковские гарантии на строительство 2-х рыбоперерабатывающих заводов, сейчас в работе 6 сделок в области слияний и поглощений.

В 2023 году мы открыли офис в Благовещенске и планируем дальше развивать взаимодействие с дальневосточными компаниями. Вообще, несмотря на то, что в нашем названии присутствует «московский», мы активно сотрудничаем с регионами — и на уровне бизнеса, и с региональными властями — в Уральском федеральном округе, в Екатеринбурге, Северо-Западном регионе и в Ленинградской области и ряде других.

На Восточном экономическом форуме (ВЭФ) мы заключили соглашения о сотрудничестве с Правительством Амурской области, Чукотского автономного округа, Республики Коми, Еврейской автономной области и Клубом молодых промышленников. После подписания сразу начали обсуждать конкретные проекты в агропромышленном секторе, туристической, фармацевтической и добывающей отраслях.

В зависимости от потребностей каждого региона в партнерстве с Министерствами экономического развития регионов, региональными инвестиционными агентствами, фондами развития регионов и АО «Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики» находим оптимальные решения, например, привлекаем инвесторов, специализирующихся на определенной теме или отрасли, выдаем требуемое финансирование.

— Как вы оцениваете состояние различных отраслей? Каким из них ваш приход может быть полезен? Чем?

— В отраслях, связанных с экспортом нефти и газа, в металлургии требуется модернизация, чтобы переходить постепенно на производство по созданию продукта с добавленной стоимостью. Например, продавать не газ, а полипропилен. Сегодня нужно максимально сконцентрироваться на том, чтобы из производимых нами простых базовых вещей создавать готовый продукт с высокой степенью переработки, который можно экспортировать.

На некоторых предприятиях уже ведутся работы по модернизации производств, будут увеличиваться объемы геологоразведки в регионе и развиваться проекты, связанные с добычей и переработкой газа. В таких проектах важно не только финансирование отдельного проекта, которое мы, конечно, предоставим, но и готовность к комплексным решениям. Например, когда финансирование предоставляется на весь операционный цикл предприятия: от добычи и переработки газа, до его транспортировки покупателю и получения выручки. Для клиента это удобно, потому что он может более гибко реагировать на сложности, которые могут возникнуть на определенном этапе операционного цикла.

Большим потенциалом, в том числе экспортным, обладает сельское хозяйство. ДВФО — лидер по производству сои в России, в прошлом году здесь собрали порядка 2,3 млн тонн сои, почти 40% от всего урожая этой культуры в стране! А соевые бобы и соевое масло — ключевые статьи агроэкспорта Дальнего Востока. Основной покупатель — Китай, который при этом является также главным покупателем соевых бобов на мировом рынке.

ДВФО также экспортирует рыбу в другие регионы страны и страны Азиатско-Тихоокеанского региона. По состоянию на 20.12.2023 общий объем вылова (по всей стране) превысил 5,18 млн тонн (+9,3% г/г) по данным Центра системы мониторинга рыболовства и связи (ЦСМС), подведомственного Росрыболовству. При этом в Дальневосточном рыбохозяйственном бассейне объем вылова увеличился до 3,91 млн тонн (+14,7% г/г). Преобладающие виды рыбы: минтай, лосось, сельдь.

У МКБ хорошая экспертиза в этих отраслях, недавно мы закрыли одну из крупнейших сделок в истории российского агропромышленного рынка. И мы активно работаем с государственными программами поддержки бизнеса, включая программы Минсельхоза, поэтому оперативно проконсультируем и поможем сельскохозяйственным предприятиям с получением льготного финансирования, что очень актуально с учетом текущего уровня ставки рефинансирования и, соответственно, ставок по кредитам.

Справка

МКБ (Московский кредитный банк) является крупнейшим негосударственным публичным банком в России и входит в список системно значимых кредитных организаций, утвержденный ЦБ РФ. Занимает 6 место среди всех российских банков по размеру активов (5 трлн рублей по итогам 9 месяцев 2023 года).

Универсальный частный банк, предоставляющий широкий спектр банковских и инвестиционно-банковских услуг для корпоративных клиентов, малого бизнеса и физических лиц, в том числе услуги private banking.

МКБ занимает сильные позиции в корпоративном сегменте бизнеса: 7 место по размеру кредитного портфеля и 6 место по размеру привлеченных средств юрлиц.

Московскому кредитному банку присвоены высокие рейтинги надежности: АКРА A+(RU); Эксперт РА ruA+; НРА АА-|ru|

— Ставки по кредитам за последние полгода взлетели. Стоит ли вообще сейчас привлекать заемное финансирование? И как быть тем, кому без него не обойтись?

— Сегодня ключевая ставка в России 16%. Обслуживать такой долг может быть трудно, поэтому мы рекомендуем брать кредиты только если есть четкое понимание, что доходность бизнеса позволит его собственнику выплатить займ и остаться в плюсе.

Тем более, что сейчас есть механизмы, которые позволяют привлечь в бизнес необходимые средства по более низкой цене.

Например, документарные операции. Мы не раз помогали нашим клиентам структурировать сделки через авансы или через отложенные платежи, когда можно не брать кредит, но воспользоваться механизмами отсрочки. Покупатель по импортному контракту использовал аккредитив для расчетов и смог договориться на отсрочку с китайским поставщиком на 30 дней, а вместо кредитной ставки в размере 18% компания заплатила всего 2%.

Другой вариант — воспользоваться льготным кредитованием в рамках государственных программам поддержки бизнеса.

Есть и нестандартные решения.

— Что вы имеете в виду под нестандартными решениями?

— Например, структурировать свою операционную модель таким образом, чтобы сократить потребность в заемном финансировании.

Среднему бизнесу, а таких компаний большинство в дальневосточном регионе, главное находиться рядом с крупными компаниями или рядом с понятным рынком сбыта. Если вы поставляете товары или услуги крупной компании, у которой достаточно большой кредитный риск, нужно постараться снизить его. Например, получить предоплату и этой предоплатой авансировать закупки.

У МКБ традиционно сильные позиции в сегменте крупного корпоративного бизнеса, а в 2024 году мы планируем этот опыт использовать в работе с предприятиями среднего бизнеса, так как видим будущее за этим сегментом.   

— А можно подробнее о программах господдержки, как они работают?

— Конечно. Государственные программы направлены на стимулирование импортозамещения, экспорта, поддержку конкретных отраслей в различных регионах. Эти программы позволяют сделать проекты окупаемыми и рентабельными в непростых рыночных условиях, что особенно важно для инфраструктурных проектов и при создании новых производств.

Например, вы сельскохозяйственная компания и привлекаете финансирование на дальнейшее развитие своего производства, планируете закупить новое оборудование для переработки сельскохозяйственной продукции. По условиям государственной программы Минсельхоза РФ вы можете получить фиксированную льготную процентную ставку от 1% до 5% годовых на срок более 1 года. По обычному кредиту в среднем процентная ставка на рынке сейчас начинается от 18%.

Мы проконсультируем, на какую государственную поддержку может рассчитывать ваш бизнес и оперативно поможем подать документы для участия в подходящей программе. МКБ аккредитован по всем основным программам, включая программы Минсельхоза, Минцифры, Минпромторга, Минэкономразвития.

— Учитываете ли вы особенности Дальнего Востока в своей работе? Адаптируете ли как-то под них свои инструменты?

— Конечно, отраслевая структура экономики Дальнего Востока весьма разнородна. Если Приморский край специализируется на торговле, логистике, то Камчатский край — это уже про рыбную промышленность, Амурская область — это растениеводство, энергетика.

И инструменты, которые подходят для южной части районов Хабаровского, Приморского края или Амурской области, могут не подходить для Чукотки, Сахалина или Якутии. Поэтому очень важна географическая и отраслевая специфика.              

Мы ищем индивидуальные решения, учитывая особенности регионов и факторы, которые могут влиять на реализацию проекта. Например, мы всегда стараемся спрогнозировать, захеджировать и застраховать все возможные риски. Ведь чем меньше рисков в проекте, чем лучше они застрахованы, тем ниже ставка для заемщика.

Приведу пример из нашей дальневосточной практики. Мы финансировали один из проектов крупной корпорации, целью которого было обеспечение строительства линии электропередач. Обоснование строилось на данных, полученных ещё в советское время, плюс к этому ЛЭП должна была проходить через места поселения коренных народностей. Мы не могли подтвердить геологические изыскания почвы, которые были проведены учеными более 35 лет назад, и захеджировать эти риски, поэтому порекомендовали компании принять их на себя. В результате клиент получил сравнительно невысокую ставку по кредиту: первоначальная ставка была понижена на 1/3.

Или другая ситуация, финансируя лизинг техники в Якутии, мы четко понимаем, что эта техника через 5-7 лет не вернется. Она не будет далее эксплуатироваться в Поволжье или в Центральной России. Она будет использована только в Якутии, потому что у неё усиленное отопление, двойные-тройные стёкла, способность выдерживать максимальную нагрузку на севере России. Кредит будет более дорогим в обслуживании, поэтому для таких случаев важны меры государственной поддержки.

— Что значит повышение ключевой ставки для обычных граждан? Что им делать со сбережениями?

— В последние два года мы сконцентрировали свои усилия на повышении качества клиентского сервиса, развиваем цифровые каналы, обновляем сеть отделений и банкоматов так, чтобы наши клиенты могли в приятной атмосфере решать свои финансовые вопросы, выходим в новые регионы, где до этого банк не был представлен. В МКБ одни из лучших условий по вкладам.

Что касается высокой ключевой ставки, мы считаем, что сейчас хорошее время для того, чтобы воспользоваться вкладами. Вы можете разместить средства под высокую ставку, которая по прогнозу большинства специалистов останется такой минимум до середины этого года. Сегодня шикарные ставки по вкладам в рублях.

Для компаний, которые ведут в МКБ зарплатный проект, для их сотрудников действует повышенная ставка по вкладам (18,5%) и пониженная — по кредитам наличными. Они также могут получить бесплатную кредитную карту с льготным периодом до 4 месяцев.

А для клиентов сегмента premium и private мы рекомендуем обратить внимание на вклады в юанях и драгоценные металлы. Юани — хороший вариант для валютной диверсификации, а золото позволяет защититься от инфляции.

— Поговорим о вкладах. В условиях высокой ключевой ставки, что делать, если у вас уже лежат деньги на неплохой ставке, но появилось предложение с ещё более высоким процентом?

Ставки еще долго будут оставаться на высоком уровне, и вы сможете ими воспользоваться. Если до окончания срока действия вашего вклада остался месяц или меньше, смысла перекладывать деньги прямо сейчас нет.

Если вы понимаете, что на горизонте от полугода и выше пока можете сберегать, посчитайте, сколько процентов вы потеряете, если закроете вклад прямо сейчас, и сколько заработаете, когда переложите деньги под более высокую ставку. Если получается, что даже с потерей процентов вы выигрываете существенно, есть смысл.

— Чего ждать в 2024 году?

Мы ожидаем, что в результате проведения текущей денежно-кредитной политики Банка России инфляция будет постепенно замедляться и к концу года снизится до 5%. В базовом сценарии во втором полугодии регулятор может перейти к снижению ключевой ставки, что повлечет за собой восстановление отложенного спроса на кредитование: в первую очередь со стороны компаний, ориентированных на экспорт. На фоне улучшения мировой конъюнктуры на рынках в странах — торговых партнерах они будут увеличивать свои производственные мощности, и им потребуется финансирование, которое можно получить по более привлекательным ставкам.

В розничном сегменте темпы роста кредитования за год по сравнению с прошлым будут более умеренными. В ипотеке ожидаем увидеть увеличение спроса на региональные ипотечные программы, семейную и ИТ-ипотеку.

Проникновение юаня в экономику продолжит расти, и больше людей будут воспринимать китайскую валюту в качестве финансового инструмента для сохранения или диверсификации своих средств. К уже существующим инструментам расчетов с юанем на российском рынке, например, валютному свопу в юанях Банка России и еврооблигациям в юанях, будут добавляться новые. Этому, в том числе будет способствовать увеличение количества внешнеторговых контрактов в юанях на фоне дальнейшего развития взаимоотношений между Россией и Китаем.

Доля юаня в структуре экспорта России уже выросла с 0,4% в январе 2022 года до 34,5% в ноябре 2023 года. В импорте ситуация еще более выраженная: доля юаня выросла с 4% в январе 2022 года до 36,4% в ноябре 2023 года.