Ипотека под 2%: проверено на себе 09.06.2020 07:06

Так ли привлекательна «дальневосточная ипотека», как ее рекламируют? Проверяет эксперт EastRussia.

В июне этого года пошел восьмой месяц с момента запуска «дальневосточной ипотеки». Какое влияние эта программа оказала на экономическую и социальную сферу Дальневосточного федерального округа? Насколько реально стать ее участником? Стоит ли жителям ДФО брать на себя кредитные обязательства в рамках программы? Об этих вопросах рассуждает эксперт ИА «East Russia», который лично стал одним из участников «дальневосточной ипотеки».

Крайне популярный сегодня термин «дальневосточная ипотека» появился в словарном запасе россиян лишь в сентябре 2019 года, после выступления президента на Восточном экономическом форуме. В дальнейшем заявление Владимира Путина нашло официальное закрепление в перечне поручений по итогам пленарного заседания ВЭФ-2019. Срок его выполнения был назначен на 15 декабря 2019 года, а источниками финансирования обозначены средства государственной программы «Социально-экономическое развитие Дальневосточного федерального округа» и акционерного общества «Фонд развития Дальнего Востока и Байкальского региона». Во исполнение данного поручения 7 декабря того же года правительство РФ приняло постановление «Об утверждении условий программы «Дальневосточная ипотека».

Согласно условиям программы, семьи, в которых обоим супругам не больше 35 лет, либо неполные семьи (родитель и ребенок до 18 лет), до конца 2024 года могут оформить ипотеку на территории ДФО по ставке 2% годовых. Впоследствии некоторые участвующие в программе банки снизили ставку до 1,6% для клиентов, которые готовы предоставить дополнительные гарантии платежеспособности.

В рамках программы разрешается покупка новой квартиры в городе, либо вторичного жилья в селе. Предусмотрено и приобретение земельного участка. Без ограничения по возрасту могут получить двухпроцентную ипотеку участники программы «Дальневосточный гектар», которые взяли землю для строительства дома или ведения подсобного хозяйства.

Однако главной особенностью «дальневосточной ипотеки» является требование об обязательной регистрации заемщика в приобретенном объекте недвижимости. Таким образом, основная цель программы — обеспечить молодежь ДФО доступным жильем, поскольку по данным Минвостокразвития, в настоящее время около 18 тыс. молодых дальневосточных семей состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

ЗАЯВКИ ПОТЯНУЛИ ЗА СОБОЙ МЕТРЫ
Об эффективности запущенной немногим более полугода назад программы говорит неуклонный рост количества заключенных ипотечных договоров. По данным Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике (АРЧК), к 1 июня 2020 года в банки поступило более 29 тыс. заявок, по результатам рассмотрения которых заключено почти 7,8 тыс. договоров на 27 млрд рублей (средний размер кредита, таким образом, составил 3,46 млн рублей).

Поскольку в 95% случаев объектом ипотечных сделок являлась «первичка», дополнительным эффектом программы становится развитие строительной отрасли ДФО. Уже сейчас девелоперы из западных регионов страны проявляют интерес к возведению жилой недвижимости на Дальнем Востоке.

Не исключено, что отложенным эффектом программы может стать и привлечение в регион молодежи из-за пределов Дальневосточного федерального округа. Хоть среди целей этого инструмента изначально привлечение новых жителей на Дальний Восток не значилось, но заявки из-за пределов макрорегиона поступают и обрабатываются. По данным АРЧК, таких «внешних» заявок на текущий момент 99, из которых пять уже превратились в выданные кредиты на общую сумму 15,84 млн рублей. Цифры довольно скромные, однако важен сам факт: новый инструмент пробуют люди, не имеющие дальневосточной прописки, и их не останавливает обязательство такую прописку получить. В этом контексте  важна описанная выше правовая взаимосвязь «дальневосточной ипотеки» с «дальневосточным гектаром», поскольку именно комплексное использование разносторонних льгот и механизмов может сделать проживание в ДФО более привлекательным.

В то же время у медали есть и обратная сторона. Высокое внимание к программе и активно поступающие заявки на ипотеку повлекли за собой рост цен на недвижимость в городах ДФО. По данным информационного портала «Мир квартир», в первом квартале 2020 года средняя цена за кв. метр «первички» в Хабаровске выросла на 6,7%. Во Владивостоке этот показатель, по данным «Авито.Недвижимость», составил 5,4%. При этом в столице Приморья средняя цена кв. метра в новостройке достигла цифры в 123 307 рублей, обогнав такие, казалось бы, востребованные на рынке недвижимости города как Санкт-Петербург (112 449 рублей), Сочи (109 376 рублей) и Севастополь (75203 рублей). При сохранении нынешних темпов роста, к концу 2020 года цена кв. метра во владивостокской новостройке рискует подняться на 21,6%, при том, что за весь 2019 год цены выросли всего на 8,4%.

Личный опыт участия автора в «дальневосточной ипотеке» подтверждает: рынок пошел вверх. К примеру, цена кв. метра в однокомнатной квартире в достраивающемся доме в спальном районе Владивостока за январь-март выросла со 102 до 111 тыс. рублей. Фактический рост  составил почти 9% за квартал! Один из хабаровских застройщиков в январе предлагал автору однокомнатную квартиру по цене 60 тыс. рублей за кв. метр, в марте «квадрат» в этой же квартире стоил уже 65 тыс. рублей, а в мае — 75 тыс. То есть конкретно по данному объекту рост цены за первый квартал составил 8,3%, а за пять месяцев — 25%.

Ситуация дошла до того, что вице-премьер — полпред президента в ДФО Юрий Трутнев поручил главам регионов следить за ценами на жилье в новостройках. Власти субъектов, несмотря на отсутствие прямых рычагов воздействия на ситуацию, рапортуют о замедлении роста цен.

Отдельного внимания заслуживает ситуация с резким скачком стоимости вторичного жилья в селах-спутниках крупных городов ДФО. К таким можно отнести расположенное близ Хабаровска село Тополево, прилегающий к Владивостоку поселок Новый, село Чигири на границах Благовещенска. Программа дальневосточной ипотеки предусматривает приобретение «вторички» на территориях сельских поселений, однако не оговаривает их удаленность от городов, как, например, это установлено в отношении «дальневосточных гектаров». Как следствие, приобретение вторичного жилья в селах-спутниках городов для некоторых молодых семей стало действенным способом вступления в «дальневосточную ипотеку» при фактическом проживании в городе, однако без ожидания сдачи новостроя.

Обособленно динамика цен на недвижимость в подобных населенных пунктах никем не отслеживается, однако результаты личных наблюдений автора в течение 2020 года говорят о том, что ситуация близка к феноменальной. Из-за крайне небольшого предложения достойной «вторички», качественные квартиры в данных селах в течение первого квартала продавались с невероятной скоростью. К примеру, в вышеупомянутом селе Тополево не более пяти-семи относительно современных и качественно построенных домов. В январе-марте этого года квартиры там продавали в течение одной-двух недель. Из частных бесед с риэлторами и продавцами можно сделать вывод, что около 70% из них приобретались в рамках «дальневосточной ипотеки».

Высокий спрос на «вторичку» в селах-спутниках сформировал и рост цен на данную категорию жилой недвижимости. В течение января-марта автор лично наблюдал за повышением цены на квартиру-студию в селе Тополево с 2,2 до 3 млн рублей. В апреле ее продали за три млн, что говорит о формировании абсолютно нового уровня рыночных цен в указанном населенном пункте.

Результаты расчетов, сделанных на основании сервисов «Фарпост» и «Авито», говорят о том, что по состоянию на 1 июня средняя цена кв. метра во «вторичных» однушках села Тополево составляла 86 тыс. рублей. Это гораздо выше, чем в некоторых спальных районах Хабаровска. Кроме того, это дороже цен на новостройки в том же Тополево, даже с учетом включения в стоимость квартиры «ремонта от застройщика». Данный факт позволяет сделать вывод, что высокая цена на «вторичку» в селе вызвана именно сочетанием правового и географического факторов: условиями программы «дальневосточная ипотека» и близким расположением села к Хабаровску.

В поселке Новый, расположенном в пригороде Владивостока, цена за кв. метр продающихся однокомнатных квартир по состоянию на 1 июня составляла 95 тыс. рублей за кв. метр. Эта цифра сопоставима с некоторыми спальными районами Владивостока, и превосходит цены в отдельных населенных пунктах, входящих в состав Владивостокского городского округа.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Как было сказано выше, автор является участником «дальневосточной ипотеки» и лично прошел путь от подачи заявки в банк до приобретения объекта недвижимости. В этой связи хотелось бы поделиться полученным опытом и выразить собственные оценки о работе данного механизма господдержки молодых семей.

В декабре 2019 года, сразу после запуска «дальневосточной ипотеки» и внимательного ознакомления с ее условиями, стало понятно, что  автор соответствует критериям участника. Поскольку покупка жилья под льготный ипотечный процент представлялась выигрышным мероприятием, начался этап первичного подбора квартиры в Хабаровск. Изначально ассортимент «первички» там казался довольно широким, однако после детального изучения рынка новостроек стало ясно, что есть ряд сложностей. Во-первых, отдельные застройщики попросту отказались от аккредитации в качестве участников программы «Дальневосточная ипотека». Во-вторых, некоторые объекты недвижимости представляются сомнительными в плане качества возводимых домов, а некоторые — и вовсе рискуют попасть в категорию «долгостроя».

Таким образом, наиболее выгодным показался лишь один вариант — квартира в уже сданном многоэтажном доме, продающаяся напрямую от застройщика.

В течение двух недель, пока автор занимался подбором жилья, цена за кв. метр «первички» реально пошла в рост. Кроме того, на глазах стало сужаться и предложение квартир. В частности, приобрести нынешнюю готовую квартиру от застройщика удалось лишь потому, что она внезапно освободилась с бронирования ранее присмотревшим ее покупателем, которому банк отказал в выдаче все той же «дальневосточной ипотеки».

Отметив для себя эти две тенденции еще на той стадии, когда они активно не освещались в средствах массовой информации, автор поспешил с подачей заявки в банк, обратившись сразу в три кредитных организации: Примсоцбанк, Газпромбанк и Азиатско-Тихоокеанский банк. В качестве основного варианта для оформления ипотеки рассматривался АТБ, поскольку на тот период времени именно там уже предлагали кредит по ставке 1,6%. Другие банки ввели аналогичные условия кредитования только в апреле.

Рассмотрение заявки в банке АТБ заняло пять суток. Дополнительных документов не требовалось. При выходе на сделку и кредитный договор, и договор купли-продажи квартиры были подписаны в течение одного рабочего дня.

Важно, что в процессе оформления ипотеки лично посетить банк потребовалось лишь один раз — непосредственно при подписании кредитного договора. Остальное общение с кредитной организацией осуществлялось онлайн или по телефону. Предоставления каких-либо дополнительных документов, выходящих за рамки оформления обычной ипотеки, не требовалось.

Весь путь от подачи заявки до подписания кредитного договора занял около полутора месяцев. Однако при должной расторопности со стороны заемщика данный срок можно сократить на одну-две недели. В случае с автором, после оформления предварительного договора купли-продажи с застройщиком и юридического закрепления цены на квартиру, смысла в какой-либо спешке не было.

Безусловно, условия кредита по «дальневосточной ипотеке» являются крайне выгодными. При оформлении кредита в 3,5 млн рублей (по данным АРЧК, именно такая сумма составляет средний размер «дальневосточной ипотеки») сроком на 20 лет по ставке 1,6% годовых размер ежемесячного платежа составит 17 тыс. рублей, а переплата — 590 тыс. При получении аналогичной суммы на тот же срок по ставке 8% годовых придется платить по 29 300 рублей ежемесячно, а переплата составит 3,5 млн рублей.
Таким образом, из-за постоянного роста цен на рынке недвижимости, через 20 лет стоимость приобретаемой по «дальневосточной ипотеке» квартиры многократно покроет размер уплаченных процентов по кредиту. Это обстоятельство фактически превращает кредитные обязательства участника программы в финансовую инвестицию.

Важно отметить, что по условиям программы заемщик обязан зарегистрироваться в приобретаемом жилье. В сегодняшних реалиях посещение «паспортного стола» не является хоть сколько-нибудь времязатратной процедурой. Подача заявления осуществляется через личный кабинет на Госулугах, после чего вы сами можете выбрать место, дату и время прохождения процедуры. Посещение регистрирующего органа проходит исключительно по записи, без ожиданий и очередей, и занимает не более 15 минут.

Таким образом, процесс получения «дальневосточной ипотеки» не является сложным с точки зрения организации и оформления документов. Основная сложность заключается в выборе жилье, которое не попадет в категорию «долгостроя», превратив участника льготной программы в обманутого дольщика. В этой ситуации универсальным решением ситуации может стать приобретение «первички» в готовом доме от застройщика.

МИФЫ О «ДАЛЬНЕВОСТОЧНОЙ ИПОТЕКЕ»
Хотелось бы поделиться некоторыми мыслями о мифах вокруг «дальневосточной ипотеки», которые формируются в интернете, в особенности в социальных сетях и комментариях к статьям.

Первый из них — якобы банки стремятся отказывать в выдаче льготных ипотек из-за недополучения своей прибыли из-за низкой процентной ставки. Эти заявления беспочвенны, поскольку АО «ДОМ.РФ» компенсирует банкам разницу между размером ключевой ставки Центрального банка, увеличенной на четыре процентных пункта, и 2%. Выплата осуществляется за счет  федеральных средств, выделенных на реализацию программы и находящихся под управлением указанного акционерного общества. К примеру, если на момент подписания кредитного договора ключевая ставка равнялась 6%, то для банка фактическая ставка по «дальневосточной ипотеке» составит 10%, из которых 2% будет выплачивать клиент, а 8% — компенсирует государство.

Становится ясно, что коммерческие интересы банков в рамках программы никоим образом не страдают, поскольку они выдают кредит на выгодных для себя условиях. Кроме того, объект недвижимости, жизнь, здоровье и гражданская ответственность заемщика подлежат обязательному страхованию. Как следствие, банк получает практически безрисковую ипотеку по выгодной для себя процентной ставке и с посильным для кредитора размером ежемесячного платежа.

Именно поэтому некоторые банки для привлечения дополнительных клиентов пошли на снижение ставки для заемщика до 1,75% и 1,6%. Данный факт лишний раз указывает, что кредитные организации заинтересованы в увеличении числа заемщиков по данной программе.

Отсюда рождается второй миф о «дальневосточной ипотеке» — банк в любой момент может поднять ставку по кредиту, превратив его из льготной ипотеки в обычную. В банковской терминологии данная ситуация именуется «внеплановым пересчетом процентной ставки» (ВППС). В «дальневосточной ипотеке» действительно предусмотрен ВППС, однако возможен он строго в предусмотренных кредитным договором случаях: при нарушении заемщиком условий личного страхования и страхования недвижимости, при его уклонении от регистрации права собственности на приобретаемый объект, а также при отказе от регистрации по месту жительства в данной квартире. Кроме того, ВППС возможен в случае, если банк узнает, что заемщик ранее уже являлся участником «дальневосточной ипотеки». Как видно из приведенного списка оснований, наступление условий для ВППС зависит скорее от самого заемщика, нежели от желания банка поднять процентную ставку.

Роман Тарантул Теги: