Цена на кв. метр в нескольких регионах Дальнего Востока перевалила за 100 тыс. рублей

«Дальневосточную ипотеку» вводили, чтобы дать возможность жителям ДФО купить жилье по доступной цене и удержать население в макрорегионе, однако с началом работы программы сложилась парадоксальная ситуация — кв. метры стали дорожать. Вслед за новостройками, которые участвуют в программе льготного кредитования, подтянулась «вторичка». Почему «квадрат» становится дороже и продолжится ли рост цен дальше, выясняло EastRussia.

pixabay.com

ПРИЗРАЧНАЯ ВЫГОДА

Через три-четыре месяца цены на жилье на Дальнем Востоке могут подскочить из-за «дальневосточной ипотеки». Об этом заявили в федеральном Минстрое. Однако ценник уже привел к росту цен на недвижимость в ДФО на 10-15%. Реальный рост цен после выдачи ипотеки под 2% подтвердил и вице-премьер — полпред президента в ДФО Юрий Трутнев во время визита во Владивосток.

Цены на недвижимость на первичном рынке буквально за месяц-полтора (тот срок, когда и начала реально работать программа) подскочили во всех дальневосточных регионах. Так, в Забайкалье еще в декабре 2019 года кв. метр в новостройке стоил 62-64 тыс. рублей, сейчас доходит до 70 тыс. В Приморье, где цена «квадрата» на первичном рынке и без того была одной из самых высоких в стране, теперь зашкалила за 100 тыс. Сейчас квартира «на стадии котлована» стоит столько же, сколько прежде – при сдаче дома в эксплуатацию. Больше 100 тыс. за «метр» придется отдать в Амурской области и в Хабаровском крае.

Складывается ситуация, когда ипотека под 2% может стать менее выгодной, чем взятая раньше, но под больший процент. При этом за новостройками подтягивается и «вторичка» — рынок диктует свои правила. По мнению директора по развитию агентства недвижимости «Кром» Максима Омельянчука, такие тенденции вполне можно было предвидеть.

«Цель госпрограмм вроде "дальневосточной ипотеки" или материнского капитала, который также можно направить на вступление в ипотеку, очевидна: стимулировать строительную отрасль, рынок недвижимости и удержать людей в определенном регионе. Ведь понятно, что при нынешнем уровне доходов для многих людей это единственный шанс купить хоть какое-то жилье, — считает Максим Омельянчук. — Но по факту при резком снижении процентных ставок цены на кв. метр всегда начинают расти, это закономерность. Из года в год мы наблюдаем одну и ту же историю: ставки чуть снизились — пусть и на 1% — и люди побежали в банки за ипотекой. Но цены на жилье при этом повысились настолько, что вся выгода оказалась "съедена". Для заемщика было бы выгоднее взять ипотеку под более высокие проценты, а потом рефинансировать кредит.

Но, как отмечает Максим Омельянчук, резкое снижение ставки по ипотеке приводит к существенному росту цен не во всех регионах. Там, где строится много жилья, предложение и спрос сбалансированы, а вот в территориях, где эффективно работающих застройщиков немного, как раз и стоит ждать подорожания «квадрата».

«Вообще не очень понимаю, как в подобной ситуации удастся удержать людей на Дальнем Востоке. Поскольку из-за изменений на первичном рынке подросли и цены на "вторичку", дальневосточникам, у которых уже есть квартиры, выгоднее побыстрее их на этой волне продать и уехать, например, в Питер — там цены на жилье сопоставимые. В целом же снижать ставки на ипотеку вместо того, чтобы развивать инфраструктуру в регионе и стремиться к тому, чтобы людям нравилось там жить — однобокий подход к решению проблемы», – добавляет Омельянчук.

ПРОЦЕНТЫ НЕ ВИНОВАТЫ?

По мнению доктора экономических наук, профессора СВФУ Туяры Гаврильевой, нынешний рост цен на недвижимость обусловлен не только резким снижением ипотечной ставки. В данном случае роль сыграли несколько факторов.

«Во-первых, это так называемый отложенный спрос. О том, что стартует программа льготной ипотеки, люди знали за несколько месяцев (соответствующее заявление Владимир Путин сделал в начале сентября. – прим. ред.), поэтому где-то застройщики намеренно придерживали продажи, а где-то активизировались инвесторы-перекупщики, взявшие квартиры в новостройках по низкой цене и сейчас продающие их существенно дороже. Но, кроме того, сказалось и введение в последние месяцы эскроу-счетов: эксперты заранее предупреждали, что это может увеличить стоимость "квадрата" на 10-12%. Повышенный спрос на льготные ипотечные кредиты, конечно, тоже сделал свое дело, но, думаю, в течение примерно полугода рынок выровняется», — объяснила Туяра Гаврильева.

Чем бы ни было вызвано повышение цен, заемщикам от этого не легче. Особенно с учетом того, кому адресована программа: молодым семьям. Однако именно ограничения в предоставлении льготной ипотеки, по мнению гендиректора компании «КредитГрад» Светланы Казариновой, не позволят ценам на жилье расти до бесконечности.

«Панические выводы делать рано. Конечно, когда средняя ипотечная ставка по стране 9-10%, а тут 2%, это стимулирует спрос со стороны заемщиков и провоцирует строителей к повышению цен. Но рост стоимости не будет бесконечным, поскольку крайне ограничен круг людей, которые могут этой программой воспользоваться. Ограничения дает и возрастной ценз, и невозможность вступить в программу, если человек уже использовал другие государственные жилищные льготы, не так-то просто применить в данном случае маткапитал для вступления в ипотеку (исходя из требований к первоначальному взносу и общего размера кредита). Кроме того, этой программой можно воспользоваться лишь раз в жизни и лишь для покупки на первичном рынке — на "вторичку" она не распространяется. Да и та часть населения, которой программа адресована, вряд ли в состоянии создать ажиотажный спрос. Поэтому же и спекулянты не смогут бесконечно долго наживаться на этой истории», — отмечает Светлана Казаринова.

Она объясняет, что цены на недвижимость поднимаются по разным причинам: сказываются изменения ключевой ставки Центробанка, рост тарифов, сложность привлечения кредитного ресурса для застройщиков и т.д. То есть в данном случае действует не один, а несколько рыночных механизмов.

ПРИВЛЕЧЬ ИЛИ УДЕРЖАТЬ?

Сможет ли льготная ипотека удержать людей на Дальнем Востоке? По мнению Светланы Казариновой, сможет, но только тех, кто ее взял и только на какое-то время.

«Но вообще тем, кто "помещается" в обозначенные условия льготной программы, надо ею пользоваться и брать ипотеку, пока дают, – считает Светлана Казаринова. – К тому же рост цен через несколько месяцев неизбежно замедлится».

А вот привлечь людей на Дальний Восток за счет льготной ипотеки вряд ли удастся — жителей других регионов ставка не манит, а вот цены на кв. метра отпугивают.

«Не знаю, кого удастся при таком раскладе заманить на Дальний Восток. Какие 100-110 тыс. за метр?! У нас в миллионном городе цена на квадрат в строящихся домах вдвое ниже. При этом все нормально и с работой, и с зарплатами неплохо, и, в общем, в городе у нас есть все, чтобы и образование получить, и отдохнуть. Смысл куда-то ехать и платить там за квартиру втридорога?», — негодует житель Красноярска Николай Новопашин.

По словам замглавы Минстроя России Никиты Стасишина, из-за выдачи ипотеки под 2% в ДФО предложение не успевает за спросом. Для решения проблемы, он предлагает кратно увеличить предложение жилья и снять барьеры для получения разрешений на строительство. Уже сейчас застройщики заявляют, что им не хватает участков, которые будут привлекательны для будущих покупателей. А там где земли есть, в дефиците — строительные компании. В Магаданской области, на Камчатке и на Чукотке, возводить льготное жилье некому, придется создавать для них условия и оказывать помощь.